Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2008 г. N 15АП-4880/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3083/2008-28/89

29 сентября 2008 г.

15АП-4880/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.

судей С.И. Золотухиной, Т.И. Ткаченко

при ведении протокола судебного заседания судьёй Смотровой Н.Н.

при участии:

от заявителя: представителя по доверенности Хабаровой М.В. (доверенность 23 АБ 486902 от 13.12.07г. сроком действия 3 года)

от заинтересованных лиц: представители не явились (Администрации определение передано по факсу 23.09.08г., Департаменту муниципальной собственности уведомление 80794 вручено 10.09.08г.)

от третьих лиц: представители не явились (ЗАО уведомление 80797 вручено 05.09.08г., Департаменту архитектуры копия определения передана по факсу 23.09.08г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Тур"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2008г. по делу N А32-3083/2008-28/89

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Тур"

к заинтересованным лицам Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, Администрации муниципального образования г. Краснодар

при участии третьих лиц Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, закрытого акционерного общества "Гостиница "Турист"

о признании незаконными действий (бездействия) органа местного самоуправления,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Тур" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - Департамент) и Администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - Администрация) со следующими требованиями:

1) признать незаконными действия (бездействия) Департамента и Администрации по отказу в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар "Об утверждении проектов границ земельных участков по 1 улице Кубанской Набережной, 5, строения N 4,5,6,8 и по улице Кубанской Набережной, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара";

2) обязать Департамент и Администрацию в течение десяти дней с момента вынесения решения согласовать проект границ земельных участков по улице Кубанской Набережной, 5,5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара;

3) обязать Администрацию в течение месяца с момента вынесения решения предоставить в собственность за плату обществу земельные участки под входами в нежилые помещения (лит. А4, лит.А5, лит.А6, лит.А8) общей площадью 111 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 5;

4) обязать Администрацию в течение месяца с момента вынесения решения предоставить обществу в аренду с заключением договора аренды земельный участок под складским помещением (тарником из сборно-разборных конструкций) общей площадью 146 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 5/2 с правом последующего выкупа.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - Департамент архитектуры), закрытое акционерное общество "Гостиница "Турист" (далее - ЗАО).

Решением суда от 20.06.08г. в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на отсутствие у Администрации обязанности по передаче обществу в аренду спорного земельного участка; пропуск обществом установленного ч.4 ст. 198 АПК РФ срока на заявление об обязании Администрации передать обществу в собственность земельные участки, испрашивавшиеся обществом в письме без номера и без даты 2005 года, на которое Администрацией был дан ответ 29.11.05г.

Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что общество в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеет право на получение в собственность земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимого имущества - пристройками к зданию (входами) литер А4, А5, А6, А8, а также право на получение в аренду земельного участка под принадлежащим обществу тарником из сборно-разборных конструкций. Общество также указывает на незаконность отказа Департамента в согласовании границ земельных участков, которые общество просит предоставить в собственность и в аренду, изложенный в письме от 20.12.07г. за N 30702.49. Этот довод обосновывается ссылками на то, что общество устранило все недостатки проекта границ этих земельных участков, на которые Департамент ссылался в письме от 21.09.07г. N 20393.49 и единственное указанное в этом отказе от 20.12.07г. основание - отсутствие правоустанавливающих документов на строение под литером Г (тарник), не могло служить также и основанием для отказа в согласовании границ четырёх других указанных в этом плане земельных участков под пристройками к зданию литер А4, А5, А6, А8.

Департамент в отзыве на жалобу возражал против её удовлетворения, сославшись на законность решения суда. В отзыве на жалобу указано, что обществом был представлен проект границ земельного участка, на котором отсутствует согласование с филиалом ОАО "НЭСК" КГЭС, отсутствует красная линия, в проекте постановления не указано целевое использование пристроек литеры "A4"f "А5", "аб", "а8", а также истек срок действия проекта границ земельного участка. На этом основании Департамент письмом от 21.09.2007 N 20393.49 отказал в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара".

По поставленному судом вопросу о том, когда общество обращалось в Департамент по поводу спорных земельных участков, Департамент сообщил следующее.

17.08.04г. общество подало в Департамент обращение N 40 от 17.08.2004 о заключении договора о внесении арендной платы за фактическое использование земельного участка (имеется в материалах дела). Результатом этого обращения явилось заключение соглашения о внесении денежных средств за фактическое использование земельного участка N 4310001015 от 11.11.05г.

После этого общество обратилось в Департамент с письмом без номера и без даты о выкупе земельных участков, расположенных по строениями, принадлежащими ООО "Сервис-Тур" по ул.Кубано-Набережная, 5 в г.Краснодаре. На данное заявление Департаментом в письме от 28.11.2005 N 21923.49 был дан ответ.

Затем 13.05.08г. общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка под нежилыми помещениями и предоставлении в аренду земельного участка под складскими помещениями - тарник из сборно-разборных конструкций по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе г.Краснодаре. На данное обращение был дан ответ от 29.07.2008 N 3635/1.

Департамент также указал, что в настоящее время материалы по согласования проекта границ земельного участка общества находятся на рассмотрении в Департаменте архитектуры.

Администрация, ЗАО, Департамент архитектуры отзывов на жалобу не представили.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В составе суда на основании ст. 18 АПК РФ распоряжением председателя административной коллегии от 23.09.08г. произведена замена: судья Иванова Н.Н. заменена на судью Ткаченко Т.И.

Администрация, Департамент, ЗАО, Департамент архитектуры своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель общества не возражала против рассмотрения апелляционной жалобы без участия представителей других участвующих в деле лиц. В связи с изложенным, руководствуясь ч.ч.1, 3 ст. 156 АПК РФ, суд проводит судебное заседание без участия представителей заинтересованных и третьих лиц по делу.

В судебном заседании представитель общества представила возражения на отзыв Департамента, настаивала на удовлетворении жалобы. Подтвердила, что обществом оспаривается отказ Департамента в согласовании границ спорных земельных участков, изложенный в письме от 20.12.07г. за N 30702.49.

На вопрос суда о том, что из себя представляют объекты недвижимого имущества, право собственности на земельные участки под которыми желает оформить общество, пояснила, что это капитальные входы-пристройки к зданию гостиницы "Турист", которые были возведены самовольным способом гр. Подопригора А.И. и право собственности на которые затем было признано за обществом на основании определения суда. Здание гостиницы имеет нескольких собственников и находящийся под этим зданием земельный участок находится у них в общей долевой собственности. На основании Свидетельства о государственной регистрации права от 13.04.05 г. обществу принадлежит 1/3 доля земельного участка, отведённого Администрацией для эксплуатации здания гостиницы, что составляет 2.085 кв.м. На вопрос суда о том, чем вызвана необходимость регистрации права собственности на земельные участки под входами в здание и не вышел ли Подопригора А.И. при капитальном обустройстве этих входов за пределы отведённого Администраций под эксплуатацию здания общего земельного участка (5.883,31 кв.м.) пояснила, что точной информации по этому вопросу не имеется, но вероятность выхода за границы земельного участка существует.

Пояснила, что после получения письма Администрации от 29.11.05г. общество обращалось к Администрации с заявлением о передаче спорных земельных участков в аренду, но не получило от Администрации ни согласия, ни отказа.

На вопрос суда о нормативной основе требования о предоставлении земельных участков в собственность пояснила, что общество основывает свои требования на ст. 36 ЗК РФ.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителя общества, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё Департамента, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является собственником недвижимого имущества - нежилых помещений литеры А4, А5, А6, А7 и А8 расположенных по адресу г.Краснодар, ул. Кубанская набережная, 5.

Кроме того, по тому же адресу г.Краснодар, ул.Кубанская набережная, 5/2 обществом обустроен и эксплуатируется на находящемся по тому же адресу земельном участке тарник из сборно-разборных конструкций, не обладающий признаками недвижимого имущества.

Предположительно в 2005 году общество обратилось к Департаменту с заявлением без номер и без даты о предоставлении ему на основании ст. 36 ЗК РФ в собственность путём выкупа земельных участков под указанными объектами недвижимости литеры А4, А5, А6, А7 и А8 (т.1, л.д. 33).

29.11.05г. департамент письмом за N 21923.49 отказал обществу в предоставлении этих земельных участков в собственность и предложил взять их в аренду (л.д. 34).

В 2005-2006 годах общество принимало меры к согласованию границ земельных участков под объектами недвижимости литеры А4, А5, А6, А7 и А8 и под тарником (23.12.05г. обществом было получено заключение Департамента архитектуры по проекту границ (т.1, л.д. 43, 45), 29.03.05г.был составлен акт согласования границ (л.д. 40-42)).

21.09.07г. Департамент в письме N 20393.49 отказал в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара". Отказ был мотивирован тем, что на проекте границ отсутствует согласование с филиалом ОАО "НЭСК" КГЭС, отсутствует красная линия, в проекте постановления не указано целевое использование пристроек литеры "A4"f "А5", "аб", "а8", а также истек срок действия проекта границ земельного участка (т.1, л.д. 70).

20.12.07г. департамент повторно отказал Департаменту Архитектуры в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара" в письме 30702.49. Отказ был мотивирован отсутствием у общества правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок под тарником (литер Г8) (т.1, л.д. 73-74).

Расценив эти действия как отказ в предоставлении в собственность и в аренду земельных участков и в согласовании границ земельных участков, которые оно желает получить в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ (земельные участки под строениями литеры А4, А5, А6, А7 и А8) и в аренду (земельный участок под тарником литер Г8), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о понуждении Администрации и Департамента согласовать границы спорных земельных участков и предоставить ему их в собственность и в аренду.

Повторно проверив законность и обоснованность заявленных обществом требований, суд апелляционной инстанции признал правомерным отказ суда первой инстанции в их удовлетворении.

Так, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие со стороны общества доказательств обращения к Администрации и Департаменту в пределах установленного ст. 198 ГК РФ срока исковой давности и определённого ч.4 ст. 198 АПК РФ процессуального срока с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность и в аренду.

Учитывая отсутствие на земельном участке под тарником литер Г8 капитального строения, суд первой инстанции также правомерно сослался на отсутствие у Администрации и Департамента обязанности по предоставлении обществу земельного участка под этим тарником в аренду. Кроме того, как следует из материалов дела, этот тарник на дату обращения общества с рассматриваемым заявлением находился на испрашиваемом обществом земельном участке без правовых оснований: договор аренды земельного участка под этим тарником был прекращён в связи с истечением срока его действия и Администрацией не возобновлялся. Обществу было предложено убрать с земельного участка это некапитальное сооружение, о чём ему было вручено предписание об устранении нарушений земельного законодательства от 20.11.07г. N 52 (т.1, л.д. 72).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признаёт недоказанным надлежащим образом Администрацией и Департаментом их довод об обоснованности отказа обществу в согласовании проекта постановления главы муниципального образования город Краснодар "Об утверждении проектов границ земельных участков по ул.Кубанской Набережной, 5, 5/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара": Департамент в отзыве на жалобу ссылается на письмо об отказе от 21.09.2007 N 20393.49, которое было мотивировано тем, что обществом был представлен проект границ земельного участка, на котором отсутствует согласование с филиалом ОАО "НЭСК" КГЭС, отсутствует красная линия, в проекте постановления не указано целевое использование пристроек литеры "A4"f "А5", "аб", "а8", а также истек срок действия проекта границ земельного участка.

Однако, как следует из пояснений общества, оно обжалует отказ Департамента в согласовании, изложенный в более позднем письме Департамента за N 30702.49., датированном 20.12.07г., в котором в согласовании проекта указанного постановления было отказано по причине отсутствия у общества правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок под тарником (литер Г8) (т.1, л.д. 73-74). При этом, как правомерно указано обществом, Департаментом не учтено, что данным постановлением также должны были быть утверждены границы ещё четырёх земельных участков. На какие-либо нарушения в этой части Департаментом указано не было.

Однако, это обстоятельство не является основанием для удовлетворения заявленных обществом требований.

В частности, согласно ст. 36 ЗК РФ собственник недвижимого имущества, как на то и ссылается общество, имеет право на получение в собственность земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его эксплуатации (соответственно, при соблюдении процедуры, определённой ЗК РФ и подзаконными актами).

Согласно материалам дела, общество, действительно, зарегистрировало право собственности на признанные недвижимым имуществом объекты литеры А4, А5, А6, А7 и А8, находящиеся по адресу: г.Краснодар, ул. Кубанская набережная, 5.

Однако, тем же земельным законодательством установлен ряд ограничений для собственников объектов недвижимого имущества на получение в собственность земельных участков, занимаемых этими объектами. Одно из таких ограничений установлено в ст. 35 ЗК РФ.

В частности, п.п. 1, 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ.

Таким образом, в случае, если объект недвижимости имеет нескольких собственников, земельный участок под ним может находиться только в общей долевой собственности собственников этого объекта, то есть, без выдела в натуре конкретных земельных участков, приходящихся на долю каждого такого собственника и, соответственно, без определения его границ.

В этом случае выделяются только границы общего земельного участка, необходимого для эксплуатации всего объекта недвижимости, а собственники объекта недвижимости определяют свои доли в праве общей собственности на земельный участок в порядке, установленном ГК РФ: либо по соглашению, либо - в судебном порядке в случае невозможности договориться самостоятельно. После определения долей, собственники получают свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с указанием доли и соответствующей ей площади земельного участка: этим и ограничивается индивидуализация права этой разновидности собственности на земельный участок.

В случае, если границы земельного участка, необходимого для эксплуатации находящегося в собственности нескольких лиц объекта недвижимости не установлены в определённом законом порядке, либо параметры объекта недвижимости изменились за счёт, например, пристроек к нему, собственники объекта недвижимости совместно обращаются в установленном порядке за определением (корректировкой) границ земельного участка. В случае, если площадь ранее предоставленного им земельного участка увеличилась, они вправе обратиться в установленном законом порядке за выкупом части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

При этом, в силу ч.3 ст. 245 ГК РФ, участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на обще имущество.

Согласно материалам дела, четыре объекта недвижимости (строения литеры А4, А5, А6, А7 и А8), земельные участки под которыми общество желает понудить Департамент выделить в натуре путём установления их границ и затем приобрести в собственность, представляют собою не самостоятельные, отдельно стоящие строения, а являются частью общего здания (гостиницы "Турист"), находящегося по адресу г.Краснодар, ул. Кубанская набережная, 5. Эти объекты представляют собою входы в это здание, которые, как следует из материалов дела, дополнительно обустроил Подопригора А.И. Соответственно, они являются неотъемлемыми частями этого здания, которые не могут быть от него отделены без уничтожения (и, следуя общепринятой практике, по своей сути они относятся к тем частям здания, которые должны находиться в общем пользовании всех собственников этого здания, наряду с коридорами, туалетами, лестницами, лестничными пролётами, шахтами лифтов и т.д.).

Само здание находится в собственности у нескольких организаций, которые оформили права собственности на находящиеся в этом здании нежилые помещения.

Администрация постановлением от 31.01.05г. N 209 выделила в натуре для эксплуатации этого здания земельный участок общей площадью 5.89,31 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 08 042:0057 и предоставила его в собственность за плату собственникам здания - обществу и ЗАО "Гостиница-Турист" (т.1, л.д. 46).

Общество зарегистрировало своё право общей долевой собственности в этом земельном участке (доля общества составляет 1/3), о чём ему выдано свидетельство о государственной регистрации этого права от 13.04.05г. серии 23-АА N 219357 (т.1, л.д. 31).

Как следует из пояснений представителя общества, на дату рассмотрения дела здание также имеет нескольких собственников.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что заявленные обществом требования об установлении границ и продаже в собственность земельных участков под входами в здание не подлежали удовлетворению, поскольку действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено возможности выдела в натуре и продажи в собственность в качестве самостоятельных (индивидуально-определённых, с установленными границами, кадастровыми номерами) объектов гражданских прав земельных участков, находящихся непосредственно по какими-то частями одного здания и, в частности, земельных участков под входами в это здание.

В случае, если входы в здание находятся в границах находящегося в совместной долевой собственности общества и других сособственников здания земельного участка, общество вправе обратиться к другим участникам общей собственности на здание за увеличением своей доли в праве общей собственности на земельный участок под зданием соразмерно увеличившейся доли в правое собственности на здание (на основании ст. 245 ГК РФ). И в этом случае обращения к Департаменту и Администрации не требуется.

В случае, если входы в здание вышли за границы земельного участка, отведенного для эксплуатации здания и находящегося в собственности собственников здания, собственники здания вправе совместно обратиться к собственнику земельного участка, который занят этими ходами, за выкупом в установленном законом порядке той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации всего здания в связи с его увеличившимися размерами. Соответственно, при этом должны устанавливаться не границы земельных участков под входами в здание, а новые границы общего земельного участка, необходимого для эксплуатации увеличившегося в размерах здания.

После этого общество вправе поставить перед сособственниками вопрос об увеличении своей доли в праве общей собственности на скорректированный таким образом земельный участок.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для удовлетворения заявленных обществом требований и отмены решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба общества отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

Судьи

С.И. Золотухина Т.И. Ткаченко