Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2008 г. N 15АП-5092/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-8848/2008-9/137

02 октября 2008 г.

15АП-5092/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от заявителя: Мкртчян А.С. по доверенности от 08.07.2008 N 133,

от заинтересованного лица: Петросян Н.А. по доверенности от 09.01.2008 N 2,

от третьего лица: Родионовой М.А по доверенности от 23.05.2008 N 52-6733/08-43.07,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Воронцовское"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 по делу N А32-8848/2008-9/137

по иску закрытого акционерного общества "Воронцовское", с.Воронцовское

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г.Краснодар

при участии третьего лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г.Краснодар

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

принятое в составе судьи Черненко А.В.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Воронцовское" (далее ЗАО "Воронцовское") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее УФРС по Краснодарскому краю) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2007 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 20 от 29.10.1999 и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения от 25.06.2007 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 45,93-96)).

Заявленные требования мотивированы тем, что между ЗАО "Воронцовское" и администрацией Ейского района был заключен договор аренды земельного участка, площадью 2240 га от 14.10.1999 N 1095. В последствии на землях указанного земельного участка были сформированы земельные участки NN 4-7, которые согласно материалам межевания входят в границе земель подлежащих передаче в собственность Краснодарского края. За счет включения в состав спорных земельных участков земельных участков фонда перераспределения образовалась разница в площади между прежним земельным участком и вновь образованными земельными участками. Между ЗАО "Воронцовское" и ДИО Краснодарского края было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 29.10.1999 за регистрацией которого заявитель обратился в органы УФРС по Краснодарскому краю. УФРС по Краснодарскому краю необоснованно отказало в регистрации спорного дополнительного соглашения, поскольку заявителем был представлен полный пакет документов, необходимых для государственной регистрации.

УФРС по Краснодарскому краю в отзыве заявленные требования не признало, поскольку предмет первоначального договора аренды N 20 (0800000241) от 29.10.1999 не совпадает с предметом дополнительного соглашения от 25.06.2007. В результате разделения на новые земельные участки первоначальный земельный участок прекратил свое существование как объект права. Следовательно, договор аренды N 20 от 29.10.1999 прекратил свое действие, поскольку при отсутствии предмета договора, прекращаются права и обязанности по договору.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве указал, что считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку границы земельного участка, ранее представленного ЗАО "Воронцовское" по договору аренды от 29.10.1999, не изменились, а разница в площадях между ними образовалась в результате включения в состав земельных участков фонда перераспределения дорог и лесополос.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что с момента разделения первоначальный земельный участок прекратил существование в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок (в связи с прекращением существования самого объекта права) и зарегистрированы права на вновь образованные объекты недвижимости - земельные участки, появившиеся в результате разделения прежнего участка. Заявитель не представил на государственную регистрацию все необходимые документы, для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды с учетом образования новых земельных участков являющихся предметом аренды, в связи с чем, регистрационная служба правомерно отказала ему в государственной регистрации договора аренды.

Закрытое акционерное общество "Воронцовское" и Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просили отменить оспариваемое решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования. Заявители указали, что земельный участок, предоставленный ЗАО "Воронцовское" по договору аренды N 20 от 29.10.1999 не имел кадастрового номера и при оформлении кадастрового плана был разделен на 4 земельных участка 23:08:02 01 001:003, 23:08:02 06 000:0002, 23:08:02 06 000:0003 и 23:08:02 06 000:0004. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.09.2004 серия 23АБ N 629404, от 13.09.2004 серия 23 АБ N 672003, от 14.09.2004 серия 23АБ NN 672100,672104 спорные земельные участки принадлежат на праве собственности Краснодарскому краю. Предмет договора аренды от 29.10.1999 совпадает с предметом дополнительного соглашения от 25.06.2007, что подтверждается письменными разъяснениями Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому края (Территориальный отдел по Ейскому району). По мнению заявителей жалоб, суд первой инстанции необоснованно применил положения пункта 9 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку в общую площадь земель, находящихся в пользовании ЗАО "Воронцовское" в соответствии с дополнительным соглашением от 30.04.2003 к договору аренды от 29.10.1999 N20 входят обособленные участки, которые составляют 2240 га. Вновь образованные земельные участки совпадают с прежним предметом договора. На государственную регистрацию заявителем был подан весь необходимый пакет документов: договор аренды от 29.10.1999, дополнительное соглашение от 25.06.2007, кадастровый план земельных участков, платежное поручение, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения у регистрирующего органа отсутствовали.

В судебном заседании представители ЗАО "Воронцовское" и Департамента имущественных отношений поддержали апелляционные жалобы по изложенным в ним основаниям, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.э06.2008 отменить, удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю апелляционную жалобу не признала, просила оставить оспариваемое решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией Ейского района (арендодатель) и ЗАО "Воронцовское" (арендатор) был заключен договор аренды от 29.10.1999 N 20 по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 2240 га в границах прилагаемого к договору плана (л.д.5-11). Договор зарегистрирован в Ейском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.09.2004 серия 23АБ N 629404, от 13.09.2004 серия 23 АБ N 672003, от 14.09.2004 серия 23АБ NN 672100, 672104 право собственности на земельные участки NN 4-7 с кадастровыми номерами 23:08:02 01 001:003, 23:08:02 06 000:0002, 23:08:02 06 000:0003 и 23:08:02 06 000:0004, расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское", зарегистрировано за Краснодарским краем.

Постановлением главы муниципального образования Ейский район от 23.11.2005 N 977 (л.д.49) утверждены площади земельных участков, расположенных в Ейском районе, ЗАО "Воронцовское", а именно:

земельный участок N 4 с кадастровым номером 23:08:02 01 001:003 - 6296612,0 кв.м.;

земельный участок N 5 с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0002 - 16692098,0 кв.м.;

земельный участок N 6 с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0003 - 165542,0 кв.м.;

земельный участок N 7 с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0004 - 185586,0 кв.м.

Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, Администрацией Ейского района и ЗАО "Воронцовское" было подписано дополнительное соглашение от 25.06.2007 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.10.1999, по условиям которого ДИО Краснодарского края принял на себя права и обязанности арендодателя по спорному договору. Стороны пришли к соглашению о том, что предметом договора являются:

земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 01 001:003 - 6296612,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 4;

земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0002 - 16692098,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 5;

земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0003 - 165542,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 6;

земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0004 - 185586,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 7.

Согласно ответу территориального отдела по г.Ейску и Ейскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 20.02.2007 N 8.1.2/208 вновь образованные земельные участки NN 4-7 согласно материалам межевания входят в границы земель, предусмотренных для передачи в собственность Краснодарского края. Общую площадь земель, находящихся в пользовании ЗАО "Воронцовское", в соответствии с дополнительным соглашением от 30.04.2003 к договору аренды от 29.10.1999 входят обособленные земельные участки, которые составляют 2240,0 га. Границы земельных участков, ранее предоставленных ЗАО "Воронцовское", в соответствии с вышеуказанным договором аренды, являются идентичными с участками, предоставленными в собственность Краснодарского края. Разница в площадях между ними образовалась в результате включения в состав земельных участков фонда перераспределения дорог и лесополос.

ЗАО "Воронцовское" обратилось в Территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлениями о регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2007 года к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 20 от 29.10.1999. Согласно расписке от 21.02.2008 заявитель представил на государственную регистрацию договор аренды от 29.10.1999, дополнительное соглашение от 25.06.2007, кадастровые планы земельных участков, платежное поручение (л.д.30).

Уведомлением от 21.03.2008 N 468 ЗАО "Воронцовское" было сообщено о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку предмет договора аренды от 29.10.1999 и предмет дополнительного соглашения от 25.06.2007 не совпадают. Заявителю предложено устранить указанные противоречия.

Сообщением от 21.04.2008 заявителю было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2007 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 20 от 29.10.1999 г. на основании п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В отказе указано, что предмет договора аренды от 29.10.1999 и предмет дополнительного соглашения от 25.06.2007 не совпадают. Дополнительное соглашение изменяет предмет договора аренды, который является существенным условием договора аренды. На государственную регистрацию не представлено дополнительное соглашение от 30.04.2003 переданное ДИО Краснодарского края администрацией Ейского района по условиям дополнительного соглашения от 25.06.2007. Сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.04.2003 в ЕГРП отсутствуют. Государственный регистратор пришел к выводу о том, что на государственную регистрацию не были представлены документы, необходимые в соответствии с абзацами 4,10 пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав.

ЗАО "Воронцовское" обжаловало отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.06.2007 в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 18 указанного Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В результате проверки представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган установил, что предметом договора аренды от 29.10.1999 является земельный участок, площадью 2240,0 га расположенный на земельном запасе "Воронцовский", право аренды которого предоставлено арендатору постановлением Главы Ейского района Краснодарского края от 14.10.1999 г. N 1095. Предметом же дополнительного соглашения от 25.06.2007 к указанному договору являются земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 01 001:003 - 6296612,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 4; земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0002 - 16692098,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 5; земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0003 - 165542,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 6; земельный участок с кадастровым номером 23:08:02 06 000:0004 - 185586,0 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Воронцовское" участок N 7.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 5 статьи 1 указанного закона).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (статья 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

По смыслу приведенных норм, моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичные положения были предусмотрены статьями 1,14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", утратившим силу 17.05.2008 со дня вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

В силу пункта 5 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000г. N 660) кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, индивидуализация земельного участка предполагает формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет с присвоением соответствующего кадастрового номера.

С учетом изложенного, формирование 4 самостоятельных земельных участков с присвоением им самостоятельных кадастровых номеров, в пределах ранее сформированного земельного участка свидетельствует об образовании 4 новых объектов гражданских правоотношений, а, следовательно, изменение предмета договора аренды N 20 от 29.10.1999. Земельный участок площадью 2240,0 га, границы которого были определены в плане, являющемся приложением договора аренды от 29.10.1999, прекратил существование как самостоятельный объект гражданских правоотношений.

Дополнительным соглашением от 25.06.2007 помимо предмета договора аренды от 29.10.1999 N 20 частично изменен его субъектный состав, срок аренды, условия арендной платы, что применительно к пунктам 31-32 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" свидетельствует о заключении сторонами нового договора аренды, при этом стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Заключение фактически нового договора аренды путем оформления дополнительного соглашения к ранее действовавшему договору нарушает установленный статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" порядок предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В п. 9 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливается, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При указанных обстоятельствах регистрация прав на новые объекты гражданских прав в рамках договора, предметом которого является объект недвижимости, к моменту проведения регистрационных действий прекративший свое существование как объект гражданских прав, обоснованно признана судом первой инстанции невозможной.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2008 по делу N А32-8848/2008-9/137 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края и закрытого акционерного общества "Воронцовское" без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Л.А. Захарова