Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 г. N 15АП-1448/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-21479/2007-С2-28

04 мая 2008 г.

15АП-1448/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Н.

судей Золотухиной С.И., Смотровой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаревой И.Н.,

при участии:

от КУИ г. Волгодонска - Нецветаевой Л.Г., удостоверение N 10 от 20.06.2007 г., по доверенности от 07.12.2007 г. N 01-14/9085.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью " Промплощадка"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 января 2008 г. по делу N А53-21479/2007-С2-28

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промплощадка"

к заинтересованным лицам Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска и

Администрации г. Волгодонска

о признании письма КУИ г. Волгодонска от 31.10.2007 г. N 01-14/7799, которым ООО "Промплощадка" отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0039, и земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0038 - недействительным;

об обязании КУИ г. Волгодонска в 7-мидневный срок изготовить проект постановления главы г. Волгодонска о предоставлении в собственность ООО "Промплощадка" земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0039, площадью 3283 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, пр. Мира, д. 95, а после его принятия (подписания) главой г.Волгодонска в 10-тидневный срок изготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "Промплощадка";

принятое судьей Соколовой Т.Б.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью " Промплощадка" (далее - ООО "Промплощадка", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) и администрации города Волгодонска о признании письма КУИ г. Волгодонска от 31.10.2007 г. N 01-14/7799, которым ООО "Промплощадка" отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0039, и земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0038 - недействительным; об обязании КУИ г. Волгодонска в 7-мидневный срок изготовить проект постановления главы г. Волгодонска о предоставлении в собственность ООО "Промплощадка" земельного участка с кадастровым номером 61:48:040210:0039, площадью 3283 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, пр. Мира, д. 95, а после его принятия (подписания) главой г.Волгодонска в 10-тидневный срок изготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "Промплощадка";

Требование мотивировано приобретением обществом прав на земельный участок в связи с приобретением прав на расположенные на нем объекты незавершенного строительства.

Решением суда от 18 января 2008 года в удовлетворении требований отказано. Решение мотивировано тем, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельного участка принадлежит собственнику расположенного на данном участке здания, строения, сооружения; объект незавершенного строительства таковым не является.

Не согласившись с данным выводом, общество с ограниченной ответственностью " Промплощадка" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ и просило его отменить, ссылаясь на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к объектам недвижимого имущества относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства. Ограничений, предусмотренных статьей 27 Гражданского кодекса Российской Федерации на приобретение участков в собственность, не имеется; иных лиц, обладающих исключительным правом на приватизацию земельного участка под объектами незавершенного строительства, не имеется.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет ссылается на пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 29.07.1998 года N 34, согласно которому объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию отражаются как незавершенные капитальные вложения, а следовательно, не могут относиться к зданиям, строениям, сооружениям. Кроме того, Комитет ссылается на пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, где объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельный объект наряду с иными - зданиями, строениями и сооружениями. По изложенным основаниям считает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании ООО "Промплощадка" представителя не направило. О месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом: при отложении дела представитель расписался в извещении (л.д.110); определение суда, направленное по последнему известному суду адресу заявителя, указанному в апелляционной жалобе, возвращено органом связи с отметкой об истечении срока хранения (пункт 2) части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель Комитета поддержал доводы отзыва, пояснил, что по сложившейся практике регистрация объектов незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним в 2002 году осуществлялась в отсутствие документов, подтверждающих права на земельный участок, в связи с чем этот вопрос никем не исследовался. Представил ответы и.о. начальника территориального отдела развития архитектуры администрации города Волгодонска и территориального отдела N 17 Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, согласно которым документов об отводе земельных участков под строительство на земельных участках по адресам: г. Волгодонск, пр. Мира, д.95, и г. Волгодонск, пр. Лазоревый, д. 30, предыдущему собственнику - ОАО "Волгодонской химический завод" не имеется, ОАО "Волгодонский химический завод" и обществу не выдавалось разрешение на строительство объектов на испрашиваемых обществом земельных участках. Также представил акт обследования от 09 апреля 2008 года, согласно которому признаков подготовки и недавнего ведения строительных работ отсутствуют, земельный участок находится в заброшенном состоянии.

Администрация города Волгодонска, надлежаще извещенная о месте и времени судебного заседания (определение суда, согласно почтовому уведомлению, вручено представителю администрации 11 апреля 2008 года), представителя в суд не направила. Представила отзыв, согласно которому со ссылкой на пункт 1 статьи 36 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ администрация считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие общества и администрации.

Согласно нормам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Судом удовлетворено ходатайство Комитета о приобщении к материалам дела новых доказательств - сообщений территориального отдела развития архитектуры администрации города Волгодонска и территориального отдела N 17 по Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, для выяснения вопроса о правах предыдущего собственника недвижимого имущества на земельный участок, который в суде первой инстанции не ставился и не изучался сторонами и судом, а также акта обследования земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Промплощадка" приобрело в собственность у ОАО "Волгодонский химический завод" по договору купли-продажи недвижимого имущества N 234-П от 25" июля 2000 г. незавершенный строительством жилой дом, литер "А", площадью по наружному обмеру 559,0 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пр. Мира, 95, а также по договору купли-продажи недвижимого имущества N 233-П от 25.07.2000г. незавершенный строительством жилой дом, литер "А", площадью по наружному обмеру 555,4 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Лазоревый, 30.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРП, о чем в государственном реестре сделаны записи регистрации за N 61-01/48-67/2001-234, N 61-01/48-67/2001-233, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 61 за N 425917, .N 425921 выданными "09" января 2002 г., выданными Волгодонским филиалом N 61-48 Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость по Ростовской области.

16 октября 2007 г. Общество обратилось с заявлениями на имя главы города Волгодонска о приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие Обществу на праве собственности.

КУИ г. Волгодонска письмом N 01-14/7799 от 31.10.2007 года отказал в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что не завершенный строительством объект не входит в перечень объектов, указанных в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и до завершения строительства отсутствуют правовые основания для предоставления земельного участка в собственность.

Суд первой инстанции посчитал отказ обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанного вывода.

Как следует из материалов дела, общество права на земельный участок обосновывает статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительно как собственник находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Указанной нормой исключительное право приватизации земельных участков предоставлено собственникам тех зданий, строений, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Доказательств, что земельный участок находится в чьей-либо собственности и не принадлежит к государственной или муниципальной собственности, заинтересованными лицами не представлено.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи (л.д.23 на обороте) продавец обязан был передать покупателю (обществу "Промплощадка") документы на земельный участок. Пунктом 6.1.3 договора предусмотрена обязанность продавца представить в администрацию города Волгодонска все необходимые документы для оформления права покупателя на земельный участок Однако обществом не представлены, в материалах дела отсутствуют документы землеотвода, позволяющие установить, на каком праве (аренды или бессрочного пользования) принадлежал продавцу объектов недвижимости земельный участок, т.е. установить, какие права перешли обществу "Промплощадка" в связи с приобретением объектов недвижимости.

Следовательно, общество "Промплощадка", в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанное доказать обоснованность своих требований, не доказало права на земельный участок под приобретенными объектами незавершенного строительства

Документы органа кадастрового учета (до разделения функций в городе Волгодонске осуществлявшего кадастровый учет как зданий, строений и сооружений, так и земельных участков, представленные Комитетом в судебное заседание, представленные в судебное заседание суда апелляционной инстанции, свидетельствуют об отсутствии указанных документов.

Далее, перечень объектов недвижимости установлен в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, законодатель разделяет понятия "здания, строения, сооружения" и "объекты незавершенного строительства".

Градостроительный кодекс в пункте 10 статьи 1 как объект капитального строительства рассматривает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, т.е. также разделяет эти понятия.

При таких обстоятельствах до внесения изменений в статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для ее расширительного толкования.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 5) статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В материалы дела представлены документы (постановление Главы администрации города Волгодонска Ростовской области от 17.06.2007 года N 1908, кадастровые планы, акты согласования границ), согласно которым целью формирования земельных участков является строительство многоквартирных жилых домов. Как следует из представленного суду апелляционной инстанции ответа отдела территориального развития архитектуры города Волгодонска на запрос Комитета, с момента приобретения недвижимого имущества (2000 года) до настоящего времени обществом не получено разрешение на строительство.

Следовательно, льготный порядок, установленный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, установивший приоритет законченных строительством объектов, не дает основания распространять его объекты, функциональное назначение которых назначению земельного участка не может быть установлено до завершения их строительства.

Вместе с тем, исходя из принципа универсальности воли законодателя, объединившего в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительные права на приватизацию и приобретение права аренды, в данном споре необоснованна и позиция Комитета(см. протокол судебного заседания от 07 апреля 2008 года)., полагающего возможным приобретение права аренды обществом "Промплощадка" на основании той нормы, в применении которой отказано при выкупе земельного участка

Указанное не исключает приобретение прав на земельные участки обществом на основании иных норм земельного законодательства.

Следовательно, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Нарушений норм материального права, в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловными основаниями отмены судебного акта, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 января 2008 г. по делу N А53-21479/2007-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью " Промплощадка" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Иванова

Судьи

С.И. Золотухина Н.Н. Смотрова