Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2008 г. N 15АП-3230/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-20801/2007-С2-32

03 июля 2008 г.

15АП-3230/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Захаровой Л. А., Пономаревой И. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ответчиков:

от ООО "НЖК-ЮГ" Сухомлинова П. В. по доверенности N 3-07 от 20.02.2007,

от администрации г. Батайска Петренко Р. А. по доверенности N 46/25 от 15.01.2008,

от третьих лиц:

от ООО "Парус" Мирошниченко О. И. по доверенности N 11 от 09.01.2008,

от КУИ г. Батайска Петренко Р. А. по доверенности N 15 от 14.01.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РостНРесурс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 23 апреля 2008 года по делу N А53-20801/2007-С2-32

по иску общества с ограниченной ответственностью "РостНРесурс"

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "НЖК-ЮГ", администрации города Батайска

при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом г. Батайска, общества с ограниченной ответственностью "Парус", Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительным в части договора аренды,

принятое в составе судьи Грищенкова И. С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РостНРесурс" (далее - истец, ООО "РостНРесурс") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НЖК-ЮГ" (далее - ООО "НЖК-ЮГ") и администрации г. Батайска (далее - администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства "Супермаркт", расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Восточное, 19, и признании недействительным в части договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:01 15 01:0003 (г. Батайск, шоссе Восточное, 19) от 18.09.2006, заключенного между администрацией г. Батайска и ООО "НЖК-ЮГ".

Требования мотивированы тем, что первоначально земельный участок общей площадью 270500 кв. м. с кадастровым номером 61:46:01 15 01:0003, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Восточное, 19, был предоставлен ООО "РНРстрой" по договору аренды от 21.12.2005 N 2203 для строительства жилых домов усадебного типа с объектами социально-культурного назначения.

На основании распоряжения мэра г. Батайска N 1198 от 04.04.2005 ООО "РНРстрой" приступило к строительству на указанном земельном участке.

В состав возводимых объектов вошло здание супермаркета, расположенное согласно генеральному плану вне жилых групп второй очереди строительства.

14.03.2006 ООО "РНРстрой" передало права и обязанности по объекту незавершенного строительства "Супермаркет" ООО "РостНРресурс", о чем был заключен договор N 26/006.

По договору от 18.09.2006 администрация г. Батайска передала земельный участок, выделенный для строительства жилых домов усадебного типа, включая площадь, занимаемую супермаркетом, в аренду ООО "НЖК-ЮГ". ООО "НЖК-ЮГ" не предоставляет ООО "РостНРесурс" возможность продолжить строительство объекта.

Определением суда от 13.12.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Батайска и общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее - ООО "Парус"). Определением суда от 17.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - УФРС по Ростовской области) (л. д. 110, 168 том 1).

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, сформулировав их в следующей редакции:

1. Признать недействительными:

- государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. 60 лет. Победы, 42 (свидетельство о государственной регистрации права АГН 371706, запись регистрации 61-61-06/026/2007-40 от 15.05.2007),

- договор купли-продажи N 01/07 от 25.06.2007,

- государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. 60 лет. Победы, 42 (свидетельство о государственной регистрации права АГН 372782, запись регистрации 61-61-06/026/2007-40 от 27.07.2007)

2. Признать за ООО "РостНРресурс" право собственности на объект незавершенного строительства "Супермаркет", расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, шоссе Восточное, 19, на участке для объектов социально-культурного назначения (л. д. 144 том 1).

Определением суда от 26.02.2008 в удовлетворении ходатайства было отказано (л. д. 151-152 том 1)

Решением суда первой инстанции от 23.04.2008 ООО "РостНРесурс" в удовлетворении иска отказано.

Суд в решении указал:

- ООО "РНРстрой" передало право аренды земельного участка с кадастровым номером 61646601 15 01:0003 по договору аренды N 2055 от 20.12.2004 ООО "НЖК-ЮГ", заключив договор перенайма N 1 от 10.08.2006,

- строительство супермаркета осуществлено ООО "НЖК-ЮГ", что подтверждается рабочим проектом, договором строительного подряда от 20.11.2006, актами приемки выполненных работ, разрешением на строительство от 20.02.2007,

- ООО "РостНРесурс" не представило доказательства строительства спорного объекта за счет собственных средств и доказательства наличия каких-либо прав (вещных либо обязательственных) на указанный объект, которые могли быть переданы по договору о передаче прав и обязанностей от 14.03.2006 N 26/006,

- право собственности ООО "НЖК-ЮГ" на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке и в последующем прекращено в связи с продажей объекта ООО "Парус". Зарегистрированное право собственности ООО "Парус" на объект недвижимости не оспорено.

- истцом не доказан, каким нормам права не соответствует оспариваемый договор аренды земельного участка.

ООО "РостНРесурс" не согласилось с решением суда первой инстанции и обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы указал, что в связи с выявившимися при рассмотрении дела в суде первой инстанции фактами регистрации ООО "НЖК-ЮГ" права собственности на спорный объект незавершенного строительства и фактам последующей продажи объекта, истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которые судом не приняты. Следуя рекомендациям суда, ООО "РостНРесурс" было подано новое заявление в суд о признании недействительным регистрации права собственности ООО "НЖК-ЮГ" на спорный объект, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ООО "НЖК-ЮГ" и ООО "Парус", а также о признании недействительным регистрации права собственности ООО "Парус" на спорный объект недвижимости. По данному иску Арбитражным судом Ростовской области возбуждено дело N А53-4780/2008-С2-11.

В связи с невозможностью обеспечения явки в судебное заседание суда первой инстанции от 18.04.2008 своего представителя в виду его болезни, ООО "РостНРесурс" было лишено возможности представить доказательства, подтверждающие строительство спорного объекта, а также заявить ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела N А53-4780/2008-С2-11.

ООО "НЖК-ЮГ" в отзывах на апелляционную жалобу указало следующее:

- из буквального толкования договора N 026/006 от 14.03.2006 о переводе прав и обязательств, представленного ООО "РостНРесурс", следует, что действительная воля сторон, с учетом цели договора, была направлена на отчуждение различных объектов недвижимости. В приложении N 1 к указанному договору не указаны данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, следовательно, указанный договор нельзя считать заключенным и он не несет никаких правовых последствий,

- ООО "РостНРесурс" не представило наличия оформленного в установленном порядке разрешения на строительство, согласования проектно-сметной документации, разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, поэтому спорный объект, на который указывает заявитель, является самовольной постройкой,

- ООО "РНРстрой" не произвело регистрации права на объект незавершенного строительства "Супермаркет", следовательно, право собственности на него не могло быть приобретено и ООО "РостНРесурс". Договор о переводе прав и обязательств по отчуждению объекта, являющегося самовольной постройкой, не может являться основанием возникновения права собственности на него. Такая сделка ничтожна и не порождает юридические последствия.

- представленные ООО "РостНРесурс" первичные бухгалтерские документы не подтверждают возникновение у ООО "РостНРесурс" права собственности на оспариваемый объект незавершенного строительства, а подтверждают лишь наличие хозяйственных отношений по исполнению договора строительного подряда, заключенного с ООО "РНРстрой",

- довод заявителя жалобы об уважительности причины неучастия его представителя в судебном заседании от 18.04.2008, чем нарушено право общества на защиту, является несостоятельным, поскольку общество не было лишено возможности поручить представление документов иному представителю. Общество имело возможность заявить ходатайство об отложении рассмотрения дела, однако такое ходатайство не было заявлено,

- заявителем к жалобе приложены документы, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции. Невозможность представления указанных документов в суд первой инстанции заявителем жалобы не обоснована.

ООО "Парус" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что доводы заявителя жалобы о невозможности участия в судебном заседании в суде первой инстанции являются необоснованными. Общество было надлежащим образом извещено о судебном заседании, поэтому неявка представителя не является основанием для отмены решения суда. Подтвердило доводы, указанные в отзыве на апелляционную жалобу, представленную ООО "НЖК-ЮГ".

Истец не обеспечил явку в судебное заседание представителя, будучи уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. От представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представители ООО "НЖК-ЮГ" и ООО "Парус" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзывах.

Представитель администрации г. Батайска, одновременно представляющий интересы КУИ г. Батайска, доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения. Пояснил, что ООО "РНРстрой" разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, и общество не вело его строительство.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 2203 от 21.12.2004 администрация г. Батайска (арендодатель) предоставила ООО "РНРстрой" (арендатор) на праве аренды сроком на три года земельный участок площадью 270500 кв. м. с кадастровым номером 61:46:01 15 01:003, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Восточное, дом 19, для строительства жилых домов усадебного типа с объектами социально-культурного назначения 2-ой очереди застройки жилого квартала (л. д. 23-30 том 1). Договор прошел государственную регистрацию 24.12.2004.

Распоряжением главы администрации г. Батайска N 1198 от 04.04.2005 ООО "РНРстрой" разрешено строительство 2-й очереди застройки жилого квартала с объектами социально-культурного назначения (л. д. 22 том 1).

В последующем 10.08.2006 между ООО "РНРстрой" и ООО "НЖК-ЮГ" с согласия КУИ г. Батайска заключен договор перенайма, согласно которому ООО "РНРстрой" передало ООО "НЖК-ЮГ" права и обязанности арендатора по договору аренды N 2203 от 21.12.2004 (л. д. 49-54 том 1). Договор перенайма был зарегистрирован 18.09.2006.

15.10.2006 ООО "Геобезопасность" по заказу "НЖК-ЮГ" разработан проект строительства супермаркета на шоссе Восточное, 19 г. Батайска (л. д. 56-61 том 1).

ООО "НЖК-ЮГ" приступило к строительству на земельном участке здания торгового центра, заключив 20.11.2006 договор строительного подряда с ООО "Строймастер" (подрядчик) (л. д. 62-69 том 1).

Согласно актам приемки выполненных работ формы КС-2 от 31.12.2006, 30.04.2007, справок о стоимости выполненных работ формы КС-3 от 31.12.2006, 30.04.2007 подрядчиком выполнены, а заказчиком приняты строительные работы по спорному объекту на общую сумму 1 071 007 руб. 61 коп. (л. д. 70-76 том 1).

Согласно условиям договора подряда (пункт 1.5) ООО "НЖК-ЮГ" передало подрядчику строительные материалы по актам от 02.04.2007, 16.04.2007, 25.04.2007. Переданное заказчиком оборудование подрядчиком было смонтировано на спорном объекте (л. д. 77-82 том 1).

19.12.2007 ООО "НЖК-ЮГ" муниципальным учреждением "Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска" выдано разрешение на строительство торгового центра на арендованном земельном участке (л. д. 83 т. 1).

ООО "РостНРесурс" обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительством торгового центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:46:01 15 01:003.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вещь может возникнуть в силу факта ее создания с соблюдением закона и иных правовых актов либо право на имущество, которое имеет собственника, может возникнуть на основании договора.

Требование о признании права собственности на незавершенное строительством здание торгового центра ООО "РостНРесурс" основывает на договоре о переводе прав и обязательств N 26/006 от 14.03.2006, заключенном с ООО "РНРстрой". Истец указывает, что согласно условиям договора о переводе прав и обязанностей ООО "РНРстрой" передало ООО "РостНРесурс" обязательства по ранее заключенным договорам, в том числе права на объект - супермаркет в микрорайоне "Солнечный" (л. д. 33 том 1).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Из буквального толкования договора N 26/006 от 14.03.2006 не следует, что ООО "РНРстрой" передает ООО "РостНРесурс" право собственности на объект незавершенного строительством супермаркета в микрорайоне "Солнечный". Согласно условиям договора передаются права и обязательства по ранее заключенным договорам. При этом ни в договоре, ни в приложении к нему не содержится перечень договоров, по которым происходит передача прав и обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор N 26/006 от 14.03.2006 не содержит указания на договор, объектом которого является строительство супермаркета в микрорайоне "Солнечный", и данных по какому конкретно договору осуществляется передача прав и обязательств по указанному объекту. Указанные обстоятельства являются основанием для признания договора N 26/006 от 14.02.2006 в части передачи прав на работы на объекте "Супермаркет мкр. Солнечный" незаключенным.

Истец в подтверждение факта строительства здания торгового центра представил в апелляционную инстанцию договор строительного подряда от 25.03.2005 (л. д. 50 том 2), пописанный между ООО "РНРстрой" и ООО "РостНРесурс", в котором ООО "РостНРесурс" выступает подрядчиком.

Указанный договор, взятый в отдельности, не может быть принят судом в качестве доказательства ведения строительных работ на спорном объекте, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие факт выполнения работ по указанному договору (акты и справки формы КС-2 и КС-3), подписанные сторонами договора. В материалах дела отсутствуют доказательства получения ООО "РНРстрой" разрешения на строительство здания торгового центра, проведении проектно-изыскательских работ.

Акт сверки взаимных расчетов между ООО "РНРстрой" и ООО "РостНРесурс" по состоянию на 27.12.2005 (л. д. 87 том 2) также не является доказательством выполнения ООО "РостНРесурс" работ на объекте в качестве подрядчика по заказу ООО "РНРстрой". В указанный акт сверки включены акты N 7 от 18.11.2005, N 8 от 21.11.2005 и N 9 от 21.11.2005 (л. д. 89, 91, 31 том 2). Однако, в указанных актах подрядчиком, выполнявшим работы, обозначен ИП Мочалин А. В., а не ООО "РостНРесурс".

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом факта строительства спорного объекта и возникновении у него прав на объект по иным основаниям является правильными.

Судом установлено, что на дату обращения истца с иском право собственности на спорный объект зарегистрировано за ООО "Парус", которое приобрело его по договору купли-продажи от 25.06.2007 N 01/07, заключенному с ООО "НЖК-ЮГ". В свою очередь, до совершения сделки купли-продажи с ООО "Парус" право собственности ООО "НЖК-ЮГ" на спорный объект незавершенного строительства также было зарегистрировано (л. д. 85-90, 104 т. 1)

Согласно статье 2 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На дату принятия судом первой инстанции по настоящему делу отсутствовал вступивший в законную силу судебный акт, которым признана незаконной регистрация права собственности на спорный объект за ООО "Парус". Отсутствует такой судебный акт и на дату принятия постановления судом апелляционной инстанции.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2008 по делу N А53-4780/2008-С2-11 ООО "РостНРесурс" отказано в удовлетворении иска о признании недействительной государственной регистрации права собственности на спорный объект за ООО "НЖК-ЮГ" и ООО "Парус".

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным в части договора перенайма земельного участка от 10.08.2006, зарегистрированного 18.09.2006, также является правильным. Требование истца о признании недействительным договора перенайма основано на выводе о принадлежности ему права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества (торговый центр). В связи с недоказанностью истцом принадлежности ему спорного объекта, отсутствуют основания и для признания недействительным договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "РостНРесур" и отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по государственной пошлине суд в соответствии со статьей 110 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 апреля 2008 года по делу N А53-20801/2007-С2-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РостНРесурс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

Л.А. Захарова И.В. Пономарева