Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2008 г. N 15АП-5193/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-6399/2008-10/114

03 сентября 2008 г.

15АП-5193/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Ильенко Е.И.)

от 30 июня 2008 года по делу N А32-6399/2008-10/114

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар к ответчику: индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артему Апавеновичу, третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю,

о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка, аннулировании записи в ЕГРП

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования г. Краснодар (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику индивидуальному предпринимателю Саркисяну Артему Апавеновичу (далее предприниматель), о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка. Исковые требования мотивированы ссылкой на существенное изменение обстоятельств, а именно реконструкцию центральной части г.Краснодара., принятие распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005г. N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" и распоряжения главы муниципального образования г.Краснодар от 07.05.2007г. N 1199-р "Об инвестиционном проекте". Истец полагает, что поскольку договор аренды был заключен 21.09.2005г., а распоряжение главы администрации Краснодарского края N 885-р принято 19.10.2005г., истцом в момент заключения договора аренды земельного участка реконструкция центральной части города Краснодара не планировалась, проведение реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - им.Гоголя - Коммунаров является обстоятельством, наступление которого в период заключения договора аренды он не мог разумно предвидеть.

В отзыве на иск ответчик просил в иске отказать (л.д.38).

Решением арбитражного суда от 30 июня 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды. Относительно требования об освобождении земельного участка суд также указал, что на земельном участке расположено принадлежащее ответчику на праве собственности имущество, право зарегистрировано в установленном порядке, требование о сносе строения без соответствующей компенсации является незаконным.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Просит решение суда отменить, требования администрации удовлетворить, со ссылкой на доводы иска и положения ст. 622 и 272 ГК РФ. Администрация также указывает на необоснованность отказа суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства для целей согласования с ответчиком условий мирового соглашения, заявленного 30.06.2008г. Администрация полагает, что суд не принял мер для урегулирования спора, лишил стороны процессуальной возможности мирного решения рассматриваемого спора.

В отзыве на жалобу ответчик просит в ее удовлетворении отказать.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Представитель ответчика в отзыве на жалобу просил рассмотреть жалобу в свое отсутствие.

Изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 4300013868 от 21.09.2005г., по условиям которого предпринимателю был передан по акту земельный участок общей площадью 17 кв.м., расположенный в Центральном внутригородском округе г.Краснодара по улице Карасунской, 86 на территории Кооперативного рынка, кадастровый N 23:43:0303066:0028 (зона 1-1). Договор заключен на пять лет (с 08.07.2005г. по 08.07.2010г.), условие о возможности досрочного расторжения договора сторонами не согласовано. Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 августа 2008 г. в реестре зарегистрировано обременение права на земельный участок кадастровый N 23:43:0303066:0028- аренда. Обременение зарегистрировано в пользу Саркисян Артема Апавеновича, дата регистрации 25.11.2005г., срок действия до 08.07.2010 г. Участок, как следует из п.1.3 договора предоставлен для эксплуатации магазина в строении литер "Г113" (помещение N 10).

К материалам дела приобщена копия свидетельства о регистрации права собственности серия 23-АБ N 220403. Согласно свидетельству предприниматель является собственником нежилого помещения N10 здания литер "Г113", площадью 12,8 кв.м., расположенного по адресу г.Краснодар, Центральный округ, ул.Карасунская, 86, на основании договора купли-продажи от 29.09.2003г. (л.д.42).

Перечень оснований для прекращения договора аренды земельного участка установлен в ст.46 ЗК РФ.

Администрация, добиваясь расторжения договора по п.2 ст.451 ГК РФ, 06.09.2007г., направила предпринимателю уведомление о расторжении договора с предложением освободить земельный участок. Однако материалы дела подтверждают вывод суда первой инстанции об отсутствии всех предусмотренных Кодексом условий для такого расторжения.

Истец ссылается на распоряжение главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005г. N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара", распоряжение главы муниципального образования г.Краснодар от 07.05.2007г. N 1199-р "Об инвестиционном проекте".

Положения п.2 ст.451 ГК РФ предполагают изменение внешних обстоятельств, не зависящих от сторон. В данном случае обстоятельства, на которые ссылается администрация, сформированы, в том числе, волей самой администрации. Осуществляя функции контроля за застройкой города, неся соответствующие обязанности, администрация не могла в момент подписания договора (21 сентября 2005 г.) исходить из того, что никакой реконструкции не произойдет. Исполнительная власть муниципального образования должна предвидеть возможную реконструкцию его центральной части.

Системное применение положений ст.451 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ приводит к выводу, что даже если признать факт принятия локальных актов о реконструкции подпадающим под указанные в п.2 ст.451 ГК РФ обстоятельства, риск подобного изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона - администрация. Данный вывод основан на том, что положения ГК РФ и ЗК РФ содержат нормы об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес, земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат, как верно указал суд первой инстанции, специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Пункт 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005г. N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" предписывает производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара. Согласно пп.9 п.3 данного распоряжения после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

Между тем иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося к тому же собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Данный интерес не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация также ссылается на положения ст. 622 ГК РФ. Однако, как следует из материалов дела, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления в аренду, то оснований для применения способа защиты, предусмотренного ст. 622 ГК РФ, не имеется. Подобный подход получил отражение в практике окружных федеральных арбитражных судов. Кроме того, договор аренды между истцом и ответчиком является действующим.

Что касается положений ст.272 ГК РФ, на которые администрация ссылается в апелляционной жалобе, данные положения в данном случае неприменимы, поскольку право пользования земельным участков собственником расположенного на нем объекта недвижимости не утрачено, земельный участок предоставлен в аренду до 08.07.2010 г.

Апелляционный суд отклоняет довод администрации о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства для согласования с ответчиком условий мирового соглашения. Для урегулирования спора посредством заключения мирового соглашения должна быть выражена воля обеих сторон, согласно п.2 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику в целях урегулирования спора. Суд первой инстанции удовлетворял ходатайство истца об отложении судебного заседания для целей урегулирования спора посредством заключения мирового соглашения, однако мировое соглашение заключено не было (л.д.61). Кроме того, мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса.

К апелляционной жалобе заявитель приложил документы, из которых следует намерение администрации сотрудничать при реконструкции центральной части города с ООО "Вариант", между администрацией и ООО "Вариант" заключено соглашение о сотрудничестве.

Решение суда первой инстанции не содержит выводов о правах либо об обязанностях ООО "Вариант". Из договора аренды возникает обязательственная связь конкретизированных субъектов, добиваться расторжения договора аренды со ссылкой на существенное изменение обстоятельств может исключительно его сторона. Разрешение вопроса о наличии либо отсутствии оснований для расторжения договора аренды между двумя контрагентами - администрацией и предпринимателем - в принципе не может привести к установлению прав либо обязанностей третьих лиц. Положения ст.272 ГК РФ предоставляют право требовать освобождения земельного участка при прекращении права пользования им только его собственнику.

Апелляционный суд исходит из того, что экономические интересы организации, не воплощенные в конкретные права или обязанности, о которых высказался суд первой инстанции, не дают оснований для применения положений пп.4 ч.4 ст. 270 АПК РФ.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 июня 2008 г. по делу N А-32-6399/2008-10/114 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко