Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2008 г. N 15АП-2929/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-18765/2007-С2-41

10 июля 2008 г.

15АП-2929/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца: Власов М.А., представитель по доверенности от 28.05.2008г.

от ответчика: ТСЖ "Каштан" - Бутримова Е.В., паспорт 60 99 142229, выдан 14.08.1999г., выдан ОВД Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, зарегистрирована в г.Ростове-на-Дону, ул.Пушкинская, 79, кв.7, председатель правления, протокол N 1 от 19.05.2008г.; Привалова Т.В., представитель по доверенности от 21.12.2007г.; УФРС по РО - Марченко Е.А., удостоверение N 005830 от 12.04.06г., представитель по доверенности N 370 от 29.12.2007г.; ДИЗО г.Ростова-на-Дону - не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 03.04.2008г. по делу N А53-18765/2007-С2-41

принятое в составе судьи Авдеева В.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара"

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, ТСЖ "Каштан-79"

об обязании зарегистрировать договор, признать договор заключенным

по встречному иску ТСЖ "Каштан 79"

к ответчикам ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ООО "Агрофирма "Богара"

о признании договора недействительным, выселении

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г.Ростова-на-Дону), Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, ТСЖ "Каштан-79" (с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ):

- обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества N 1089-8 от 25.08.2005г. и дополнительное соглашение к договору аренды от 25.08.2005г.;

- признать договор аренды недвижимого имущества N 1089-8 от 25.08.2005г. и дополнительное соглашение к договору аренды от 25.08.2005г. заключенными;

- обязать Департамент имущественно-земельных отношений Администрации г.Ростова-на-Дону совершить действия, направленные на регистрацию договора аренды недвижимого имущества N 1089-8 от 25.08.2005г. и дополнительное соглашение к нему;

- обязать ТСЖ "Каштан-79" совершить действия, направленные на регистрацию договора аренды недвижимого имущества N 1089-8 от 25.08.2005г. и дополнительное соглашение к нему;

- зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества N 1089-8 от 25.08.2005г. и дополнительное соглашение к нему.

ТСЖ "Каштан" подан в арбитражный суд встречный иск к ответчикам ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ООО "Агрофирма "Богара" о признании договора аренды нежилого помещения N 1089-8 от 25.08.2005г. недействительным, выселении ООО "Агрофирма "Богара" из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Пушкинская, 79.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2008г. в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Богара" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить, зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 1089-8 от 25.08.2005г. и приложения к нему.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, зарегистрировать договор аренды.

Председатель ТСЖ "Каштан просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель УФРС по РО просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное г.Ростов-на-Дону,ул.Пушкинская,79 литер А общей площадью 73,30 кв.м. под офис, комнаты 1,3,4,5,6.7 (п) литера А являлось объектом муниципальной собственности с реестровым номером 458/2-25159, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону ( лист дела13).Указанный объект находился на балансе МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района г.Ростова-на-Дону.

20.01.2005 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО Агрофирма "Богара" (арендатор) заключен договор аренды N 430-8 указанного нежилого помещения по ул.Пушкинской,79. Помещение передано балансодержателем - МУФЗ ЖКХ Ленинского района арендатору по акту приема- передачи. Срок действия договора был установлен до 30.12.2005г.

В период действия договора N 430-8 от 20.01.2005г. Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО Агрофирма "Богара" 25 августа 2005 года заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения N1089-8, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону,ул.Пушкинская,79 литер А общей площадью 73,30 кв.м. под офис, в том числе помещения, расположенные в подвале площадью 54,5 кв.м. комнаты 1,3,4,5,6.7 (п) литера А.Срок действия договора определен сторонами до 25.08.2012 года.

На основании заявления ТСЖ "Каштан 79", созданного собственниками жилого дома 79 по ул. Пушкинской, в г.Ростове-на-Дону, 28.05.2007 года распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений N 753 от 12.03.2007 года из реестра муниципальной собственности указанный объект был исключен.( лист дела 62,124).

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

ООО "Агрофирма Богара" полагая, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ТСЖ "Каштан 79" уклоняются от регистрации договора N 1089-8 от 25.08.2005 г., обратилось с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ТСЖ "Каштан-79",Управлению ФРС по Ростовской области с настоящим иском.

В свою очередь ТСЖ "Каштан 79" предъявило встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения N 1089-8 от 25.08.2005 года недействительным, о выселении ООО "Агрофирма Богара" из занимаемого нежилого помещения.

В ходе рассмотрения данного спора, 27.11.2007 года ООО "Агрофирма Богара" обратилась в управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области с заявлением о регистрации заключенного договора аренды нежилых помещений N 1089-8 от 25.08.2005 года.

Письмом от 13.12.2007 года N 19/1301 Управление ФРС по Ростовской области предложило ООО "Агрофирме "Богара" представить документы: заявление о регистрации права муниципальной собственности, доверенность, выписку из реестра муниципальной собственности и соответствующий распорядительный документ, документ об оплате госпошлины (лист дела 93). Кроме того, Управление ФРС указало на несоответствие комнат, указанных в акте передачи количеству комнат в техническом паспорте, поскольку комната 2а в договоре не указана.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска обществу и по встречному иску ТСЖ "Каштан 79".

В силу статьи пункта 3 статьи 433 и части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Как усматривается из договора аренды N 1089-8 от 25.08.2005 года условие об обязанности регистрации договора сторонами не согласовано. Если стороны в договоре не согласовали условие о том, кто из них принимает на себя обязанность по регистрации сделки, то данная обязанность распространяется как на арендодателя, так и арендатора (статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). По вопросу регистрации договора аренды N 1089-8 от 25.08.2005 года в Управление Федеральной регистрационной службы ни арендатор, ни арендодатель не обратились.

Таким образом, указанный договор аренды является незаключенным. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.02.2008 года при рассмотрении дела N А53-13170/2007-С2-32 по иску ТСЖ "Каштан 79" к ООО "Агрофирма Богара" об освобождении нежилого помещения, состоящего из комнат 1,2а,3,4,5,6,7 лит А в подвале по ул. Пушкинской,79 установлено, что ООО "Агрофирма Богара" пользуется спорными помещениями на основании договора аренды N 430-8 от 20.01.2005 года, который является действующим и продленным на неопределенный срок.

Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Пушкинской,79 в г.Ростове-на-Дону возникло право общей долевой собственности в силу закона.

Суд апелляционной инстанции считает, что к собственникам помещений в многоквартирном доме, права и обязанности по исполнению договора аренды N 1089-8 от 25.08.2005 года не могли перейти, поскольку указанный договор является незаключенным. Ссылка заявителя жалобы на то, что смена собственника объектов недвижимости, сданных в аренду не является основанием для расторжения договора, является необоснованной, поскольку применение статьи 617 Гражданского кодекса РФ возможно только к заключенному между сторонами договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Как установлено судом Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в настоящий момент не является собственником спорного помещения, поскольку нежилое помещение, являющееся предметом аренды договоров N 430-8 от 20.01.2005 г. и N 1089-8 от 25.08.2005 года исключено из реестра муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 13 Закона о госрегистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о праве на объект недвижимости в данном случае помещений в доме 79 по ул. Пушкинской, находящихся в аренде у ООО "Агрофирма Богара", является основанием для отказа в регистрации договора аренды, поскольку договор аренды является обременением, регистрация которого возможна только в отношении зарегистрированного объекта недвижимости.

Доводы заявителя жалобы о наличии убытков в виде уплаченной госпошлины обществом в связи с обращением в Управление ФРС по Ростовской области, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку вопрос о взыскании убытков является предметом отдельного иска.

Таким образом, решение суда первой инстанции об отказе в иске ООО "Агрофирма Богара" является законным и обоснованным.

Суд первой инстанции правильно указал в решении, отказывая в иске ТСЖ "Каштан 79" о том, что к незаключенному договору не могут быть применены нормы о признании сделки недействительной.

Учитывая, изложенное, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Ростовской области от 3 апреля 2008 года, суд апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возложить на заявителя жалобы. Поскольку заявителю жалобы при подаче апелляционной жалобы определением от 28 мая 2008 года Пятнадцатого арбитражного суда предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины, с ООО "Агрофирма Богара" в федеральный бюджет надлежит взыскать 1000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2008г. по делу А53-18765/2007-С2-41 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Агрофирма "Богара" без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Агрофирма "Богара" государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1000руб. в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина