Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2008 г. N 15АП-6457/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-8497/2008-1/18

05 ноября 2008 г.

15АП-6457/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.

судей Ильиной М.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С. И.

при участии:

от истца - представители: Харламова Елена Александровна, паспорт 03 01 N 775247, выдан ПВС УВД Прикубанского округа г. Краснодара от 15.03.2002 г.; Самоткан Юлия Владимировна, паспорт 03 01 N 363476, выдан ПВС УВД Западного округа г. Краснодара 07.12.2001 г.

от ответчика - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества территориального института по жилищно-гражданскому проектированию "Краснодаргражданпроект" (истец)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2008г. по делу N А32-8497/2008-1/18,

принятое в составе судьи Колгановой Т.С.,

по иску открытого акционерного общества территориального института по жилищно-гражданскому проектированию "Краснодаргражданпроект"

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Карандаш-Сервис"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Территориальный институт по жилищно-гражданскому проектированию "Краснодаргражданпроект" (далее ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект") на основании ст. ст. 450 и 619 ГК РФ обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Карандаш-сервис" (далее ООО "Торговый дом "Карандаш-сервис") о расторжении договора аренды от 14.04.2005г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2008г. в удовлетворении заявленных исковых требований отказано, поскольку допущенные арендатором нарушения прав арендодателя в части несвоевременной уплаты арендных платежей устранены; нецелевое использование арендованного помещения документально не обосновано; допущенные арендатором нарушения правил пожарной безопасности устранены; доказательств письменного предупреждения о необходимости исполнения ответчиком обязательств с указанием разумного срока, не представлено, ввиду чего отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.4 договора аренды от 14.04.2005г.

Обжалуя данное решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" в апелляционной жалобе указало, что суд первой инстанции проигнорировал п.3 ст.619 ГК РФ, предоставляющий право арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; ст.619 ГК РФ не исключает возможности досрочного расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ; вывод суда об отсутствии документального подтверждения использования арендованных помещений под магазин и склад противоречит материалам дела; надлежащее исполнение обязательств по погашению задолженности не устранило факта несвоевременного внесения арендной платы, как и устранение нарушения норм пожарной безопасности не устранило самого события правонарушения; судом не оценены и не отражены в тексте решения акты от 17.04.08г., от 28.05.08г., от 07.06.08г., а также судом не принято во внимание постановление Первомайского районного суда г.Краснодара от 08.07.08г.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы. Пояснила, что ответчик, начиная с 2007 г., своевременно не вносит арендную плату, нарушает правила пожарной безопасности. Кроме того, ответчик эксплуатирует административное здание вопреки его функциональному назначению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 апреля 2005 г. между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый дом "Карандаш-сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, общей площадью 615, 2 кв.м., сроком до 1 января 2020г.

22.08.05г. сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 14.04.05г., по условиям которого в части аренды помещений А2 N по плану 58 площадью 19, 4 кв.м., подвальные помещения А N по плану 19 площадью 37,9 кв.м., N по плану 20 площадью 36,9 кв.м., N по 21 плану 37,1 кв.м., первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6 кв.м общей площадью 168,9 кв.м. условия договора оставлены без изменения. В отношении иных нежилых помещений, являвшихся предметом договора аренды, аренда прекращена.

10.10.2007г. членами пожарно-технической комиссии ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" осуществлена проверка противопожарного состояния арендуемых ответчиком помещений, в результате которой установлено нарушение требований пожарной безопасности, о чем составлен акт (л.д.71).

15.11.2007г. комиссия из сотрудников ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" выявила факт самовольного занятия ответчиком подвального помещения инв. N 18 с целью хранения своего имущества и использования его как складское помещение, что подтверждается актом (л.д.35).

На основании акта от 15.11.07г. ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" 29.01.2008г. направило ООО "Торговый дом "Карандаш-сервис" письмо с требованием об освобождении самовольно занимаемого помещения и передаче его собственнику в течение 24 часов.

Согласно п. 6 договора, регулирующего порядок расчетов, и условий дополнительных соглашений, арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно авансовыми платежами до 15-го числа месяца, за который производится оплата.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела арендатор несвоевременно вносил арендную плату в апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2007 г., январе 2008 г.

05.03.08г. арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора от 14.04.05г. и освобождении занимаемых помещений. Неисполнение указанного требования и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, из смысла данных норм следует, что законный интерес арендодателя-собственника состоит в получении арендной платы за использование имущества арендатором и возвращении имущества в том состоянии, в котором он его временно предоставил арендатору, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором. Именно на реализацию данного интереса и рассчитывает арендодатель при заключении договора аренды.

Таким образом, интересам арендодателя противоречит ухудшение арендованного имущества и отсутствие дохода от его использования путем сдачи в аренду.

Соответственно, истец должен доказать наличие соответствующих оснований.

Пунктом 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Согласно п. 2 названной статьи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

Пунктом 4.2 договора аренды, заключенного сторонами, предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае просрочки внесения арендной платы на срок более 45 дней путем письменного уведомления арендатора о допущенных им нарушениях и потребовать их устранения. Если арендатор полностью не внесет арендную плату в течение 10 дней после получения соответствующего уведомления, то арендодатель будет иметь право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом арендатора. Стороны установили, что п.4 договора содержит полный и исчерпывающий перечень оснований для досрочного его расторжения.

Судом первой инстанции верно установлен срок просрочки внесения ответчиком арендной платы: в апреле он составил 36 дней, мае-10, июне-48, июле-36, августе-53, сентябре-62, октябре-73, ноябре-66, декабре 2007 г.-46, январе 2008 г.-35. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным п.4.2 договора, на что также указано судом в решении от 29.07.08г.

Данные обстоятельства, послужили основанием для вывода суда о том, что нарушение сроков оплаты для арендодателя не носит существенный характер.

Кроме того, на момент рассмотрения дела, суду были представлены платежные поручения от 25.06.08г, 03.07.08г., квитанция от 23.07.08г., подтверждающие погашение задолженности по арендной плате в полном объеме, и допущенные арендатором нарушения прав арендодателя в указанной части полностью устранены. Таким образом, нарушенное право арендодателя восстановлено, в силу чего отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды от 14.04.05г.

Довод заявителя жалобы о том, что надлежащее исполнение обязательств по погашению задолженности не устранило факта несвоевременного внесения арендной платы судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.

Судом первой инстанции верно указано, что использование ответчиком иных помещений, не оговоренных в договоре от 14.05.05г., не является доказательством нарушения арендатором условий договора и не может служить основанием для его расторжения на основании ст. ст. 450, 619 ГК РФ по инициативе арендодателя.

Несостоятелен довод заявителя апелляционной жалобы о наличии документального подтверждения использования арендованного имущества не по назначению.

Пунктом 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества.

Согласно п 1.1. договора арендатору переданы нежилые помещения, расположенные в административном здании. При этом каких-либо условий целевого использования нежилых помещений в договоре аренды не установлено.

В материалы дела не представлены доказательства того, помещения используются как торговые площади продовольственного магазина, а подвальные помещения - как склады, ввиду чего арбитражный суд пришел к верному заключению о необоснованности данного довода истца в качестве одного из оснований для расторжения договора аренды.

Ссылка ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" на нарушение ООО "Торговый дом "Карандаш-Сервис" норм пожарной безопасности в качестве основания для расторжения договора также отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Нарушение ответчиком противопожарных правил само по себе не влечет для арендодателя последствий, предусмотренных аб. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, ввиду чего подлежит отклонению и довод заявителя о достаточности одного лишь события правонарушения.

Более того, из постановления Первомайского районного суда от 08.07.08г. следует, что на момент рассмотрения спора все допущенные нарушения правил пожарной безопасности устранены (л.д.175-177).

Арбитражным судом Краснодарского края исследованы и оценены материалы дела и представленные доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2008г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

М.В. Ильина М.Н. Малыхина