Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2008 г. N 15АП-998/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А32-25749/2006-63/319

25 марта 2008 г.

15АП-998/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Золотухиной С.И.,

судей Ткаченко Т.И., Смотровой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом,

от заинтересованных лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц: Департамент имущественных отношений Краснодарского края - не явился, извещен надлежащим образом,

ООО "Курортно-производственное объединение "Юг" - не явилось, извещено надлежащим образом,

ООО "Кубаньсантехмонтаж" - директор Кравцов Владимир Алексеевич, адвокат Талич М.А. по доверенности от 20.03.2007 г. удостоверение адвоката N 2124 от 09.10.2003 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2007 г. по делу N А32-25749/2006-63/319

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гелиос"

к Администрации Туапсинского района, Администрации Небугского сельского поселения

при участии третьих лиц Департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью "Курортно-производственное объединение "Юг", общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж"

о признании незаконными акта приемки законченного реконструкцией дома в эксплуатацию, постановления главы Туапсинского района от 09.08.2002 г. N 732, постановления главы Агойского сельского округа Туапсинского района от 15.08.2002 г. N 61,

принятое в составе судьи Погорелова И.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гелиос" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации Туапсинского района о признании незаконным акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией двухквартирного жилого дома от 05.08.2002 г.; признании незаконным Постановления Главы Туапсинского района от 09.08.2002 г. N 732 "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией двухквартирного жилого дома от 05.08.2002 г."; признании незаконным Постановления Главы Агойского сельского округа Туапсинского района от 15.08.2002 г. N 161 "О присвоении порядкового номера 2-квартирному жилому дому в п. Майский по ул. Центральная".

В порядке, установленном статьями 46 и 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена Администрация Небугского сельского поселения, и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью "Курортно-производственное объединение "Юг", общество с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж" (т.1 л.д. 118).

Решением суда от 26.11.2007 г. требования общества удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок, на котором находится строение, введенное в эксплуатацию оспариваемыми актами, относится к особо охраняемым природным территориям, возведение на нем объектов жилого строительства противоречит целевому использованию участка и нарушает нормы земельного и природоохранного законодательства, проектной документации на строительство нежилого дома, его реконструкцию в жилой, разрешений на строительство и реконструкцию дома не имеется, в связи с чем акт и постановления о его вводе в эксплуатацию являются незаконными.

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что занимаемый спорным зданием земельный участок находится на землях поселений, а вывод суда о принадлежности его к категориям особо охраняемых земель является ошибочным; прежним собственником недвижимости - ООО "КПО Юг" произведена реконструкция спорного дома с получением соответствующих разрешений (что не учтено судом); общество "Кубаньсантехмонтаж" является добросовестным приобретателем строения; суд не принял во внимание наличие в материалах дела постановления Главы администрации Туапсинского района N 732 от 09.08.2002 г. в двух редакциях (отличающихся пунктом 4). Кроме того, указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права: нерассмотрение вопроса о пропуске ООО "Гелиос" трехмесячного срока на оспаривание актов, нерассмотрение ходатайства ООО "Кубаньсантехмонтаж" о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Виза" (продавца дома), необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства общества о приостановлении производства по делу до разрешения Арбитражным судом Краснодарского края спора о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды спорного земельного участка, что влияет на установление того, является ли ООО "Гелиос" надлежащим истцом.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Гелиос" просит решение суда оставить без изменения, указывая, что в 2004 г. ООО "КПО Юг" в связи с банкротством продавало с торгов объекты недвижимости (бетонные и асфальтовые дороги для проезда по территории санатория, подпорную стену санатория, беседку для отдыха, квартиры в домах, расположенных на этой территории в кол-ве 28 шт.), на земельном участке в 27 гектар, находящемся на особо охраняемой природной территории в 1 и 2 санитарной зоне, ООО "Гелиос" было признано победителем торгов. Вместе с недвижимостью общество получило от продавца право аренды земельного участка (договор переуступки права аренды - т.1 л.д. 51-54). При этом о нахождении на земельном участке здания, принадлежащего ООО "Кубаньсантехмонтаж", ООО "Гелиос" не знало. Считает, что судом были полностью исследованы обстоятельства дела и правильно применены нормы права, сделан правильный вывод об относимости спорного участка к категории особо охраняемых природных территорий, отсутствии у первого собственника разрешения на строительство и реконструкцию спорного дома, указывает, что последний не имеет канализации и его нахождение являются опасным для природной зоны. Утверждает, что права ООО "Кубаньсантехмонтаж" оспариваемые акт и постановления не затрагивают. Возражая на доводы заявителя жалобы, ООО "Гелиос" указывает на отсутствие необходимости привлечения к участию в деле ООО "Виза" ввиду незаинтересованности соответствующего лица, обоснованность отказа судом в приостановлении производства по делу ввиду необоснования обществом "Кубаньсантехмонтаж" невозможности рассмотрения данного дела без установления обстоятельств другого дела, а также считает срок, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, непропущенным, исчисляя его от письма землеустроителя от 18.09.2006 г.

В суд апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы и общество "Гелиос" представили дополнительные документы в подтверждение фактических обстоятельств, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, а также письменные пояснения и дополнения по существу спора.

Определением апелляционного суда от 13.02.2008 г. рассмотрение апелляционной жалобы было отложено для целей выяснения вопроса о правопреемстве между Агойским сельским округом и Небугским сельским поселением (ввиду того, что материалы дела на содержат таких сведений), а также вопроса о том, являлось ли право аренды земельного участка, уступленного обществу "Гелиос" обществом КПО "Юг", предметом продажи на торгах.

Требуемые судом сведения и документы не были представлены участниками процесса.

После отложения представитель ООО "Гелиос" в судебное заседание не прибыл. В связи с отсутствием у суда доказательств получения обществом "Гелиос" определения о времени и месте судебного разбирательства в судебном заседании был объявлен перерыв до 18.03.2008 г., о чем обществу "Гелиос" направлена телеграмма, доказательства вручения которой поступили в суд в моменту окончания перерыва. Остальные участники процесса: Администрация Туапсинского района, Администрация Небугского сельского поселения, ООО КПО "Юг", Департамент имущественных отношений Краснодарского края, будучи надлежаще уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о перерыве в судебном заседании были уведомлены путем размещения информации на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, о чем заблаговременно были поставлены в известность в определениях апелляционного суда от 14.01.2008 г. и от 13.02.2008 г. (т.3 л.д. 5, 232).

Администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края в отзыве на апелляционную жалобу просила рассмотреть жалобу без ее участия и при этом указала, что спорное здание было построено ООО КПО "Юг" без необходимых разрешений, переведено в жилое по решению администрации общества для удовлетворения нужд сотрудников в улучшении жилищных условий. С целью улучшения финансового состояния общества и погашения задолженности по заработной плате здание было оформлено в собственность ООО КПО "Юг" и продано без вселения в него граждан. Администрация муниципального образования Тцуапсинский район приняла данное строение в эксплуатацию по заявлению ОО КПО "Юг", в котором указывалось, что строение необходимо для нуждающихся в жилье граждан. В оспариваемом постановлении Главы Туапсинского района от 09.08.2002 г. N 732 общество КПО "Юг" обязывалось зарегистрировать на указанное строение право оперативного управления государственной собственностью в органах юстиции. С учетом изложенного заинтересованное лицо просило решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу ООО "Кубаньсантехмонтаж" без удовлетворения. Кроме того, Администрация пояснила, что сведениями о другом тексте постановления N 732 (другой редакции) не располагают.

ООО "Курортно-производственное объединение Юг" в отзыве на апелляционную жалобу указало на ее необоснованность, признавая, что разрешение на строительство спорного жилого дома ему не выдавалось, земельный участок под строением не предоставлялся, обществу "Гелиос" не было известно о наличии оспариваемого постановления и акта ввода строения в эксплуатацию, а на момент передачи права аренды земельного участка обществу "Гелиос" у ООО "Кубаньсантехмонтаж" не имелось на земельный участок никаких прав, и оно не обращалось в ООО КПО "Юг" с заявлением о выделении и предоставлении земельного участка в аренду и не вносило платежей. С учетом изложенного ООО КПО "Юг" просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и решение суда оставить без изменения.

Администрация Небугского сельского поселения и Департамент имущественных отношений Краснодарского края от представления отзывов на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции с выражением своей позиции по существу спора уклонились.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд в соответствии с ч.1 и ч.3 ст. 156 АПК РФ рассмотрел дело по имеющимся доказательствам и в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. При этом учитывая, что в материалах дела содержатся незаверенные ксерокопии документов, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела надлежаще заверенные копии документов.

Изучив материалы дела, в том числе представленные в апелляционный суд, заслушав заявителя жалобы и заявителя по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда Краснодарского края подлежит отмене по следующим основаниям.

Предметом оспаривания в настоящем деле являются акты органов местного самоуправления, утвердившие акт приемки объекта в эксплуатацию и присвоившие ему адрес, и акт приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В этой связи с круг обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу, входит установление соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и при этом нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, правопредшественник третьего лица общества "Курортно-производственное объединение Юг" - товарищество с ограниченной ответственностью "Курорт Небуг" являлось законным владельцем земельного участка площадью 55,75 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование для целей курортного строительства постановлением главы администрации Туапсинского района N 473 от 05.07.1993 г. (т.1 л.д. 23-24, т.3 л.д. 68-73).

На указанных землях располагался Санаторий им. 1 Мая.

Из технического паспорта домовладения по ул. Центральной, 12 в п. Майском усматривается, что оно было построено в 1995 году (т.3 л.д. 116-124, т.4 л.д. 15-25).

05.08.2002 г. ООО КПО "Юг" составило акт приемки законченного строительством объекта, согласно которому к приемке предъявлен законченный реконструкцией хозяйственным способом жилой дом по адресу: Туапсинский район, п. Майский, на основании разрешения ГАСН по проектной документации, разработанной УАиГ и утвержденной ООО КПО "Юг", общей площадью по проекту и фактически 153,3 кв.м и жилой 102,2 кв.м. Указанный акт подписан обществом КПО "Юг" и Инспекцией госархстройнадзора администрации Туапсинского района Краснодарского края и скреплен их печатями.

К указанному акту имеются заключение госпожарнадзора 6-ОГПС и заключение Инспекции госархстройнадзора (т.1 л.д. 12, 96-103).

Письмом от 22.07.2002 г. N 319 общество КПО "Юг" обратилось к главе Туапсинского района с просьбой принять к эксплуатацию жилой двухквартирный дом в пос. Майском в связи с окончанием его реконструкции (т.1 л.д. 97).

Постановлением N 732 от 09.08.2002 г. глава Туаспинского района утвердил акт законченного реконструкцией жилого двухквартирного дома в п. Майский, присвоил данному объекту название "жилой двухквартирный дом и адрес Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, 12 (л.д. 10 т.1, т.2 л.д. 34, 48).

Постановлением главы Агойского сельского округа Туапсинского района Краснодарского края N 161 от 15.02.2002 г. на основании заявления общества КПО "Юг" двухквартирному жилому дому в п. Майском ул. Центральная присвоен порядковый номер 12 (т.1 л.д. 11, т.2 л.д. 43).

На основании вышеприведенных документов Учреждением юстиции 19.09.2002 г. произведена запись о праве собственности ООО КПО "Юг" на двухквартирный жилой дом общей площадью 153,3 кв. м, жилой 102,2 кв. м по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, д.12.

По договору купли-продажи N 21 от 20.09.2002 г. ООО КПО "Юг" продало указанный жилой дом обществу "Виза", а последнее по договору купли-продажи от 2.10.2002 г. продало жилой дом обществу "Кубаньсантехмонтаж".

Последовательный переход права собственности от ООО КПО "Юг" к ООО "Виза", а затем к ООО "Кубаньсантехмонтаж" зарегистрирован в ЕГРП отделом по Туапсинскому району Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (см. лист 4-11, 41-47, 62-76 регистрационного дела - приложение к настоящему делу А32-25749/2006-63/319).

Указанные постановления глав муниципального образования и сельского округа, а также акт приемки дома в эксплуатацию, положенные в основание регистрации права собственности за ООО КПО "Юг", оспорены ООО "Гелиос" со ссылкой на нарушение актами его прав и несоответствие оспариваемых актов закону.

При этом заявитель приводит в обоснование требований следующие обстоятельства.

В рамках конкурсного производства, введенного арбитражным судом Краснодарского края решением от 29.12.2003 г. по делу N А32-14403/2003-37/123Б, конкурсный управляющий ООО КПО "Юг" продал по результатам торгов на основании договора купли-продажи от 30.12.2004 г. часть недвижимого имущества победителю торгов обществу "Гелиос", а именно: две дороги по территории санатория им. 1 Мая длиной 131 п.м и 237 п.м, стену подпорную лит I-V с мощением и лит VI, беседку лит А площадью 232, кв.м (т.3 л.д. 146-153, т.4 л.д. 11-14).

23.12.2003 г. Департаментом имущественных отношений Краснодарского края издан приказ N 173-з, в соответствии с которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества КПО "Юг", с его согласия, на земельный участок площадью 273833 кв.м с кадастровым номером 23:33:00 00 000:0036, расположенный по адресу Туапсинский район, курорт Небуг (пос. Майский) и этот же земельный участок предоставлен обществу КПО "Юг" в аренду сроком на 49 лет для курортного строительства.

Во исполнение данного приказа между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом КПО "Юг" в лице конкурсного управляющего 23.12.2004 г. заключен договор N 0000000753 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет до 23.12.2053 года (т.1 л.д. 32-48).

30.12.2004 г. между обществом КПО "Юг" и обществом "Гелиос" заключен договор об уступке права аренды земельного участка, предметом которого явился земельный участок, предоставленный в аренду ООО КПО "Юг" по договору аренды от 23.12.2004 г. N 0000000753 (т.1 л.д. 51-62).

Считая себя надлежащим арендатором указанного земельного участка, общество "Гелиос" заявляет, что его права нарушены размещением на принадлежащем ему земельном участке недвижимого имущества ООО "Кубаньсантахмонтаж" - двухквартирного жилого дома по ул. Центральная, 12 в пос. Майский, который ООО КПО "Юг" реконструировало и ввело в гражданский оборот с нарушением действующего законодательства - без надлежащей разрешительной и проектной документации.

В этой связи общество "Гелиос" считает, что изданием акта ввода в эксплуатацию жилого дома и утверждением его со стороны органа местного самоуправления нарушены его права как правообладателя земельного участка, на котором в том числе расположен и спорный жилой дом.

В акте приемки объекта в эксплуатацию от 05.02.2002 г. фиксируется соответствие завершенного реконструкцией жилого дома градостроительным нормам и правилам в данное документе не решается вопрос о правах и обязанностях лиц, участвующих в приемке объекта или претендующих на получение его собственность. Подписание акта не является властно-распорядительным действием и само по себе не порождает тех последствий, о которых указывает общество "Гелиос". Поэтому издание акта приемки не влияет на права и обязанности общества "Гелиос", не имеющего отношения к указанному объекту недвижимости.

В то же время акт приемки от 05.08.2002 г. подписан обществом КПО "Юг" и Инспекцией Госархстройнадзора Администрации Туапсинского района Краснодарского края. В этой связи следует признать, что требование о признании незаконным указанного акта приемки заявлено к ненадлежащим ответчикам, а иск, заявленный к ненадлежащему ответчику, не может быть удовлетворен, и в иске в этой части надлежит отказать.

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии действующему законодательству и нарушении указанным актом прав и охраняемых законом интересов истца.

Как видно из вышеизложенного, права арендатора земельного участка перешли к обществу "Гелиос" после принятия оспариваемых актов органов местного самоуправления и, следовательно, права и законные интересы общества "Гелиос" указанными актами в момент их принятия не нарушались, да и само общество "Гелиос", созданное в качестве юридического лица незадолго до проведения торгов по продаже имущества банкротящегося общества КПО "Юг", а именно в августе 2004 г., на момент издания постановлений (август 2002 г.) не существовало как участник гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии ч.1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 23.11.2007г.) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что права на жилой дом и на часть земельного участка, им занимаемого, перешли к обществу "Кубаньсантехмонтаж" в октябре 2002 г, то есть до прекращения права бессрочного пользования и получения земельного участка в аренду обществом КПО "Юг" и последующей уступки права аренды обществу "Гелиос", которое имело место в декабре 2004 года.

Прекращая право бессрочного пользования и предоставляя земельный участок в аренду обществу КПО "Юг", Департамент имущественных отношений Краснодарского края не учел следующего.

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей такой недвижимости переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком (ст. 37 ЗК РФ).

Следовательно, в момент отчуждения объекта недвижимого имущества, право собственности на которое было зарегистрировано в порядке, установленном ст. 131 ГК РФ, к новому правообладателю (сначала ООО "Виза", а в дальнейшем ООО "Кубаньсантехмонтаж") перешло и вещное право на земельный участок, который был занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, в виде права бессрочного пользования.

Прекратив право бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 с согласия ООО КПО "Юг" и передав его последнему по договору аренды как единый объект гражданских прав, Департамент имущественных отношений нарушил права собственника недвижимого имущества - двухквартирного жилого дома, расположенного в пос. Майском по ул. Центральная, 12, на часть спорного земельного участка, поэтому приказ Департамента N 173-з от 23.12.2004 г. в отношении земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, не соответствует закону, а договор аренды от 23.12.2004 г. N 0000000753, заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью "Курортно-производственное объединение Юг", является ничтожной сделкой в части распоряжения площадью земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, принадлежащим на праве собственности ООО "Кубаньсантехмонтаж".

В этой связи нельзя признать, что общество КПО "Юг" стало надлежащим арендатором всего земельного участка, поскольку не было фактического исполнения договора аренды, то есть фактической передачи обществу КПО "Юг" земельного участка, занятого чужой недвижимостью. Поэтому не обладая правом на земельный участок, занятый недвижимостью, принадлежащей ООО "Кубаньсатехмонтаж", и не владея им реально, ООО КПО "Юг" не могло распорядиться этим правом в отношениях с третьими лицами.

Между тем, как указано выше, по договору уступки права аренды земельного участка от 30.12.2004 г. (т.1 л.д. 51-62), общество с ограниченной ответственностью "КПО "Юг" переуступило обществу с ограниченной ответственностью "Гелиос" права и обязанности стороны по договору аренды от 23.12.2004 г. N 0000000753 в отношении земельного участка общей площадью 273833 кв. м по адресу п. Майский с кадастровым номером 23:33:00 00 000:0036, существовавшие на момент заключения настоящего договора.

Однако по этой сделке право на часть земельного участка, занятого недвижимостью общества "Кубаньсантехмонтаж" и необходимого для ее использования, к обществу "Гелиос" не перешло, так как этим правом ООО КПО "Юг" уже не обладало.

В этой связи договор об уступке права аренды земельного участка от 30.12.2001 г. заключен в нарушение ч.1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ и следовательно, является ничтожной сделкой в части площади земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, принадлежащим на праве собственности ООО "Кубаньсантехмонтаж".

При указанных обстоятельствах следует признать, что у заявителя по делу общества "Гелиос" отсутствует материально-правовой интерес в отношении земельного участка, занятого спорным объектом недвижимости, что свидетельствует о ненадлежащем истце по делу в смысле ст. 4 АПК РФ.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что общество с ограниченной ответственностью КПО "Юг", находясь в процедуре банкротства - конкурсном управлении, обязано соблюдать требования ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" после проведения оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Начальная цена продажи выставленного на торги имущества должна определяться независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим федеральным законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Право аренды земельного участка относится к имущественным правам (то есть к имуществу), которые в силу ст. 129 ГК РФ обладают оборотоспособностью, то есть могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому.

Поэтому имущественное право аренды земельного участка, принадлежащего ООО КПО "Юг", находящегося в процедуре конкурсного производства, как имущество должника-банкрота не могло передаваться иначе, чем путем продажи на открытых торгах с оценкой этого права, проведенной независимым оценщиком.

Как видно из содержания договора от 30.12.2004 г. об уступке права аренды земельного участка, указанное право не было приобретено через открытые торги и, как пояснил в заседании апелляционного суда представитель общества "Гелиос", право аренды земельного участка отдельно на торгах не продавалось, но его стоимость включена в стоимость объектов недвижимости, приобретенных обществом "Гелиос" по результатам торгов (т.3 л.д. 226).

Таким образом, договор об уступке права аренды земельного участка от 30.12.2004 г., заключенный между ООО "КПО "Юг" и ООО "Гелиос" без проведения открытых торгов по продаже имущественного права аренды не соответствует вышеприведенным нормам ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и является ничтожной сделкой.

Тем более, что земельный участок площадью более 27 га не является необходимым для использования объектов недвижимости, расположенных на нем и занимающих лишь незначительную его часть, которые приобретены в собственность обществом "Гелиос" (две дороги по территории и беседка 23 кв. м), поэтому в цену указанных объектов недвижимости не могла быть включена стоимость имущественного права аренды всего земельного участка, и в этой связи довод общества "Гелиос" и его ссылка на пункт 2.1 договора об уступке права аренды земельного участка признается апелляционным судом необоснованным. Цена уступаемого права аренды земельного участка в соответствии с ч.2 ст. 129 и ст. 130 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" должна быть определена независимым оценщиком с учетом целевого использования земли - курортное строительство. Доказательств того, что подобная оценка имела место, и что право аренды земли было реализовано через открытые торги, в материалы дела не представлено.

Довод общества "Гелиос" о том, что ООО "Кубаньсантехмонтаж" не предприняло никаких действий для получения документов, удостоверяющих право пользования земельным участком, исследован апелляционным судом.

В материалы дела представлены обращение общества "Кубаньсантехмонтаж" от 30.07.2004 г. к Главе Туапсинского района о выполнении обоснования территории земельного участка под строением по ул. Центральная, 12, заявление от 26.01.2005 г. в Департамент имущественных отношений Краснодарского края о предоставлении земельного участка в долгосрочную аренду, обращение от 11.04.2005 г. N 18 "Кубаньсантехмонтаж" к обществу "Гелиос" о согласовании межы в межевом деле и ответ общества "Гелиос" на это обращение от 18.05.2005 г. N 9, извещения Комитета имущественных отношений Туапсинского района от 18.09.2006 г. и от 28.09.2006 г. об участии в установлении и согласовании границ земельного участка в натуре, претензионная переписка с Департаментом и МУ Комитет по имущественным отношениям Туапсинского района и с обществом "Гелиос" об установлении границ земельного участка, заключение Управления архитектуры и градостроительства от 28.09.2004 г. об использовании земельного участка обществом "Кубаньсантехмонтаж" под двухквартирным жилым домом по назначению, ходатайство общества "Виза" (продавца жилого дома по ул. Центральная, 12) от 25.11.2002 г. об установлении границ для эксплуатации и обслуживания жилого дома для предоставления земельного участка обществу "Кубаньсантехмонтаж" (т.3 л.д. 17-18, 63-65, 86-93, 114-115, 125-130).

Проанализировав указанные документы, апелляционный суд считает, что довод общества "Гелиос" о том, что "Кубансантехмонтаж" не предпринято действий, направленных на оформление прав на земельный участок, является несостоятельным.

Более того, является несостоятельным и утверждение общества "Гелиос" о том, что о незаконности оспариваемых акта приемки и постановления оно узнало из письма от 18.09.2006 г.N 02-3/1302 о необходимости согласовать выделение земельного участка под двухквартирным жилым домом (т.1 л.д. 92).

Приведенная выше переписка с обществом "Гелиос", а также письмо общества "Кубаньсантехмонтаж" в адрес общества "Гелиос" (со штампом последнего в приеме от 30.03.2006 г.) о самовольном использовании обществом "Гелиос" жилого дома (т.4 л.д. 26) свидетельствуют о том, что общество "Гелиос" знало и должно было знать о наличии права собственности на спорное строение у общества "Кубаньсантехмонтаж" и, как следствие, правах последнего на соответствующую часть земельного участка. В связи с чем следует признать, что начало течения срока, установленного ст. 198 АПК РФ, следует исчислять не ранее заключения договора уступки права аренды от 30.12.2004 г., но с даты ответа общества "Гелиос" 18.05.2005 г. (т.3 л.д. 18-19)., и во всяком случае не позднее даты 30.03.2006 г.

В соответствии с ч.4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Следовательно, срок на обращение в суд об оспаривании ненормативных правовых актов, постановлений органов местного самоуправления и акта приемки объекта обществом "Гелиос" пропущен. Каких-либо уважительных причин такого пропуска заявителем по делу не приведено.

Между тем, пропуск указанного специального процессуального срока, предусмотренного ч.4 ст. 198 АПК РФ, при отсутствии оснований к его восстановлению является основанием для отказа в удовлетворении требований общества.

Таким образом, следует признать, что оспариваемые акты не нарушают прав заявителя и его законных интересов, что заявитель является ненадлежащим истцом, что часть требований заявлена к ненадлежащему ответчику и что имеет место пропуск срока, установленного для обращения в суд по делам данной категории.

По смыслу статей 12 ГК РФ и 4 АПК РФ способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание права и законных интересов лица, требующего их применения. Нарушение прав и интересов других лиц, а следовательно и нарушение норм права, устанавливающих эти права и интересы, не может служить основанием для удовлетворения иска.

На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требование общества "Гелиос" и принял решение, неправильно применив нормы материального и процессуального права, а потому решение арбитражного суда от 26.11.2007 г. подлежит отмене с отказом обществу "Гелиос" в удовлетворении заявленных требований.

Вопрос же о законности реконструкции недвижимого имущества, расположенного в пос. Майском Туапсинского района, может быть предметом исследования и оценки только в рамках оспаривания права собственности общества "Кубаньсантехмонтаж" на объект недвижимого имущества, поскольку в силу ч.1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы госпошлина по делу в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на заявителя по делу и подлежит взысканию с него в федеральный бюджет по заявлению и в пользу ООО "Кубаньсантехмонтаж" по апелляционной жалобе (т.3 л.д. 40), с учетом того, что при обращении в суд с заявлением общество "Гелиос" оплатило госпошлину в сумме 2000 руб. (т.1 л.д. 6), в то время как в соответствии с п.3 ч.1 ст. 333.21 и ст. 333.22 НК РФ требования заявителя подлежали оплате госпошлиной в сумме 6 000 руб., поэтому недостающая сумма 4000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Краснодарского края от 26 ноября 2007 года отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Гелиос" требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гелиос" в доход федерального бюджета госпошлину по делу в сумме 4000 рублей и в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсантехмонтаж" госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

С.И. Золотухина

Судьи

Т.И. Ткаченко Н.Н. Смотрова