Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2008 г. N 15АП-4524/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3902/2008-41/74

01 сентября 2008 г.

15АП-4524/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Хмара Игорь Владимирович, паспорт серия 0304 N 834534, выдан 23.09.2003г. УВД Центрального округа г. Краснодара Краснодарского края, доверенность от 21.07.2008г. N21/08

от ответчика: Лотникова Наталья Петровна, паспорт серия 0303 N 48113, выдан 17.10.2002г. ПВС Прикубанского округа г. Краснодара, доверенность от 18.08.2008г. б/н

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 мая 2008 года по делу N А32-3902/2008-41/74

по иску общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна"

к ответчику закрытому акционерному обществу "НТ-Компьютер",

об истребовании из незаконного владения нежилых помещений; о досрочном расторжении договоров аренды нежилых помещений; о выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" (далее - истец, арендодатель, ООО "Немецкие окна") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "НТ-Компьютер" (далее - ответчик, арендатор, ЗАО "НТ-Компьютер") о:

- досрочном расторжении договоров аренды от 27 мая 2005 г. б/н, N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.; N 2-А/2006 от 30.11.2006г.;

- выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений, в соответствии с договорами аренды от 27 мая 2005 г. б/н, от 27 мая 2005 г. N 27-А/2005, от 30.11.2006г. N 2-А/2006;

- истребовании имущества, переданного по вышеуказанным договорам (с учетом дважды уточненных первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 3 л.д. 5, 53).

Исковые требования были мотивированы тем, что договор б/н от 27.05.2007г. является незаключенным, ответчик занимает без законных оснований нежилые помещения общей площадью 9024 кв.м, расположенные в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01. Кроме того, ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по страхованию имущества, установленную п. 4.2.14 данного договора.

Требования о расторжении договоров N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. мотивированы неоднократными просрочками ответчика в уплате арендных платежей и сдачей помещений в субаренду без согласия арендодателя. Кроме того, в ходе судебного разбирательства истец представил доказательства ухудшения арендованного имущества ответчиком в результате ремонта и перепланировки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 мая 2008 года исковые требования удовлетворены в части:

- расторжения заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.; N 2-А/2006 от 30.11.2006г.;

- обязания ответчика передать истцу нежилые помещения, полученные по договорам аренды б/н от 27 мая 2005 г., N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.; N 2-А/2006 от 30.11.2006г., расположенные в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды б/н от 27 мая 2005 г. отказано ввиду его незаключенности.

Решение суда о досрочном расторжении договоров аренды N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. мотивировано доказанностью существенного ухудшения арендованного имущества ответчиком. Суд отклонил доводы истца о нарушении сроков оплаты арендной платы и обязанностей по согласованию субаренды.

При этом суд, обязывая ответчика возвратить арендуемые помещения истцу, руководствовался ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении возврата помещений, указанных в договоре б/н от 27.05.2005г. суд руководствовался п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что виндикационные требования (об истребовании помещений из незаконного владения истца) удовлетворению не подлежат, поскольку не доказан факт выбытия имущества из владения истца помимо его воли.

Не согласившись с решением, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ЗАО "НТ-Компьютер" просил отменить решение суда и оставить исковое заявление без рассмотрения. Ответчик полагает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению ответчика, суд вышел за пределы требований заявленных истцом, поскольку последний в установленном п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке не заявлял об изменении оснований иска и обстоятельств существенного ухудшения ответчиком арендованного имущества как основания досрочного расторжения договоров аренды не приводил. Суд был не вправе обсуждать обстоятельства, не являющиеся основанием заявленного иска, что привело к нарушению процессуального права ответчика на защиту, включая право представлять доказательства в обоснование своих возражений против иска. Кроме того, вывод суда о существенном ухудшении имущества ответчиком противоречит имеющимся в деле доказательствам. Представил копию заключения комплексной судебной экспертизы от 10.07.2007г, проведенной в рамках уголовного дела N 716465 материалы, свидетельствующего об отсутствии ухудшений кровли и пола, послуживших основанием удовлетворения требований истца.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Немецкие окна" просит решение суда оставить в силе. Полагает, что арендатором при проведении капитального ремонта допущено существенное ухудшение арендованного имущества.

В судебное заседание от 12.08.2008г. истец не явился. Конверт с определением суда от 17 июля 2008 года вернулся за истечением срока хранения. Учитывая надлежащее уведомление истца, суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ определил: апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного заседания.

С целью полного выяснения обстоятельств по делу в 13 час. 00 мин. в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 августа 2008 г. до 14 час. 00 мин., о чем лицо, явившееся в судебное заседание, извещено под расписку. Истец извещен о перерыве в судебном заседании посредством факсового сообщения.

После перерыва заседание продолжилось 15 августа 2008 г. в 14 час. 00 мин. с участием представителей всех лиц, участвующих в деле.

Представитель истца заявил письменное ходатайство об отложении судебного заседания от 14.08.2008г. исх.N 201/08-2008 в связи с неполучением апелляционной жалобы и соответственно отсутствием возможности подготовиться к судебному заседанию и представить все возможные документы. По ходатайству истца судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на на час. мин.

28 августа 2008 г. судебное заседание было продолжено. В заседании присутствовали представители обеих сторон.

В судебном заседании представитель ЗАО "НТ-Компьютер" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда и оставить исковое заявление без рассмотрения.

Представитель ЗАО "Немецкие окна" ходатайствовал о назначении строительной экспертизы проведенных ЗАО "НТ-Компьютер" ремонтных работ и состояния кровли после проведения указанных работ.

Ходатайство истца было оставлено открытым. В судебном заседании был объявлен перерыв до 29 августа 2008 г. до 12 час. 45 мин. После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определил: апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного заседания.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы суда не соответствуют, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком были подписаны три договора аренды нежилых помещений, расположенных в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01: б/н от 27.05.2005г.; N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.; N 2-А/2006 от 30.11.2006г.

Согласно договору б/н от 27 мая 2005 г. истец должен был передать в аренду ответчику нежилые помещения общей площадью 9024 кв.м. При этом часть помещений площадью 8626 кв.м принадлежала арендодателю ООО "Немецкие окна" на праве собственности, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АА N 840205, выданным 29.11.2002г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края. А часть помещений (N 315/5, 314/4, 318/1 общей площадью 398 кв.м) находилась в пользовании истца по договору аренды N 2 от 04.04.2004г.

По договору аренды нежилого помещения N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. ООО "Немецкие окна" предоставило в аренду ЗАО "НТ-Компьютер" помещение, расположенное по указанному адресу, N 347/1 в литере "Ш" общей площадью 5821 кв.м.

По договору аренды нежилых помещений N 2-А/2006 от 30.11.2006г. ответчику были переданы помещения в литере Ш N 309, 310, 311,312, 319, 320, 321, 322, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341/1, 341, 342,343, 344, 345, 346, 491, 498, 499, 500 общей площадью 3077,2 кв.м.

По всем указанным договорам аренды срок аренды определен сторонами до 31 декабря 2015 года.

В материалах дела имеется вступившее в законную силу постановление Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда от 31 марта 2008 года по делу N А32-14610/2007-37/180 по иску ЗАО "НТ-Компьютер" к ООО "Немецкие окна" о регистрации договора аренды от 30.11.2006г. N 2-А/2006.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным постановлением Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда в том числе были установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела. Так, судом было установлено, что договор аренды б/н от 27 мая 2005 года не был зарегистрирован сторонами ввиду того, что ряд указанных в нем помещений находился в залоге у ООО "Банк "Петрокммерц". По этой причине стороны заключили два последующих договора аренды. Часть помещений, свободная от обременений, была передана ответчику по договору N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г., а часть помещений была передана по договору N 2-А/2006 от 30.11.2006г. после снятия обременений.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о незаключенности договора аренды б/н от 27 мая 2005 года ввиду отсутствия его государственной регистрации. Данный вывод суда соответствует требованиям пункта 2 статьи 651 и пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ. Однако суд не учел, что помещения, явившиеся предметом указанного договора, фактически были переданы ответчику по иным договорам. Доказательств передачи ответчику каких-либо помещений в рамках договора б/н от 27.05.2005г. истец не представил. Поэтому оснований к удовлетворению требований истца об истребовании имущества по данному договору не имелось.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о нарушении обязательств по страхованию имущества, закрепленных в указанном незаключенном договоре (б/н от 27 мая 2005 г.).

Рассматривая по существу требования истца о досрочном расторжении договоров аренды N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. суд посчитал установленным тот факт, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления ответчику претензии от 27.09.2007г. за N 22. В данной претензии истец указывал, что ввиду неоднократной просрочки уплаты арендной платы и перепланировки арендуемых помещений, приведшей к повреждению и частичному разрушению кровли ООО "Немецкие окна" досрочно расторгает договоры аренды б/н от 27.05.2005г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. в одностороннем порядке в случае неустранения указанных нарушений в тридцатидневный срок.

Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что 27.09.2007г. ему была направлена претензия N 21 с иным содержанием, подлинный экземпляр которой ответчик представил в материалы дела. В указанной претензии в качестве основания досрочного расторжения договоров б/н от 27.05.2005г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. называлась лишь задолженность по арендной плате.

При этом в материалы дела истцом были представлены почтовые квитанции за N N 41918 и 41919 от 27.09.2007г., свидетельствующие о направлении ответчику почтовой корреспонденции с описью вложения по двум адресам. Также представлены описи вложения с указанием наименования направленного документа. Из указанных описей следует, что ответчику направлена претензия о досрочном расторжении договоров аренды нежилых помещений в количестве 1шт.

Суд первой инстанции не учел, что наименование претензий N 21 и N 22 представленных в материалы дела различно. Претензия N 21 названа претензией о досрочном расторжении договоров аренды нежилых помещений, а претензия N 22 названа претензией-уведомлением о досрочном расторжении договоров аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт направления ответчику претензии N 21 от 27.09.2007г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом согласно части первой указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу указанных норм до разрешения спора в судебном порядке арендатор должен быть уведомлен о совершенных им нарушениях, которые могут послужить основанием досрочного расторжения договора, а также ему должна быть предоставлена возможность устранения указанных нарушений.

Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в пункте 30 разъяснил, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства _ по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В полученной ответчиком претензии указаний на существенное ухудшение арендованного имущества не содержалось.

В соответствии с пп. 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку претензия N 21 содержала лишь указание на наличие задолженности по арендной плате, требования истца о досрочном расторжении договоров аренды по основанию существенного ухудшения арендованного имущества подлежали оставлению без рассмотрения.

Ввиду изложенного суд отклоняет ходатайство истца о проведении судебно-строительной экспертизы по делу.

Кроме того, претензия N 21, как следует из ее содержания, была заявлена в отношении двух договоров: б/н от 27 мая 2005 г. и N 2-А/2006 от 30.11.2006г. Договор N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. в ней не упомянут. С учетом того, что исковые требования заявлены истцом по трем договорам, суд не считает возможным счесть указанную претензию, как направленную, в том числе по договору N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.

Соответственно требования истца о досрочном расторжении указанного договора, выселении ответчика из арендуемых по нему нежилых помещений и истребовании имущества, переданного по данному договору, надлежало оставить без рассмотрения.

В соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В то же время судом первой инстанции на основе анализа имеющихся в деле доказательств, в ходе судебного разбирательства сделан правильный вывод об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца. Кроме того, государственная пошлина в размере 1000 (Одной тысячи) рублей, уплаченная ответчиком в федеральный бюджет при подаче апелляционной жалобы, подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 мая 2008 г. по делу N А32-3902/2008-41/74 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г.; выселении закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" из арендуемых нежилых помещений, занимаемых по договору аренды N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г., расположенных в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01; истребовании имущества, переданного по договору аренды N 27-А/2005 от 27 мая 2005 г. оставить без рассмотрения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений N 2-А/2006 от 30.11.2006г.; выселении закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" из арендуемых нежилых помещений, занимаемых по договору аренды нежилых помещений N 2-А/2006 от 30.11.2006г., расположенных в торговом центре по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/01; истребовании имущества, переданного по договору аренды N 2-А/2006 от 30.11.2006г., заявленные по основанию незаконной перепланировки, повлекшей ухудшение арендованного имущества, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Немецкие окна" в пользу закрытого акционерного общества "НТ-Компьютер" 1000 (Одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко