Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2008 г. N 15АП-1495/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-16306/2007-С2-6

02 июля 2008 г.

15АП-1495/2008

15АП-2235/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца: Щербаков А.Н., удостоверение N 8 от 09.01.2007г., представитель по доверенности N 2 от 10.01.2008г.

от ответчика: Бондаренко Анатолий Петрович, паспорт 60 02 165756, выдан 3 отделом милиции УВД г.Шахты РО от 24.01.2002г., код подразделения 612-008, 29.08.1938 года рождения, уроженца г.Сочи, зарегистрирован г.Шахты, пер.Красный Шахтер 61, кв.89, председатель кооператива

от третьих лиц: не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Автогаражного кооператива "Мотор", Комитета по управлению имуществом администрации г.Шахты на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06.02.2008г. по делу N А53-16306/2007-С2-6 принятое в составе судьи Петуховой Л.Г. по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.Шахты к ответчику Автогаражному кооперативу "Мотор" при участии третьих лиц: Управление Роснедвижимости по Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области о взыскании 142714,62руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее КУИ г.Шахты) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к автогаражному кооперативу "Мотор" (далее кооператив) с исковым требованиям о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 09.02.1996г. N 21449 площадью 15 600 кв. м в размере 142 714 руб. 62 коп., из которых: задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2005г. по 31.12.2006г. в размере 138 729 руб. 58 коп., пени за период с 01.01.2005г. по01.01.2007г. в размере 3 985 руб. 04 коп.

В качестве третьих лиц не заявляющих требований относительно предмета спора привлечены УФРС по Ростовской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области с Автогаражного кооператива "Мотор" в доход консолидированного бюджета Ростовской области взыскана задолженность по арендным платежам в размере 99530 руб. 62 коп., в остальной части иска отказано.

С решением суда первой инстанции стороны не согласились и обратились с апелляционными жалобами.

КУИ г.Шахты доводы жалобы мотивировал тем, что суд при взыскании задолженности по арендной плате необоснованно исключил площадь земельного участка, находящегося в собственности у физических лиц, из площади земельного участка, предоставленного в аренду гаражному кооперативу "Мотор".

Автогаражный кооператив "Мотор" заявил в жалобе о незаключенности договора аренды, поскольку объект аренды в договоре не определен. Кооператив не является собственником гаражей и пользователем земельных участков под гаражами, в связи с чем не должен оплачивать арендную плату.

В судебном заседании представители сторон доводы апелляционной жалобы поддержали.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отправке копии определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2008г. с помощью факсимильной связи (том 5 листы дела 62-63), в судебное заседание не явились.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.02.1996г. между Администрацией г.Шахты (арендодатель) и автогаражным кооперативом "Мотор" (арендатор) заключен договор N 21449 аренды земельного участка (том1, лист дела 8).

Согласно договору аренды от 09.02.1996г. N 21449 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15 600 м, расположенный по адресу: г.Шахты, пер.Черенкова, район Кирпичного завода для размещения индивидуальных гаражей автогаражного кооператива "Мотор", срок действия договора не определен, а, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2.2 договора от 09.02.1996г. N 21449 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежегодно. В соответствии с п.2.3. договора от 09.02.1996г. N21449 арендная плата установлена не в твердой сумме и может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения.

Согласно пункта 2.2 договора N 21449 арендатор обязан вносить арендную плату ежегодно.

Поскольку кооператив прекратил осуществлять платежи за пользование земельным участком, КУИ г.Шахты ссылаясь на статью 614 ГК РФ и пункт2.2 договора обратился с требованием о взыскании задолженности в размере 142 714 руб. 62 коп., из которых: задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2005г. по 31.12.2006г. в размере 138 729 руб. 58 коп., пени за период с 01.01.2005г. по 01.01.2007г. в размере 3 985 руб. 04 коп.

Возражая против иска, автогаражный кооператив заявил о незаключенности указанного договора, в связи с тем, что площадь земельного участка указана неверно. Кооператив не является собственником гаражей и пользователем земельных участков под гаражами. Администрация г.Шахты имела право заключить договор аренды только на земли общего пользования.

Суд апелляционной инстанции считает указанный довод несостоятельным, поскольку в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре N 21449 от 09.02.1996 года указаны данные позволяющие установить объект аренды. Так, пункт 1.1 предусматривает, что арендодатель сдает, а арендатор принимает земельный участок общей площадью 1,56 га, неотъемлемой частью договора является план земельного участка с описанием его границ (том 1 лист дела 8,9).

Действовавшее в момент заключения договора аренды законодательство не предусматривало составление кадастровой карты земельного участка, предусматривало составление ситуационного плана арендованного земельного участка. Государственный кадастровый учет земельных участков, т.е. описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель осуществляется после введения в действие ФЗ "О государственном земельном кадастре" и Земельного кодекса РФ.

Постановлением Совета Министров РСФСР N 1475 от 24.09.1960 года было признано целесообразным организовывать кооперативы по строительству и организации коллективных гаражей- стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев.

Решением Исполкома Шахтинского городского Совета депутатов трудящихся N 88/3 от 12.04.1972 года был отведен земельный участок для строительства личных гаражей в районе кирпичного завода. Автогаражный кооператив"Мотор" создан решением Октябрьского РИК г.Шахты N 385 от 24.09.1976 г.

В соответствии с постановлением Главы администрации г. Шахты от 02.02.1994 N 139/2 за автогаражным кооперативом "Мотор" закреплена площадь под гаражами - 0,64 га и землями общего пользования - 0,762 га (том 2, лист дела 5).

На основании постановления Главы администрации г. Шахты от 02.10.1995 N 930/5 утверждены материалы инвентаризации земель кадастрового квартала N 491 г. Шахты, ограниченного - тупик Чернякова, проспект Победа революции, ул. Державина, пер. Комиссаровский, где в соответствии с приложением к нему за автогаражным кооперативом была закреплена площадь 1,51 га (том 2, лист дела 37, 38).

Согласно пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Данная норма введена в Федеральный закон от 25.01.2001г N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 24.07.2007 года N 212-ФЗ ( пункт 10 статьи 3 Закона),однако соответствующее правило следовало из норм ЗК РФ и до внесения изменений. Согласно статье 10 ЗК РФ к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся помимо перечисленных в этой статье полномочий иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Таким образом, к договору аренды от 09.02.1996г. N 21449 в силу статьи 424 ГК РФ подлежат применению нормативные акты органа государственной власти субъекта Российской Федерации о размере арендной платы.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 13.12.2007 площадь земельного участка кадастровый номер 61:59:02 06 18:0011, предоставленный для размещения автогаражного кооператива "Мотор", составляет 15 075 кв. м (том1, лист дела 97; том 2, лист дела 12).

В материалы дела Шахтинским отделом УФРС по Ростовской области представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о собственниках гаражей, находящихся в автогаражном кооперативе "Мотор", с указанием в каждой из них площади объекта.

Так, согласно представленным выпискам 79 физическими лицами оформлены в собственность гаражи, находящиеся в автогаражном кооперативе "Мотор", общей площадью 1 847,93 кв. м; согласно свидетельствам на право пожизненного наследуемого владения, выданным Главой администрации г. Шахты в 1993-1994 г.г., 60 физическим лицам предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения 1442,1 кв. м; 11 физическим лицам проданы гаражи, на которые ранее были оформлены свидетельства на право пожизненного наследуемого владения на землю в размере 287,1 кв. м.

В силу ст. 20 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года ведению районных (городских, в административном подчинении которых находится район) Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений подлежит: предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду в соответствии со статьями 23, 58 и 59 настоящего Кодекса; регистрация права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных участков; организация ведения земельного кадастра.

Понятие пожизненного наследуемого владения установлено Законом РСФСР N 374-1 от 23.11.1990 г. "О земельной реформе". Статья 6 предусматривала, что для строительства дач, гаражей земельные участки предоставляются гражданам в пожизненное наследуемое владение либо пользование, в том числе в аренду.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Согласно пункту 9 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 21 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Возражения КУИ г.Шахты о том, что свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком незаконно получены собственниками гаражей и не должны учитываться, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку указанные свидетельства выданы гражданам в соответствии с требованиями действующего законодательства, форма свидетельства утверждена Постановления Правительства РФ от 10.03.1992 года N 177, в установленном законом порядке свидетельства не признаны недействительными.

В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса РФ 2001 года, лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, являются землевладельцами. В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ 2001 года использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения арендной платы установлен до 01.01.2006 Постановлением главы администрации Ростовской области от 08.06.98 N 218 "Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов" и решением Шахтинской городской Думы от 30.07.2004 N 510 "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю в г. Шахты", а после 01.01.2006 - постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты".

При расчете задолженности за 2005 год суд первой инстанции исключил из земельного участка площадью 15600 кв.м. (по договору аренды) 1729,2 кв.м. площадь земельного участка, находящего в собственности 71 физического лица на праве пожизненного наследуемого владения. С исключением земельного участка указанной площади суд, апелляционной инстанции согласен, поскольку указанные собственники земельных участков в силу статьи 388 Налогового кодекса РФ уплачивают земельный налог.

Вывод суда первой инстанции о необходимости исключения из расчета земельного участка площадью 1847,93 кв.м., исходя из того, что 79 членов кооператива оформили в собственность на гаражи в автогаражном кооперативе (выписки из ЕГРП) является неверным, поскольку указанные члены кооператива имеют право собственности на гараж, но не на земельный участок. Кроме того, право собственности на гаражи остальных членов кооператива зарегистрировано в БТИ (том 5 лист дела 1-4 ).

В силу статьи 6 ФЗ-122 от 17.06.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод представителя ответчика о том, что из 267 членов автокооператива "Мотор" 248 членов кооператива сдали деньги в оплату за оформление документов подтверждающих право собственности на земельные участки в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Шахты, а поэтому, необходимо при расчете исключить и эти земельные участки, поскольку наличие у 248 членов кооператива оформленных прав на землю материалами дела не подтверждается.

Таким образом, при расчете задолженности с 1.07. 2005 года из земельного участка 15600 кв.м. подлежит исключению только земельный участок в размере1729,2 кв.м, что составит 13870,8 кв.м.

Решением Шахтинской городской Думы N 324 от 26.12.2002 "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю г.Шахты" в п. 12 установлена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м под землями автогаражных кооперативов в размере 0,52 руб. Федеральным Законом N 117-ФЗ от 07.07.2003г. установлено, что размеры ставок земельного налога применяются в 2004 г. с коэффициентом 1,1. Федеральным Законом N 141-ФЗ от 29.11.2004г. установлено, что размеры ставок земельного налога применяются в 2005 г. с коэффициентом 1,1.

Размер арендной платы за 1 кв. м в год составляет 0,63 руб. (0,52 руб. х 1,1x1,1). Размер арендной платы в год составляет 8738,60 руб. (0,63 р. х 13870,8 кв.м.). Размер арендной платы в день составляет 23руб.94коп. (8738,60 : 365 дн.).

Фактически ответчиком уплачено за 2005 год арендной платы в размере - 9526 руб. 44 коп. (платёжное поручение от 19.08.2005 N 5 в размере 4276 руб. и платёжное поручение от 22.12.2005 N 6 в размере 5250 руб. 44 коп.) (том 2, лист дела 50, 51), переплата составила 787руб.84 коп.

Таким образом, за 2005 год отсутствует задолженность по арендной плате. Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности за 2005 год является правильным.

За период с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. расчет производится в соответствии с пунктом 4.3. приложения N 1 к решению Шахтинской городской Думы от 26.12.2005г. N147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты" как гаражи в составе гаражных кооперативов. Размер годовой арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Согласно приложению к указанному решению ставка арендной платы для гаражей в составе гаражных кооперативов установлена 0,3%.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (УГ1КСЗ) на площадь земельного участка. Постановлением Администрации РО N 532 от 14.11.2002г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области.

По расчету суда первой инстанции размер арендной платы за 2006 г. составляет -101813 руб. 41 коп. (8,85498 р. х 11 497.87 кв. м). С учетом переплаченной арендной платы в 2005 году в размере 2282руб. 79коп., задолженность за 2006 год составила в размере 99530руб. 62коп.

С указанным расчетом суд апелляционной инстанции не согласен по следующим основаниям. Согласно кадастрового плана (том 2 лист дела 12) размер земельного участка составляет 15075 кв.м., стоимость 1 кв. м.- 2493 руб. 98 коп.

В ходе рассмотрения жалобы, суд апелляционной инстанции устранил противоречия между стоимостью одного квадратного метра, размером земельного участка, указанного в расчете КУИ г.Шахты и кадастровым планом. Представитель КУИ г.Шахты пояснил, что при расчете надлежит исходить из данных кадастрового плана, поскольку в уведомлении (том 1 лист дела 52) ошибочно указаны другие данные.

При расчете подлежит исключению земельный участок площадью размере1729,2кв.м, находящийся в собственности граждан, что составит 13345,8кв.м. Размер арендной платы за 1 кв.м. в год 7481,94 руб.(2493 руб. 98 коп. х ставку арендной платы 0,3). За 2006 год арендная плата составляет 7481 руб. 94 коп х 13345, 8 кв.м. = 99852 руб. 47 коп. С учетом переплаты 787,84 руб. за 2005 год задолженность за 2006 год составляет 99064руб. 63 коп.

Суд первой инстанции верно указал в решении, отказывая в удовлетворении требований в части взыскания пени за период с 1.01.2005 г. по 31.12.2006 г., о том, что пунктом 2.2 договора от 09.02.1996г. N 21449 предусмотрена обязанность вносить арендную плату ежегодно, следовательно, срок просрочки наступит лишь с даты 01.01.2007г. Кроме того, задолженность по арендной плате за 2005 год у ответчика отсутствует.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований. Таким образом, с автогаражного кооператива "Мотор" подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 2747,93 руб., с КУИ г. Шахты 1606,38 руб.

В связи подачей апелляционных жалоб госпошлину возложить на истца и ответчика.

Учитывая, что апелляционным судом истцу и ответчику предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой,с автогаражного кооператива "Мотор", КУИ г.Шахты надлежит взыскать в федеральный бюджет по 1000 руб.с каждого.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 6.02.2008 года по делу А53-16306/2007-С2-6 изменить.

Снизить до 99064руб. 63 коп, присужденную к взысканию с автогаражного кооператива "Мотор" задолженность по арендной плате в доход консолидированного бюджета Ростовской области.

Взыскать с автогаражного кооператива "Мотор" государственную пошлину в доход федерального бюджета по иску 2747,93 руб., за подачу апелляционной жалобы 1000руб., всего 3747 руб. 93 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты в доход федерального бюджета по иску 1606,38 руб., за подачу апелляционной жалобы 1000руб., всего 2606 руб. 38 коп..

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Л.А. Захарова О.Г. Ломидзе