Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2008 г. N 15АП-1512/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-22710/2007-39/491

17 апреля 2008 г.

15АП-1512/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

ООО "Краснодаркурорт" - Речкина Александра Калиновича по доверенности от 14.12.2007,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрация г. Краснодар Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 февраля 2008 года по делу N А32-22710/2007-39/491

по иску общества с ограниченной ответственностью "Краснодаркурорт", г.Краснодар,

и закрытого акционерного общества "Краснодаркурортпроект", г.Краснодар,

к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар,

и Администрации муниципального образования г. Краснодар,

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Краснодаркурорт" (далее ООО "Краснодаркурорт") и закрытое акционерное общество "Краснодаркурортпроект" (далее ЗАО "Краснодаркурортпроект") обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодар (далее Департамент) и Администрации г. Краснодар (далее Администрация) об обязании ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4016 кв.м., кадастровый номер 23:43:02 08 012:0042, расположенного по ул. Кубанская Набережная, 7 в г. Краснодаре по условиям представленного проекта, по выкупной стоимости 1337914,44 рублей, в том числе приходящуюся на долю ООО "Краснодаркурорт" в размере 912457,65 рублей, на долю ЗАО "Краснодаркурортпроект" 425456,79 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 34-35)).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчики уклоняются от заключения с истцами договора купли-продажи земельного участка на котором расположено 5-этажное административное здание, принадлежащее на праве общей долевой собственности ООО "Краснодаркурорт" и ЗАО "Краснодаркурортпроект" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04 февраля 2008 года исковые требования к Администрации г. Краснодара удовлетворены, в удовлетворении исковых требований к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодара отказано. Решение суда мотивировано тем, что доказательства ограничений в обороте спорного земельного участка ответчиком не представлено. Администрация в нарушение статей 15, 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации уклонилась от заключения договора купли-продажи земельного участка с истцами.

Администрация г. Краснодара обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Податель жалобы просит отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2008 и оставить иск без рассмотрения по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указал, что в материалах дела имеется копия письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 19.09.2007 N 23/0-д, из которого следует, что департамент архитектуры и градостроительства не имеет возможности подготовить заключение для выкупа спорного земельного участка в ранее указанных границах, в связи с планируемым изъятием части земельного участка для реализации с торгов. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства о привлечении Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара к участию в деле в качестве третьего лица. Посылка с описью вложения, в которой истцы направили уточняющую заявку в Департамент не поступала. Заявитель жалобы полагает, что истцами при обращении в Администрацию для заключения договора купли-продажи не были приложены все необходимые документы, так как направленный с уточняющей заявке проект границ изготовлялся для заключения договора аренды. Истцами не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

В отзыве ООО "Краснодаркурорт" просит отставить апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям. К полномочиям Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара не отнесено планирование и изъятие земельных участков для реализации торгов, в связи с чем, основания для его привлечения в качестве ответчика отсутствуют. Решение суда принято о правах и обязанностях продавца спорного земельного участка Администрации г. Краснодара. Письмом Краснодарского почтамта подтвержден отказ Департамента от получения письма с уточняющей заявкой на выкуп спорного земельного участка, что свидетельствует об уклонении от заключения договора.

В судебном заседании представитель ООО "Краснодаркурорт" возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2008 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ЗАО "Краснодаркурортпроект", Администрация г. Краснодара, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ООО "Краснодаркурорт", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Краснодаркурорт" и ЗАО "Краснодаркурортпроект" являются сособственниками 5-этажного административного здания общей площадью 2897,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 4016 кв.м. по ул. Кубанская Набережная, 7 в г. Краснодаре, с долями в праве 341/500 и 159/500 соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 05.09.1999 Серия КК N 006301 и от 02.04.2001 Серия 23 АА N 155736.

Постановлением Главы администрации города Краснодара от 20.05.1996 N 734 правопредшественникам истцов в аренду на десять лет из земель городской застройки для совместного пользования был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв.м. в Западном административном округе города Краснодара по ул. Кубано-Набережной, 7, в том числе АОЗТ "Краснодаркурортпроект" (правопредшественник ЗАО "Краснодаркурортпроект") земельный участок площадью 1333,0 кв.м., пропорционально доле занимаемой площади в здании, без установления конкретных границ земельного участка в натуре для эксплуатации производственных помещений; Ассоциации "Краснодаркурорт" (правопредшественник ООО "Краснодаркурорт") земельный участок площадью 2667 кв.м. пропорционально доле занимаемой площади в административном здании, без установления конкретных границ земельного участка в натуре для эксплуатации производственных помещений.

Во исполнение указанного постановления Главы администрации г. Краснодара с каждым из истцов 19.08.1996 Администрацией г. Краснодара заключены договоры аренды земельных участков на срок до 20.05.2006, зарегистрированные в установленном законом порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара, в границах земельного участка площадью 4000 кв.м. с указанием охранных зон инженерных сетей (участок 1,2).

Уведомлением от 29.08.2007 N 10071/02-14 Администрация г. Краснодара сообщила ООО "Краснодаркурортпроект" о расторжении договора аренды земельного участка от 19.08.1996 N 4300008353.

Земельный участок площадью 4016 кв.м. по ул. Кубанская Набережная, 7 в г.Краснодаре поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер 23:43:02 08 012:0042 с обременением охранных зон инженерных сетей на площади 1234 кв.м. с запрещением выполнения земляных работ без права согласования с инспектирующими службами.

Согласно актам обследования земельного участка от 14.03.2007 г. N 118 и от 20.03.2007 г. N 423/3, произведенного ГУ КК "Кубаньземконтроль" и Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г.Краснодар, подтверждено фактическое использование земельного участка для эксплуатации административного здания истцами, то есть в целях, определенных при отводе этого участка в 1969 г. и договорах аренды 1996 года.

Истцы обратились в Департамент с заявлением о приобретении земельного участка, на котором расположен принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект недвижимости в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с определением долей, согласно распределению долей в праве долевой собственности на 5-этажное административное здание общей площадью 2897,5 кв.м.

Письмом от 19.09.2007 N 13/0-д Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодар 19.09.2007 отказал истцам в подготовке заключения для выкупа земельного участка в собственность в ранее указанных границах со ссылкой на администрацию муниципального образования г. Краснодар, планирующей изъять часть земельного участка для реализации с торгов (конкурс, аукцион по продаже права аренды или собственности на земельный участок).

Из материалов дела следует, что Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара уклонился от получения уточняющей заявки ООО "Краснодаркурорт" и ЗАО "Краснодаркурортпроект" на выкуп земельного участка, которая была возвращена истцам за истечением срока хранения (т.1, л.д.18,20,26). Доказательства направления Департаментом ответа на претензию истцов от 24.09.2007 также не представлено.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Ответчиками доказательства наличия ограничений на спорный земельный участок, препятствующих передачи его в собственность истцов в материалы дела не представлены. Планируемое изъятие части земельного участка для реализации с торгов, в соответствии с действующим законодательством, не является препятствием для предоставления земельного участка в общую долевую собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Истцы представили в материалы дела свидетельства от 05.09.1999 Серия КК N 006301 и от 02.04.2001 Серия 23 АА N 155736 подтверждающие их право общей долевой собственности от собственности на 5-этажное административное здание общей площадью 2897,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 4016 кв.м. по ул. Кубанская Набережная, 7 в г. Краснодаре.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу требований главы V Земельного кодекса Российской Федерации органам местного самоуправления запрещается требовать для решения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации документы. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Кодекса, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции

В соответствии с Положением о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением Городской Думы г. Краснодара от 31.03.2005 N 64 распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю на территории муниципального образования город Краснодар, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, осуществляется администрацией муниципального образования город Краснодар в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края, Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, Уставом муниципального образования город Краснодар. Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар осуществляется подготовка материалов по вопросам распоряжения земельными участками.

Абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязанная сторона, получив оферту, должна направить оференту ответ-извещение. По своему характеру это извещение может либо, во-первых, представлять собой акцепт оферты, либо, во-вторых, извещать об отказе от акцепта, либо, в-третьих, содержать акцепт оферты, но на иных условиях. Гражданский кодекс Российской Федерации поясняет, что в этом последнем случае акцепт на иных условиях может быть выражен в форме протокола разногласий к договору. Срок, в течение которого ответ (извещение) должен быть направлен оференту: 30 дней со дня получения оферты.

Таким образом, данная норма не предусматривает в качестве ответа на полученную оферту молчание обязанной стороны. Молчание в данной ситуации является нарушением абзаца 1 пункта 1; последствия нарушения которого указаны в пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривают возможность понуждения в судебном порядке к заключению договора.

Все предусмотренные законодательством документы были приложены к уточняющей заявке. Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что неполучение Департаментом указанных документов (посылка вернулась заявителям за истечением срока хранения) является нарушением возложенных на указанный орган публично-правовых функций. Кроме того, в нарушение пунктов 6,7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации администрация г.Краснодара не ответила на претензию истцов от 24.09.2007, согласно которой ООО "Краснодаркурорт" и ЗАО "Краснодаркурортпроект" просили Администрацию г. Краснодара заключить с ними договор купли-продажи спорного земельного участка. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано определил действия ответчиков по уклонению от рассмотрения вопроса о предоставлении в собственность спорного участка как отказ от заключения такого договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор судом указываются условия, на которых стороны обязаны его заключить.

В силу требований статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам объектов недвижимости предоставляется земельный участок площадью, занятой такими объектами и необходимой для их использования, но не свыше установленного предельного размера.

Размер спорного земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации принадлежащего истцам 5-этажного административного здания по ул. Кубанская Набережная, 7 в г. Краснодаре был определен при его отводе для этих целей Решением Краснодарского горисполкома от 14.03.1969 и согласно кадастровому плану от 19.07.2007 N 43/67-03/5-45 составляет на сегодняшний день 4016 кв.м.

Согласно расчету минимальной нормативной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности (СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений") минимальная норма площади земельного участка необходимого для эксплуатации всего здания составляет 4062,5 кв.м. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактический размер испрашиваемого истцами земельного участка находится в рамках нормативов земельного и градостроительного законодательства.

По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации. В Краснодарском крае стоимость земельных участков определена в статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которой в городе Краснодаре стоимость земельных участков устанавливается в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Решением городской Думы Краснодара от 23.10.2007 N 31 П. 2 ставка земельного налога установлена в размере 0,225% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков, к которым относится и спорный участок. Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 19.07.2007 N 43/07 - 03/5-45 кадастровая стоимость земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащего истцам, составляет 34 978 155,2 руб. (т.1, л.д.8-13). При таких обстоятельствах, указанная истцами выкупная стоимость в размере 1337914,44 рублей, в том числе на долю ООО "Краснодаркурорт" в размере 912457,65 рублей, на долю ЗАО "Краснодаркурортпроект" 425456,79 рублей соответствует требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка надлежит заключить на условиях, представленного истцами проекта договора.

Из положений части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон, однако, ответчики не обосновали надлежащим образом необходимость привлечения Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Из Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением Городской Думы г. Краснодара от 31.03.2005 N 64 следует, что какие-либо полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися на территории г. Краснодара у Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство Администрации о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Доводы апелляционной жалобы в указанной части необоснованны и подлежат отклонению.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2008 по делу N А32-22710/2007-39/491 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко