Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2008 г. N 15АП-4510/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-19745/2007-С2-6

16 сентября 2008 г.

15АП-4510/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца- представитель Сагаровский А.А. (доверенность от 9 января 2008 года),

от ответчика Волкорезовой С.А. - представитель Петрашис О.В. (доверенность от 11 февраля 2008 года),

от ответчика Трояновой С.А. - представитель Троянов С.Н. (доверенность от 21 ноября 2007 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Трояновой Елены Николаевны и Волкорезовой Светланы Анатольевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Петухова Л.Г.)

от 9 июня 2008 г. по делу N А53-19745/2007-С2-6

по иску Администрации Цимлянского района Ростовской области

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Трояновой Елене Николаевне, Администрации Цимлянского городского поселения, индивидуальному предпринимателю Волкорезовой Светлане Анатольевне,

при участии третьих лиц: Управления Федеральной Регистрационной службы по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации", Левченко С. В.,

установил:

Администрация Цимлянского района Ростовской области обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Трояновой Елене Николаевне, Администрации Цимлянского городского поселения ( с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), индивидуальному предпринимателю Волкорезовой Светлане Анатольевне со следующими требованиями:

1. Признать разрешение от 18 мая 2007 года N 13 на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: г.Цимлянск, ул.Социалистическая,15-б, выданное Трояновой Е.Н., незаконным - не соответствующим ч.2 ст.51, п.1 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса.

2. Признать недействительным зарегистрированное право собственности Трояновой Е.Н. на мощение площадью 73 кв.метра литер N 1 (инвентарный номер 4490), расположенное по адресу: Ростовская область, г.Цимлянск, ул.Социалистическая,15-б, запись регистрации N 61-61-47/012/2007-419 от 19 июня 2007 года.

3. Признать недействительным зарегистрированное право собственности Трояновой Елены Николаевны на мощение площадью 97 кв.метров литер N 2, инвентарный номер 4490, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Цимлянск, ул.Социалистическая,15-б, запись о регистрации N 61-47/012/2007-420 от 19 июня 2007 года.

4. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N П-292, заключенный 28 января 2008 года между Трояновой Еленой Николаевной и Волкорезовой Светланой Анатольевной, недействительной (ничтожной) сделкой.

5. Признать недействительным зарегистрированное право собственности за Волкорезовой Светланой Анатольевной на мощение площадью 73 кв.метра литер 1, инвентарный номер 4490, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Цимлянск, ул.Социалистическая, дом 15-б, запись регистрации N 61-61-47/002/2008-292 от 28 февраля 2008 года.

6. Признать недействительным зарегистрированное право собственности за Волкорезовой Светланой Анатольевной на мощение площадью 97 кв.метра литер N 2 , инвентарный номер 4490, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Цимлянск, ул.Социалистическая, дом 15-б, запись регистрации N 61-61-47/002/2008-293 от 28 февраля 2008 года.

7. Обязать Волкорезову Светлану Анатольевну снести мощение литер 1 площадью 73 кв.метра и мощение литер N 2 площадью 97 кв.метра, расположенные по адресу: Ростовская область, г.Цимлянск, ул.Социалистическая,15-б, собственными силами и за собственный счет как самовольные постройки.

Определениями Арбитражного суда Ростовской области в участию в деле в качестве ответчика привлечена предприниматель Волкорезова С.А., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципальное предприятие "Бюро технической инвентаризации Цимлянского района", Левченко С.В.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 9 июня 2008 года исковые требования удовлетворены частично. Разрешение N 13 от 18 мая 2007 года на ввод объекта в эксплуатацию признано недействительным; признано недействительным зарегистрированное за Волкорезовой С.А. право собственности на спорные моещения; предприниматель Волкорезова С.А. обязана снести указанные мощения за свой счет и собственными силами как самовольные постройки; в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества отказано; в части признания недействительным зарегистрированного права собственности за Трояновой Е.Н. производство по делу прекращено.

Не согласившись с указанным решением, ответчики Троянова Е.Н. и Волкорезова С.А. обжаловали судебный акт в порядке апелляционного производства и просили решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В качестве оснований для отмены судебного решения указаны следующие обстоятельства. Суд ошибочно пришел к выводу, что мощение не может быть отнесено к объектам недвижимости, и квалифицировал его как движимую вещь. Мощение было возведено для строительства павильона с соблюдением всех необходимых норм и правил. Никто не ставил под сомнение капитальность спорного мощения и не ходатайствовал о назначении судебно-строительной экспертизы. Суд отказал в признании недействительным договора купли-продажи , заключенного между Волкорезовой С.А. и Трояновой Е.Н., а, следовательно, нет оснований не считать мощение объектом недвижимого имущества. На возведение спорных объектов разрешения на строительство не требовалось, согласно справке архитектора Цимлянского городского поселения для мощения и возведения павильона разрешения не требовалось. Поскольку имеется акт ввода в эксплуатацию, мощение не может быть признано самовольным. С Трояновой Е.Н. был на законных основаниях заключен договор аренды земельного участка, администрация Цимлянского городского поселения уточнила вид разрешенного землепользования постановлением N 158 от 26 мая 2008 года - для строительства мощения тротуарной плиткой и асфальто-бетонного покрытия.

На апелляционную жалобу поступил отзыв Администрации Цимлянского района, в котором указывается, что оснований для отмены судебного акта не имеется. Постановлением главы Администрации Цимлянского городского поселения от 28 июня 2006 года N 344 Трояновой Е.Н. участок был предоставлен под размещение, а не строительство торгового павильона. В нарушение разрешения Троянова Е.Н. разместила не один, а 24 павильона. Договор аренды от 28 июня 2006 года был заключен сроком на 1 год, но государственную регистрацию не прошел, а, следовательно, Троянова Е.Н. не имела права размещать на участке торговые павильоны, а тем более, возводить постройки и регистрировать их в собственность. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию архитектором городского поселения нарушены нормы закона. Поскольку указанное разрешение является недействительным, соответственно недействительным является и государственная регистрация права собственности. Указанные объекты недвижимости являются самовольными постройками и в силу этого подлежат сносу.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель Администрации Цимлянского района Сагаровский А.А. изложил позицию, аналогичную отзыву на апелляционную жалобу, представитель ответчика Трояновой Е.Н. - Троянов С.Н. и представитель ответчика Волкорезовой С.А. - Петрашис О.В. изложили доводы апелляционной жалобы.

Администрация Цимлянского городского поселения, муниципальное предприятие "Бюро технической инвентаризации", Управление Федеральное регистрационной службы по Ростовской области, 3 лицо - Левченко С.В. в судебное заседание не явились, представителей не направили. Учитывая, что они извещены о месте и времени судебного разбирательства, дело в отношении указанных лиц рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По делу был объявлен перерыв до 10 часов 10 минут 03 сентября 2008 года, о чем лица, присутствующие в судебном заседании, извещены под расписку к протоколу судебного заседания, а также на официальном сайте суда и доске объявлений суда была размещена информация о перерыве.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы Цимлянского городского поселения Ростовской области N 344 от 28 июня 2006 года предпринимателю Трояновой Е.Н. разрешено предоставить в аренду сроком до 1 года земельный участок площадью 121 кв.метр, находящийся в районе магазина "Телерадиотовары" по улице Социалистической в г.Цимлянске для размещения торгового павильона ( т.1, л.д.12). В тот же день между Администрацией Цимлянского городского поселения и Трояновой Е.Н. был заключен договора аренды указанного земельного участка для размещения торговых павильонов сроком действия с 28 июня 2006 года по 27 июня 2007 года ( т.1, л.д.13-16). Анализ текста указанного договора приводит апелляционный суд к выводу, что согласно договору разрешалось только размещение торговых павильонов как временных сооружений некапитального типа, поскольку никаких упоминаний о возможном строительстве объектов недвижимого имущества договор не содержит. На отсутствие права арендатора возводить объекты недвижимости указывает и краткосрочность договора аренды и порядок его заключения, поскольку для целей строительства ст.ст.31-32 Земельного кодекса Российской Федерации установили иной порядок оформления прав на земельный участок.

Однако предприниматель разместила на арендованном земельном участке мощение тротуарной плиткой и асфальто-бетонное мощение, на которые 18 мая 2007 года главным архитектором Администрации Цимлянского городского поселения ей было выдано разрешение на ввод объекта к эксплуатацию ( т.1, л.д.71), на основании которого Троянова Е.Н. зарегистрировала на указанные объекты право собственности, о чем совершены регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( т.2, л.д.96-97). Впоследствии уже в период нахождения данного дела в суде Троянова Е.Н. 28 января 2008 года заключила договор купли-продажи указанных объектов Волкорезовой С.А., также зарегистрировавшей право на указанные объекты за собой, что подтверждено выпиской из реестра ( т.2, л.д.123-124).

Апелляционный суд находит, что и при действительном договоре аренды земельного участка Троянова Е.Н. не вправе была возводить какие бы то ни было объекты капитального строительства. Вместе с тем договор аренды от 28 июня 2006 года в силу закона не может быть надлежащим правовым титулом для нахождения Трояновой Е.Н. на спорном земельном участке ввиду его незаключенности.

Из положений пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 договора аренды от 28 июня 2006 г. N 135, установлен срок аренды с 28 июня 2006 года по 27 июня 2007 года.

Как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Как следует из представленного договора аренды и пояснений сторон в судебном заседании, договор аренды земельного участка не зарегистрирован в регистрирующем органе, что позволяет сделать вывод о его незаключенности.

Таким образом, на момент регистрации права собственности на мощение тротуарной плиткой и асфальто-бетонное мощение Троянова Е.Н. не имела никаких прав на земельный участок, необходимый в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, государственная регистрация была проведена в нарушение требований действующего законодательства.

Даже, если бы договор аренды земельного участка был бы заключен, суд апелляционной инстанции считает, что право собственности на спорный объект не подлежало государственной регистрации.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием

Основанием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - мощение тротуарной плиткой лит.1 и асфальто-бетонное мощение лит.2 послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 13 от 21.06.2007 года, выданное администрацией Цимлянского городского поселения в лице главного архитектора.

Указанное разрешение выдано без учета требований пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В силу статьи 55 указанного Кодекса выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федеральному закону от 17 ноября 1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как следует из договора аренды, земельный участок предоставлен для размещения павильона. Документы, свидетельствующие о том, что земельный участок был выделен под строительство мощений а также о том, что указанные мощения были возведена как самостоятельный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Площадку, покрытую асфальтом, бетоном, или тротуарной плиткой в данном случае нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка, и в данном случае замощение является лишь элементом благоустройства земельного участка. Строительство мощения литер 1 и 2 Трояновой Е.Н. и последующая ее регистрация как объекта недвижимости подразумевает в дальнейшем получение Трояновой Е.Н. (впоследствии Волкорезовой С.А.) земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что нарушает публичный интерес, поскольку как пояснил представитель Администрации Цимлянского района, площадка предназначена для автостоянки. Используемый ответчицей земельный участок расположен в центре города, вблизи от жилых домов, магазинов

Таким образом, строительство и выдача разрешения на ввод асфальтированной площадки в эксплуатацию осуществлена с нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"

Поскольку государственная регистрация права собственности на спорные объекты за Трояновой Е.Н. в качестве объектов недвижимости осуществлена незаконно, подлежит погашению в Едином государственном реестре и регистрационные записи о праве собственности предпринимателя Волкорезовой С.А., поскольку мощение тротуарной плиткой и асфальто-бетонное покрытие не могут быть отнесены к объектам недвижимости.

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции правильно отметил, что спорные объекты (мощения) могут быть отнесены к движимым вещам, поскольку в силу закона не могут быть причислены к объектам недвижимости. Поскольку как движимые вещи мощения не исключены законом из гражданского оборота, оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 28 января 2008 года не имеется. Предприниматель Волкорезова С.А. получила в собственность указанные мощения как движимые вещи и вольна в пределах, установленных законом, распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе, путем демонтажа и использования материалов в ином месте.

Как усматривается из взаимоотношений между Трояновой Е.Н. и Волкорезовой С.А., фактически при заключении договора от 28 января 2008 года спорный земельный участок выбыл из фактического обладания Трояновой Е.Н. и в настоящее время находится в фактическом обладании Волкорезовой С.А.

Поскольку для занятия спорного земельного участка у Волкорезовой С.А. правовых оснований не имеется, арбитражный суд первой инстанции правомерно обязал ее снести мощения в целях приведения земельного участка в первоначальное состояние, что соответствует пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ошибочными являются указания суда первой инстанции, что мощения подлежат сносу как самовольные постройки, поскольку, как отметил сам суд, они не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, равно как и неверной является ссылка на ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды является незаключенным, а, следовательно, не порождающим прав и обязанностей. Вместе с тем указанные обстоятельства не повлияли на правильное в целом рассмотрение дела по существу.

Довод апелляционной жалобы о том, что глава Администрации Цимлянского городского поселения изменил своим постановлением от 28 мая 2008 года вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, отклоняется, поскольку указанное обстоятельство ввиду отсутствия у Трояновой Е.Н. и Волкорезовой С.А. права на земельный участок не влияет на правильность разрешения дела.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции Федерального закона от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку согласно статье 1 Устава муниципального образования "Цимлянское городское поселение" Цимлянское городское поселение входит в состав муниципального образования Цимлянский район, и согласно статье 1 Устава муниципального образования Цимлянский район" Цимлянский район является муниципальным районом, право распоряжения и соответственно права контроля в отношении земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, принадлежит муниципальному району, то доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем истце подлежат отклонению.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не установил. Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на счет заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 9 июня 2008 года по делу А53-19745/2007-С2-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина