Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2008 г. N 15АП-86/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13170/2007-С2-32

11 февраля 2008 г.

15АП-86/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,

при участии:

от истца - председатель правления Бутримова Елена Вячеславовна, протокол N 1 от 22.05.2006г., паспорт 6099 142229, выдан 14.08.1999г. ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, представитель Привалова Татьяна Владимировна, доверенность от 21.12.2007г., паспорт 6003 433977, выдан 05.12.2002г. ОВД Октябрьского района г. Ростова-на-Дону,

от ответчика - ООО "Агрофирма "Богара" - представитель Власов Михаил Андреевич, доверенность от 12.10.2007г., паспорт 6003 558356, выдан 27.12.2002г. ОВД Мясниковского района Ростовской области,

от третьего лица - ДИЗО г. Ростова-на-Дону - ведущий специалист юридического отдела Писарева Татьяна Александровна, доверенность от 14.01.2008г. N ИЗ-187/5, удостоверение N 11 до 31.12.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Каштан-79" (истец)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007г. по делу N А53-13170/2007-С2-32,

принятое в составе судьи Грищенкова С.М.,

по иску ТСЖ "Каштан-79"

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара"

при участии третьего лица - Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

об освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Каштан-79" (далее - ТСЖ "Каштан-79", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара" (далее - ООО "Агрофирма "Богара") об обязании освободить нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, лит. "А" в подвале дома N 79 по ул. Пушкинская в г. Ростове-на-Дону, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (л.д.91).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2007г. в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что ввиду незаключенности договора аренды от 25.08.2005г. ранее заключенный договор от 20.01.2005г. был продлен на неопределенный срок и является действующим, следовательно, в настоящий момент ответчик находится в спорных помещениях на законных основаниях. Доказательств выполнения требований о расторжении договора аренды от 20.01.2005г. истцом не представлено.

Не согласившись с решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в договоре аренды от 20.01.2005г. условие о предмете не согласовано, поскольку указанная в нем площадь помещений не совпадает с данными технического паспорта на эти помещения. Судом не установлены статус спорных помещений, которые могут быть жилыми. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора при несоблюдении его условий. Кроме того, заявитель указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения порядка заключения договора аренды в части необходимости получения согласия жильцов либо товарищества на передачу помещений общего пользования жилого дома.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика - ООО "Агрофирма "Богара" пояснил, что считает решение суда обоснованным и не подлежащим отмене. Предмет договора аренды индивидуализирован в достаточной степени. На момент сдачи помещений в аренду помещения являлись нежилыми.

Представитель третьего лица - ДИЗО г. Ростова-на-Дону также считает решение суда законным и обоснованным. Спорное помещение обслуживает более одного помещения в доме, следовательно, являются общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.01.2005г. между ДИЗО г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Агрофирма "Богара" был заключен договор N 430-8 аренды нежилого подвального помещения площадью 58,6 кв.м., состоящего из комнат NN 1, 2а, 3, 4, 5, 6, 7, лит. "А" в подвале дома N 79 по ул. Пушкинская в г. Ростове-на-Дону (л.д. 126-128). Срок действия договора определен сторонами до 30.12.2005г.

25.08.2005г., то есть в период действия вышеуказанного договора, был заключен договор N 1089-8 аренды этого же помещения сроком действия до 25.08.2012г. (л.д. 97-99).

В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ данный договор как заключенный на срок более года, подлежал государственной регистрации. Между тем, ответчик не обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды от 25.08.2012г.

В настоящее время на основании распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 12.03.2007г. N 753 "О внесении изменений в реестр объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону", вышеуказанное нежилое помещение было исключено из реестра нежилого фонда города ввиду того, что оно предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Предметом настоящего спора является требование ТСЖ "Каштан-79", созданного собственниками жилого дома N 79 по ул. Пушкинской в г. Ростове-на-Дону, об освобождении ответчиком спорного подвального помещения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, договор аренды N 1089-8 от 25.08.2005г. является незаключенным. Следовательно, ввиду того, что ответчик продолжил пользоваться спорным имуществом и истец не заявил соответствующих возражений, ранее заключенный договор аренды N 430-8 от 20.01.2005г. в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ является действующим и продленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельства вывод суда первой инстанции о том, что ответчик занимает спорные помещения при наличии правовых оснований, является правильным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды N 430-8 от 20.01.2005г. ввиду несогласования его предмета судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В договоре аренды N 430-8 от 20.01.2005г. указаны комнаты нежилого помещения и точный адрес места нахождения передаваемого в аренду недвижимого имущества. Такая индивидуализация является достаточной для того, чтобы возможно было определенно установить имущество, составляющее предмет договора аренды. Требования об указании точной площади передаваемого в аренду объекта закон не содержит.

Ссылка ТСЖ "Каштан-79" на несоблюдение порядка заключения договора аренды от 20.01.2005г. в части необходимости получения согласия жильцов либо товарищества на передачу помещений общего пользования жилого дома, а также на то, что товарищество имеет право на досрочное расторжение договора при несоблюдении его условий, судом апелляционной инстанции также отклоняется как несостоятельная. Данные обстоятельства, при их наличии, могут служить основанием для признания договора аренды недействительным либо расторжения договора. Между тем, в установленном законом порядке истец договор не оспорил и не расторг.

Учитывая изложенное, оснований к отмене или изменению решения суда, установленных статьей 270 АПК РФ, и удовлетворению апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 7 декабря 2007 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе