Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2008 г. N 15АП-3000/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-1113/2008-28/45

11 июля 2008 г.

15АП-3000/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от заявителя: Перов В.В., представитель по доверенности от 17.04.2008г.

от Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю: - не явился

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа: не явился

от ООО "Динсксахар": не явился

от третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю: не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02.04.2008 по делу N А32-1113/2008-28/45

принятое в составе судьи Данько М.М.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю,

Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Обществу с ограниченной ответственностью "Динсксахар"

третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Обществу с ограниченной ответственностью "Динсксахар" о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок, кадастровый номер 23:37:11 01 003:0004, расположенный по адресу: г-к Анапа, с.Сукко, на основании договора от 15.10.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2005г. N 3700001976 и обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на основании указанного договора зарегистрировать право аренды ООО "Агрофирма "Колос".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что суду не представлены доказательства того, что Управление Федеральной регистрационной службы неправомерно отказало в регистрации договора от 15.10.2007г.

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю.

В судебном заседании заявитель жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Заинтересованные лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ОАО "Динсксахар", извещенные надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями N 745833, N 745840, N 745857 о вручении копии определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.08г. в судебное заседание не явились.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, извещенное 07.07.08г. с помощью факсимильной связи, в судебное заседание не явилось, представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Агрофирма "Колос", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.07.2006г. между СПК "Заря" и ОАО "Динсксахар" заключен договор купли-продажи "Базы отдыха "Аврора", расположенной в Краснодарском крае г-к Анапа, п.Сукко. Указанная база отдыха передана покупателю по акту приема-передачи от 04.08.2006г. (том 1 листы дела 13-17).

Земельный участок, находящийся под "Базой отдыха "Аврора" находился у продавца- СПК "Заря" на момент совершения договора купли-продажи в аренде, согласно договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г-к Анапа N 3700001976 от 27.05.2005г. (том 1 лист дела 18-21).

Пунктом 1.4 указанного договора указано, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость покупатель приобретает право аренды на земельный участок, необходимый для ее использования.

06.04.2007г. между ОАО "Динсксахар" и ЗАО "Агрофирма "Колос" (реорганизовано в ООО "Агрофирма "Колос", том 1 листы дела 109-110) заключен договор купли-продажи N 52, согласно которого заявителем приобретено недвижимое имущество - "База отдыха "Аврора" (далее - база отдыха), на которое 10.05.2007г. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности (том 1 листы дела 35-57).

15.10.2007г. с согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа, между ОАО "Динсксахар" и ООО "Агрофирма "Колос" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3700001976 от 27.05.2005г. (том 1 листы дела 81-82).

27.10.2007г. ОАО "Динсксахар" и ООО "Агрофирма "Колос" обратились в Анапский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей, заключенного 15.10.07г.

26.11.2007г. регистрирующим органом приостановлена регистрация по причине наличия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами, а именно, право аренды земельного участка по указанному договору зарегистрировано за СПК "Заря", в то время, как передающей право аренды стороной указано ОАО "Динсксахар".

Сообщением от 25.12.2007г. регистрирующий орган отказал ОАО "Динсксахар" и ООО "Агрофирма "Колос" в государственной регистрации договора, что и явилось причиной обращения общества в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства",покупатель здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700001976 от 27.05.2006 года заключен между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодателем) и СПК "Заря" (арендатором). Указанный договор является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку не соответствует закону и иным правовым актам ( статья 168 Гражданского кодекса российской Федерации).

Так, в соответствии с Постановлением ВС РФ от 27.12.1991г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" исключительно к федеральной собственности относятся охраняемые или особым образом используемые природные объекты (курорты, имеющие общереспубликанское значение).

Указом Президента РФ от 22.09.1994г. N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа", району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985г. N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае" придан статус федерального курортного региона, предназначенного для отдыха и лечения детей, подростков и родителей с детьми.

Кроме того, статус особо охраняемых природных территорий подтверждается Указом Президента РФ от 06.07.1994г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и азовского морей" и распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996г. N 591-р, которым утвержден перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. Согласно указанному перечню курорт и реакционные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г.Анапа имеют федеральное значение.

Таким образом, особый статус и федеральный уровень государственной собственности вышеуказанного земельного участка под базой отдыха, определен законом.

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации императивно установлено, что земельные участки, "которые признаны таковыми федеральными законами", находятся в федеральной собственности.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Частью 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Полномочиями по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности обладало Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Теруправление) на основании закона и Положения о Территориальном управлении, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом N 37 от 01.02.2005г.

Таким образом, заключив договор аренды земельного участка от 27.05.2005 года N 3700001976,впоследствии согласовав договор от 15.10.2007 года о переводе прав и обязанностей по указанному договору аренды, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа превысил свои полномочия и незаконно распорядился земельным участком федерального уровня собственности.

При таких обстоятельствах, договор аренды от 27.05.2005г., договор о передаче прав и обязанностей от 15.10.2007 г. в силу положений статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными сделками. Следовательно, ни у СПК "Заря", ни у ОАО "Агрофирма Колос" не возникло право аренды на земельный участок.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, которые для оформления своих прав должны обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган.

ООО "Агрофирма "Колос" надлежит обратиться с заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю для оформления надлежащим образом прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации базы отдыха "Аврора".

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы подлежат взысканию с заявителя жалобы. ООО "Агрофирма "Колос" при подаче апелляционной жалобы оплатило государственную пошлину в размере 1000руб., что подтверждается платежным поручением N 1701 от 30.04.2008г. (том 2 лист дела 100).

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008г. по делу А32-1113/2008-28/45 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Агрофирма "Колос" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Л.А. Захарова О.Г. Ломидзе