Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. N 15АП-414/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13518/07-С2-6

12 марта 2008 г.

15АП-414/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Каплиёв Василий Елизарович, паспорт 60 01 565228, выдан 28.06.2001г. Милютинским РОВД Ростовской области;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев апелляционную жалобу ИП Каплиева Василия Елизаровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 декабря 2007 г. по делу N А53-13518/2007-С2-6

по иску Муниципального образования Милютинского сельского поселения

Милютинского района Ростовской области

к ответчику ИП Каплиеву Василию Елизаровичу

при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Маджарян Арташеса Карапетовича, Черных Ивана Николаевича

о признании недействительной государственной регистрации права собственности,

аннулировании записи о правах в ЕГРП

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.

УСТАНОВИЛ

Муниципальное образование Милютинское сельское поселение Милютинского района Ростовской области (далее муниципальное образование) обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каплиеву Василию Елизаровичу о признании недействительной государственной регистрации права собственности Каплиева В.Е., произведенную Милютинским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службой по РО и аннулировании записи о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.07.2006г. N 61-61-28/003/2006-35.

В последующем исковые требования были уточнены, согласно заявлению об уточнении исковых требований истец просил признать недействительным зарегистрированное право собственности Каплиева В.Е. на торговый павильон, расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, ст.Милютинская, ул.Октябрьская, 2/15 (т.1, л.д.82).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области; граждане Маджарян Арташес Карапетович и Черных Иван Николаевич.

Исковые требования муниципального образования мотивированы следующим:

- торговый павильон расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования;

- торговый павильон не является объектом недвижимого имущества;

- земельный участок, на котором размещен торговый павильон, был предоставлен Каплиеву В.Е. для размещения временной торговой точки; срок действия договора истек;

- право собственности ответчика в реестре было зарегистрировано на основании решения Милютинского районного суда от 5 апреля 2006 г., которое впоследствии было отменено с прекращением производства по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции;

- зарегистрированное право собственности на спорный объект нарушает право муниципального образования, поскольку зарегистрированное право ответчика на торговый павильон как на объект недвижимости позволит ответчику претендовать на получение в собственность земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.

ИП Каплиев В.Е., не согласившись с исковыми требованиями, в своем отзыве указал, что право собственности на торговый павильон было получено им по договору купли-продажи недвижимости от 19.02.1999г., заключенному с Черных И.Н., право зарегистрировано в установленном законом порядке, права и охраняемые законом интересы истца регистрацией не нарушены.

ГУФРС в отзыве на иск правовой позиции по делу не высказало.

Третье лицо Маджарян А.К. (покупатель торгового павильона по договору от 11.09.2006г. - т.1, л.д.70) просил в иске отказать.

Третье лицо Черных И.Н. полагает, что в иске следует отказать.

Решением суда от 17 декабря 2007 г. уточненные исковые требования о признании недействительным зарегистрированного за Каплиевым В.Е. права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу Ростовская область, Милютинский район, ул.Октябрьская, 2/15 удовлетворены в поном объеме. В части требования об аннулировании записи о правах в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним производство по делу прекращено на основании п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ.

ИП Каплиев В.Е., не согласившись с принятым решением, обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель просит отменить решение суда первой инстанции. В обоснование апелляционной жалобы положены следующие доводы:

- суд не исследовал пояснения, представленные Маджарян А.К.;

- не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что договор купли-продажи, заключенный между Черных и Каплиевым, является ничтожным;

- суд не исследовал, является ли истец собственником земельного участка;

- регистрация права собственности истца была произведена на основании трех судебных актов, только один из которых отменен;

- истец не доказал, в чем именно заключается нарушение публичных интересов;

- суд установил, что павильон не является недвижимостью, не имея на то должных оснований.

В судебном заседании ответчик пояснил доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части прекращения производства по делу, в остальной части подлежит оставлению без изменения, по следующим основаниям.

На основании договора купли-продажи павильона-контейнера "Волна", заключенного между Каплиевым В.Е. и Черных И.Н., решением Милютинского районного суда Ростовской области от 5 апреля 2006 г. признано право собственности Каплиева В.Е. на торговый павильон "Волна" общей площадью 25 кв.м, литер А, находящийся по адресу: ул.Октябрьская, 2/15 в ст.Милютинской Ростовской области. В мотивировочной части решения суда данный павильон охарактеризован как недвижимое имущество (по иску Каплиева к МИФНС России N 5 по Ростовской области). Это решение было отменено постановлением президиума Ростовского областного суда от 24 августа 2006 г.

При новом рассмотрении дела судом общей юрисдикции принято решение об отказе в иске от 29 мая 2007 г. Данное решение отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 6 августа 2007 г. по делу N 33-8147, производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.

Определением Милютинского районного суда Ростовской области от 12 мая 2006 г. прекращено производство по делу по иску МО "Милютинское сельское поселение" к В.Е. Каплиеву и соответчикам о признании недействительным технического паспорта, выданного Каплиеву на спорный павильон.

Данное определение оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 июня 2006 г.

На основании решением Милютинского районного суда Ростовской области от 5 апреля 2006 г. (впоследствии отмененного), а также двух последних определений ГУФРС по Ростовской области зарегистрировало право собственности Каплиева В.Е. на торговый павильон площадью 25 кв.м., литер А, расположенный по адресу: Ростовская область, ст-ца Милютинская, ул.Октябрьская, дом N 2/15 с кадастровым номером 61-61-28/001/2005-494, о чем 26.07.2006г. в ЕГРП сделана запись регистрации N 61-61-28/003/2006-35, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2006г.(том 1, л.д. 68).

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что регистрация права собственности истца была произведена на основании трех судебных актов, только один из которых отменен.

Между тем два определения, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, не имели правоустанавливающего значения. Право собственности ответчика было установлено именно решением Милютинского районного суда Ростовской области от 5 апреля 2006 г., которое отменено.

Заявитель жалобы полагает, что истец не доказал, в чем именно заключается нарушение публичных интересов. Указывает на отсутствие нарушенного права (законного интереса) истца. ИП Каплиев В.Е. утверждает, что суд не исследовал, является ли истец собственником земельного участка.

Однако наличие регистрации какого-либо объекта как недвижимого определяет его положение как элемента городской застройки, права собственника этого объекта в отношении занятого им земельного участка, права и обязанности администрации муниципального образования как органа, к функциональным правам и обязанностям которого отнесен контроль за планировкой и застройкой территории муниципального образования (пп.20 п.1 ст.14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Регистрация права собственности на спорный объект в реестре недвижимости обусловливает обязанность органов местного самоуправления учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при различных формах пользования и распоряжения земельным участком.

Указанное обстоятельство свидетельствуют о нарушении публичных интересов муниципального образования, на территории которого находятся неправомерно зарегистрированные объекты, что в соответствии со статьями 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет обратиться в суд за восстановлением положения, существовавшего до нарушения. В связи с этим администрация является надлежащим истцом по заявленному требованию.

Нарушение публичных интересов регистрацией прав на объект как на недвижимость без должных к тому оснований заключается, в частности, в приобретении лицом, получившим видимость титула собственника такого объекта, возможности претендовать на оформление прав на земельный участок, расположенный под данным объектом и необходимый для его эксплуатации, т.е. на приоритетное перед иными субъектами оформление прав на земельный участок.

Следовательно, в данном случае оспаривание регистрации права с целью аннулирования в ЕГРП записи относительно объекта, регистрация права на который как на объект недвижимости произведена без должных к тому оснований, является применимым способом защиты публичных интересов. Применение данного способа защиты находится в рамках компетенции органа местного самоуправления в силу общего полномочия этого органа по контролю за градостроительной деятельностью и объектами недвижимости в границах поселения, независимо от того, зарегистрировано ли в реестре право собственности муниципального образования на конкретный земельный участок. Поэтому суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы об отсутствии нарушенного публичного интереса и о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о собственнике земельного участка.

Гражданское законодательство РФ предусматривает осуществление регистрации в ЕГРП только в отношении вещных прав на недвижимые вещи - ст.131 ГК РФ, ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заявитель жалобы полагает, что суд пришел к выводу об отнесении павильона к движимым вещам (о том, что он не является недвижимостью) не имея на то должных оснований.

Однако материалами дела подтверждается, что право Черных И.Н., а, следовательно, и ответчика, приобретшего павильон у Черных В.Н., возникло на объект, который не является объектом недвижимости, созданным на земельном участке. Спорный объект представляет собой контейнер заводского изготовления, установленный на земельном участке:

- в разрешении на выполнение строительно-монтажных работ N 5А от 10 апреля 1996 г. Черных И.Н. разрешили установку торгового павильона, но не его строительство (т.2, л.д.39, 68);

- в акте об отводе земельного участка в натуре слова "под строительство" зачеркнуты, указано - под установку торговой точки (т.2, л.д.69);

- в договоре купли-продажи, заключенном между Черных и Каплиевым спорный объект обозначен как "павильон-контейнер" (т.2, л.д.48);

- согласно информации, предоставленной и.о.главного архитектора Милютинского района, разрешение выдавалось на установку торгового павильона заводского изготовления (т.2, л.д.40);

- согласно справке гл.архитектора, выданной Каплиеву, установленный объект является торговым павильоном (вагончиком) заводского изготовления (т.2, л.д.45);

- согласно постановлению главы Милютинской сельской администрации от 18.02.2000г. N 7-1 земельный участок предоставлен Каплиеву в аренду на три года под установку торгового павильона (т.2, л.д.47);

Наличие технического паспорта само по себе не является достаточным обоснованием характеристик объекта как недвижимого имущества.

Кроме того, само по себе наличие у объекта признаков недвижимости не обусловливает законности регистрации права собственности на него как на объект недвижимости, поскольку введение объекта недвижимости в оборот требует соблюдения специальных административных предпосылок. При несоблюдении необходимых административных предпосылок отсутствуют основания для публичного признания объекта как недвижимости. При наличии фактических признаков недвижимости и отсутствии юридических предпосылок для создания объекта он является самовольным строительством, т.е. необоротоспособным объектом.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. при первичной регистрации в реестре объекта недвижимости регистратор должен был проверить наличие отвода земельного участка под строительство недвижимости, соблюдение требований законодательства о получении разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен Черных И.Н. в 1996 г. Статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что заказчик - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, обязан иметь разрешение на строительство, а также архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

В соответствии с ч. 3 п. 2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка.

Предоставление земельных участков для несельскохозяйственных нужд регулировалось статьей 27 ЗК РСФСР, согласно которой для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.

То есть, положения действовавшего на соответствующий момент законодательства требовали получения для целей строительства разрешения на строительство и разрешение собственника земельного участка.

Анализ представленных сторонами доказательств позволяет сделать вывод, что волеизъявление сторон были направлены на установление временных отношений по использованию земельного участка, его предоставление под строительство объекта недвижимости не предполагалось. В соответствии с постановлением главы Милютинской сельской администрации от 16 марта 1996 г. N 15 и актом об отводе земельного участка от 10 апреля 1996 г. участок отводился под установку торговой точки, а не под строительство, на срок 1 год (т.1, л.д.69, 112); разрешение Черных И.Н. было получено на установку торговой точки, а не на строительство, оговорен срок разрешения - один год (т.1, л.д.110); с истцом Каплиевым В.Е. договор аренды земельного участка заключен на срок до 1 года - т.1, л.д.109.

Таким образом, основания для регистрации права собственности на спорный павильон в ЕГРП отсутствовали.

В апелляционной жалобе ИП Каплиев В.Е. также указывает на то, что суд не исследовал пояснения, представленные Маджарян А.К. Однако пояснения Маджарян А.К. не могут повлиять на выводы суда, поскольку он, как следует из материалов дела, приобрел павильона у ответчика, т.е. к установке павильона какого-либо отношения не имеет.

Заявитель также указывает на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о том, что договор купли-продажи, заключенный между Черных и Каплиевым, является ничтожным.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи павильона, заключенный между Черных (продавец) и Каплиевым (покупатель) является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д.82).

Данный вывод противоречит иному выводу суда, а именно выводу о том, что спорный объект (павильон) не обладает признаками недвижимого имущества, по своим характеристикам относится к движимым вещам (л.д.80).

Поэтому вывод суда о ничтожности договора купли-продажи павильона контейнер "Волна" от 19.02.1999г., заключенного между Каплиевым В.Е. и Черных И.Н. подлежит исключению из мотивировочной части решения.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для регистрации в ЕГРП права на объект, принадлежащий ответчику - торговый павильон площадью 25 кв.м., литер А, расположенный по адресу: Ростовская область, ст-ца Милютинская, ул.Октябрьская, дом N 2/15 основан на материалах дела и соответствует положениям законодательства. Данный торговый павильон может являться объектом права собственности ответчика, а равно его преемников, в качестве временной постройки.

Суд первой инстанции констатировал отсутствие у ответчика права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу Ростовская область, Милютинский район, ул.Октябрьская, 2/15 как на объект недвижимости, признал недействительным зарегистрированное за Каплиевым В.Е. в реестре право собственности. При этом прекратил производство по делу в части требования об аннулировании записи о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на объект в отсутствие достаточных оснований для публичного признания за объектом статуса недвижимого, в отсутствие административных предпосылок для регистрации объекта как недвижимого, без аннулирования этой регистрационной записи нарушение публичного интереса пресечено не будет. Защита публичного интереса требует приведения реестра в состояние, существовавшее до регистрации права собственности на спорный объект.

Прекращая производство по делу в части аннулирования записи о правах в ЕГРП, суд сослался на ч.4 п.1 ст.150 АПК РФ. Согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом. Между тем истец отказа от иска в части аннулирования записи в реестре не выразил. Сопоставление искового заявления и заявления об уточнении исковых требований (т.1, л.д.82) свидетельствует о том, что истец уточнил свои требования только в части признания недействительным зарегистрированного права (согласно первоначальной редакции требований истец просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности). Как следует из протокола судебного заседания от 29 ноября 2007 г. суд принял уточнение предмета иска в порядке ст.49 АПК РФ, а не частичный отказ от иска (т.1, л.д.100).

Кроме того, согласно ч.5 ст.49 АПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение исковых требований, если это противоречит закону или нарушает права третьих лиц.

Сохранение в реестре регистрационной записи, совершенной без надлежащих к тому оснований, противоречит законодательству, положениям п.1 ст.131 ГК РФ, ст.2, 12, 17, 25 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поэтому суд ошибочно прекратил производство по делу в части аннулирования соответствующей записи.

Согласно ч.1 ст.268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело.

Исходя из изложенного, решение суда подлежит отмене в части прекращения производства по делу. Реестр подлежит приведению в состояние, существовавшее до регистрации права собственности В.Е. Каплиева на спорный павильон.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 декабря 2007 г. по делу N А53-13518/2007-С2-6 в части прекращения производства по делу отменить.

Аннулировать запись о регистрации N 61-61-28/003/2006-35 от 26.07.2006г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении торгового павильона общей площадью 25 кв.м., кадастровый (или условный) номер 61-61-28/001/2005-394, расположенного по адресу: Ростовская область, Милютинский район, ст.Милютинская, ул.Октябрьская, 2/15.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко