Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 15АП-4248/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5326/2008-28/105

22 августа 2008 г.

15АП-4248/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Галова В. В., Пономаревой И. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца: Родионовой М.А. по доверенности N 52-6733/08-43.07 от 23.05.2008,

от ответчика: Балановой Е. Н. по доверенности от 23.07.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дружба"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29 мая 2008 года по делу N А32-5326/2008-28/105

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Дружба"

о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени,

принятое в составе судьи Данько М. М.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.05.2004, взыскании 1 847 095 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате и 220 712 руб. 68 коп. пени.

В обоснование иска департамент указал, что по договору аренды от 06.05.2004 N 0000000608 обществу во временное пользование предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 23:01:09 02 000:0006) общей площадью 21 581 086 кв. м., расположенный в Абинском районе Краснодарского края, местоположение которого установлено относительно ориентира в административных границах Абинского района рядом с населенным пунктом п. Синегорский. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обществом допущена просрочка в уплате арендной платы, задолженность за период с 15.09.2006 по 15.11.2007 составляет 1 847 095 руб. 58 коп., в соответствии с пунктом 5.2 договора начислены пени в размере 220 712 руб. 68 коп. за период с 15.09.2004 по 15.11.2007.

В процессе рассмотрения дела истец уменьшил цену иска в части взыскания долга до 608 095 руб. 58 коп., в части взыскания пени увеличил цену иска до 255 777 руб. 75 коп., в связи с увеличением периода просрочки до 14.03.2008 (л. д. 31).

Решением суда первой инстанции от 29.05.2008 исковые требования департамента удовлетворены частично, договор аренды между сторонами расторгнут, с общества в пользу департамента взыскано 608 095 руб. 58 коп. задолженности, 146 000 руб. неустойки с учетом ее снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд признал доказанным факт нарушения обществом сроков внесения арендной платы и ненадлежащего использования земельного участка, что явилось основанием для расторжения договора. Довод общества о не использовании части земельного участка и необходимости, в связи с этим, уменьшения подлежащей взысканию арендной платы судом отклонен как необоснованный.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- судом необоснованно не принят к рассмотрению встречный иск общества о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части арендной платы. Удовлетворение встречного иска исключило бы полностью или в части удовлетворение первоначального иска.

- обществу в аренду передан земельный участок площадью 2 150 га, при этом 1 499 га из указанной площади составляют лесные угодья. Однако при оформлении договора в нем не было отражено наличие на земельном участке лесных угодий, акт о передаче в аренду лесных угодий не составлялся. Общество не имело возможность использовать часть земельного участка по назначению, следовательно, не должно было вносить за него плату.

- арендная плата обществом уплачивалась за пользование всем участком, и с учетом фактического использования земельного участка площадью 659 кв. м. имеется переплата.

- факт ненадлежащего использования земельного участка не доказан, общество не информировалось о составлении актов о нарушении земельного законодательства.

- судом не учтен факт нахождения на арендуемом земельном участке 19 объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к ней просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения. Департамент указал на необоснованность доводов общества о том, что на предоставленном земельном участке находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, что препятствует прекращению арендных отношений. Земельный участок с кадастровым номером 23:01:09 92 000:0006 является неделимым, раздел земельного участка на два самостоятельных участка: для сельскохозяйственного производства и для эксплуатации объектов недвижимости не производился (л. д. 80-83, 131-132).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что на предоставленном в аренду земельном участке находятся земельные участки, относящиеся к лесному фонду. Указал также на полное исполнение обязательств по договору аренды - погашение основной суммы задолженности и суммы неустойки, исчисленной за несвоевременное исполнение договорных обязательств, представив в материалы дела копии платежных поручений от 08.08.2008 N 4 и N 5 на сумму 608 095 руб. 58 коп. (задолженность по арендной плате) и 146 000 руб. (пени) соответственно (л. д. 103-104).

Представитель департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу и дополнении к ней.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании приказа департамента от 06.05.2004 N 33-з между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.05.2004 N 0000000608.

Согласно пункту 1.1 договора в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:01:09 02 000:0006 площадью 21581086 кв.м. с месторасположением в Абинском районе Краснодарского края в административных границах Абинского района рядом с населенным пунктом - п. Синегорским. Цель предоставления земельного участка - ведение сельскохозяйственного производства и эксплуатация объектов недвижимости.

Срок действия договора сторонами установлен с момента подписания договора до 06.05.2014.

Договор зарегистрирован учреждением юстиции 03.06.2004 (свидетельство о государственной регистрации права N 23-01.18-9.2004-296).

Разделом 2 договора стороны определили, что арендные платежи вносятся дважды в год: за первое полугодие - не позднее 15 сентября, за второе полугодие - не позднее 15 ноября исходя из базовой ставки арендной платы - 320 руб. в год за гектар.

Согласно пункту 2.7 договора не использование арендатором предоставленного земельного участка не является основанием для прекращения внесения арендной платы. Сторонами также установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный соглашением срок, с арендатора подлежат взысканию пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

Общество обратилось к департаменту с письмом от 14.06.2006 N 1 с предложением произвести перерасчет арендной платы, поскольку часть земельного участка, переданного в аренду по договору, не соответствует назначению, указанному в договоре - к землям сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, и целям передачи земельного участка в аренду - для ведения сельскохозяйственного производства и эксплуатации объектов недвижимости. Указанная в договоре базовая ставка арендной платы в размере 320 руб./га может применяться только при расчете арендной платы за пользование земельным участком площадью 323 га (пашни). Предоставленный земельный участок состоит из земель нескольких видов угодий (л. д.49).

Письмом от 30.01.2008 департаментом в адрес общества направлена претензия о несвоевременном внесении арендных платежей и пени. Обществу предложено в десятидневный срок со дня получения претензии устранить задолженность, представив арендодателю соответствующие платежные документы (л. д. 29).

Письмом от 19.03.2008 департамент сообщил обществу о необходимости явки представителя общества 18.04.2008 для подписания соглашения о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий (л. д. 34-35). Соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто.

Иск по настоящему делу заявлен в связи с неоплатой арендных платежей и пени в полном объеме.

Суд первой инстанции при вынесении решения исходил из того, что общество в течение срока действия договора допускало неоплату в указанный в договоре срок неоднократно: 15.09.2005, 15.11.2005, 15.09.2006, 15.11.2006, 15.09.2007 и 15.11.2007. Кроме того, суд первой инстанции на основании переписки департамента с главой муниципального образования Абинский район и Департаментом сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края сделал вывод о не использовании обществом земельного участка в течение года, что согласно условиям договора также является основанием для досрочного расторжения договора.

Между тем, разрешая дело, суд первой инстанции не учел следующее.

Договор аренды от 06.05.2004 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:01:09 02 000:0006 в связи с прекращением права постоянного бессрочного пользования на указанный участок подсобного хозяйства Абинского краевого лепрозория "Гослепрозорий" Абинского района по причине ликвидации лепрозория.

Как следует из информации, предоставленной по запросу Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, спорный земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, находится в собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края. При формировании земельного участка границы и площади земельных участков по видам угодий внутри спорного земельного участка не установлены (л. д. 100-101).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вместе с тем, государственная регистрация права не носит правоустанавливающего характера и может быть оспорена в судебном порядке.

Как следует из материалов дела (письмо Департамента лесного хозяйства Краснодарского края от 11.08.2008 N 77-3004/08-11/16), земельный участок расположен частично на землях лесного фонда, земли лесного фонда в составе спорного земельного участка Департаменту лесного хозяйства Краснодарского края не переданы (л. д. 125-129, 133-137).

Как следует из проекта организации и развития лесного хозяйства Абинского клинического лепрозория Министерства здравоохранения РСФСР, лепрозорий ведет обособленное хозяйство, подчиняющееся непосредственно Минздраву РСФСР. Общая площадь земель лепрозория составляет 2 202 га, в том числе, лесные земли - 1 438 га. Леса Абинского клинического лепрозория отнесены к первой группе лесов, категория защитности - леса 1 и 2 зон округов санитарной охраны курортов, выполняемых лечебно-оздоровительные функции.

Лесное законодательство последовательно исходит из принципа принадлежности лесов государству.

На момент совершения сделки по передаче спорного земельного участка в аренду действовал Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ, из статьи 19 которого следует, что лесной фонд находится в федеральной собственности.

Толкование положений указанной статьи дано Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 09.01.1998 N 1-П. Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации из положений статьи 19, а также положений преамбулы и статей 2, 5, 7, 10 - 12, 18, 22, 46, 47, 50 и 54 Лесного кодекса Российской Федерации следует, что лесной фонд - ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах Российской Федерации и ее субъектов - представляет собой публичное достояние многонационального народа России и как таковой является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Аналогичное положение закреплено в статье 3 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".

Отнесение земель лесного фонда спорного земельного участка к первой группе лесов, категория защитности - леса 1 и 2 зон округов санитарной охраны курортов влечет возникновение права собственности Российской Федерации на спорный участок в силу закона.

На момент совершения сделки по передаче в аренду спорного земельного участка действовало постановление Правительства Российской Федерации от 24.03.1998 г. N 345 "Об утверждении положения об аренде участков лесного фонда", предусматривающее специальный порядок передачи земельного участка в аренду (раздел II), особенности формы и условий договора аренды (раздел III), а также оснований изменения, прекращения договора и ответственности сторон. Указанные особенности сторонами при заключении договора соблюдены не были.

Таким образом, как действовавшее на момент заключения договора законодательство, так и ныне действующий Лесной кодекс Российской Федерации относят земли лесного фонда, на которых расположен спорный земельный участок, к федеральной собственности, в связи с чем у органа государственной власти субъекта федерации - департамента - отсутствовало право распоряжения спорным земельным участком. Приказ от 06.05.2004 N 33-з о прекращении права постоянного бессрочного пользования подсобного хозяйства Абинского краевого лепрозория "Гослепрозорий" Абинского района земельным участком и предоставлении его в аренду ООО Дружба" вынесен департаментом с превышением полномочий.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" земельный участок может относиться лишь к одной из категорий земель, указанных в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому, учитывая проведение кадастрового учета в отношении земельного участка в целом без выделения земель лесного фонда, а также установление специальных правил оборота земель лесного фонда, департамент не является собственником спорного земельного участка, имеющим право распоряжения им, в том числе, заключения соглашения о передаче земельного участка в аренду. Договор аренды, заключенный между сторонами, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку дело разрешено без учета норм специального законодательства, регулирующего оборот земель, принадлежащих лесному фонду, судебный акт подлежит отмене с вынесением решения об отказе в иске.

Поскольку государственная пошлина была уплачена обществом при подаче апелляционной жалобы (квитанция от 20.06.2008 г.), по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с департамента в пользу общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2008 года по делу N А32-5326/2008-28/105 отменить, по делу принять новое решение.

Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в иске отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дружба" 1 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов И.В. Пономарева