Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2008 г. N 15АП-2468/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-17437/2007-С2-20

21 мая 2008 г.

15АП-2468/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

директора Потапенко Г.В., Конева Н.В. по доверенности от 22.02.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кедр"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2008 по делу N А53-17437/2007-С2-20

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кедр", х.Могилянский

к Администрации Чертковского района, п.Чертково

при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, г. Ростов-на-Дону,

Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, г. Ростов-на-Дону

Управления Роснедвижимости по Ростовской области, г. Ростов-на-Дону

бывшего арбитражного управляющего СПК (колхоз) "Октябрь" Шахов Александр Иванович,

о признании права собственности

принятое в составе судьи Корха С.Э.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кедр" (далее ООО "Кедр") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к СПК "Октябрь" о признании права собственности на следующее недвижимое имущество:

маслоцех (лит. А) - нежилое кирпичное производственное здание 1997 г. ввода в эксплуатацию, общей площадью 429,5 кв.м., этажностью - 1; высотой 4,83 м., объемом - 2074 куб.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский р-н, х. Сетраки, на территории СПК (колхоз) "Октябрь", включающее в себя (лит. А,А1,А2,A3), в т.ч.: бункер для лузги (лит. А1), площадью 9,8 кв.м., высотой 7,20 м.; весы на 15 тонн (лит. А2), площадью - 16,2 кв.м.; весовую (лит. A3) площадью - 11,5 кв.м., высотой 2,60 м., объемом - 30 куб.м.;

- гранулятор (лит.А) - нежилое здание (инв. N 24), 1975 г. постройки, площадью 116,1 кв.м., высотой 7,77 м, объемом 902 куб.м., включающее в себя пристройку (лит. А1) общей площадью 237,9 кв.м., высотой 4,39 м., объемом 1044 куб.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский р-н, х. Сетраки, на территории СПК (колхоз) "Октябрь".

Определением суда от 22.01.2008 на основании ходатайства истца, в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика СПК колхоз "Октябрь" на Администрацию Чертковского района.

Судом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований (т.2,л.д.158-159) в части площадей спорных объектов, в соответствии с которыми, ООО "Кедр" просит признать право собственности на следующие объекты недвижимости:

- маслоцех (лит.А) нежилое кирпичное производственное здание 1997 года ввода в эксплуатацию, общей площадью по внутреннему замеру 383,8 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский район, х.Сетраки на территории СПК (колхоз) "Октябрь", включающее в себя (лит.А1,А2,A3) в т.ч. бункер для лузги (лит.А1) общей площадью по внутреннему замеру 9,8 кв.м., весы на 15 тонн (лит.А2) площадью 16,2 кв.м., весовую (лит.А3) площадью 11,5 кв.м.;

- гранулятор (лит.А) - нежилое здание (инв.N 24), 1975 года постройки, площадью по внутреннему замеру 109,4 кв.м., включающее в себя пристройку (лит.А 1) общей площадью по внутреннему замеру 205,2 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский район. х.Сетраки на территории СПК (колхоз) "Октябрь".

Определениями суда от 26.10.2007 и от 22.01.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация Чертковского района, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Управление Роснедвижимости по Ростовской области, бывший арбитражный управляющий СПК (колхоз) "Октябрь" Шахов Александр Иванович.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Кедр" приобрело спорное имущество по договорам купли-продажи от 31.07.2007, реализованное конкурсным управляющим СПК (колхоз) "Октябрь" в ходе конкурсного производства. Спорное имущество оплачено и передано истцу по актам приема-передачи. Требования истца от 20.09.2007 и от 24.09.2007 о предоставлении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права собственности ответчиком не исполнены. Истец, в связи с ликвидацией СПК (колхоз) "Октябрь" не может зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество.

Администрация Чертковского района в отзывах N 2817 от 20.12.2007, N 363 от 11.02.2008 пояснила, что спорные объекты в реестре муниципального имущества не значатся, в связи чем, Администрация не возражает против удовлетворения исковых требований.

Бывший конкурсный управляющий СПК (колхоз) "Октябрь" Шахов А.И. в письменных пояснениях указал следующее. За время проведения процедуры банкротства конкурсный управляющий возвратил и поставил на баланс кооператива незаконно выбывшее имущество СПК (колхоз) "Октябрь" на сумму 10790645 руб. 98 коп., в том числе спорные объекты. Ввиду того, что на торгах имущество СПК (колхоз) "Октябрь" в полном объеме реализовано не было, единственным кредитором СПК (колхоз) "Октябрь" (ИФНС РФ по Чертковскому району) было принято решение о реализации имущества должника по прямым договором купли-продажи. С истцом были заключены договоры купли-продажи от 31.07.2007 на приобретение им зданий маслоцеха и гранулятора, исполненные сторонами. 25.12.2007 на собрании кредиторов СПК (колхоз) "Октябрь" был принят отчет конкурсного управляющего об итогах конкурсного производства, в том числе реализации конкурсной массы и расходовании денежных средств. 25.12.2007 процедура банкротства в отношении СПК (колхоз) "Октябрь" завершена; 27.12.07г. СПК (колхоз) "Октябрь" исключен из ЕГРЮЛ.

Управление Роснедвижимости по Ростовской области в отзыве N исх/0091 от 22.01.2008 указало, что исковые требования могут быть удовлетворены при условии представления доказательств того, что СПК (колхоз) "Октябрь" владел спорными объектами на законных основаниях и имел право на их отчуждение.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26 февраля 2008 года в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что право собственности на спорные объекты за СПК (колхоз) "Октябрь" не было зарегистрировано, в связи с чем, у него отсутствовали установленные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права, в том числе по распоряжению указанным имуществом. Истец, учитывая принцип открытости сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, должен был убедиться в наличии у истца прав собственника на спорное имущество, но действуя неосмотрительно, на свой страх и риск не сделал этого. Решение Арбитражного суда Ростовской области от А53-3331/05-3 от 16.11.2005 не является преюдициальным по настоящему делу, поскольку данным решением устанавливается принадлежность спорного имущества (маслоцеха 1997 года ввода в эксплуатацию) СПК (колхоз) "Октябрь" на праве собственности. Второй объект настоящего спора не был предметом рассмотрения по указанному делу. Суд указал, что гранулятор по договору купли-продажи от 31.07.2007 приобретался истцом в неудовлетворительном состоянии для последующего восстановительного ремонта, по настоящему делу ООО "Кедр" заявлено требование о признании права на спорные объекты как на нежилые здания, завершенные строительством, без какой-либо информации об их неудовлетворительном техническом (разрушенном) состоянии. Исходя из изложенного, суд первой инстанции посчитал неподтвержденным тот факт, что указанный предмет иска не подлежит рассмотрению с учетом требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с возможным восстановлением и реконструкцией спорных объектов до заявляемого в иске состояния.

ООО "Кедр" в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2008 и принять по делу новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что у истца имелась возможность обратиться за регистрацией перехода права собственности, поскольку СПК (колхоз) "Октябрь" на момент подачи искового заявления являлся действующим субъектом права. Податель жалобы указал, что дважды обращался к конкурсному управляющему колхоза, но тот уклонился от государственной регистрации перехода права собственности. Ликвидация одной из сторон сделки и отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости препятствует государственной регистрации права собственности на спорные объекты. Постановление главы администрации Сетраковского сельского совета от 29.06.1995 и проектно-сметная документация 1996 года, обнаруженная в апреле 2008 года, подтверждают факт постройки маслоцеха хозспособом колхозом "Октябрь", а также факт реконструкции уже существующего гранулятора под мукомольный цех. Податель жалобы считает, что указанные обстоятельства доказывают, что спорные объекты являлись собственностью СПК (колхоз) "Октябрь" до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, право собственности колхоза "Октябрь" на спорные объекты признается действительным и при отсутствие его государственной регистрации. Суд не исследовал материалы дела N А53-761/2004-С2-24 о несостоятельности (банкротстве) СПК (колхоз) "Октябрь", в рамках которого были осуществлены сделки купли-продажи спорного имущества.

В отзыве Администрация Чертковского района доводы, изложенные в апелляционной жалобе не оспорила. Указала, что колхоз "Октябрь", образованный в 1944 году, в 1999 году был преобразован в СПК (колхоз) "Октябрь". Маслоцех (1997 год) и гранулятор (1975) были построены до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, права, возникшие на указанное имущество признаются юрдически действительными. При реорганизации колхоза "Октябрь" все его имущество, включая спорные объекты, перешло в собственность СПК (колхоз) "Октябрь". В настоящее время ООО "Кедр" проводит землеустроительные работы с целью приобретения в собственность земельного участка, занятого спорными объектами.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, просили отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2008 и удовлетворить исковые требования.

Администрация Чертковского района, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Управление Роснедвижимости по Ростовской области, Шахов Александр Иванович в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 256 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Сетраковского сельского совета от 29.06.1995 колхозу "Октябрь" согласовано место строительства цеха по переработке семян подсолнечника размерами 50 на 100 метров площадью 0,5 га в с.Сетраки Чертковского района, а также дано разрешение на реконструкцию цеха гранулированных кормов на мельницу (т.3, л.д.21). В 1996 году проектный и проектно-технологический институт "Ростовагропромтехпроект" для колхоза "Октябрь" разработал рабочие проекты на реконструкцию гранулятора и строительство маслоцеха.

Постановлением главы администрации Чертковского района Ростовской области от 09.11.1999 N 582 зарегистрирована реорганизация колхоза "Октябрь" путем преобразования в СПК (колхоз) "Октябрь".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2004 по делу N А53-761/2004-С2-24 СПК (колхоз) "Октябрь" признан несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство (т.1, л.д.37-38).

Из ответа ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 18.03.2008 следует, что по заявлению конкурсного управляющего СПК (колхоз) "Октябрь" 21.08.2007 были изготовлены технические паспорта на:

- маслоцех (лит. А) 1997 года постройки, общей площадью 383,8 кв.м., с инвентарным номером Чертковского отделения Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризаци" 60:258:001:601100020, расположенный по адресу: Ростовская область, Чертковский район, х.Сетраки;

- гранулятор (лит.А) инв. N 24, 1975 года постройки, общей площадью 314,6 кв.м., с инвентарным номером Чертковского отделения Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризаци" 60:258:001:601100030, расположенный по адресу: Ростовская область, Чертковский район, х.Сетраки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2005 по делу N А53-3331/05-3 по иску конкурсного управляющего СПК (колхоз) "Октябрь" признана недействительной сделка по передаче имущества СПК (колхоз) "Октябрь" в пользу ООО "Октябрь", опосредованную актом приема-передачи имущества. Переданное по акту имущество, принадлежащее СПК (колхоз) "Октябрь", в том числе маслоцех 1997 года, изъято у ООО "Октябрь" (т.1, л.д.28-36).

Из представленных в материалы дела справок от 01.08.2007 следует, что здание гранулятора инв.N 24 1975 года и здание маслоцеха 1997 года постройки числилось на балансе СПК (колхоз) "Октябрь" и было включено в состав его конкурсной массы при проведении процедуры конкурсного производства (т.1,л.д.103-104).

В инвентаризационной описи N 1 от 03.11.2004 основных средств находящихся в собственности СПК (колхоз) "Октябрь" указан гранулятор инв.N24 1975 года постройки (т.1,л.д. 18).

На собрании кредиторов СПК (колхоз) "Октябрь" от 25.06.2007 конкурсному управляющему разрешено реализовать имущество, нереализованное на торгах, по прямым договорам купли-продажи (протокол от 25.06.2007, т.1,л.д.40-42).

На основании протокола собрания кредиторов от 25.06.2007 между СПК (колхоз) "Октябрь" (продавец) и ООО "Кедр" (покупатель) были заключены договоры купли-продажи имущества от 31.07.2007 по условиям которых продавец продает, а покупатель приобретает в собственность принадлежащие СПК (колхоз) "Октябрь" маслоцех (1997 года) и гранулятор (инв. N 24, 1975г.) (т.1, л.д. 6-7, 9-10).

Указанное имущество передано истцу по актам приема-передачи недвижимого имущества от 01.08.2007 (т.1, л.д.8, 11).

ООО "Кедр" платежными поручениями N 3 от 20.09.2007 и N 2 от 20.09.2007 перечислило на счет СПК (колхоз) "Октябрь" 395 000 рублей за маслоцех и 45 000 рублей за гранулятор (т.1,л.д.12-13).

Из материалов дела следует, что сделки купли-продажи спорного имущества исполнены.

Исходя из содержания норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" стороны по договору, предметом которого является передача недвижимости в собственность, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав. Из материалов дела усматривается, что СПК (колхоз) "Октябрь", получив по сделке денежные средства в счет оплаты имущества, не производил указанных действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права.

Сделка купли-продажи, не имеющая признаков недействительности и незаключенности, в силу статей 8, 153, 218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает у покупателя право потребовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае регистрация самой сделки по передаче недвижимости - договора купли-продажи - законом не предусмотрена (подлежит регистрации только переход права собственности). Предварительная государственная регистрация за продавцом права собственности, возникшего до введения в действие названного закона, проводится по желанию правообладателя, поскольку возникновение у него права собственности не связывается с такой регистрацией.

Таким образом, если по заключенному действительному договору продается недвижимая вещь, права на которую возникли до введения в действие Закона о государственной регистрации прав, но эти права на момент совершения сделки не зарегистрированы за продавцом, то отсутствуют основания для признания сделки по отчуждению такого имущества недействительной и не порождающей правовых последствий, как не имеется оснований и для отказа в регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении такого рода требований суд должен выяснить вопрос о возникновении права собственности у продавца на недвижимое имущество до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о том, что на момент заключения договоров купли-продажи от 31.07.2007 СПК (колхоз) "Октябрь" обладал правом собственности на гранулятор и маслоцех, которые были созданы хозяйственным способом правопредшественником СПК (колхоз) "Октябрь" колхозом "Октябрь" и отсутствие государственной регистрации данного права не влияет на признание его действительным.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 15.02.2008 следует, что СПК (колхоз) "Октябрь" 27 декабря 2007 года прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (определение Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2007 по делу N А53-761/2004-С2-24) (т.2, л.д.153-157).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на гранулятор и маслоцех за продавцом, его ликвидация и необходимость государственной регистрации перехода права собственности к покупателю послужили основанием для предъявления последним иска о признании права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципалитет имеет право на приобретение бесхозяйной недвижимой вещи в порядке, предусмотренном гражданским законодательством суд апелляционной инстанции полагает, что в качестве надлежащего ответчика по иску обосновано была привлечена Администрация Чертковского района исходя из места расположения спорных объектов имущества: маслоцеха и гранулятора.

Спорные объекты в реестре муниципальной собственности не значится, притязания третьих лиц на предмет спора отсутствуют, ответчик в отзыве на апелляционную жалобу исковые требования фактически признал.

Представленное в суд апелляционной инстанции постановление главы Сетраковского сельского совета от 29.06.1995 подтверждает правомерность возведения СПК (колхоз) "Октябрь" маслоцеха и реконструкции гранулятора 1975 года постройки, доказательства, свидетельствующие о последующей реконструкции указанных объектов ООО "Кедр" и, соответственно, о наличии признаков самовольного строительства, отсутствуют. При таких обстоятельствах нет оснований считать, что у продавца отсутствовало право собственности на спорное имущество, а следовательно, и право на его отчуждение.

ООО "Кедр", фактически владеет приобретенным имуществом, несет бремя его содержания, ввиду чего, суд апелляционной инстанции полагает, что истец выбрал надлежащий способ защиты гражданских прав, обратившись с иском о признании права собственности, поскольку судебный акт в данном случае, будет являться основанием для государственной регистрации права собственности.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2008 подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.

Поскольку ООО "Кедр" в представленном в апелляционную инстанцию заявлении просит отнести всю уплаченную при подаче искового заявления (4000 рублей) и обращении с апелляционной жалобой (1000 рублей) государственную пошлину на истца, судебные расходы распределяются в соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой, при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кедр" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2008 по делу N А53-17437/2007-С2-20 отменить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Кедр" на:

- маслоцех - нежилое строение литер А,А1,А2,А3, 1997 года постройки, общей площадью 383,8 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский район, х.Сетраки;

- гранулятор - нежилое строение литер А,А1, 1975 года постройки, общей площадью 314,6 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Чертковский район, х.Сетраки.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Л.А. Захарова