Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2008 г. N 15АП-2110/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13518/2006-15

16 июня 2008 г.

15АП-2110/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ильиной М.В.

судей Ломидзе О.Г., Захаровой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии: от истца: директора Коптева В.В. выписка из протокола N 22 собрания учредителей ООО "Донсельмаш" от 02.11.2007,

от ответчиков: ООО "Дон" - Рыбасовой Е.А. по доверенности от 10.01.2008,

Администрации Зерноградского района - Похилько А.И. по доверенности от 10.01.2008 N 2-16/14,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Зерноградского района и общества с ограниченной ответственностью "ФГ "Донсельмаш"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.02.2008 по делу N А53-13518/2006-15

по иску общества с ограниченной ответственностью Финансовая группа "Донсельмаш", г.Зерноград

к обществу с ограниченной ответственностью "Дон", г.Зерноград

Администрации Зерноградского района

при участии третьих лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, г. Ростов-на-Дону,

Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, г. Ростов-на-Дону

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, признании недействительным межевания земельного участка,

принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Финансовая группа "Донсельмаш" (далее ООО "ФГ "Донсельмаш") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дон" (далее ООО "Дон") и Администрации Зерноградского района (далее - Администрация) о признании недействительным межевания земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Зерноград, пер.Селекционный, 2 "а", произведенного в мае 2004 г.;

признании недействительным договора N 6 от 08.04.2004 купли-продажи земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Зерноградского района Ростовской области и ООО "Дон";

признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Дон" на земельный участок площадью 3488 кв.м., расположенный по пер. Селекционный, 24-б, г.Зернограда РО, кадастровый N 61:12:04 03 09:0013.

Иск заявлен на основании ст.ст. 166,168,209,260 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36,36,40 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 15 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 8 Областного закона "Устав Ростовской области".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.02.2008 исковые требования удовлетворены в части признания договора N 6 от 08.04.2004 недействительным, в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что спорный земельный участок является делимым, однако, выполненное его деление не соответствует землеустроительным нормам и правилам. При наложении границ вновь образованных самостоятельных земельных участков на план местности выявлено, что границы земельных участков в нескольких местах проходят по зданиям, разделяя тем самым здания на части, находящиеся на земельных участках принадлежащих разным собственникам. Судом установлено, что данные нарушения относятся к устранимым техническим ошибкам и не являются основанием для признания спорного договора недействительным. Однако, суд посчитал спорный договор ничтожным ввиду того, что имущественный комплекс производственной базы, расположенный по адресу: г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а до его отчуждения находился в государственной собственности Ростовской области. Поскольку земельный участок находился в государственной, а не муниципальной собственности, Администрация Зерноградского района в силу п.3 ст.15 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", п.6 ст.8 Областного закона "Устав Ростовской области" не имела полномочий на распоряжение данным земельным участком. В части признания недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ООО "Дон" отказано ввиду нахождения на спорном земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости и наличия у него в силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на выкуп земельного участка.

ООО "ФГ "Донсельмаш" и Администрация Зерноградского района обжаловали решение суда от 29.02.2008 в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "ФГ "Донсельмаш" указало, что при проведении межевания отсутствовали представители собственника земельного участка в лице Комитета по управлению имуществом Ростовской области. Судом установлено нарушение прав собственников объектов недвижимости при межевании спорного земельного участка, что в силу п.3 ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков. ООО "Дон" является собственником объектов незавершенного строительства, следовательно, не является лицом, имеющим исключительное право на приватизацию земельного участка на основании п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация права собственности на земельный участок, осуществленная на основании недействительного правоустанавливающего документа не может быть сохранена и должна быть аннулирована. Оснований для частичного отказа в иске у суда не имелось.

Администрация Зерноградского района в апелляционной жалобе указала, что считает решение Арбитражного суда Ростовской области необоснованным и подлежащем отмене в части признания недействительным договора купли-продажи от 08.04.2004 N 6. Предоставление спорного земельного участка осуществлено Администрацией до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28.08.1995 N154-ФЗ и Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991г. В силу п.10 Федерального закона от 25.10.2004 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку разграничение собственности на земельные участки не было произведено, Администрация Зерноградского района являлась надлежащей стороной оспариваемого договора купли-продажи N 6 от 08.04.2004. Денежные средства за земельный участок перечислены в консолидированный бюджет Ростовской области, что является доказательством надлежащих действий Администрации при заключении оспариваемого договора. На момент проведения межевания истец не являлся правообладателем смежного земельного участка, его права проведением межевания не могли быть нарушены. Апелляционную жалобу ООО "ФГ "Досельмаш" Администрация не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО "Дон" апелляционную жалобу ООО "ФГ "Донсельмаш" не признало, в отзыве просило решение суда отменить, в иске отказать. Ответчик указал, что межевание было произведено в соответствии со ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве", п.1 ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации, п.7 ст. 59 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Положением "О порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений" (утв. Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996г.). Возможность признания недействительным межевания земельного участка как результата выполненной работы действующим законодательством не предусмотрена. Однако, существует механизм устранения технической ошибки межевания. Имущество находящееся в собственности Ростовской области, расположенное по адресу: г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а, в т.ч. спорные земельные участки, было приватизировано путем проведения аукциона 14.12.2004, следовательно, Администрация Ростовской области не является собственником имущества, расположенного по данному адресу. Договор купли-продажи земельного участка N 6 от 08.04.2004 является действительным.

ООО "ФГ "Донсельмаш" апелляционную жалобу Администрации Зерноградского района не признало по основаниям, изложенным в отзыве. Указало, что в соответствии со статьей 18 Земельного кодекса Российской Федерации в собственности Ростовской области находятся земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие Ростовской области на праве собственности. Весь имущественный комплекс, расположенный по адресу г.Зерноград, пер. Селекционный 2а на земельном участке с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06, находился в собственности Ростовской области, соответственно, у Администрации Зерноградского района отсутствовали права, по распоряжению земельным участком, образовавшимся в результате межевания земельного участка, принадлежащего на праве собственности Ростовской области.

В судебном заседании представитель ООО "ФГ "Донсельмаш" апелляционную жалобу истца поддержал по изложенным в жалобе основаниям. Просил решение суда от 29.02.2008 в части признания действительным межевания земельного участка и признания действительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ООО "Дон" отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апелляционную жалобу Администрации Зерноградского района не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Администрации Зерноградского района апелляционную жалобу ООО "ФГ "Донсельмаш" не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Поддержал апелляционную жалобу Администрации, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.02.2008 отменить в части признания недействительным договора купли-продажи от 08.04.2004 N 6, отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "Дон" апелляционную жалобу ООО "ФГ "Донсельмаш" не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в судебное заседание не явились, отзыв на апелляционную жалобу не представили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционную жалобу Администрации Зерноградского района надлежит удовлетворить, а апелляционная жалоба ООО "ФГ "Донсельмаш" не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Постановлением Главы Зерноградского района от 22.01.2001 N 40 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Бытсервис", Распоряжением Главы Администрации г. Зернограда N 132 от 08.02.2001 и договором аренды земельного участка N 714 от 19.02.2001, ООО "Бытсервис" были предоставлены в аренду земельные участки, расположенные по адресу г. Зерноград, пер. Селекционный, 2 "А", общей площадью 7372 кв. м. (кадастровые номера 61:12:11 03 09:06, площадью 6145 кв. м. и 61:12:11 03 09:07 площадью 1227 кв. м) на срок до 8 февраля 2050 года.

В период действия договора аренды в 2003 году ООО "Бытсервис" на едином земельном участке, выделенном для размещения производственной базы, возвело восемь объектов незавершенного строительства и зарегистрировало на них свое право собственности. В целях приобретения земельного участка под незавершенными строительством объектами было осуществлено межевание земельных участков, находившихся в аренде у ООО "Бытсервис", общей площадью 7272 кв.м. (участок площадью 6145 кв.м. кадастровый N 61:12:11 03 09:06 и участок площадью 1227 кв.м. кадастровый N 61:12:11 03 09:07), на шесть самостоятельных участков с присвоением отдельных адресов.

Впоследствии, указанные объекты незавершенного строительства были переданы по договору купли-продажи от 06.11.2003 ООО "Дон". После проведенного межевания и регистрации права собственности на принятые от ООО "Бытсервис" объекты незавершенного строительства, постановлением Главы Администрации Зерноградского района от 05.04.2004 N 429 ООО "Дон" были представлены в собственность за плату земельные участки с кадастровыми номерами 61:12:04 03 09:0011, площадью 1178 кв.м. и 61:12:04 03 09:0013, площадью 3488 кв.м.

ООО "Дон" заключило с Администрацией Зерноградского района договор купли-продажи 08.04.2004 N 6 находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором были расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные ответчиком в собственность. По условиям указанного договора, Администрация Зерноградского района передала в собственность ООО "Дон" земельный участок общей площадью 3488 кв.м., расположенный по адресу: г.Зерноград, пер. Селекционный, 246, кадастровый N61:12:04 03 09:0013.

Между Фондом имущества Ростовской области и ООО "ФГ "Донсельмаш" по результатам аукциона был заключен договор купли-продажи 17.12.2004 N 168/НД, по условиям которого, в собственность истца была передана производственная база, находящаяся на балансе ООО "Бытсервис", расположенная по адресу: г.Зерноград, пер. Селекционный 2а, в составе движимого имущества и следующих объектов недвижимого имущества:

- здание приемного пункта, общей площадью 198,1 кв.м., литер А,

- деревообрабатывающий цех, общей площадью 498,2 кв.м., литер Б,

- кирпичное производственное здание общей площадью 129,7 кв.м., литер Г,

- здание цеха по ремонту мебели, общей площадью 694,1 кв.м., литер Е.

Производственная база была передана истцу по акту от 27.12.2004

Согласно пункту 1.4. договора купли-продажи от 17.12.2004 N 168/НД приватизация здания цеха по ремонту мебели литер Е осуществлена одновременно с отчуждением победителю аукциона земельного участка по адресу: Ростовская область, г.Зерноград, пер.Селекционный, 24-в, общей площадью 601 кв.м., с кадастровым номером 61:12:04 03 09:0015. В силу пункта 1.5. указанного договора, приватизация здания приемного пункта литер А, деревообрабатывающего цеха литер Б, кирпичного производственного здания литер Г осуществлены одновременно с отчуждением победителю аукциона земельного участка по адресу: Ростовская область, г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а, общей площадью 1951 кв.м. кв.м., с кадастровым номером 61:12:04 03 09:0012.

Во исполнение договора купли-продажи N 168/НД от 17.12.2004 между Фондом имущества Ростовской области и истцом были заключены договоры купли-продажи N 188/ЗУ от 17.12.2004 земельного участка с кадастровым N 61:12:04 03 09:0012, расположенного по адресу: г. Зерноград, пер. Селекционный, 2а, на котором находились здание приемного пункта, общей площадью 198,1 кв.м., литер А, деревообрабатывающий цех, общей площадью 498,2 кв.м., литер Б, кирпичное производственное здание общей площадью 129,7 кв.м., литер Г; и договор купли продажи N 187/ЗУ от 17.12.2004 земельного участка с кадастровым N 61:12:04 03 09:0015, расположенного по адресу: г. Зерноград, пер. Селекционный, 24в, на котором находилось здание цеха по ремонту мебели, общей площадью 694,1 кв.м., литер Е (т.1, л.д.28-29).

В результате проведенной судебно-строительной экспертизы, назначенной определением суда от 09.11.2006 эксперты пришли к следующим выводам.

Деление земельного участка имевшего по состоянию на 14.04.2003 года кадастровый N 61:12:11 03 09:06, общую площадь 6145 кв.м. почтовый адрес Ростовская область, г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а на самостоятельные земельные участки с присвоением отдельных почтовых адресов: пер.Селекционный,2 4-б площадью 34 8 8 кв.м., кадастровый N 61:12:04 03 09:0013; пер.Селекционный,2-а площадью 1951 кв.м., кадастровый N 61:12:04 03 09:0012; пер.Селекционный,24-в площадью 601 кв.м., кадастровый N 61:12:04 03 09:0015; пер.Селекционный,24-г площадью 105 кв.м., кадастровый N 61:12:04 03 09:0014; не соответствует землеустроительным нормам и правилам. При наложении границ вновь образованных самостоятельных земельных участков на план местности выявлено, что границы земельных участков в нескольких местах проходят по зданиям, разделяя тем самым здания на части, находящиеся на земельных участках принадлежащим разным собственникам, что недопустимо.

Деление земельного участка повлекло за собой нарушение интересов собственников недвижимости, расположенной в границах земельного участка кадастровый N 61:12:11 03 09:06, до его разделения.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Основанием для проведения землеустройства в соответствии с указанным законом являются решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства; договоры о проведении землеустройства; судебные решения.

Из материалов дела следует, что на момент проведения межевания земельных участков, результаты которого оспариваются истцом, его правообладателем являлось ООО "Бытсервис" в соответствии с Постановлением Главы Зерноградского района от 22.01.2001 N 40 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Бытсервис", Распоряжением Главы Администрации г. Зернограда N 132 от 08.02.2001 и договора аренды земельного участка N 714 от 19.02.2001, заключенного между Администрацией Зерноградского района и ООО "Бытсервис" в соответствии статьей 29 Земельного кодекса РСФСР и Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 наделявшими органы местного самоуправления правом изъятия и предоставления земельных участков в пределах административно - территориального образования.

Основанием для проведения межевания явилось строительство арендатором - ООО "Бытсервис" новых объектов недвижимости и их отчуждение ООО "Дон". Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-31340/05-15 установлено, что строительство спорных объектов незавершенного строительства осуществлялось на основании полученных надлежащим образом разрешительных документов.

Судом установлено и ответчиками не отрицается, что при межевании земельного участка 61:12:11 03 09:06 была допущена техническая ошибка, в результате которой в нескольких местах границ вновь образованных земельных участков имеется наложение, нарушающее права собственников объектов недвижимости, то есть как истца так и ответчика.

В соответствии с действующим законодательством межевание представляет собой результат работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Действующее законодательство не предусматривает возможности признания недействительным результата выполненных работ в связи с чем, заявляя требование о признании недействительным межевания земельного участка истцом избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Порядок исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости предусмотрен статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", которая также не предусматривает возможность признания результатов межевания недействительными.

Кроме того, в настоящий момент существует механизм исправления ошибок, допущенных при межевании, который регулируется рядом подзаконных нормативных актов, определяющие порядок внесения исправлений в данные кадастрового учета в случае установления факта наличия технической ошибки, допущенной при проведении межевания земельных участков.

Письмом Росиедвижимости ВК/1897 от 21.11.2006 предусмотрена возможность исправления на основании заключения экспертной комиссии технической ошибки допущенной при землеустройстве в определении координат характерных точек границ земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Одновременно в письме указывается, что при уточнении сведений о границах земельного участка следует руководствоваться п. 3 письма Росиедвижимости от 02.11.2006 N ВК/1699@. Исправление технической ошибки осуществляется по процедуре учета текущих изменений характеристик земельных участков, в сведениях о прохождении границы между которыми при землеустройстве ранее была допущена ошибка в определении координат характерных точек.

Кроме того, в пункте 2 Письма Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 02.11.2006 N 1699@ указано, что в случае если уточненная площадь земельного участка в документах о межевании (Описании земельного участка), представленных для проведения государственного кадастрового учета или учета текущих изменений характеристик земельного участка, отличается от площади земельного участка, указанной в правоустанавливающем документе на такой земельный участок, на величину, не превышающую минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или органов местного самоуправления (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), то государственный кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

В соответствии с Письмом от 21.11.2006 N ВК/1897, информация об уточненных данных о земельном участке (о местоположении границ земельного участка) направляется в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, правообладателю (правообладателям) земельного участка, границы которого были уточнены в соответствии с результатами межевания, а также правообладателям смежных земельных участков, чьи законные интересы могут быть затронуты. В случае если письменное согласие собственника смежного земельного участка на внесение соответствующих изменений в сведения государственного земельного кадастра отсутствует, то исправление осуществляется на основании решения суда.

Таким образом, истец не лишен права исправить допущенную при межевании техническую ошибку в установленном порядке, в том числе, обратившись в суд с требованиями о внесении исправлений в кадастр объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки могут быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок.

Статья 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на момент проведения межевания и отчуждения спорных земельных участков, устанавливала, что государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

С учетом обстоятельств дела, в соответствии со статьями 1, 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка).

Таким образом, моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах, согласно части 3 статьи 14 Федерального закона N 28-ФЗ является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение (приватизация) здания, сооружения, строения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком и осуществляется лицу, приобретающему такое имущество.

В силу пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. На момент проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06 и приобретения ООО "Дон" в собственность объектов незавершенного строительства и земельных участков под ними, а также приватизации производственной базы, принадлежащей на праве собственности Ростовской области аналогичное положение содержал пункт 2 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 (действовали на момент приобретения ООО "ФГ "Донсельмаш" объектов недвижимости в порядке приватизации) Решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что изначально, имущественный комплекс, расположенный по адресу: г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а принадлежал на праве собственности Ростовской области. Данный имущественный комплекс располагался на земельном участке с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06, который впоследствии был разделен на земельный участки под объектами, принадлежащими на праве собственности Ростовской области и под объектами незавершенного строительства ООО "Бытсервис".

По условиям договора купли-продажи от 17.12.2004 N 168/НД одновременно с приватизацией недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Зерноград, пер.Селекционный, 2а истцу были отчуждены земельные участки с кадастровыми номерами 61:12:04 03 09:0012 и 61:12:04 03 09:0015, на которых располагалось переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество, находящееся в собственности Ростовской области, что соответствует положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

С момента формирования земельных участков с кадастровыми номерами 61:12:04 03 09:0013; 61:12:04 03 09:0012; 61:12:04 03 09:0015; 61:12:04 03 09:0014 первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06 прекратил свое существования в качестве объекта гражданского оборота, соответственно, по смыслу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации, с указанного момента прекратилось право собственности Ростовской области на указанный земельный участок

Данный вывод подтверждается тем, что в пункте 9 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним" предусмотрено, что в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

При этом, с учетом положений статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" после разделения земельного участка с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06 отпали основания отнесения земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства ООО "Бытсервис" к государственной собственности Ростовской области.

В соответствии пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Права на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента государственной регистрации прав собственник получает возможность распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе и путем заключения сделки по его отчуждению.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности Ростовской области на земельные участки, образовавшиеся в результате деления земельного участка с кадастровым номером 61:12:11 03 09:06, что подтверждается также письмом Минимущества Ростовской области от 26.05.2008 N 19/4485. Доказательства разграничения государственной собственности на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства ООО "Бытсервис" (кадастровый номер 61:12:04 03 09:0013), приобретенные в собственность ООО "Дон" в материалах дела также отсутствуют.

Согласно абзацам 2 и 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку г.Зерноград не является административным центром Ростовской области, доказательства разграничения государственной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:12:04 03 09:0013 и 61:12:04 03 09:0011 в материалы дела не представлены, основания для отнесения указанного земельного участка к государственной собственности Ростовской области отсутствуют органы местного самоуправления Зерноградского района (администрация Зерноградского района и Комитет по управлению муниципальным имуществом Зерноградского района) в силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были вправе распорядиться указанным земельным участком, предоставив его в собственность ООО "Дон" постановлением N429 Главы Администрации Зерноградского района от 05.04.2004 и договором купли-продажи N6 от 08.04.2004.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.02.2008 в части признания договора купли-продажи земельного участка N 6 от 08.04.2004 недействительным подлежит отмене.

Поскольку у ООО "Дон" имеются предусмотренные статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для государственно регистрации права собственности (договор купли-продажи от 08.04.2004) требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок за ООО "Дон" не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за обращение с исковым заявлением и апелляционной жалобой распределяются между сторонами по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст.333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.02.2008 по делу N А53-13518/2006-15 в части признания недействительным договора N6 от 08.04.2004 г. и взыскания с ООО "Дон" в пользу ООО ФГ "Донсельмаш" 1333 руб. расходов по оплате госпошлины, 7080 руб. судебных издержек отменить. В указанной части по делу принять новый судебный акт.

Обществу с ограниченной ответственностью Финансовая группа "Донсельмаш" в удовлетворении требований о признании недействительным договора N 6 от 08.04.2004 купли-продажи земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Зерноградского района Ростовской области и ООО "Дон" отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе Л.А. Захарова