Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2008 г. N 15АП-825/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-44042/2005-22/1137

15 июля 2008 г.

15АП-825/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Сизиков А.Л., доверенность от 20.03.2008г. N ММ-19-1/149;

от ответчиков: от ТОО "Фирма "Гелиос"" (конкурсный управляющий Грибов В.И.) представитель Кузнецов Н.В., доверенность от 28.03.2008г.; от ООО "МДК" представитель Бабошко С.И., доверенность от 10.01.2008г.; Балута И.А., доверенность от 20.06.2008г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Федеральной налоговой службы РФ

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Орлов М.И.)

от 07 ноября 2006 г. по делу N А32-44042/2005-22/1137

по иску Федеральной налоговой службы РФ

к ответчикам ТОО "Фирма "Гелиос"" (конкурсный управляющий Грибов В.И.),

обществу с ограниченной ответственностью "МДК"

при участии третьих лиц Администрации г. Сочи, ООО "В-РОСТО" (ранее ООО "РОСТО")

о признании торгов по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

Федеральная налоговая служба РФ обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчикам товариществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Гелиос"" (далее фирма, фирма "Гелиос"), обществу с ограниченной ответственностью "МДК" (далее общество) о признании недействительными торгов от 17.03.2005 по продаже имущества фирмы "Гелиос", расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Вишневка, ул. Майкопская, 34; договора от 18.03.2005, заключенного между ответчиками по результатам торгов, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания с фирмы в пользу общества 1550 тыс. руб. и обязания общества возвратить фирме ее имущество (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Сочи.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 28 февраля 2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "РОСТО" (после изменения наименования - ООО "В-РОСТО", т.11, л.д.62).

Истец указал, что на 27.08.2002г. у фирмы образовалась задолженность перед бюджетом в размере 13 147 549 рублей, ФНС России является основным кредитором фирмы. Согласно позиции истца, торги и договор являются недействительными по следующим основаниям (с учетом дополнения и уточнения исковых требований - т.1, л.д.77-78, т.2, л.д.1-5):

1. На момент проведения торгов имущество было арестовано (постановлением Лазаревского районного суда г. Сочи от 16.02.05 в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении конкурсного управляющего Золотаревой Л.И.); арест имущества препятствовал его реализации, распоряжение имуществом было запрещено.

2. Торги проведены конкурсным управляющим в нарушение статьи 112 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 года. Собрание кредиторов не созывалось и не проводилось, комитет кредиторов не образовывался, вопросы, относящиеся к компетенции этих органов, не рассматривались. Порядок и сроки продажи имущества должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, должны были быть отражены начальная цена продажи, место публикации о торгах, сроки продажи, однако это требование не соблюдено. Сделка, совершенная с нарушением ст. 112 Закона о банкротстве, ничтожна.

3. Сделка является ничтожной также ввиду отсутствия объектов недвижимости, поскольку степень их износа составляет 99%; покупатель приобрел объекты исключительно с целью приобретения в соответствии со ст.552 ГК РФ права аренды на земельный участок площадью 21,48 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, п.Вишневка, ул.Майкопская, 34.

4. При проведении торгов нарушены правила, установленные законом:

- объявление о торгах в нарушение пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержало всех значимых характеристик отчуждаемого на торгах имущества, информации о предмете торгов и их условиях;

- сообщение о проведении торгов опубликовано лишь в региональном печатном издании, что не позволило потенциальным покупателям принять участие в торгах, учитывая ограниченный круг лиц, который может ознакомиться с содержанием извещения в региональном печатном издании;

- объявление о проведении торгов содержало информацию об их проведении по истечении 30 дней с момента объявления, а проведены торги позже, вместо 01.03.2005 торги проведены 17.03.2005;

- торги проводились не по месту нахождения пансионата;

- начальная цена объекта 1 400 000 руб. была определена арбитражным управляющим самостоятельно, на основании своего внутреннего убеждения и волеизъявления; ни суд, ни единственный кредитор не были уведомлены об установлении начальной стоимости, что не позволило контролировать действия арбитражного управляющего.

Ответчик ООО "МДК" с требованиями истца не согласился. В отзыве просил суд в удовлетворении иска отказать. Позиция ответчика мотивирована следующими доводами (т.2, л.д.63-76):

1. Арест наложен не на то имущество, которое явилось предметом торгов; организатор торгов Золотарева Л.И. и члены комиссии по проведению торгов, иные лица не знали и не могли знать о наложении ареста; уголовное дело возбуждено в отношении Золотаревой, поэтому арест мог быть наложен только на то имущество, которое принадлежит ей.

2. Общество является добросовестным приобретателем.

3. Довод о том, что недвижимое имущество, выставленное на торги, фактически не существовало, ошибочен; общество имело и имеет намерения произвести капитальную реконструкцию имеющихся зданий и строений, осуществить строительство новых объектов культурного и социального назначения, в целях создания комфортабельной базы отдыха.

4. Намерение приобрести право аренды не может быть оценено как противоправное, оно основано на законе, положениях ст. 552 ГК РФ.

5. Федеральная налоговая служба не может быть признана заинтересованным лицом.

6. По закону о несостоятельности (банкротстве) 1998 г. налоговые органы не были наделены правом голоса, поэтому решение о сроках и порядке проведения торгов, принятое без участия представителя ФНС России, не обладающего правом голоса, не нарушает требований закона и прав уполномоченного органа;

7. Торги проведены в полном соответствии с законом.

8. Оценка отчуждаемых объектов осуществлена ООО "РОСТО", отчет N 445-011202, рыночная стоимость определена в 1 426 600 рублей, отчет соответствует Стандартам оценки, и истцом не оспаривается.

9. Реституция невозможна без причинения убытков обществу.

В отзыве на иск конкурсный управляющий фирмы "Гелиос" В.И.Грибов просил исковые требования удовлетворить, поддерживает доводы иска - т.3, л.д.3-6.

Решением суда от 07.11.2006 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии со статьей 98 Федерального закона от 08.01.1998г. "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства ранее наложенные аресты имущества должника снимаются, поэтому факт нахождения имущества под арестом в силу прямого указания закона не являлся препятствием для проведения торгов; оспариваемая сделка впоследствии одобрена собранием кредиторов и фактически сторонами исполнена; значительная степень износа не может служить доказательством отсутствия недвижимости; участвующие в деле лица не предоставили доказательств притворности сделки, спорные объекты реализованы на основании отчета о рыночной стоимости, оценка не оспорена, договор, заключенный по итогам конкурса, соответствует требованиям ст.448 ГК РФ (т.3, л.д. 91-95).

На решение от 07.11.2006г. ФНС России подана апелляционная жалоба. В жалобе истец ссылается на доводы иска; также указал, что дата проведения торгов не соответствует объявлению: в объявлении, опубликованном в газете от 25 января 2005 г. дата - через 30 дней с момента публикации, торги состоялись 17 марта 2005 г.; информация в объявлении о торгах не позволяет идентифицировать объект; ИМНС была представлена неверная информации о проведении торгов 11 марта (т.3, л.д.98-102, т.4, л.д.35, 110).

В отзыве на жалобу конкурсный управляющий фирмы "Гелиос" поддержал доводы жалобы (т.4, л.д.2-4).

В отзыве на апелляционную жалобу администрация г.Сочи позиции не выразила - т.4, л.д.32.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит в удовлетворении жалобы отказать, по доводам, приведенным в отзыве на иск (т.4, л.д.136-150).

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2007г. решение отменено, иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что торги и заключенный по их результатам договор являются недействительными, поскольку собрание кредиторов должника в соответствии с требованиями статьи 112 Закона о банкротстве до проведения торгов 17.03.05 не проводилось; порядок и сроки продажи имущества должника собранием кредиторов не одобрялись, бывший конкурсный управляющий самовольно определила форму проведения торгов (конкурс). Торги проведены с нарушением сроков опубликования извещения о проведении торгов (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ), информационное сообщение не позволяет индивидуализировать объекты; при проведении торгов использованы данные начальной цены объектов, не соответствующие фактической оценке (1 400 000 руб. при оценке 1 426 600 руб.). На момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи право собственности фирмы на недвижимое имущество не зарегистрировано, что явилось нарушением правил торгов и пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.5, л.д.49-58).

На постановление апелляционной инстанции ООО "МДК" подана кассационная жалоба, в которой, в частности, указывается на то, что постановлением апелляционной инстанции от 09.06.2007г. создана коллизия судебных актов, поскольку постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 28 августа 2006 г. отказано в удовлетворении тождественных исковых требований администрации г.Сочи к фирме и обществу по тем же основаниям (т.5, л.д.66); также указывает на невозможность применения реституции в связи с банкротством фирмы - т.6, л.д.25.

Постановлением кассационной инстанции от 14.08.2007г. постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2007 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Согласно поручениям окружного суда апелляционному суду следует установить, каким образом проведение торгов без регистрации за продавцом права собственности затрагивает интересы государства и каким образом истец, используя избранный им способ защиты, сможет восстановить свои нарушенные права; проверить доводы истца о недействительности торгов в связи со значительным занижением стоимости реализованного имущества. Окружной суд пришел к выводу, согласно которому истец фактически оспаривает величину стоимости объекта оценки. Апелляционному суду предложено обсудить вопрос о назначении экспертизы для проверки обоснованности имеющегося в деле отчета независимого оценщика и установления стоимости реализованных на торгах объектов (т.6, л.д.125-131).

При новом рассмотрении дела определением апелляционной инстанции от 28 сентября 2007 г. была назначена экспертиза с целью выяснения вопроса о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Сочи, п.Вишневка, ул. Майкопская, д. 30 и 34 (т. 7, л.д. 91). Экспертиза проведена не была.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2007г. решение от 07.11.2006г. оставлено без изменения. Суд счел, что оспариваемые торги проведены в соответствии с требованиями законодательства.

На постановление апелляционной инстанции поданы две кассационные жалобы: конкурсным управляющим (т.10, л.д.5-14) и ФНС России (т.10, л.д.32-46).

Постановлением кассационной инстанции от 24.01.2008г. постановление апелляционной инстанции от 23.11.2007г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Федеральный окружной суд установил неполное выяснение обстоятельств дела и отсутствие оценки всех имеющихся в деле доказательств. Федеральный окружной суд указал на то, что выводы судов об отсутствии нарушений при проведении торгов и совершении сделки являются недостаточно обоснованными. Окружной суд указал на необходимость учитывать следующее:

- к спорным отношениям следует применять Закон о банкротстве 1998 года, так как до вступления в силу нового закона в отношении должника уже вводилась процедура конкурсного производства;

- суды, отклоняя довод о нарушении процедуры торгов, не установили, имеются ли в сообщении о торгах данные, позволяющие определить предмет торгов; не дали оценки тому, что в нем указано о продаже комплекса недвижимости, состоящего из 14 зданий и 5 сооружений, расположенных в пос. Вишневка Краснодарского края;

- суды не дали оценки тому обстоятельству, что сообщение не содержит критериев выявления победителей торгов, проводимых в форме конкурса;

- суды не дали оценки тому обстоятельству, что сообщение не содержало информации о том, что реализуемая недвижимость расположена на южном побережье Российской Федерации, и не установили, могла ли такая публикация достичь цели привлечения наибольшего количества потенциальных участников торгов, и соответствует ли она правилам пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- суды не проверили достоверность и подлинность отчета оценщика.

Согласно указаниям окружного суда, суду необходимо провести экспертизу и оценить заключение экспертов. На основании установленного следует проверить доводы истца о том, что на продажу имущества по заниженной цене повлияло также опубликование объявления о торгах на крайне ограниченной территории и отсутствие в объявлении существенных признаков продаваемого имущества

В судебном заседании Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика ТОО "Фирма "Гелиос"" ходатайствовал о назначении судебной экспертизы; просил поручить проведение экспертизы Некоммерческому партнерству "Краснодарская региональная коллегия оценщиков", расположенному по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, д. 182, оф. 43.

Представитель ответчика ООО "МДК" в судебном заседании ходатайствовал о проведении оценки рыночной стоимости имущества ТОО "Фирма "Гелиос"", являющееся предметом торгов, состоявшихся 17 марта 2005 г. Южным региональным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 109/2.

Определением Пятнадцатого арбитражного суда от 11 марта 2008 г. по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам Государственного учреждения "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" Минюст России, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Лузана, 38. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Сочи, п. Вишневка, ул. Майкопская, д. 30 и 34: корпус 1 (лит И, И1, И2); корпус 2 (лит Е); корпус 3 (лит Л, Л1); корпус 7 (лит Д); корпус 8 (лит Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит. А); корпус 11 (лит. О, 01); корпус 12 (лит. Ж); столовая (лит В); контора (лит. Б); бильярдная (лит. Г); танцплощадка (лит. Ф), по состоянию на 29 октября 2004 г. с учетом месторасположения объектов?

2) Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Сочи, п. Вишневка, ул. Майкопская, д. 30 и 34: корпус 1 (лит И, И1, И2); корпус 2 (лит Е); корпус 3 (лит Л, Л1); корпус 7 (лит Д); корпус 8 (лит Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит. А); корпус 11 (лит. О, 01); корпус 12 (лит. Ж); столовая (лит В); контора (лит. Б); бильярдная (лит. Г); танцплощадка (лит. Ф), на момент проведения экспертизы с учетом месторасположения объектов?

Производство по делу на срок проведения экспертизы было приостановлено.

Согласно выводам экспертов Государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы, сформулированным в заключении от 22 мая 2008 г. N 667/7-3/16.1, рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на 29 октября 2004 г. с учетом месторасположения объектов составляет:

158 627 895 рублей - с учетом земельного участка площадью, указанной в государственном Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования; 3 134 593 рубля - с учетом земельного участка площадью равной площади застройки.

Рыночная стоимость указанных объектов на момент проведения экспертизы с учетом месторасположения объектов составляет:

427 428 441 рублей - с учетом земельного участка площадью, указанной в государственном Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования; 14 018 724 - с учетом земельного участка площадью, равной площади застройки.

Как следует из экспертного заключения, эксперты учитывали стоимость права аренды земельного участка (т.11, л.д.17-50).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2008 г. производство по делу в апелляционной инстанции возобновлено.

В судебном заседании 23 июня 2008 г. представитель ответчика ООО "МДК" пояснил, что не знаком с материалами экспертного заключения, ходатайствовал об отложении рассмотрения апелляционной жалобы с целью ознакомления с заключением. Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 9 июля 2008 г.

В судебном заседании 09 июля 2008 г. заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы.

Представитель фирмы поддержал апелляционную жалобу, полагает, что информация о торгах оказалась практически недоступной для заинтересованных лиц; выполняя определение суда от 23 июня 2008 г. пояснил, что возможности возврата векселей ООО "МДК" у конкурсного управляющего не имеется, в случае удовлетворения апелляционной жалобы конкурсный управляющий имеет возможность вернуть ООО "МДК" денежные средства в размере 1 550 000 рублей.

Представители общества просили оставить в силе решение суда первой инстанции. В судебном заседании представители общества высказали следующие основные аргументы:

- торги проведены в соответствии с требованиями закона, публикация сообщения о проведении торгов в региональном издании по месту нахождения предприятия-банкрота не противоречит законодательству, действовавшему в то время;

- по такому основанию, как занижение стоимости проданного на торгах имущества иск не заявлялся и, соответственно, не мог быть предметом рассмотрения в суде первой инстанции; довод о недостоверности величины оценки, возникший на стадии рассмотрения спора в кассационной инстанции, не может быть основанием признания незаконным или необоснованным решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2006 г.; на формирование цены продажи имущества повлияло состояние сооружений, износ которых составлял от 61% до 92%;

- документ, поименованный как заключение экспертов от 22 мая 2008 г. N 667/7-3/16.1, по существу представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости; земельный участок площадью 21,48 га, указанный в Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, не имеет отношения к имуществу ТОО "Фирма "Гелиос"", проданному на аукционе; земельный участок предоставлен на территории курорта Макопсе Лазаревского района, поселок Макопсе является самостоятельным муниципальным образованием, равно как и поселок Вишневка; стоимость права аренды земельного участка (в целом или частично) не может быть включена в стоимость объектов недвижимости ТОО "Фирма "Гелиос"" при оценке их стоимости, поскольку последнее таким правом не обладает, в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца;

- отчет N 445-011202 "Об оценке рыночной стоимости строений пансионата "Гелиос", расположенного в пос.Вишневка, Лазаревского р-на, г.Сочи, Краснодарского края", исполненный ООО "РОСТО", соответствует всем требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и Стандартам оценки, содержит обоснованные выводы;

- надлежащим истцом может быть только ФНС России, однако исковое заявление подписано лицом, не имеющим право подписывать его, уполномоченным в порядке передоверия представлять ФНС на территории Самарской области.

Третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

ООО "В-РОСТО" (до переименования ООО "РОСТО") просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя. Пояснило, что в сентябре 2004 г. конкурсный управляющий ТОО "Гелиос" Л.И.Золотарева обратилась в ООО "В-РОСТО" с просьбой оценить имущественный комплекс пансионата "Гелиос". По согласию сторон была принята, как один из вариантов оценки, оценка только строений, расположенных на земельном участке, даже без учета площади застройки. Также пи оценке не учитывались такие факторы, как местоположение объекта оценки и перспективы оформления прав на земельный участок. ООО "В-РОСТО" просит считать договорные отношения с конкурсным управляющим Золотаревой не состоявшимися.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании заявления ИФНС России по Железнодорожному району г. Самары решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.02 по делу N А55-955/2002-5 в отношении фирмы открыто конкурсное производство по процедуре отсутствующего должника (т. 3, л. д. 7, 8). В связи с обнаружением имущества фирмы-должника - имущественного комплекса пансионата "Гелиос" определением суда от 29.05.2003г. упрощенная процедура банкротства прекращена, введено конкурсное производство.

Постановлением Лазаревского районного суда г. Сочи от 16.02.05 в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении конкурсного управляющего Золотаревой Л.И. по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст.195 УК РФ, на имущество, расположенное адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Майкопская, 30 и 34, наложен арест (т. 1, л. д. 9, 10). Определением кассационной коллегии по уголовным делам Краснодраского краевого суда от 13 июля 2005 г. постановление о наложении ареста отменено (т.1. л.д.48).

Конкурсный управляющий на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного ООО "РОСТО" в октябре 2004 г., организовал торги по продаже комплекса пансионата. Победителем состоявшихся 17.03.2005г. торгов признано ООО "МДК" (протокол об итогах проведения торгов в форме конкурса от 17.03.2005г. - т. 1, л. д. 16, 17).

Объявление было сделано в газете "Самарские известия" от 29 января 2005 г. Согласно объявлению торги проводятся в форме конкурса. Имущество индивидуализировано в объявлении следующим образом: "комплекс недвижимого имущества, состоящего из 14 зданий и 5 сооружений, расположенного в п.Вишневка Краснодарского края". (т.1, л.д.82). Начальная цена - 1 400 тыс. руб. Согласно объявлению торги состоятся через 30 дней с момента публикации по адресу г.Самара, ул.Куйбышева, 145, оф. 723 в 11-00 по местному времени.

Как следует из протокола об итогах проведения торгов от 17 марта 2005 г., торги в форме конкурса, о которых было объявлено в газете "Самарские известия" от 29 января 2005 г., состоялись 17 марта 2005 г. в 13 ч. 00 мин. местного времени, в г.Самара, по адресу г.Самара, ул.Куйбышева, 145, оф. 723. Организатором торгов выступила конкурсный управляющий ТОО "Гелиос" Золотарева Л.И. Начальная цена объектов была определена в 1 426 600 руб. На торги выставлены 13 объектов, в протоколе указано, что они расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в бессрочном постоянном пользовании (т.1, л.д.16). К торгам было допущено 4 участника. Победителем торгов согласно протоколу стало ООО "МДК", предложившее наибольшую цену в размере 1 550 000 рублей. Согласно уставу общества, место его расположения общества г.Сочи, ул.Вишневая, дом 12, кв.33, единственный учредитель Филипьев А.Д., затем - Воротынцев В.С.(т.1., л.д.20,31).

18 марта 2005 года фирма "Гелиос" и общество "МДК" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 13 объектов, расположенных по адресу Краснодарский край, Лазаревский район, г.Сочи, п.Вишневка (девяти корпусов, столовой, конторы, бильярдной, танцплощадки (т. 1, л. д. 84 - 86). Согласно пункту 1.3 договора объекты расположены на земельном участке площадью 21,48 га, находящемся в постоянном бессрочном пользовании продавца, что подтверждается соответствующим государственным актом. Стороны подписали акт приема-передачи объектов (т. 1, л. д. 87).

Ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся фактической передачи спорного имущества, установлены судебными актами по делу N А32-14336/2005-36/360.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.05 по делу N А32-14336/2005-36/360 оспариваемые в данном деле торги признаны по иску администрации г.Сочи недействительными, применена реституция (т.1, л.д.100 и далее). Исходя из того, что строения пансионата изношены на 72-99%, суд пришел к выводу о притворности сделки, о том, что покупатель по договору купли-продажи приобрел несуществующее недвижимое имущество с целью приобретении права аренды на земельный участок площадью 21,48 га в Лазаревском районе Краснодарского края. Лицами, участвовавшими в деле N А32-14336/2005-36/360, являлись администрация г.Сочи, ООО "МДК", ТОО фирма "Гелиос", ИФНС РФ по г.Сочи, ИФНС РФ по Железнодорожному району г.Самары.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28 августа 2008 г., оставленном без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 октября 2006 г. N Ф08-5170/2006, решение суда первой инстанции было отменено. Суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что по договору купли-продажи отчуждались фундаменты, которые являются объектами недвижимости. Констатировано отнесение земельного участка к особо охраняемым природным территориям федерального значения, как следствие, отсутствие у администрации прав на земельный участок, которое могло бы быть нарушено торгами.

Таким образом, установлено судебными актами по делу N А32-14336/2005-36/360, что по оспариваемому договору отчуждались объекты недвижимости.

Объекты недвижимости связаны с земельным участком. Поэтому для оценки доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее следует определить местоположение спорных объектов относительно земельного участка.

К материалам дела приобщены следующие документы, отражающие правовую судьбу спорных объектов до проведения в отношении этих объектов торгов конкурсным управляющим Золотаревой и заключения оспариваемого договора купли-продажи:

- согласно справке ГУП "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи N 1731 от 8 сентября 2005 г. спорное недвижимое имущество по ул.Майкопской, д.34 в пос.Вишневка принадлежит на праве собственности ТОО "Гелиос" на основании договора купли-продажи от 16 июля 1994 г. с ППК "Энергия"; в данной справке спорное недвижимое имущество обозначено как имущество пансионата "Буревестник" (т.1, л.д.89);

- на принадлежность спорного имущества на праве собственности ТОО "Гелиос" на основании договора купли-продажи от 16 июля 1994 г. также указывает справка ГУП "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи N 684 от 04 мая 2007 г. (т.9, л.д.26);

- к материалам дела приобщен договор купли-продажи от 16 июня 1994 г., по условиям которого пансионат (объект) по адресу г.Сочи, ул.Майкопская, 34, все имеющееся в нем оборудование отчуждается ППК "Энергия" (продавцом) ТОО "Гелиос" (т.3, л.д.10, т.4, л.д.15);

- к материалам дела приобщен договор купли-продажи от 9 февраля 1993 г., по условиям которого Краснодарский крайсовпроф (продавец) отчуждает ППК "Энергия" (покупателю) пансионат "Буревестник-1" со всеми его основными средствами и вложениями, запасами и затратами, денежными средствами и прочими финансовыми активами, а также правом пользования землей, закрепленной за пансионатом решением крайисполкома от 11 июля 1955г. N 373/22 (т.9, л.д.14);

- согласно постановлению главы города Сочи от 12 апреля 1993 г. N 269/2 пансионату "Буревестник-1" надлежит отвести в постоянное пользование земельный участок площадью 23.3 га, фактически занимаемый пансионатом "Буревестник-1" в курорте Макопсе Лазаревского района (том 5, л.д.14, том 9, л.д.5);

- согласно сводной ведомости предприятий и организаций для выдачи Государственных актов на право пользование землей, предоставляемой для строительства и других целей (приложение к постановлению главы администрации г.Сочи от 11.10.1993г. N 822/1), пансионату "Буревестник-1", расположенному в курорте Макопсе Лазаревского района, отводится 21,48 га. согласно госакту 426000 460, на основании постановления главы города Сочи от 12 апреля 1993 г. N 269/2 (т.5, л.д.17, т.9, л.д.3);

- к материалам дела приобщен государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 426000 460, согласно которому 21,48 га в курорте Макопсе Лазаревского района г.Сочи предоставлено в бессрочное пользование пансионату "Буревестник-1" (т.9, л.д.10-13, т.10, л.д.138);

- согласно постановлению главы администрации Лазаревского района от 26 октября 1994 г. N 568 в соответствии с договоров купли-продажи от 09.02.1993г. Краснодарский крайсовпроф продал ПКК "Энергия" пансионат "Буревестник-1" со всеми его основными средствами, а также правом пользования землей, закрепленной за пансионатом решением крайисполкома от 11 июля 1955г. N 373/22N ; в данном постановлении также указано на то, что в последующем ПКК "Энергия" перепродал пансионат "Буревестник-1" товариществу с ограниченной ответственностью "Гелиос", с полной преемственностью всех имущественных прав обязанностей пансионата; кроме того, этим постановлением утверждены договоры купли-продажи пансионата "Буревестник-1" между Краснодарским крайсовпрофом и ПКК "Энергия" и между ПКК "Энергия" и ТОО "Гелиос", дано указание БТИ вести изменения в инвентарное дело пансионата "Буревестник-1" по ул.Майкопской, 34 (т.3, л.д.9, т.4, л.д.14).

- к материалам дела приобщены технические паспорта на спорные объекты, в которых в качестве правообладателя указано ТОО "Гелиос", в качестве документов, устанавливающих право собственности, указан договор купли-продажи от 16 июля 1994 г., удостоверенный ПКК "Энергия"; в технических паспортах указан следующие адрес объектов: Лазаревский район, п.Вишневка, ул.Майкопская, 34;

- согласно ответу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи Краснодарского края Федеральной службы земельного кадастра России от 01 ноября 2001 г. N 8508 на запрос старшего судебного пристава подразделения судебных приставов Лазаревского района г.Сочи, пансионату "Буревестник-1", обособленному подразделению МГУ им.Ломоносова на основании постановления администрации г.Сочи от 12.04.1993г. N 269/2 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Сочи был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей на земельный участок площадью 21,48 га (т.1. л.д.12).

Анализ данных документов, оцениваемых в совокупности, позволяет сделать следующий ввод о правовой судьбе спорных объектов до проведения в отношении этих объектов торгов конкурсным управляющим Золотаревой и заключения оспариваемого договора купли-продажи. Спорные объекты составляют имущественный комплекс, который в представленных в материалы дела документах обозначен как "Буревестник-1". Как следует из ответа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи Краснодарского края Федеральной службы земельного кадастра России от 01 ноября 2001 г. N 8508, данный имущественный комплекс ранее использовался как студенческий пансионат МГУ "Буревестник-1". Этот вывод подтверждается информацией, представленной в сети Интернет. По адресу http://heading.narod.ru/vishnevka.htm , http://vishnevka.azur.ru/ размещена информация о поселке Вишневка, согласно которой в Вишневке расположен студенческий пансионат МГУ "Буревестник", при этом уточняется, что "Буревестников" два: второй и третий, первого же нет, от него остались лишь пустырь и развалины.

Спорные объекты размещены на земельном участке площадью 21,48 га. Данный участок был предоставлен под пансионат постановлением главы города Сочи от 12 апреля 1993 г. N 269/2, т.е. уже после заключения договора купли-продажи пансионата "Буревестник-1" Краснодарским крайсовпрофом и ППК "Энергия" (договор от 9 февраля 1993 г.). Тот факт, что спорные объекты с адресной привязкой Лазаревский район, п.Вишневка, ул.Майкопская, 34 расположены на земельном участке 21,48 га подтверждается постановлением главы администрации Лазаревского района от 26 октября 1994 г. N 568 "Об утверждении договора купли-продажи пансионата "Буревестник-1". В данном постановлении дано указание БТИ внести изменения в инвентарное дело пансионата "Буревестник-1" по ул.Майкопской, 34. Земельный же участок 21,48 га предоставлялся именно для пансионата "Буревестник-1".

Апелляционный суд отклоняет довод общества о том, что земельный участок площадью 21,48 га, указанный в Акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, не имеет отношения к имуществу ТОО "Фирма "Гелиос"", проданному на аукционе.

Общество приводит следующий аргумент в обоснование данного довода: земельный участок предоставлен на территории курорта Макопсе Лазаревского района, поселок Макопсе является самостоятельным муниципальным образованием, равно как и поселок Вишневка.

Формулируя данный довод, общество неосновательно смешивает два понятия - поселок Макопсе и курорт Макопсе. Общеизвестно, не нуждается в силу п.1 ст.69 АПК РФ в доказывании, что Макопсе - не только обозначение поселка, но и обозначение одноименной курортной местности Лазаревского района г.Сочи. (приморская климатическая курортная местность в РФ, Лазаревкий район г.Сочи). Общим названием Курорт Макопсе принято объединять курортные селения Шуюк, Вишневка, Макопсе, Советквадже, Голубая Дача. Курорт относится к Лазаревскому району Большого Сочи. Информация об этих общеизвестных фактах размещена, в частности, по следующим адресам в сети Интернет:

http://sea-black.narod.ru/sochi/makopse.htm,

http://www.vashkurort.ru/resorts/alpha/13/#a93

http://www.health-resort.ru/Curorts.asp?idc=36

Во всех документах относительно земельного участка - в постановлении главы города Сочи от 12 апреля 1993 г. N 269/2, сводной ведомости предприятий и организаций для выдачи Государственных актов на право пользование землей, предоставляемой для строительства и других целей (приложение к постановлению главы администрации г.Сочи от 11.10.1993г. N 822/1), государственном акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей 426000 460 указано на расположение пансионата "Буревестник-1" и отводимого под него земельного участка 21,48 га на территории курорта Макопсе, а не в поселке Макопсе.

К материалам дела также приобщен кадастровый план земельного участка, датированный 9 декабря 2005 г., N 49/05-03-5908, в отношении земельного участка кадастровый номер 23:49:01 02 010:0098, площадь участка 214382 кв.м., месторасположение Краснодарский край, г.Сочи, р-н Лазаревский, курорт Макопсе. В графе правообладатель указан пансионат "Буревестник-1" (т.9, л.д.7-9).

На момент отвода земельного участка для пансионата "Буревестник-1" действовала статья 23 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., которая предоставляла администрации муниципального образования право распоряжаться земельными участками, расположенными в пределах черты муниципального образования и находившимися до приватизации в федеральной собственности, путем передачи их в бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование и аренду, независимо от наличия на данных участках недвижимого имущества (признана недействующей Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287).

Постановление главы города Сочи от 12 апреля 1993 г. N 269/2 не содержит указания на правообладателя имущества пансионата "Буревестник-1". Однако независимо от оценки вопроса о том, приобретен ли из данного постановления какой-либо титул относительно земельного участка фирмой, данное постановление в совокупности с иными перечисленными выше документами позволяет установить площадь земельного участка, на которой расположены объекты, в совокупности составляющие пансионат "Буревестник-1".

Возражая на доводы жалобы, общество утверждает, что торги проведены в соответствии с требованиями закона; стоимость права аренды земельного участка (в целом или частично) не может быть включена в стоимость объектов недвижимости ТОО "Фирма "Гелиос"" при оценке их стоимости, поскольку последнее таким правом не обладает, в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца.

Однако обстоятельства дела, свидетельствуют о том, что при проведении торгов и совершении сделки по их результатам допущены нарушения законодательства о банкротстве.

Из обстоятельств дела следует, что торги проводились в целях реализации конкурсной массы, при этом к спорным отношениям в соответствии с п.2,3 ст.233 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ следует применять Федеральный закон от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как до вступления в силу нового закона в отношении должника уже вводилась процедура конкурсного производства.

В соответствии со ст.102 Закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Согласно ст.103 Закона все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В соответствии со ст. 112 Закона N 6-ФЗ для реализации имущества с торгов конкурсный управляющий обязан привлечь независимого оценщика для определения стоимости недвижимого имущества. Привлечением оценщика должна достигаться цель исполнения требований законодательства о банкротстве об установлении реальной рыночной стоимости имущества и удовлетворении требований кредиторов.

Как следует из материалов дела, отчет об оценке рыночной стоимости имущества выполнен ООО "РОСТО" - Отчет N 445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата "Гелиос", расположенного в пос. Вишневка, Лазаревского района города Сочи, Краснодарского края (заказчик конкурсный управляющий ТОО фирма "Гелиос", дата проведения оценки - 26 октября 2004 г., дата составления отчета - 29 октября 2004 г. (т.2, л.д.111-159).

Согласно Отчету N 445-011202 оценщики пришли к выводу, что по состоянию на 26 октября 2004 г. здания и сооружения имели рыночную стоимость 1 426 600 рублей (т.2, л.д. 111-159). При этом, как следует из Отчета N 445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата "Гелиос", выполненного ООО "РОСТО" в 2004 г., предметом оценки являлись только строения; строения оценивались как улучшения земельного участка ( т.2, л.д.119).

ООО "РОСТО" прислало в адрес апелляционного суда отзыв, в котором пояснило, что Отчет N 445-011202 об оценке рыночной стоимости строений пансионата "Гелиос" не содержит сведений о стоимости земельного участка (а также права на него), поскольку заказчик (конкурсный управляющий ТОО фирма "Гелиос" Л.И. Золотарева) не представил документы на земельный участок; при оценке строений пансионата "Гелиос" не учитывались такие факторы, как местоположение объекта оценки и перспективы оформления прав на земельный участок (т.10, л.д.180-182, т.11, л.д.62).

Между тем объекты недвижимости в силу своего конститутивного признака - связанность с земельным участком при их отчуждении всегда влекут возникновение у приобретателя права относительно земельного участка.

Данный видообразующий признак этой группы объектов получил отражение как в положениях Гражданского кодекса РФ, так и в положениях Земельного кодекса РСФСР и Земельного кодекса РФ.

Из положений ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения договоров купли-продажи спорных объектов пансионата "Буревестник-1" между Краснодарским крайсовпрофом и ППК "Энергия" от 9 февраля 1993 г. и между ППК "Энергия" и ТОО "Гелиос" от 16 июля 1994 г.), ст.35 Земельного кодекса РФ следует, что при приобретении права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Данный вывод соответствует позиции, получившей закрепление в п.13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором Пленум указал: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Причем при расположении объектов недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности право на земельный участок, необходимый для использования недвижимости, возникает у приобретателя недвижимости и в том случае, когда отчуждатель вовсе не оформил свои права на земельный участок. Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать арендатором земельного участка. При условии соблюдения установленной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.

В силу положений законодательства последствием передачи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 21,48 га на территории курорта Макопсе, является приобретение ТОО "Гелиос" вместе с правом на объекты недвижимости прав на земельный участок, необходимый для ее использования. В случае регистрации права собственности на объекты недвижимости за ООО "МДК" право на земельный участок возникнет у ООО "МДК".

Довод ответчика об отсутствии у ТОО "Фирма "Гелиос"" права аренды на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии у приобретателей недвижимости права на указанный земельный участок в силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 и 36 Земельного кодекса РФ.

Ответчик утверждает, что "в силу закона продано может быть лишь то, что является собственностью продавца". Между тем на праве собственности согласно действующему законодательству субъекту принадлежат вещи, при этом круг объектов гражданских прав не ограничивается вещами, включает, в частности, имущественные права. Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника объектов недвижимости на приобретение права аренды земельного участка.

Право на приобретение права аренды земельного участка подлежит стоимостной оценке, реализуется на торгах. Указание на продажу права на заключение договора аренды земельного участка содержит как Земельный кодекс РФ (п.4 ст.30, п.2 ст.30.1 ЗК РФ), так и иные законы. Предоставление земельного участка на торгах предусмотрено п.2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Право, имеющее денежную оценку, способное к отчуждению на торгах, следует рассматривать как разновидность имущества, в данном случае - имущества должника, подлежащего отчуждению в рамках конкурсного производства.

Поскольку недвижимость, расположенная на находящемся в государственной собственности земельном участке, в силу положений законодательства всегда приобретается вместе с правом на необходимый для ее использования земельный участок, права на земельный участок имеют самостоятельную стоимостную оценку, такие права подлежат оценке и учету. Причем в силу п.2 ст.555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Указание на земельный участок площадью 21,48 га. содержит как протокол об итогах проведения торгов (в форме конкурса), так и оспариваемый договор купли-продажи, и акт приема-передачи.

До продажи объектов недвижимости конкурсный управляющий в силу положений ст.102 Закона N 6-ФЗ должен был оценить не только объекты недвижимого имущества, но и право на приобретение права аренды земельного участка в курорте Макопсе Лазаревского района, необходимого для использования этих объектов.

Таким образом, при продаже спорного имущества нарушены правила оценки, согласно которым должно быть оценено все имущество должника, отчуждаемого на торгах. Это нарушение является существенным нарушением права единственного кредитора должника - ФНС России, поскольку основной задачей конкурсного производства является выявление и возмездное отчуждение имущества должника с целью удовлетворения требований кредиторов; основным интересом кредитора, защищаемым законом - удовлетворение его требований.

Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что это нарушение привело к значительному занижению стоимости проданного имущества.

Вывод о значительном занижении стоимости объекта оценки следует из сопоставления двух цифр: стоимости отчужденных объектов с учетом земельного участка площадью 21,48 га и с учетом земельного участка площадью равной площади застройки, указанных в заключении экспертов от 22 мая 2008 г. N 667/7-3/16.1 (158 627 895 руб. и 3 134 593 руб. - на момент составления отчета ООО "РОСТО" (29 октября 2004 г.); 427 428 441 руб. и 14 018 724 руб. - на момент проведения экспертизы).

Апелляционный суд учитывает, что при оценке права на приобретение права аренды земельного участка в курорте Макопсе Лазаревского района не могут быть приняты только лишь участки под зданиями (фундаментами), поскольку у приобретателя недвижимости возникает право не только на участок непосредственно под объектом, но и необходимый для его использования. Кроме того, при расположении объектов, принадлежащих одному субъекту, на земельном участке (ответчиком отстаивается и подтверждено судебными актами апелляционной и кассационной инстанций по делу N А32-14336/2005-36/360, что ответчик приобрел именно объекты недвижимости) земельный участок не может быть получен простым сложением размера участков, необходимых для эксплуатации каждого объекта, в силу рассредоточения объектов по территории земельного участка и непозволительности разрывов, которые не могут быть в дальнейшем сформированы в обособленный земельный участок. Кроме того, в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ при отводе земельного участка должен учитываться вид деятельности. По пояснениям ответчика ООО "МДК" общество имело и имеет намерения произвести капитальную реконструкцию имеющихся зданий и строений, осуществить строительство новых объектов культурного и социального назначения, в целях создания комфортабельной базы отдыха. Именно под этот вид деятельности в свое время был отведен земельный участок размером 21,48 га.

Из изложенного следует, что торги и заключенный по их результатам договор нарушают требования ст.102, 112 Закона о банкротстве 1998 г.

Нарушение правил оценки сочетается с нарушением правил раскрытия информации. Информация при проведении торгов должна раскрываться таким образом, чтобы привлечь наибольшее число заинтересованных участников. Извещение о торгах должно содержать информацию о предмете торгов, обозначать имущество, которое предлагается к приобретению.

Текст объявления составлен максимально экономным образом, имущество описано в объявлении, опубликованном в газете "Самарские известия" от 29 января 2005 г., следующим образом: "комплекс недвижимого имущества, состоящего из 14 зданий и 5 сооружений, расположенного в п.Вишневка Краснодарского края" (т.1, л.д.82). Какая-либо информация о земельном участке, правах относительно этого участка вовсе отсутствует.

Причем ответчики придавали информации о земельном участке, не получившей отражение в объявлении о торгах, существенное значение.

В протоколе об итогах проведения торгов (в форме конкурса) указано, что объекты расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в бессрочном постоянном пользовании. Также и в договоре купли-продажи, согласовывая предмет договора, стороны указали, что недвижимое имущество и сооружения расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в постоянном бессрочном пользовании продавца.

Кроме того, информация торгах, размещенная в газете "Самарские известия" от 29 января 2005 г. содержит недостоверную информацию. Согласно объявлению, торги проводятся в форме конкурса. На самом деле торги проведены в форме аукциона. Эти две формы торгов имеют принципиальные отличия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. По смыслу указанной статьи под аукционом необходимо понимать мероприятие, целью которого является определение лиц, способных к уплате наибольшей цены за товар. Признаком аукциона является состязательная борьба его участников, где гарантией справедливого определения победителя выступают единые для всех критерии оценки. Потенциальные покупатели предлагает цену в условиях конкуренции.

Конкурс же предполагает выполнение участником определенных условий, нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества. Для потенциального покупателя, которого вполне устраивает аукцион, может быть в принципе неприемлем конкурс.

Само по себе опубликование объявления о проведении торгов в региональной газете Законом N 6-ФЗ не запрещено, однако, оцениваемое в совокупности с иными обстоятельствами дела, в том числе документами, составленными ответчиками по результатам торгов, свидетельствует о ненадлежащей форме доведения информации о публичных торгах. Извещение о торгах, опубликованное в газете "Самарские известия" от 29 января 2005 г., не обеспечивает полной индивидуализации имущества, которое, как следует из подписанного по результатам торгов протокола и договора купли-продажи, имели в виду организатор и победивший в торгах участник; не раскрывает форму торгов, нарушен срок проведения торгов - 30 дней с момента публикации (торги проведены 17 марта 2005 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение процедуры торгов может служить основанием признания их недействительными. В соответствии с п.3.и.4 Информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п.2. ст. 448 ГК РФ, а также ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, является основанием для признания торгов недействительными.

Таким образом, торги и заключенный по их результатам договор нарушают как требования Закона о банкротстве, так и Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Из содержания названной нормы закона следует, что нарушение правил проведения торгов может являться дополнительным основанием для недействительности заключенной на торгах сделки, но не исключает общих положений гражданского законодательства о ничтожности сделок, не соответствующих требованиям закона, и последствиях их недействительности.

В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 марта 2005 года между фирмой "Гелиос" и обществом "МДК" нарушает требования ст.102, 103, 112 Закона N 6-ФЗ, данный договор является ничтожной сделкой.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка впоследствии одобрена собранием кредиторов и фактически сторонами исполнена. Однако допущенные при отчуждении спорного имущества нарушения (нарушения требований об оценке имущества, раскрытии информации и т.д.) не могут быть преодолены посредством последующего одобрения. Последующее одобрение уполномоченного лица способно исцелить ничтожную сделку только в случаях, прямо установленных законом, например, п.2 ст.171 ГК РФ. Данный случай под такое исключение не подпадает.

Ответчик ООО "МДК" настаивает на том, что по такому основанию, как занижение стоимости проданного на торгах имущества иск не заявлялся и, соответственно, не мог быть предметом рассмотрения в суде первой инстанции; аргумент о недостоверности величины оценки, возникший на стадии рассмотрения спора в кассационной инстанции, не может быть основанием признания незаконным или необоснованным решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2006 г.

Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется.

Обосновывая исковые требования, истец еще в суде первой инстанции указывал на то, что сделка совершена с нарушением ст. 112 Закона о банкротстве, поэтому ничтожна. Также указывал на нарушение правил оценки: определение начальной цены объекта 1 400 000 руб. арбитражным управляющим самостоятельно, на основании своего внутреннего убеждения и волеизъявления. Также указывал на то, что объявление о торгах в нарушение пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержало всех значимых характеристик отчуждаемого на торгах имущества.

Судебные акты по делу N А32-14336/2005-36/360 преюдициальных фактов для апелляционного суда, рассматривающего настоящее дело, по вопросу о соблюдении конкурсным управляющим положений ст.112 Закона о банкротстве 1998 г. не устанавливают, в них только содержится указание на непредставление в материалы дела доказательств того, что определенные конкурсным управляющим порядок и сроки продажи имущества на торгах нарушают интересы кредиторов. Указание на отсутствие доказательств в одном деле в ином преюдиции не образует.

Ответчик также полагает, что документ, поименованный как заключение экспертов от 22 мая 2008 г. N 667/7-3/16.1, по существу представляет собой отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, при этом эксперты О.Б.Родионенко и И.А.Телегин на имеют права осуществлять оценочную деятельность. В связи с этими обстоятельствами представителем общества в судебном заседании приведен аргумент, согласно которому заключение экспертов от 22 мая 2008 г. N 667/7-3/16.1 не может служить доказательством по делу.

Данный довод апелляционным судом отклоняется. Ни Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ни АПК РФ не содержат норм, ограничивающих возможность суда назначить экспертизу и в качестве вопросов, по которым она должна быть проведена, определить вопросы о рыночной стоимости имущества.

Представитель общества также полагает, что надлежащим истцом может быть только ФНС России, однако исковое заявление подписано лицом, не имеющим право подписывать его, уполномоченным в порядке передоверия представлять ФНС на территории Самарской области.

Иск подписан С.В.Супоневой, которая действовала на основании доверенности от 8 июля 2005 г. Отсутствие полномочий подписавшего доверенность лица общество мотивирует текстом доверенности, которой Супонева С.В. уполномочена представлять ФНС на территории Самарской области в судах, арбитражных судах и т.д. Однако во-первых, нарушение интересов Российской Федерации было выявлено именно на территории Самарской области - поэтому Супонева могла, находясь в Самаре, подписать исковое заявление с целью его подачи в Арбитражный суд Краснодраского края, во-вторых, этой же доверенностью через разделяющий знак ";" Супоневой предоставлены полномочия на ведение дел в суде, арбитражном суде с правом совершения всех процессуальных действий, в том числе подписания искового заявления, при этом не указано, что Супонева уполномочена подписать исковое заявление только при обращении в суды и арбитражные суды, находящиеся на территории Самарской области. Кроме того, представителем ФНС России по доверенности, выданной непосредственно ФНС, подписаны дополнения к иску (т.1, л.д.75, 80), ФНС России поддерживает исковых требования в судах трех инстанций, в связи с чем основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

Положения ст.302 ГК РФ, предоставляющие защиту добросовестному приобретателю, в данном случае применению не подлежат, поскольку данные положения применимы только в ситуации получения добросовестным приобретателем имущества из рук субъекта, который не является уполномоченным его отчуждателем.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Истец, являясь кредитором фирмы, является заинтересованным лицом, поскольку в результате сужения круга потенциальных участников торгов и занижения стоимости имущества должника-банкрота нарушены его права на удовлетворение имущественных требований.

Поскольку выводы суда первой инстанции о действительности договора и торгов не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Применяя реституцию, апелляционный суд исходит из того, что при рассмотрении требования о возврате имущества, переданного по недействительной сделке, на основании п.2 ст.167 ГК РФ, не требуется обязательной легитимации стороны, в чье владение возвращается имущество, в качестве его собственника. Истцу достаточно показать, что имущество было передано по недействительной (ничтожной) сделке, стороной которой он является, либо которая, как в данном случае, затрагивает его интересы. Спорное имущество передано фирмой обществу по акту от 18 марта 2005 г., с указанием на то, что объекты расположены на земельном участке площадью 21,48 га., находящемся в постоянном бессрочном пользовании. Поэтому приобщенные к материалам дела документы, из которых следует, что на здание спального корпуса литер Е пансионата "Буревестник" в реестре зарегистрировано право собственности ППК "Энергия" и отражено ограничение - договор купли-продажи от 29.04.1999г. с ЗАО "Росотель-Сочи" (т.10, л.д.89-96) правового значения для целей реституции не имеют. Поскольку в реестре в отношении спорных объектов не зарегистрировано ни право собственности ТОО "Фирма "Гелиос"", ни право собственности ООО "МДК", решением суда может быть осуществлен только фактический возврат объектов во владение фирмы, с целью приведения в первоначальное положение сторон недействительной сделки, без внесения каких-либо записей в реестр.

Оплата по оспариваемому договору произведена четырьмя векселями Сберегательного банка Российской Федерации на общую сумму 1550 тыс. рублей (с учетом 50 тыс. рублей задатка). Получение векселей ответчиком фирмой от ответчика общества не отрицается. Копия акта от 18 марта 2005 г. приема-передачи векселей сроком платежа по предъявлению приобщена к материалам дела (т.1, л.д.88). Согласно данному акту в счет оплаты по договору от 18 марта 2005 г. общество предало фирме следующие простые векселя со сроком платежа по предъявлении, векселедатель акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации, дата составления 17 марта 2005 г., оформленные, как следует из акта, в соответствии с весельным законодательством:

- вексель серии ВН N 0786370, на сумму 1 000 000 руб.;

- вексель серии ВН N 0786369 на сумму 200 000 руб.;

- вексель серии ВН N 0786368 на сумму 200 000 руб.;

- вексель серии ВН N 0786367 на сумму 100 000 руб.;

Согласно п. 35 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 декабря 2000 г. N 33/14 обязанность должника уплатить денежную сумму может быть прекращена выдачей (передачей) или акцептом векселя на согласованных с кредиторов условиях. В этом случае денежное обязательство по договору следует считать прекращенным на основании ст.409 Кодекса (отступное), если сторона, выдавшая (передавшая) вексель, не несет по нему ответственности, либо на основании ст.414 Кодекса (новация), если эта сторона принимает на себя ответственность по векселю.

То есть, стороны совершили действие по прекращению обязательство по уплате денежных средств по договору купли-продажи посредством отступного, на основании ст.409 ГК РФ.

Однако, по пояснениям представителя фирмы, возможности возврата векселей ООО "МДК" у конкурсного управляющего не имеется, в случае удовлетворения апелляционной жалобы конкурсный управляющий возместит ООО "МДК" денежные средства в размере 1 550 000 рублей.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ в случае невозможности возврата полученного по сделке в натуре сторона обязана возместить его стоимость в деньгах.

Распределению между сторонами подлежат судебные расходы за проведение экспертизы в размере 293 577 руб. 58 коп. (подтверждены письмом ГОУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы от 9 июля 2008 г. N 666/7-3/16.1 с приложением копии платежного поручения, подтверждающего перечисление ТОО "Гелиос" денежных средств за проведение экспертизы), а также расходы по государственной пошлине, уплаченной фирмой при подаче кассационной жалобы.

Взысканию в бюджет подлежит сумма государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, апелляционной инстанции и кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 7 ноября 2006 г. по делу N А32-44042/2005-22/1137 отменить.

Признать недействительными торги, проведенные 17 марта 2005 г. (протокол об итогах проведения торгов (в форме конкурса) от 17 марта 2005 г.) по продаже недвижимого имущества ТОО "Фирма "Гелиос"", состоящего из следующих объектов: корпус 1 (лит. И,И1,И2); корпус 2 (лит.Е); корпус 3 (лит Л,Л1); корпус 7 (лит.Д); корпус 8 (лит.Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит.А); корпус 11 (лит.О,О1); корпус 12 (лит.Ж); столовая (лит.В); контора (лит.Б); бильярдная (лит.Г); танцплощадка (лит.Ф), расположенного по адресу: Краснодарский край, Лазаревский район, г.Сочи, пос.Вишневка, на земельном участке площадью 21,48 га.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества ТОО "Гелиос" от 18 марта 2005 г., заключенный между ТОО "Гелиос", г.Самара и ООО "МДК", г.Сочи.

Применить к договору купли-продажи от 18 марта 2005 г. последствия недействительности ничтожной сделки.

Обществу с ограниченной ответственностью "МДК", г.Сочи, возвратить товариществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Гелиос"", г.Самара, следующее недвижимое имущество: корпус 1 (лит. И,И1,И2); корпус 2 (лит.Е); корпус 3 (лит Л,Л1); корпус 7 (лит.Д); корпус 8 (лит.Н); корпус 9 (лит. К); корпус 10 (лит.А); корпус 11 (лит.О,О1); корпус 12 (лит.Ж); столовая (лит.В); контора (лит.Б); бильярдная (лит.Г); танцплощадка (лит.Ф), расположенное по адресу: Краснодарский край, Лазаревский район, г.Сочи, пос.Вишневка, на земельном участке площадью 21,48 га.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью "Фирма "Гелиос"", г.Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "МДК", г.Сочи, 1 550 000 рублей.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью "Фирма"Гелиос"", г.Самара в доход федерального бюджета 3 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МДК", г.Сочи в доход федерального бюджета 3 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МДК", г.Сочи в пользу конкурсного управляющего товарищества с ограниченной ответственностью "Фирма "Гелиос"", г.Самара Грибова В.И. 500 рублей в возмещение расходов за подачу кассационной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МДК", г.Сочи в пользу товарищества с ограниченной ответственностью "Фирма"Гелиос"", г.Самара 146 788 руб. 79 коп. в возмещение расходов, понесенных в связи с назначением экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко