Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2008 г. N 15АП-3136/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24415/2007-15/30

30 июня 2008 г.

15АП-3136/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,

при участии:

от истца - директор Свиридова Г.Н., представитель Гаспарян Г.Т., доверенность от 26.11.2007г.,

от ответчика - Администрации г. Тихорецка - главный специалист управления муниципальным имуществом администрации Тищенко Ю.А., доверенность от 23.05.2008г. N 2684,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Тихорецк" (истец)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2008г. по делу N А32-24415/2007-15/30,

принятое в составе судьи Коняхина Е.И.,

по иску общество с ограниченной ответственностью "Гостиница "Тихорецк"

к ответчикам - Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город Тихорецк, Администрации муниципального образования город Тихорецк

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гостиница "Тихорецк" (далее - ООО "Гостиница "Тихорецк", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город Тихорецк, Администрации муниципального образования город Тихорецк (далее - администрация) о признании права собственности на 324/625 доли в имущественном комплексе "Гостиница "Тихорецк", расположенном в г. Тихорецке, ул. Меньшикова, 86, состоящей из 3-х этажного здания гостиницы лит. "А" общей площадью 1 618 кв.м., гаража лит. "В" общей площадью 73,6 кв.м., подкачки лит. "Е" и пристройки лит. "е" общей площадью 18 кв.м., холодильника лит. "Г" площадью 16,9 кв.м., уменьшив долю в праве собственности Администрации муниципального образования город Тихорецк до 301/625.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 апреля 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что существенное увеличение стоимости недвижимого имущества в результате капитального ремонта не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости. Кроме того, общество могло стать собственником спорного имущества только в порядке приватизации. Соглашение сторон от 19.08.2000г. об изменении и дополнении договора аренды противоречит законодательству о порядке выкупа муниципальной собственности. Проведенные работы не привели к созданию нового объекта и, соответственно, возникновению прав на него.

Не согласившись с решением, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ и просил судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ООО "Гостиница "Тихорецк" указало, что соглашение от 19.08.2000г. позволяет арендатору производить инвестиции в имущественный комплекс и является договором о совместной деятельности. Актом оценки подтверждается размер вложений истца, исходя из которого обществом был произведен расчет доли в праве собственности, признание которого составляет предмет настоящего спора. Администрация г. Тихорецка знала о совершенной сделке. КУИ г. Тихорецка являлся структурным подразделением администрации. В течение более 20 лет прибыль, полученная истцом, направлялась на капитальный ремонт гостиницы. Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В судебном заседании представители истца поддержали апелляционную жалобу в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Представила отзыв на жалобу, при этом пояснила, что соглашение, на которое ссылается истец, не прошло государственную регистрацию и не является договором о совместной деятельности. Реконструкция не может быть основанием для признания права собственности на имущество. Кроме того, ответчик не согласен с оценкой произведенного капитального ремонта гостиницы.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.09.1999г. между Администрацией г. Тихорецка (арендодатель) и ООО "Гостиница "Тихорецк" (арендатор) был заключен договор N 4 аренды имущественного комплекса гостиницы "Тихорецк", расположенный по адресу: г. Тихорецк, ул. Меньшикова, 86 (л.д. 7-11, т. 1). Предметом аренды явилось 3-х - этажное здание гостиницы общей площадью 1 620 кв.м.

19.08.2000г. стороны подписали соглашение об изменении и дополнении вышеуказанного договора аренды, которым дополнили его условиями о том, что вкладом арендодателя признается подлежащий ремонту и реконструкции объект, остаточная стоимость которого на 01.10.1999г. составляет 369 816,10 руб.; вкладом арендатора признаются денежные средства, выделяемые ежегодно на реконструкцию и ремонт объекта. При этом стороны определили, что внесенное сторонами в общее дело имущество признается их общей долевой собственностью; определение долей осуществляется с учетом средств арендатора, вложенных в улучшение объекта с 1999 года и балансовой стоимости объекта до реконструкции (л.д. 12, т. 1).

Соглашением от 19.12.2003г. об изменении и дополнении пункта 1.1 договора аренды N 4 от 30.09.1999г. стороны предусмотрели, что передаваемый в аренду имущественный комплекс гостиницы состоит из здания гостиницы лит. "А" общей площадью 1 618,6 кв.м., гаража лит. "В" общей площадью 73,6 кв.м., подкачки лит. "Е" и пристройки к подкачке лит. "е" общей площадью 18 кв.м., холодильника лит. "Г" общей площадью 16,9 кв.м., земельного участка площадью 2 783 кв.м., на который необходимо оформить право аренды (л.д. 13, т. 1).

Предметом настоящего спора является требование ООО "Гостиница "Тихорецк" о признании права собственности на 324/625 доли в имущественном комплексе "Гостиница "Тихорецк", соответственно уменьшив долю в праве муниципальной собственности до 301/625. При этом истец приводит расчет исковых требований, в котором указывает, что стоимость имущественного комплекса составляет 10 800 000 руб., истцом произведены улучшения на сумму 5 987 600 руб., остаточная стоимость составляет 369 861,10 руб., в связи с чем доля истца в общей долевой собственности составила бы более 96%. В подтверждение правильности приведенного расчета общество ссылается на отчет N 000033 независимого оценщика Лупенко С.Б. от 05.09.2007г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что соглашение сторон от 19.08.2000г. об изменении и дополнении договора аренды противоречит законодательству о порядке выкупа муниципальной собственности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Статья 16 Федерального закона от 21.07.97г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", действовавшего в период заключения соглашения от 19.08.2000г., предусматривает исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества. Внесение вклада в совместную деятельность в виде осуществления капитальных вложений в объект недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в данный перечень не входит.

Учитывая изложенное, соглашение от 19.08.2000г., заключенное между КУИ администрации г. Тихорецка и ООО "Гостиница "Тихорецк", в части условий, касающихся перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности (соответствующей доли в праве), является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на соответствие соглашения от 19.08.2000г. нормам Федерального закона от 25.02.1999г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" несостоятельна, поскольку к отношениям по поводу объектов муниципальной собственности должны быть применены и соблюдены нормы специального закона, регулирующего порядок перехода права собственности на имущество от публично-правовых образований хозяйствующим субъектам.

Довод истца о том, что пункт 1.5 договора аренды N 4 от 30.09.1999г., предусматривает, что все улучшения арендуемого имущественного комплекса, произведенные арендатором, являются его собственностью, судебной коллегией также отклоняется. Неотделимые улучшения становятся частью объекта недвижимого имущества и, соответственно, собственностью арендодателя. По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ при осуществлении неотделимых улучшений арендатор вправе лишь ставить вопрос о возмещении ему стоимости произведенных затрат в зависимости от наличия либо отсутствия соответствующего согласия арендодателя на производство улучшений, но не о возникновении у него вещных прав на арендуемое имущество.

При таких обстоятельствах оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции и удовлетворению апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 апреля 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко