Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2008 г. N 15АП-2775/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-21613/2007-С2-28

30 июня 2008 г.

15АП-2775/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,

при участии:

от истца: предприниматель Бринев О.В., представитель Вишневецкая Л.Н., доверенность от 8 ноября 2007 года,

от ответчика: представитель Голубов С.А., доверенность N 2794 от 29 декабря 2007 года,

от третьих лиц: представители не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бринева Олега Владимировича (истец)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2008г. по делу N А53-21613/2007-С2-28,

принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.,

по иску индивидуального предпринимателя Бринева Олега Владимировича

к ответчику - Комитету по управлению имуществом города Батайска

при участии третьих лиц - МЮ РФ Управление Федеральной регистрационной службы Ростовской области, УФРС по РО

о взыскании 276 383 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бринев Олег Владимирович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (далее - КУИ г. Батайска, комитет) о взыскании денежной суммы в размере 276 383 руб. в счет возмещения расходов на производство неотложного капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Кирова, 51 "а", с учетом уточнения первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д. 151-152, т. 1).

Исковые требования мотивированы тем, что по заключенным между истцом и ответчиком договорам аренды N 723 и N 752 КУИ г. Батайска выступал арендодателем незаконно, предал по указанным договорам арендатору имущество в состоянии, непригодном для дальнейшего использования, а также неосновательно обогатился посредством произведенного улучшения помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Кирова, 51 "а", за счет и в результате капитального ремонта, произведенного Бриневым О.В., в результате чего истцу причинен имущественный вред в размере стоимости расходов на производство ремонта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МЮ РФ Управление Федеральной регистрационной службы Ростовской области, УФРС по РО.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2008 года в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что истец не доказал возникновения у ответчика неосновательного обогащения за счет истца. Действия Бринева О.В. нельзя рассматривать как действия в чужом интересе, так как они должны носить правомерный характер, а проведение реконструкции указанного помещения без получения необходимого разрешения правомерным не является. Доказательств того, что передаваемое в аренду помещение не соответствовало условиям договора и требовало неотложного капитального ремонта, истцом не представлено. КУИ г. Батайска выступал арендодателем правомерно, поскольку передача имущества муниципальному образованию состоялась до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Не согласившись с решением, ИП Бринев О.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы истец указал, что суд первой инстанции не исследовал всесторонне и полно всех обстоятельств дела - техническая документация и договоры подряда свидетельствуют о том, что передаваемый объект требовал ремонта и не был оснащен коммуникациями. Объект аренды не был выделен из общей площади цокольного этажа, что не позволяло эксплуатировать его по назначению. Договор аренды N 752 был подписан сторонами после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения данной сделки ответчик обязан был зарегистрировать право собственности на передаваемое в аренду помещение. Кроме того, комитет незаконно расторг договор аренды после окончания ремонта. Также суд неправомерно отказал в применении ст. 987 и гл. 60 ГК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала апелляционную жалобу в полном объеме.

Представитель КУИ г. Батайска против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Представил отзыв на жалобу, при этом пояснил, что просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В подписанном сторонами акте приема-передачи сторонами отмечено, что внутреннее и внешнее состояние помещения соответствует условиям договора и назначению объекта, арендатор к арендодателю по поводу обнаружения недостатков сданного в аренду имущества не обращался, необходимости в неотложном проведении реконструкции не было. Разрешение на производство работ по реконструкции указанного помещения истцу не выдавалось, объект после завершения работ к сдаче в эксплуатацию не представлялся. Истцом не было доказано возникновение у ответчика неосновательного обогащения. Кроме того, указанный договор аренды был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора от 01.01.2007 года в соответствии с личным волеизъявлением Бринева О.В.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21 марта 2005 года между КУИ г. Батайска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бриневым О.В. (арендатор) был заключен договор аренды здания (сооружения) N 723 на срок по 31 декабря 2005 года. Предметом указанного договора явилось предоставление арендатору во временное пользование помещения общей площадью 100 кв.м., являющееся частью цокольного этажа здания городского музей истории по адресу: г. Батайск, ул. Кирова, 51 "а".

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора арендуемое помещение используется для размещения пневматического тира, оборудовано тепло-, энергоснабжением.

Помещение было передано по акту приема-передачи от 21 марта 2005 года, в котором указано, что внутреннее и внешне состояние арендуемого помещения удовлетворительное, электро- и теплоснабжение действующее, санитарное и техническое состояние помещения соответствуют условиям договора и назначению объекта. ИП Бринев О.В. подписал данный акт без замечаний.

Впоследствии 01.12.2005г. стороны подписали новый договор аренды помещения N 752 на срок с 01 декабря 2005 года по 30 ноября 2010 года, в котором указали, что его предмет представляет собой помещение, расположенное в цокольном этаже здания городского музея истории общей площадью. 113,5 кв.м., в том числе согласно данных технического паспорта: лит. А - комн. N 1 площадью 103,2 кв.м., комн. N 2 площадью 2,5 кв.м., комн. N 3 площадью 4,0 кв.м.; лит. А1 - комн. N 1 площадью 2,7 кв.м., комн. N 2 площадью 1,1 кв.м. Остальные условия договора аренды N 752 аналогичны условиям ранее подписанного договора N 723.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Названное требование закона сторонами не соблюдено - договоры аренды N 723 и N 752 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем являются незаключенными.

Между тем, фактически между сторонами сложились отношения по использованию имущества на возмездной основе, к которым в части осуществления пользователем неотделимых улучшений имущества подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ об улучшениях арендованного имущества.

Частями 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

ИП Бринев О.В., считая, что ответчик дал ему согласие на осуществление спорных неотделимых улучшений, ссылается на распоряжение Мэра г. Батайска Ростовской области от 22 июля 2005 года N 3057 (л.д. 41, т. 1), в соответствии с которым истцу разрешено производство работ по реконструкции части цокольного этажа здания городского музея истории по адресу: г. Батайск, ул. Кирова, 51 "а" под пневматический тир, для чего Бриневу О.В. указано на необходимость выступить заказчиком по реконструкции части подвального помещения, до начала реконструкции получить разрешение инспекции Архстройнадзора на производство строительных работ, по окончании реконструкции предъявить объект к сдаче в эксплуатацию.

Вышеуказанное распоряжение Мэра г. Батайска Ростовской области от 22 июля 2005 года N 3057 не является согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений, поскольку оно носит общий характер и не содержит указаний на конкретный согласованный объем и вид работ и их стоимость.

В подтверждение произведенной реконструкции ИП Бринев О.В. представил в материалы дела договоры подряда, заключенные: с БМЭС филиалом ГП РО "Донэнерго" на выдачу технических условий на электроснабжение цокольного этажа городского музея истории, с ООО "ВИТехС" на переоборудование части помещений подвала, с ООО "Донкомплект" на капитальный ремонт по переоборудованию части помещений под пневматический тир, с ИП Кашириным В.Л. на ремонт основного помещения тира и пристройки. Однако истцом не представлены в материалы дела сметы к указанным договорам подряда, согласованные с арендодателем. Между тем, согласование таких смет является необходимым для соблюдения условий, предусмотренных статьей 623 Гражданского кодекса РФ, поскольку арендодатель, давая согласие на осуществление работ, принимает на себя обязательства по их оплате.

Таким образом, осуществление конкретного вида, объема и стоимости работ с арендодателем не согласовано, что лишает истца права требовать возмещения ответчиком произведенных затрат в порядке статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, ИП Бриневым О.В. не соблюдены требования, содержащиеся в распоряжении Мэра г. Батайска Ростовской области от 22 июля 2005 года N 3057, о необходимости до начала реконструкции получить разрешение инспекции Архстройнадзора на производство строительных работ, по окончании реконструкции предъявить объект к сдаче в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Ссылка истца на статью 987 Гражданского кодекса РФ несостоятельна. Названная норма закона предусматривает, что если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что истец, считая себя арендатором спорного помещения, не заблуждался относительно отсутствия у него каких-либо прав на помещение, и, более того, производя какие-либо ремонтные работы, не мог не осознавать, являются ли улучшения отделимыми от арендуемого имущества или нет.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика права собственности на спорное помещение судебной коллегией отклоняется, поскольку вопрос о наличии или отсутствии права муниципальной собственности города Батайска на помещение не входит в предмет настоящего спора. Кроме того, данный довод противоречит правовой позиции истца о необходимости взыскания неосновательного обогащения именно с КУИ г. Батайска.

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко