Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 г. N 15АП-1051/2007.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 г. N 15АП-1051/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А53-5705/2007-С2-20

26 февраля 2008 г.

N 15АП-1051/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца: Абдулина Светлана Витальевна, прокурор отдела, удостоверение N 155505, действительно до 12.10.10г.

от ответчика Администрации Куйбышевского района РО: не явился

от ответчика ООО "Деметра С": не явился

от третьего лица: УФРС по РО: не явился

от третьего лица Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Ростовской области: не явился

от третьего лица ФГУ "ЗКП": не явился

от третьего лица ОАО "Ясиновское": не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Деметра-С"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2007г. по делу N А53-5705/2007-С2-20

принятое в составе судьи Корха С.Э.

по иску Заместителя Прокурора Ростовской области

к ответчикам Администрации Куйбышевского района Ростовской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Деметра-С"

при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Ростовской области; КУИ Куйбышевского района, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций по РО; Территориального управления по управлению федеральным имуществом по РО; ФГУ "Земельная кадастровая палата", Открытого акционерного общества "Ясиновское"

о признании недействительным права собственности

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ростовской области обратился с иском к Администрации Куйбышевского района Ростовской области, ООО Деметра-С"

-о признании недействительным права собственности на земельные участки под объектом недвижимости - мельница и маслоцех из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 8100 кв.м. с кадастровым N 61:19:60 02:0217, находящийся на северо-западной окраине села Новая Надежда Куйбышевского района Ростовской области, зарегистрированное в Едином .государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2005г. регистрационной записью 61-61-24/018/2005-322;

-под объектами недвижимости - модуль, из земель сельскохозяйственного назначения лей площадью 880 кв.м. с кадастровым номером N 61:19:60 00 02:0325, находящийся нa расстоянии примерно в 0,25 км по направлению на север от ориентира села Каменно-Тузловка Куйбышевского района Ростовской области, зарегистрированное в Едином госреестре прав 24.10.2005г., регистрационной записью 61-61-24/018/2005-323;

-под объектом недвижимости - мясокомбинат, из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 7030кв.м. с кадастровым номером 61:19:60 00 02:0214, находящийся на расстоянии примерно в 0,5км по направлению на запад от ориентира села Новая Надежда Куйбышевского района Ростовской области, зарегистрированное Едином государственном реестре прав 24.10.2005г., регистрационная запись 61-61-1-018/2005-325;

- под объектом недвижимости - миниэлеватор, профиль на току, крытый ток, кукурузно-калибровочный завод, зерносклад из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 105340 кв.м. с кадастровым номером 61:19:60 00 02:0215, находящийся на расстоянии примерно в 0,3 км. По направлению на восток от ориентира хутор Ясиновский Куйбышевского района Ростовской области, зарегистрированное в Едином госреестре трав 24.10.2005г., регистрационная запись 61-61-24/018/2005-326;

-применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельных участков N 11 от 28.09.05г. и обязании ООО "Деметра-С" вернуть в государственную собственность земельный участок общей площадью 8100кв.м. с кадастровым номером 61:19:60 00 02:0217, находящийся на северо-западной окраине села Новая надежда Куйбышевского района Ростовской области, земельный участок общей площадью 880кв.м. с кадастровым номером N 61:19:60 00 02:0325, находящийся на расстоянии примерно в 0,25 км. по направлению на север от ориентира- села Каменно-Тузловка Куйбышевского района Ростовской области земельный участок общей площадью 7030 кв.м. с кадастровым номером N 61:19:60 00 02:0214, находящийся на расстоянии примерно в 0,5 км. по направлению на запад от ориентира - села Новая Надежда Куйбышевского района Ростовской области; земельный участок общей площадью 105340кв.м. с кадастровым номером N 61:19:60 00 02:0215, находящийся на расстоянии примерно в 0,3 км. по направлению на восток от ориентира - хутор Ясиновский Куйбышевского района Ростовской области;

- обязании отдела по имущественным и земельным отношениям Администрации Куйбышевского района вернуть ООО "Деметра-С" денежные средства, полученные по ничтожной сделке.

Истец исковые требования обосновал тем, что спорные земельные участки, как земли сельскохозяйственного назначения, отчуждению не подлежат в соответствии с положениями п.8 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.7 ст.27 Земельного кодекса РФ, поэтому оспариваемые сделки квалифицирует ничтожными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены:

Управление Федеральной регистрационной службы по РО, Управление Федерального агентства объектов недвижимости по РО, КУИ Куйбышевского района; Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организация по РО, Территориальное управление по управлению федеральным имуществом по РО, ФГУ Земельная кадастровая палата, ОАО "Ясиновское".

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Деметра-С" обратилось с апелляционной жалобой, мотивируя тем, что приватизация спорных земельных участков была произведена в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и нарушений закона о приватизации не допущено. Суд вышел за пределы исковых требований и удовлетворил иск по основаниям, предусмотренным статьями:167,168,223 ГК РФ, статьями 36,27,77 Земельного кодекса РФ.

Заявитель жалобы в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями N 54373, N 54374 о вручении копии определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008г.

Ответчик - Администрация Куйбышевского района в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, что подтверждается уведомлением N 54372 о вручении копии определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008г.

Третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями N 54375, N 54385, N 54380, N 54381, N 54384, N 54386, N 54376, N 54383.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельств о госрегистрации права собственности (том 1 лист дела 91-97), ООО "Деметра-С" является собственником объектов недвижимости в х. Ясиновском Куйбышевского района Ростовской области- в 0,03 км от хутора по направлению на восток - нежилое сооружение (миниэлеватор) лит.А; крытого тока лит.З; зерносклада лит.Х; кукурузо-калибровочный завод лит.Ф; и объектов недвижимости в с.Каменно-Тузловка примерно в 0,25 км. от села по направлению на север- модуль лит.Д, мельница и маслоцех лит.Б; мясокомбинат лит.А.

28.09.2005г. между КУИ Администрации Куйбышевского района (продавец) и ООО "Деметра-С" (покупатель) заключен договор N 11 купли-продажи земельных участков (том 1, лист дела 125-127, 69-70). В соответствии с пунктом 1.1 договора, продавец обязался передать в собственность, в покупатель - принять в собственность и оплатить по цене и на условиях договора земельные участки из земель -сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами:

61:19:60 00 02:0217 общей площадью 8100 кв.м. на северо-западной окраине с.Новая лежда Куйбышевского района;

61:19:60:00 02:0325 площадью 880 кв.м. по адресу: примерно в 0,25 км. по направлению за север от ориентира с.Каменно-Тузловка Куйбышевского района;

61:19:60 00 02:0214 по адресу: в 0,5 км. на запад от ориентира с.Новая Надежда, общей площадью 7030 кв.м.;

61:19:60 00 02:0215 в 0,3 км. по направлению на восток от ориентира - хутор Ясиновский щей площадью 105340 кв.м.

Указанный договор купли-продажи заключен на основании постановления N 276 от 27.09.2005г. Главы Администрации Куйбышевскогго района Ростовской области (том 2, лист дела 6) "О предоставлении в собственность ООО "Демера-С" земельных участков без проведения торгов.

Согласно п. 2.1 договора цена участков составила 3 565 руб. 01 коп., подлежала внесению в местный бюджет до регистрации перехода права собственности к покупателю. Договор купли-продажи исполнен сторонами в части передачи имущества, что подтверждается актом приема передачи земельных участков (том1 лист дела139), являющимся неотъемлемой часть договора купли-продажи N 11 от 28.09.2005г. и в части оплаты, произведенной ответчиком ООО "Деметра-С" по платежному поручению N 609 от 29.09.2005г. на сумму 32757руб. 40коп. по двум договорам купли-продажи по спорному: N 12 от 28.09.2005г. и договору, не являющемуся предметом спора.

24.10.2005г. произведена государственная регистрация права собственности ООО Деметра-С" на приобретенные по спорному договору купли-продажи земельные участки, выданы свидетельства о госрегистрации права собственности: серии 61 АБ 286859, запись регистрации N 61-61-24/018/2005-323 о праве собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 880 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02:0325 (том 1 лист дела 98);

-серии 61 АБ 286857, запись регистрации 61-61-24/018/2005-322 о праве собственности на земельный участок площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 61:19:90 00 02:0217 (том 1 лист дела.99);

- серии 61 АБ 286860, запись регистрации 61-61-24/018/2005-325 о праве собственности на земельный участок площадью 7030 кв.м., кадастровый номер 61:19:90 00 02:0214 (том1 лист дела100);

- серии 61 АБ 286861, запись регистрации 61-61-24/018/2005-326 о праве собственности на земельный участок площадью 105340 кв.м., кадастровый номер 61:19:90 00 02:0215 (том 1 лист дела101).

Апелляционный суд считает заявленные Прокуратурой Ростовской области основания оспариваемой сделки обоснованными.

Согласно статье 3 пункту 10 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землей до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не определено законодательством.

Пунктом 1 статьи 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие указанного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной ими муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, в отношении которых Земельным кодексом РФ или иным федеральным законом не установлен соответствующий запрет. Порядок и условия приватизации установлены Федеральным законом N 178 ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". Пунктом 2 статьи 3 указанного закона предусмотрено, что действие закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Статья 28 пункт 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусматривает: собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", в редакции действовавшей на момент заключения договора, земли сельскохозяйственного назначения передаче в частную собственность не подлежали. Исходя из смысла данной нормы и Федерального закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Земельного кодекса РФ следует, что указанный запрет распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения, а лишь на те, регулирование оборота которых исключено из сферы действия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". К таким землям относились земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие государству или муниципальному образованию, на которых находятся здания, строения и сооружения, собственниками которых являются граждане и юридические лица.

Имеет место нарушение требований статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой, при продаже согласно статье 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, их стоимость определяется субъектом Российской Федерации. Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ростовской области установлен областным законом N 19 ЗС от 22.07.2003г. "О регулировании земельных отношений в Ростовской области. В соответствии с часть 1 статьи 12.1 указанного закона, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по цене в размере 15% его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Переданный в собственность ООО "Деметра-С" земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как земли занятые зданиями, так и свободные от застройки земли сельскохозяйственного назначения.

Реализация спорного земельного участка по указанной в договоре цене 3565руб. 01 коп. произведена без учета требований статьи 12.1 областного закона N 19 ЗС.

Помимо указанных нарушения норм действующего законодательства при заключении договора купли- продажи земельного участка, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 11 от 28.09.2005г., ответчику ООО "Деметра-С" принадлежали мельница и маслоцех литер Б, модуль литер Д, мясокомбинат литер А, миниэлеватор литер А, профиль литер Е, крытый ток литер 3, ККЗ литер Ф, зерносклад литер X, право собственности на которые было зарегистрировано в Едином госреестре прав.

Вместе с тем, право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках, было зарегистрировано за ООО "Деметра-С" только 16.03.06г., т.е. после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельных участков N 11 от 28.09.2005г.:

-литеры В - котельная, А, А12- административное здание, пристройка, расположенные на земельном участке площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02 0217литеры А- бригадный дом, Г-мастерская, расположенные на земельном участке

с кадастровым номером 61:19:60 00 02:0325

литер Г - очистное сооружение, расположенное на земельном участке кадастровым

номером 61:19:60 00 02:0214,

- литер Г- зернохранилище, Ц-склад, Ч-склад, расположенные на земельном участке

растровым номером 61:19:60 00 02.

Как на момент заключения договора купли-продажи земельных участков, так и на момент рассмотрения делав суде первой инстанции, на спорных земельных участках, имеются объекты недвижимости, регистрация права собственности на которые сохраняется за ОАО Ясиновское":

-литер "Г" - аккумуляторная -. расположенное на земельном участке площадью 8100 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02 0217;

-литер В - сарай, расположенное на земельном участке площадью 880 кв.м., кадастровый -номер 61:19:60 00 02:0325;

-литер В - склад, литер Б- контрольно-пропускной пункт, литер Д- навес, расположенные -;а земельном участке площадью 7030 кв.м., кадастровый номер 61:19:60 00 02:0214.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. В соответствии со статьей 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи N 11 от 28.09.2005г. на спорных земельных участках находились объекты недвижимости, принадлежащие как ответчику ООО "Деметра-С", так и третьему лицу - ОАО "Ясиновское".

В соответствии с пунктом З ст. 36 Земельного кодекса РФ, в случае, если здание (помещение в нем) находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законом.

Поскольку собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимых земельных участках, являются два юридических лица, ООО "Деметра-С" было вправе обращаться с требованием об оформлении соответствующих прав на земельный участок лишь совместно с другим собственником объектов - ОАО "Ясиновское". Соблюдение условий нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ в части указанного порядка соответствует выводам, содержащимся в пункте 19 Постановления N 11 от 24.03.2005г. Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Оспариваемой сделкой по приобретению всего земельного участка одним из собственников объектов недвижимости, расположенных на нем, нарушено исключительное право на приватизацию земельных участков другим собственником объектов недвижимости - ОАО "Ясиновское", предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ и принадлежащее ему в силу прямого указания закона.

Таким образом, договор N 11 от 28.09.2005г. заключенный между КУИ Администрации Куйбышевского района и ООО "Деметра-С" купли-продажи земельных участков является ничтожной сделкой.

Поскольку основания недействительности сделки, установленные судом, являются ничтожными в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых оснований ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признание недействительной сделки, явившейся основанием для госрегистрации права собственности ООО "Деметра-С" на земельные участки, является основанием признания недействительности зарегистрированных прав собственности и возврата земельных участков в государственную собственность. Администрации Куйбышевского района надлежит возвратить ООО "Деметра-С" денежные средства, полученные по ничтожной сделке в сумме 3565руб. 01коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы от носятся на заявителя жалобы. ООО "Деметра-С" оплатило государственную пошлину в размере 1000руб. в федеральный бюджет платежным поручением N 842 от 12.12.2007г.

Руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2007 года по делу N А53-5705/2007_С2-20 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Деметра-С" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов Л. А. Захарова