Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2008 г. N 15АП-302/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-9108/2007-С2-28

04 февраля 2008 г.

15АП-302/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца представитель Синица Н.И., доверенность от 17.09.2007г.

от ответчика директор Муравейников Н.И., представитель Филимонова А.И., доверенность от 08.01.2008г.

от третьего лица не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Транспортно-промышленная компания"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 декабря 2007 г.

по делу N А53-9108/2007-С2-28

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону

к ОАО "Транспортно-промышленная компания"

при участии третьего лица Администрации г.Ростова-на-Дону

о взыскании задолженности по арендной плате

принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Транспортно-промышленная компания" о взыскании 163 165,85 рублей задолженности по арендной плате, пени в размере 18 938,11 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 000, 39 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Администрация г.Ростова-на-Дону.

Задолженность по арендной плате и пени отыскивалась истцом за период с 01.01.2004 г. по 28.02.2005 г., а по процентам за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2005 г. по 22.06.2007 г.

Решением от 14 декабря 2007 г. исковые требования удовлетворены полностью. Суд признал верным основанный на нормативных актах местного самоуправления осуществленный истцом расчет арендной платы и неустойки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, отклонил заявление ответчика о применении сроков исковой давности.

В апелляционной жалобе ОАО "Транспортно-промышленная компания" просит отменить решение суда. Жалоба основана на следующих доводах:

- суд проигнорировал доводы ответчика о том, что им никогда не признавался долг по арендной плате, поэтому безоснователен вывод суда о недопустимости применения законоположений об исковой давности;

- арендодатель дважды изменял арендную плату в течение года;

- не учтены умышленные действия истца, направленные на увеличение размера штрафных санкций, соответственно, полагает заявитель жалобы, суд неправомерно проигнорировал предписания ст. 333 ГК РФ о допустимости снижения судом неустойки по мотиву несоразмерности.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, а представитель истца - отзыва на нее.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между спорящими сторонами 24 августа 2000 г. заключен договор N 7048 "и" аренды земельного участка по условиям которого истец предоставил ответчику земельный участок площадью 4 793 кв.м. для эксплуатации магазина по адресу: г.Ростов н/Д, ул.Таганрогская, 120 (кадастровый номер 61:44:08 04) сроком на 49 лет. Принадлежащая ответчику недвижимость является встроенным помещением (1 этаж многоквартирного дома). В приложении N 2 к договору определен размер земельного участка, за который ответчик должен платить арендную плату за землю - 1 438 кв.м. из 4 793 кв.м., что составляет 3/10 от общей площади земельного участка. В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы определяется с учетом средней ставки земельного налога и коэффициентов индексации ставок земельного налога, зоны градостроительной ценности и кратности, учитывающего виды использования земель и категории арендаторов.

Соглашением от 29 января 2007 г. стороны прекратили действие договора с 01 марта 2005 г.

24 января 2007 г. ссылаясь на положения ст. 424 Гражданского кодекса РФ, ст. 65 Земельного кодекса и постановление Мэра г. Ростова н/Д от 24.12.2003 г. N 2700 (с последующими изменениями и дополнениями), истец уведомил ответчика о необходимости доплатить арендную плату за 2004 г. и 2005 г.

Позиция ответчика состоит в том, что подвальные помещения не использовались ответчиком в качестве торгового зала, соответственно, произведенный истцом расчет арендной платы основан на неверном применении коэффициентов кратности, установленных нормативным актом местного самоуправления.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что коэффициентом кратности учитываются виды использования земель и категория арендатора. Согласно данным технического паспорта подвальные помещения в строении по вышеуказанному адресу обозначены как подсобные (л.д. 74), помещения принадлежат ответчику на праве собственности - свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АБ 069744. В нормативных актах муниципального образования не идет речь о применении коэффициентов кратности применительно к площади торгового зала, в этих актах говорится о предприятиях розничной торговли, следовательно, надлежит учитывать всю площадь, занятую этим предприятием, если не доказано иное. Из представленного ответчиком в ходе судебного разбирательства расчета (л.д. 48) видно, что к помещениям, которые не использовались в качестве торгового зала, ответчик применял коэффициент кратности 0,04. Этот коэффициент соответствует коэффициенту, установленному для жилых помещений всех форм собственности, однако подвальные помещения жилыми не являются, равно ответчиком не доказано, что принадлежащие ему подвальные помещения использовались им исключительно в целях обслуживания многоквартирного дома. Поэтому встречный расчет ответчика апелляционный суд признает необоснованным. Суд первой инстанции правильно применил коэффициент, определенный для расчета арендной платы за землю, используемую для эксплуатации магазинов розничной торговли, ко всей площади земельного участка.

Отклоняется апелляционным судом и довод заявителя жалобы о том, что арендодатель дважды изменял арендную плату в течение года. В исковом заявлении содержится расчет взыскиваемой задолженности. Из этого расчета видно, что в 2005 г. ни размер арендной платы, ни повышающие коэффициенты не менялись, в 2004 г. действительно изменялся коэффициент кратности. Однако изменение это было однократным, что допускается законом (ст. 614 Гражданского кодекса), кроме того, коэффициент кратности в 2004 г. изменялся не в сторону повышения, а в сторону понижения (с 22 до 12), что и нашло отражение в расчете взыскиваемой задолженности.

Ответчик заявил о применении исковой давности (л.д.93). Суд пришел к выводу о перерыве срока исковой давности, на том основании, что в период течения срока давности ответчик частично арендную плату уплачивал.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что расчет арендной платы производился им исходя из вида использования участка, и у истца не было оснований полагать платежи неполными.

Требования ответчика о необходимости применения срока исковой давности в части начисления арендной платы и пени за период с 01 января по 01 июля 2004 г. по мотиву пропуска истцом срока исковой давности апелляционным судом отклоняются по следующим основаниям.

В течение 2004 г., 2005 г., первого квартала 2006 г. ответчик совершал периодические платежи в погашение задолженности по арендной плате согласно договору аренды N 7048 "и" от 24.08.2000г. При этом в платежных поручениях от 15 марта 2004 г., 15 июня 2004 г., 27 сентября 2004 г. не указан период, за который осуществляется оплата, назначение платежа содержит только ссылку на договор аренды. В апелляционной жалобе ответчик утверждает, что исходя из представленных платежных документов очевидно, что расчет арендной платы производился им исходя из вида использования участка. Ответчик также утверждает, что к подвальным помещениям подлежал применению коэффициент кратности 0,04. Однако если бы ответчик последовательно применял этот коэффициент, размер платежей был бы другим, отличным от тех платежей, которые он осуществлял.

На вопрос суда, почему суммы платежей не соответствуют коэффициенту кратности 0,04, представители ответчика пояснили суду, что вероятно ошиблись при расчете, не знали, каким образом рассчитывать арендную плату. Из материалов дела видно, что ни расчет арендной платы, который соответствует нормативным актам муниципального образования, ни тот расчет, который в материалы дела представлен ответчиком, не соответствуют фактическим платежам ответчика за 2004 год. Так, согласно расчету, основанному на правильном применении актов муниципального образования об исчислении арендной платы за землю, представленному в исковом заявлении, ответчик был обязан в 2004 г. уплатить 272 476, 14 руб. (л.д. 3). Согласно расчету, представленному самим ответчиком в ходе судебного разбирательства, его обязанности по арендной плате за 2004 г. составляли 125 446 руб. (125 059 + 387) - л.д.47. Фактически ответчиком за 2004 год уплачено 72 874, 19 руб. (17 574 х 4 + 2 578,19).

Между тем в соответствии с п.2.3 договора аренды арендатор самостоятельно должен производить расчет арендной платы за землю, в том числе арендатор должен учитывать в своих расчетах изменение коэффициента индексации (компетенция федеральной власти, реализуемая ежегодно при принятии очередного бюджета) и коэффициента кратности (компетенция органа власти соответствующего уровня в зависимости от принадлежности публичных земель).

Согласно позиции, получившей закрепление в п.20 совместного Постановления ВС РФ и ВАС РФ от 12(15) ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, может относиться частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга.

Ответчик ссылается на толкование Пленумов, согласно которому в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Между тем из действий ответчика не следует, что он признавал лишь отдельную часть периодического платежа либо только отдельный периодический платеж, например, за третий квартал 2004 г.

Как следует из материалов дела, должник совершал периодические платежи в целях погашения арендной платы, материалы дела опровергают довод ответчика о применении им коэффициента кратности 0,04, осуществляя платеж в июне 2004 г., ответчик не соотносил этот платеж в назначении платежа со вторым кварталом 2004 г., равно как осуществляя платеж в сентябре 2004 г., не соотносил его с третьим кварталом 2004 г.

Исходя из того, что ответчик, являясь предпринимателем, был обязан договором к самостоятельному расчету арендной платы, не мог не знать о соответствующих нормативных актах органа местного самоуправления, суммы платежей отличаются от тех, которые ответчик обязан был бы уплачивать при применении отстаиваемого им коэффициента, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что периодические платежи осуществлялись ответчиком в погашение накапливающейся задолженности без соотнесения с конкретным периодом. Поэтому действия должника по осуществлению платежей верно оценены судом первой инстанции как действия, свидетельствующие о признании задолженности по арендной плате в том числе за предшествующие периоды, соответственно - как основание перерыва течения срока исковой давности в силу ст.203 ГК РФ. Так, действием, свидетельствующим о признании ответчиком долга в том числе за первый и второй кварталы 2004 г. является осуществление им платежа в сентябре 2004 г.

Действиями, свидетельствующими о признании долга ответчиком, являются также платежи в целях расчета по договору аренды, совершенные им после отпадения основания для уплаты арендной платы за текущие периоды.

Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189 -ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01 марта 2005 г. Земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом с нежилыми помещениями, принадлежащими ответчику, сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет.

Соглашение о прекращении действия договора аренды с 01 марта 2005 г. со ссылкой на положения ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189 -ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и положения ст. 413 Гражданского кодекса стороны подписали 29 января 2007 г. Однако вне зависимости от подписания вышеуказанного соглашения обязанность ответчика платить за пользование земельным участком в виде арендных платежей с 01 марта 2005 г. отпала на основании закона. В силу презумпции правознания ответчик должен был знать об этом. Между тем ответчик продолжал осуществлять платежи, ссылаясь на договор аренды земельного участка. Последний платеж в сумме 21 265 рублей осуществлен ответчиком 20.03.2006 г., т.е. в период, когда у него не было ни договорных, ни законных обязанностей платить за пользование земельным участком в виде арендной платы. Поэтому этот платеж также надлежит квалифицировать как признание ответчиком долга, несмотря на указание в назначении платежа на 1 квартал 2006 г. Течение срока исковой давности следует считать прерванным, течение давности возобновилось с 20.03.2006 г. поэтому исковые требования заявлены в пределах срока и оснований для отказа в иске по мотиву пропуска срока исковой давности не имеется.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о несоразмерности размера неустойки и процентов согласно ст.395 ГК РФ. О несоразмерности может, в частности, свидетельствовать превышение суммы примененной меры ответственности над суммой основного долга. В данном случае сумма примененных судом мер ответственности (в период действия договора пени по договору и после прекращения договорных отношений процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ) - значительно меньше суммы основного долга, соразмерны нарушению должником своей договорной обязанности.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена госпошлина в размере 3001 рубль, в связи с чем, излишне уплаченная госпошлина в сумме 2001 рубль подлежит возврату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 декабря 2007 г. по делу N А53-9108/2007-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Транспортно-промышленная компания" без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Транспортно-промышленная компания" (ИНН 6163005743) излишне уплаченную по платежному поручению N 148 от 27.12.2007 г. при подаче апелляционной жалобы государственную пошлину в сумме 2001 рубль, выдать справку на возврат госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко