Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2008 г. N 15АП-4870/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-4390/2008-50/32

27 августа 2008 г.

15АП-4870/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от истца: Щедрина А.С. по доверенности N 10088/01 от 19.08.2008 г.,

от ответчика: Васильева В.Ф. по доверенности 23 АВ 322075 от 07.05.2008 г.,

от ООО "Вариант": Пелипенко О.А. по доверенности N 52 от 08.08.2008 года, Павлюк Г.Б. по доверенности N 58 от 14.08.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования г. Краснодар,

общества с ограниченной ответственностью "Вариант"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23 июня 2008 года по делу N А32-4390/2008-50/32

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Согомонян Альберту Айказовичу

о расторжении договора аренды и об обязании освободить земельный участок,

принятое в составе судьи Анциферова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Согомоняну Альберту Айказовичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды и об обязании освободить земельный участок.

Исковые требования мотивированы невозможностью дальнейшего исполнения договора аренды в связи с заключением администрацией инвестиционного соглашения, предметом которого является, в том числе, территория спорного земельного участка.

Решением суда от 23.06.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что администрацией не соблюден порядок выкупа недвижимого имущества в порядке статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлен акт резервирования спорного земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила судебный акт Арбитражного суда Краснодарского края отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба по настоящему делу подана также обществом с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - общество), указывающим на то, что вынесенное судом первой инстанции решение затрагивает его права и законные интересы, в связи с чем просило судебный акт отменить, и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска администрации и обязании предпринимателя освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, аннулировать запись о регистрации права аренды предпринимателя в отношении спорного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение Арбитражного суда Краснодарского края оставить без изменения как соответствующее нормам материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционной коллегией Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель ООО "Вариант" пояснил, что общество является лицом, которому администрация г. Краснодара предоставила полномочия осуществлять реконструкцию рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, поэтому права и законные интересы общества нарушаются отказом предпринимателя освободить земельный участок. Ходатайствовал о привлечении общества к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца. Администрация настаивала на удовлетворении ходатайства общества, предприниматель против удовлетворения ходатайства возражал.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2008 года оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации г. Краснодара от 08.07.2005 г. N 1300-р ИП Согомоняну Альберту Айказовичу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 33 кв.м., для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, 86.

Указанное распоряжение явилось основанием для заключения договора аренды земельного участка от 21.09.2005 г. N 4300013869 на срок 5 лет - до 08.07.2010 г.

Как следует из пункта 1.3 договора, земельный участок предоставляется предпринимателю для эксплуатации магазина.

Стороны предусмотрели в пунктах 3.2.5 и 3.2.6 возможные случаи расторжения договора по инициативе арендодателя и арендатора.

Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора от 21.09.2005 г.

Письмом от 06.09.2007 г. администрация известила предпринимателя о намерении расторгнуть договор в связи с реализацией в 2007 - 2010 г.г. проекта по реконструкции квартала, в пределах которого расположен предоставленный предпринимателю участок. Со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимателю предложено в десятидневный срок освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Настоящий иск заявлен в связи с отказом предпринимателя расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок.

Апелляционная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Предприниматель является собственником нежилого помещения первого этажа N 2, здания литер Г113 общей площадью 30,1 кв.м., расположенного в г. Краснодаре по ул. Карасунская, 86, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 06.12.2002 г., договором купли-продажи от 21.11.2002 г.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации - отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли.

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания для расторжения договора указала на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указывает на принятие главой муниципального образования г. Краснодар распоряжения от 07.05.2007 г. N 1119-р "Об инвестиционном проекте", согласно пункту 1 которого в период 2007-2010 г.г. необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской-Карасунской-им. Гоголя-Коммунаров.

Апелляционная коллегия полагает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации заключенного соглашения как существенного изменения обстоятельств, способного повлиять на исполнение сторонами договора аренды спорного участка.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО "Вариант" о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, не имеет правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

По этим же обстоятельствам подлежит отклонению ходатайство общества о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, на стороне администрации.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Вариант" подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта в порядке апелляционного производства, жалоба принята апелляционным судом к производству, и в судебном заседании суда апелляционной инстанции обществу отказано в привлечении к участию в деле, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора аренды подлежат отклонению также требования об освобождении спорного земельного участка и аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним как взаимосвязанные и вытекающие из иска о расторжении договора.

В апелляционной жалобе администрация указывает на процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции - необоснованное отклонение ходатайства об отложении судебного заседания в связи с проведением процедуры согласования условий мирового соглашения.

Апелляционная коллегия полагает указанный довод не соответствующим обстоятельствам дела ввиду следующего.

Как видно из решения Арбитражного суда Краснодарского края по настоящему делу, судом первой инстанции обсуждался вопрос об отложении судебного заседания в связи с ходатайством администрации.

При этом заявленный в судебном заседании отказ предпринимателя от обсуждения с администрацией условий мирового соглашения является достаточным основанием для отклонения ходатайства.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ответчика заявлено ходатайство о взыскании с администрации расходов на представителя в размере 10 000 руб., понесённых в ходе рассмотрения апелляционной жалобы.

В подтверждение оплаты стоимости услуг адвоката в указанном размере представителем ИП Согомоняна А.А. представлена платёжная квитанция серии ЛХ N 0118789 от 19.08.2008г., ордер N 618631 от 20.08.2008 г. на представление интересов предпринимателя, командировочное удостоверение, путевой лист.

Анализируя указанные документы, апелляционная коллегия полагает документально подтвержденными по факту и размеру расходы предпринимателя на представление его интересов в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Исходя из принципа учёта баланса между правами лиц, участвующих в деле, учитывая характер заявленных исковых требований, время, которое затрачено представителем ответчика на подготовку материалов, относящихся к предмету судебного спора, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить ходатайство ИП Согомоняна А.А. о взыскании с истца стоимости понесённых судебных расходов на представителя в размере 10 000 руб. в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2008 года по делу N А32-4390/2008-50/32 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Краснодара - без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования города Краснодара в пользу индивидуального предпринимателя Согомоняна Альберта Айказовича, 23 декабря 1960 года рождения, проживающего по адресу: г. Краснодар, ул. Маяковского, 39, судебные расходы в размере 10 000 рублей.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Вариант" прекратить.

Обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" возвратить из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов И.В. Пономарёва