Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2008 г. N 15АП-1734/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-12320/2007-3/218

19 мая 2008 г.

15АП-1734/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от заявителя: представитель Тарасова Мария Сергеевна - доверенность от 05.02.2008 года,

от заинтересованного лица: представитель Бурдюкова Анастасия Михайловна - доверенность N 11 от 09.01.2008 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06 декабря 2007 г. по делу N А32-12320/2007-3/218,

принятое в составе судьи Посаженникова М.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр социальной помощи"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Администрации Центрального внутригородского округа г. Краснодара,

Государственного образовательное учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школа-интернат г. Тимашевска,

Шеховцова Алексея Валентиновича,

Выдра Владимира Владимировича,

Татариновой Нелли Алексеевны,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кубанское бюро недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - Росрегистрация):

- о признании недействительным решения от 28.05.2007 N 14-101/3309/16966 Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности заявителя на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. Братьев Дроздовых, 16, кв. 9;

- об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи от 15.12.2006 года и право собственности заявителя на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. Братьев Дроздовых, 16, кв. 9;

- об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю произвести возврат государственной пошлины, уплаченной заявителем по платежным поручениям от 11.12.2006 N 681, N 683 на общую сумму 15 000 рублей;

- о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере 8 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Центрального внутригородского округа г. Краснодара (далее - Администрация), Государственное образовательное учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школа-интернат г. Тимашевска (далее - Школа-интернат), Шеховцов Алексей Валентинович, Выдра Владимир Владимирович, Татаринова Нелли Алексеевна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2007 г. заявленные требования удовлетворены в части признании недействительным решения от 28.05.2007 N 14-101/3309/16966 Росрегистрации, возложении на Росрегистрацию обязанности зарегистрировать договор купли-продажи от 15.12.2006 года и право собственности заявителя на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, взыскании с Росрегистрации 8 000 рублей судебных расходов. Суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ в регистрации права собственности по причине неуведомления совладельца квартиры является незаконным. Суд указал: в связи с тем, что на момент уведомления Выдре В.В. исполнилось 14 лет, то уведомлялся именно он, поскольку вправе заключать сделки от своего имени; поскольку Выдра В.В. сам является собственником 1/2 доли квартиры, а не членом семьи собственника - получать согласие органа опеки и попечительства не требовалось.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росрегистрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, в заявленных требованиях отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- заявителем пропущен срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ;

- заявитель, будучи покупателем по договору, не является правообладателем спорного имущества, поскольку продавец в нарушение ст. 250 ГК РФ не известил за месяц совладельца Выдру В.В. о намерении продать свою долю в праве собственности. Поэтому Росрегисрация не могла нарушить права заявителя, поскольку у заявителя прав еще не возникло. Поскольку продавец не известил сособственника Выдру В.В. за месяц до совершения договора купли-продажи о намерении продать долю - нарушено требование ст. 250 ГК РФ;

- не получено согласие органа опеки и попечительства;

- и попечитель, и орган опеки и попечительства считают, что сделка по отчуждению 1/2 доли вышеуказанного объекта недвижимого имущества ущемляет права и интересы несовершеннолетнего;

- решение об отказе является следствием приостановления государственной регистрации, правомерность которого подтверждено решением Арбитражного суда от 04.07.2007 г. по делу А32-5409/2007-11/118;

- взысканные судебные расходы не являются обоснованными, поскольку заявитель не разъяснил необходимости привлечения стороннего представителя для участия в деле, учитывая, что в штате заявителя имеются юристы.

Администрация направила в арбитражный суд заявление, в котором указала, что считает вынесенное решение незаконным и необоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции общество с ограниченной ответственностью "Кубанское бюро недвижимости" изменило наименование на общество с ограниченной ответственностью "Центр социальной помощи" (далее - Общество).

В судебном заседании представитель Росрегистрации изложил содержание апелляционной жалобы, представитель заявителя отзыва на апелляционную жалобу.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 14 мая 2008 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 15.12.2006 г. заявителем в Росрегистрацию представлены документы на регистрацию права на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. Братьев Дроздовых, 16, кв. 9 (расписка в получении документов на государственную регистрацию - т. 1 л.д. 36-37).

11.01.2007 г. Росрегистрация направила уведомление N 14-101/11/434 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 12.02.2007 года по причине сомнений регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации. Росрегистрацией предложено представить согласие совладельца на продажу 1/2 доли квартиры по цене, указанной в договоре купли-продажи от 15.12.2006 года (т. 1 л.д. 33).

16.01.2007 года Шеховцов А.В. обращается к исполняющему обязанности нотариуса Мазуровой Е.А. с заявлением о направлении в адрес Выдры В.В. уведомления о продаже постороннему лицу 1/2 доли в праве общей долевой собственности по цене 631 222 рубля (т. 1 л.д.12).

05.02.2007 г. Шеховцов А.В. обратился в Росрегистрацию с заявлением о приостановлении регистрации права собственности, в связи с необходимостью предоставления в регистрационную службу дополнительных документов.

06.02.2007 г. государственная регистрация права собственности приостановлена до 05.05.2007 г. (уведомление о приостановлении государственной регистрации - т. 1 л.д. 32).

21.02.2007 г. нотариус Мазурова Г.Г. направила в адрес Росрегистрации сообщение, согласно которому 18.01.2007 года Выдре В.В., проживающему в средней школе-интернате для детей оставшихся без попечения родителей г. Тимошевска, улица Красная, дом 29, было вручено заявление Шеховцова А.В. о продаже доли постороннему лицу (т. 1 л.д. 11, 27).

28.05.2007 Росрегистрацией принято решение N 14-101/3309/16966 об отказе заявителю в регистрации права собственности на 1/4 доли в праве общей собственности на указанную квартиру (т. 1 л.д. 24-26).

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный перечень является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

В сообщении от 28.05.2007 года указаны следующее основания отказа в государственной регистрации:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с федеральным законом для государственной регистрации прав.

По мнению Росрегистрации, продавец не выполнил требования п. 2 ст. 250 ГК РФ - не известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а также в нарушение п. 4 ст. 292 ГК РФ не получил согласие органа опеки и попечительства на отчуждение доли.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Как следует из решения Октябрьского районного суда от 16.08.2006 года, вступившего в законную силу (т. 1 л.д. 52-54), Выдра В.В. и Шеховцов А.В. являются сособственниками квартиры N 9 дома N 16 литер "А" по ул. Братьев Дроздовых в г. Краснодаре, обладая по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что Выдра В.В. обладает правами на жилое помещение как участник общей долевой собственности, а не как член семьи собственника жилого помещения. При этом по договору купли-продажи от 15.12.2006 года отчуждается не жилое помещение, а лишь доля в праве собственности на квартиру одного из сособственников. При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что п. 4 ст. 292 ГК РФ не подлежит применению при регулировании спорных отношений, а действующее законодательство не требует наличия согласия органа опеки и попечительства при отчуждении доли в праве общей собственности.

Поскольку действующее законодательство в данном случае не наделяет органы опеки и попечительства компетенцией по выражению мнения о совершаемой сделке на предмет нарушения ею прав несовершеннолетнего - соответствующие ссылки Росрегистрации не имеют правового значения.

Не является обоснованной ссылка Росрегистрации на нарушение ст. 250 ГК РФ. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество предусмотрены ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 1 ст. 24 указанного закона, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В абз. 3 п. 1 ст. 24 указанного закона предусмотрено: в случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Таким образом, ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не позволяет Росрегистрации без предоставления месячного срока на исправление недостатков представленных документов отказать в государственной регистрации перехода доли в праве общей собственности к покупателю по причине неуведомления продавцом доли иных сособственников. При этом месячный срок начинает исчисляться со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Статья 24 указанного закона не содержит требования о том, что уведомление сособственников о продаже доли должно быть совершено до подписания договора купли-продажи доли. Требования указанной статьи направлены на информирование остальных сособственников об отчуждении доли постороннему лицу в целях предоставления им возможности реализовать право преимущественной покупки.

Такое толкование корреспондирует содержанию ст. 250 ГК РФ, согласно которому отсутствие предварительного (до совершения сделки) уведомления сособственников о продаже доли не влечет последствий недействительности, незаключенности или неисполнимости сделки, а лишь предоставляет право сособственникам требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Более жесткое толкование о необходимости уведомления сособственников исключительно до заключения договора не соответствует направленности ст. 250 ГК РФ и существенно затрудняет оборот, поскольку до формирования воли сторон договора купли-продажи об условиях (в том числе цене) отчуждения доли - до подписания договора, сособственник не может уведомить иных участников общей собственности обо всех условиях совершаемой сделки.

На основании п. 3 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора и перехода доли в праве общей собственности была приостановлена Росрегистрацией до 05.05.2007 года. Месячный срок со дня уведомления Выдры В.В. при содействии нотариуса истек 19.02.2008 года, т.е. до истечения срока приостановления государственной регистрации.

Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации лицами, обратившимися за государственной регистрацией, были исправлены недостатки, послужившие законным основанием для приостановления государственной регистрации - у Росрегистрации отсутствовали предусмотренные п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для отказа в государственной регистрации за заявителем 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Ссылки Росрегистрации на выводы Арбитражного суда Краснодарского края, изложенные в решении от 04.07.2007 г. по делу N А32-5409/2007-11/118, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные. В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для суда имеют только обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу, т.е. выводы суда о наличии юридических фактов; правовые выводы суда, квалификация правоотношений не являются обязательными для суда при рассмотрении другого дела, не могут ограничивать право суда рассмотреть спор, исходя из фактических обстоятельств дела.

Не является обоснованной ссылка Росрегистрации на пропуск заявителем трехмесячного срока для подачи заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными. Как следует из материалов дела, решение об отказе в государственной регистрации принято Росрегистрацией 28.05.2007, а заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края 22.06.2007 года, что подтверждается отметкой канцелярии суда на заявлении (т. 1 л.д. 2).

При таких обстоятельствах требования заявителя о признании решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и доли в праве общей собственности и обязании Росрегисрации зарегистрировать за заявителем 1/4 доли в праве общей собственности на указанную квартиру являются обоснованными.

Руководствуясь ст. 110 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно взыскал с заинтересованного лица судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей. Доказательств неразумности, несоразмерности взысканных расходов на оплату услуг представителя суду апелляционной инстанции не представлено. Наличие в штате организации юрисконсульта не лишает ее права заключить гражданско-правовой договор на судебное представительство.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2007 г. по делу N А32-12320/2007-3/218 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе