Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2008 г. N 15АП-3319/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-4188/2008-С4-19

10 июля 2008 г.

15АП-3319/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от заявителя: Черненко В.В., представитель по доверенности от 01.07.2008г.

от УФРС по РО: Марченко Е.А., удостоверение N 005830 от 12.04.2006г., представитель по доверенности N 370 от 29.12.2007г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Восход"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.04.2008г. по делу N А53-4188/2008-С4-19

принятое в составе судьи Колесник И.В.

по заявлению Открытого акционерного общества "Восход"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о признании незаконными действий по вынесению отказов в государственной регистрации сделок и обязании зарегистрировать дополнительные соглашения к договору

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Восход" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области по вынесению отказов в государственной регистрации сделок N 36/023/2007-916 от 29.01.2008г. и 336/023/2007-877 от 28.01.2008г. и об обязании зарегистрировать 2 дополнительных соглашения от 27.01.2007г. к договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 29.11.2001г.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что заявителем не представлены доказательства участия всех 477 арендодателей либо их правопреемников в подписании спорных дополнительных соглашений. В связи с чем, Федеральной регистрационной службой представленные на государственную регистрацию дополнительные соглашения к договору аренды от 29.11.2001г. правомерно оценены, как не соответствующие требованиям действующего законодательства.

ОАО "Восход" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ОАО "Восход" поддержал доводы апелляционной жалобы

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области просил решение суда оставит без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29 ноября 2001 года ОАО "Восход" (арендатор) заключило договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей с физическими лицами в количестве 447 человек. По условиям договора арендатор получил в аренду земельный участок площадью 4683,9га (из них пашни 4232,1га) из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 4973,4 га (том 1 лист дела 8-74). Договор аренды от 29.11.2001г., заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. 27.12.2007года ОАО "Восход" заключило два дополнительных соглашения с 116 и 78 арендодателями об изменении договора аренды от 29.11.2001г.

27.12.2007 года и 29.12.2007 года общество обратилось с заявлением о регистрации указанных дополнительных соглашений в Песчанокопский отдел Управления федеральной регистрационной службы. 28.01.2008г. и 29.01.2008г. Управление ФРС отказало в регистрации дополнительных соглашений. Основанием отказа явилось несоответствие по форме или содержанию, требованиям действующего законодательства документов, представленных на государственную регистрацию прав - статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "Восход" считает отказ в регистрации дополнительных соглашений к договору необоснованным и обратилось с заявлением о признании действий регистрационной службы незаконными, просило обязать регистрационную службу зарегистрировать дополнительные соглашения от 27.01.2007 года к договору аренды земельных долей от 29.11.2001 года.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2008 года ОАО "Восход" отказано в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с требованиями пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и остановится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по решению суда или в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В апелляционной жалобе заявитель сослался на необходимость применения правил делового оборота при регистрации дополнительных соглашений к договору.

Однако заявитель жалобы не учел, что согласно статье 5 Гражданского кодекса Российской Федерации обычаем делового оборота признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. В силу статьи 6 ГК РФ обычай делового оборота применяется, если отношение, входящее в предмет гражданского права, не урегулировано законодательством или соглашением сторон. При этом обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям закона, применению не подлежат.

В соответствии со статьей 5 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны и органы осуществляющие государственную регистрацию с другой. Следовательно, сложившиеся между регистрационной службой и ОАО "Восход" правоотношения по поводу государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды носят публично-правовой характер. В данном случае права и обязанности сторон не могут быть определены на основании обычая делового оборота, поскольку прямо урегулированы действующим законодательством - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 10 договора аренды от 29.11.2001 предусмотрено изменение условий договора и его расторжение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон (том 1 лист дела 9). Таким образом, условия договора предусматривают возможность изменения договора только по письменному соглашению сторон.

В силу закона, с момента проведения государственной регистрации договора аренды от 29.11.2001г., он является обязательным для всех 477 арендодателей и арендатора.

Как следует из договора 29 ноября 2001 года предметом указанного договора являются земельные доли общей площадью 4683,9га, из общей площади земельного участка 4973,4 га.

Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 29.11.2001, составлено 27.12.2007 между 78 арендодателями и арендатором - ОАО "Восход", предметом данного дополнительного соглашения является земельный участок площадью 906,43га, кадастровый номер 61:30:60 00 03:1019.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 29.11.2001г., составлено 27.12.2007г. между 116 арендодателями и арендатором - ОАО "Восход", предметом данного дополнительного соглашения являются 48 земельных участков. Как следует из указанных соглашений, данные земельные участки выделены в счет земельных долей из земельного участка площадью 4973,4га.

Поскольку на каждой стороне может участвовать несколько лиц, то по договору все они занимают положение одной стороны, о чем указано в наименовании договора от 29.11.2001г.: договор аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей.

Таким образом, сторонами данного договора являются: с одной стороны -447 арендодателей и ОАО "Восход" - с другой стороны.

Как следует из представленных заявителем дополнительных соглашений, одно из них заключено и подписано 78 арендодателями, другое - 116, что свидетельствует о заключении дополнительных соглашений об изменений условий договора не всеми арендодателями. Данное обстоятельство противоречит требованиям пункта 10 договора аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 29.11.2001, который предусматривает, что изменение условий договора и его расторжение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон.

В жалобе общество сослалось на приобретение части земельных долей у арендодателей, в связи с чем, в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по договору аренды от 29.11.2001г. прекратились совпадением должника и кредитора в одном лице.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 11.04.2008 N 36/011/2008-410, площадь земельных долей, принадлежащих ОАО "Восход", в сумме составляет 731,59 га (доли в размере 268,36 га, 11,26 га, 188,46 га, 218,47 га, 45,04 га).

Предметом одного из дополнительных соглашений к договору аренды от 27.12.2007 являются 48 земельных участков, площадь которых в сумме составляет 1426,26 га.

Предметом второго дополнительного соглашения к договору аренды от 27.12.2007 является земельный участок, площадь которого составляет 906,43га.

Таким образом, площади земельных участков, являющихся предметом дополнительных соглашений от 27.12.2007 и площадь земельных долей, принадлежащих на праве собственности ОАО "Восход", в сумме составляют 3064,28 га.

При этом, предметом договора аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 29.11.2001г. являются земельные доли площадью 4683,9га.

Судом первой инстанции установлено, что в качестве стороны по дополнительным соглашениям от 27.12.2007г. выступают не все собственники земельных долей, являющиеся стороной по договору аренды от 29.11.2001. Так, с арендодателями Мисюра Н.П., Ктитарова Т.М., Крахмальная Л.А., Ктитаров А.В., Ермолова Т.В., Рудь А.В., Рудь П.Ф., Ременякин Г.И., Ременяка И.К., Пивнев А.Н., Кожникова Т.В. ОАО "Восход" дополнительное соглашение к договору аренды не заключало.

Таким образом, исполнение обществом требований ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части приведения договоров в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не отменяет необходимости соблюдать при заключении дополнительных соглашений к договору нормы действующего законодательства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя. При подаче апелляционной жалобы ОАО "Восход" оплачена государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 1000руб., что подтверждается платежным поручением N 294 от 15.05.2008 года.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2008г. по делу А53-4188/2008-С4-19 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Восход" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина