Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. N 15АП-5632/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5066/2007-60/45

31 октября 2008 г.

15АП-5632/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя

от ответчика: Айвазян Сергей Робертович, паспорт, доверенность (т.5 л.д. 78)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИМА"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008г. по делу N А32-5066/2007-60/45

по иску закрытого акционерного общества "Туристическое бюро "Сочи"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ТИМА",

о взыскании 1526539 руб., расторжении договора аренды с правом выкупа, выселении,

принятое судьей Журавским О.А.,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Туристическое бюро "Сочи" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТИМА" о взыскании 1 526 539 руб., в том числе: 782 933 руб. - задолженности по арендной плате за период с 01.11.1997г. по 01.07.2008г., 473 606 руб. - неосновательного обогащения за период с 23.08.2006г. по 01.07.2008г., 270 000 руб. -процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; о расторжении договора аренды от 02.02.1993г. с правом выкупа; о выселении ООО "Тима" из здания магазина лит. А, общей площадью 308, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.5 л.д. 9, 52).

Заявленные требования мотивированы неуплатой арендной платы по договору более двух раз и занятием части помещений без законных оснований.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008г. по делу N А32-5066/2007-60/45 в пользу ЗАО "Туристическое бюро "Сочи" взыскано 846 125, 22 руб., из которых: 554 212,90 - задолженность по арендной плате, 242 724 руб. - неосновательное обогащение, 49188, 32 - проценты за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, удовлетворены требования истца о выселении, в остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "ТИМА" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, произведя перерасчет взысканной суммы. Ответчик не согласен с произведенным судом расчетом, поскольку арендная плата за 1997 г. была определена сторонами в меньшем размере; применен коэффициент 0,94 вместо 0,75 при расчете арендной платы и неосновательного обогащения. Кроме того, полагает, что суд неправомерно произвел зачет в счет долга уплаченной истцу ответчиком по договору купли-продажи от 06.11.1998г. суммы в размере 228 878 руб., поскольку ответчик согласия на такой зачет не давал. Кроме того, суд не принял во внимание расчет стоимости произведенных ответчиком с согласия истца работ по реконструкции помещения в размере 5 805 927 руб., а также ходатайство истца о проведении взаиморасчетов.

В отзыве на апелляционную жалобу истец полагает её не подлежащей удовлетворению. Указывает, что примененный при расчете коэффициент является наименьшим из коэффициентов территориальной зональности в Центральном районе г. Сочи. Применение коэффициента территориальной зональности, установленного для расчета арендной платы за землю, полагает недопустимым. Кроме того, полагает, что факт взимания истцом в 1997 году арендной платы в меньшем размере не лишает его права требовать от ответчика арендной платы в размере соответствующем расчету, установленному в Постановлении Главы г. Сочи от 25.11.1996г N 850. Указал, что убытки в размере затрат на реконструкцию иска являются предметом другого иска, поданного истцом ранее, поэтому не могут быть зачтены при расчете долга в настоящем деле.

В судебное заседание 15.09.2008г. не явился истец, заявив письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя. Ходатайство было рассмотрено и удовлетворено судом, судебное разбирательство отложено на 20.10.2008г.

20.10.2008г. от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, доводы которого были изложены выше, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Суд рассматривал дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания от ответчика по почте поступило уточнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик дополнительно указал, что на момент вынесения решения суда задолженность по договору аренды у него отсутствовала, также отсутствует неосновательное обогащение. Также судом необоснованно не был принят к рассмотрению встречный иск и ходатайство об индексации денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи от 06.11.1998г. Кроме того, ответчик полагает необходимым применить при расчете коэффициент территориальной зональности равный 0,67, поскольку данный коэффициент используется при расчете арендной платы за землю.

Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы с учетом представленного уточнения поддержал. Дело слушалось с перерывом до 24.10.2008г. до 12 час. 00 мин. После перерыва представитель ответчика заявил письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения по существу апелляционной жалобы ответчика на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2008г. по делу N А-32-24664/2007-32/516 по иску ООО "Тима" к ЗАО "ТБ "Сочи" об индексации денежных средств и взыскании убытков, поскольку требования по указанному и по настоящему делам являются встречными.

Указанное ходатайство было отклонено судом ввиду отсутствия оснований, установленных статьями 143-144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не усматривает невозможности рассмотрения настоящего дела до рассмотрения апелляционной жалобы ответчика на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2008г. по делу N А-32-24664/2007-32/516 по иску ООО "Тима" к ЗАО "ТБ "Сочи" об индексации денежных средств и взыскании убытков. Возможность зачета взысканных сумм в результате удовлетворения обоих исков не создает невозможности раздельного рассмотрения соответствующих споров.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.02.1993г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен сроком на 15 лет договор аренды с правом выкупа нежилых помещений в здании бывшего вертодрома, расположенном по ул. Пластунской в г. Сочи, общей площадью 139,2 кв.м под магазин, служебное помещение и подсобные помещения.

Согласно пункту 1 раздела IV договора арендная плата составляет 5040 руб. за кв.м за год (аналогично ставке на аренду муниципальной собственности).

Пунктом 2 указанного раздела установлено изменение арендной платы в случае изменения арендной платы в законодательном порядке с уведомлением арендатора за один месяц.

Пунктом 2 раздела V установлено право выкупа без дополнительной оплаты по истечении срока аренды при условии надлежащего исполнения обязательств по договору.

Пунктом 3 закреплено преимущественное право арендатора на выкуп помещений в случае их продажи арендодателем до истечения срока аренды с зачетом в счет оплаты документально подтвержденных расходов на реконструкцию.

В акте приема-передачи от 03.02.1993г. зафиксирован объем работ по реконструкции произведенный арендодателем к моменту передачи помещений в аренду и размер затрат арендодателя на реконструкцию.

Постановлением Главы администрации Центрального района г. Сочи от 05.06.1998г. N 269 утвержден Протокол N 3 от 26.05.1998г. Межведомственной комиссии, которым признана правомерной произведенная реконструкция строения. В результате реконструкции площадь строения увеличилась до 308,7 кв.м, что было отражено в техническом паспорте от 2.04.1998г.

06.11.1998г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи отдельно стоящего одноэтажного здания по ул. Пластунской, 153/3, г. Сочи, общей площадью 308,7 кв.м. Цена приобретения составила 266 853,24 руб. По акту приема-передачи от 10.11.1998г. здание было передано покупателю. Право собственности ООО "Тима" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2002г.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.08.2006г. по делу N А-32-50505/2005-47/1103, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, указанный договор признан недействительным, как сделка с заинтересованностью, совершенная в нарушение установленного законом порядка, применена реституция в виде возврата здания магазина продавцу - ЗАО "ТБ "Сочи" и восстановления права требования покупателя к продавцу по другим обязательствам (ввиду того, что оплата произведена взаиморасчетом) (т. 1 л.д. 54).

Суд первой инстанции правомерно указал, что в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации признание договора купли-продажи недействительным и применение реституции означает оценку правоотношений сторон по владению и пользованию спорным помещением за период с 06.11.1998г. по 23.08.2006г. в качестве арендных. При этом применению подлежат положения ранее заключенного между сторонами договора аренды от 02.02.1993г.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендное пользование имуществом является платным.

Суд правомерно указал со ссылкой на п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, что указанным договором определен механизм расчета арендной платы в соответствии с нормативно установленным размером арендной платы за муниципальное имущество, ввиду чего дополнительное согласование не требуется. Обязанность по внесению арендной платы в измененном размере возникает после получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

С учетом указанной позиции судом первой инстанции расчет задолженности был правомерно произведен исходя из следующего.

За пользование помещениями площадью 139,2 кв.м взыскана арендная плата.

За пользование помещениями площадью 169,5 кв.м (пристройка, введенная в эксплуатацию в 1998 г.) взыскано неосновательное обогащение.

С учетом фактических отношений сторон суд учел, что Арендодатель уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы 26.09.1997г. (акт приема-передачи здания на баланс); 30.03.2007г. (дата получения письма с расчетом); 10.01.2008г. (дата получения письма с расчетом).

За период с 01.10.1997г. по 30.03.2007г. судом рассчитана задолженность по арендной плате за пользование помещениями общей площадью 139,2 кв.м по Постановлению Главы администрации г. Сочи N 850 от 25.11.1996г. "О введении новых ставок арендной платы и составе городской комиссии по решению вопросов аренды нежилых помещений и зданий, находящихся в муниципальной собственности в 1997 году".

За период с 01.04.2007г. по 01.04.2008г. судом рассчитана задолженность по арендной плате за пользование помещениями общей площадью 139,2 кв.м по Постановлениям N 2310 от 29.1.2006г. "Об утверждении порядка определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности г. Сочи зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и N 1064 от 04.09.2007г. "О внесении изменений и дополнений в постановление главы г. Сочи от 29.1.2006г. N 2310" (Соответственно вышеуказанным уведомлениям с 01.04.2007г. по 10.01.2008г. - по ставкам муниципальной аренды на 2007 г., а с 11.01.2008г. по 01.04.2008г. - по ставкам муниципальной аренды на 2008 г.).

Задолженность по арендной плате, исчисленная судом вышеуказанным способом, составила 554 212,90 руб.

При определении момента, с которого следует исчислять неосновательное обогащение, суд правомерно применил п. 1 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что о неосновательности пользования имуществом ответчик узнал лишь 23.08.2006г. (с даты вступления в силу Постановления о признании договора купли-продажи недействительным). Соответственно расчет неосновательного обогащения за пользование помещениями общей площадью 169,5 кв.м произведен судом за период с 23.08.2006г. по 01.04.2008г. согласно Постановлениям главы г. Сочи от 29.10.2004г. N 2260, от 29.12.2006г. N 2310, от 04.09.2007г. N 1064. Соответственно сумма неосновательного обогащения, уменьшенная на уплаченные ответчиком при выкупе помещения 228 878 руб., составила 242 724 руб.

Аналогичным образом, проверяя произведенный истцом расчет процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, суд указал, что до 23.08.2006г. ответчик не считался просрочившим исполнение договорного обязательства. Проценты в сумме 49 188,32 руб. рассчитаны судом, начиная с 2007 г. с учетом установленных договором сроков внесения арендной платы.

Проверив указанный расчет, судебная коллегия полагает его верным. Доводы ответчика о том, что расчет произведен неверно, апелляционный суд отклоняет по следующим основаниям.

При подписании акта приема-передачи здания на баланс 26.09.2007г. ответчик согласился на исчисление арендной платы по муниципальным ставкам с 01.10.1997г., соответственно доводы о том, что в 1996 году, а также в мае 1997 года истец уведомлял ответчика об ином размере арендной платы, не могут быть приняты во внимание при расчете задолженности за последующий период, равно как и акты сверки, указывающие ранее уплаченные суммы. Суд произвел расчет на основании Постановления N 850 от 25.11.1996г., формула расчета указана в решении и является верной.

Кроме того, ответчик полагает необходимым применить при расчете коэффициент территориальной зональности равный 0,67, поскольку данный коэффициент используется при расчете арендной платы за землю. В обоснование представил Постановление Главы г. Сочи от 02.10.2002г. N 593 "Об арендной плате за землю в г. Сочи" (с изменениями 2003-2006гг.). Приложением N 1 установлен коэффициент дифференциации по зонам различной градостроительной ценности. Полагает, что установленный для земель в Предгорной экономико-планировочной зоне коэффициент 0,67 подлежит применению к расчету задолженности по арендной плате и неосновательному обогащению. Однако расчет арендной платы по договору осуществляется на основании нормативно установленных ставок арендной платы за помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Коэффициенты территориальной зоны, указанный в примененных судом Постановлениях главы г. Сочи (от 29.10.2004г. N 2260, от 29.12.2006г. N 2310, от 04.09.2007г. N 1064), не соответствуют коэффициентам дифференциации по зонам различной градостроительной ценности, рассчитаны по иным принципам и несоотносимы. Ввиду изложенного суд полагает необоснованными утверждения ответчика о том, что при расчете ставок арендной платы за муниципальные земли и муниципальные помещения используется один и тот же коэффициент территориальной зональности. С учетом того, что в использованных судом постановлениях не указан точно территориальный коэффициент по ул. Пластунской, 53/3, суд первой инстанции, руководствуясь методикой расчета истца, применил при расчете наименьший коэффициент территориальной зоны в Центральном районе г. Сочи, где находится спорное помещение (0,94). Апелляционный суд соглашается с указанным коэффициентом.

Доводы ответчика о недопустимости зачета 228 878 руб. без его согласия судебная коллегия также полагает необоснованными. В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для зачета достаточно заявления только одной стороны обязательства. Истец признает, что по договору купли-продажи от 06.11.1998г. им получено 228 878 руб., которые подлежат возврату ответчику. Расчетом к претензии N 2 от 09.01.2007г. ЗАО "ТБ "Сочи" уведомило ООО "Тима" о том, что засчитывает оплаченные в 1997-1998гг. ООО "Тима" по договору купли-продажи суммы в счет задолженности ООО "Тима" по арендной плате, тем самым прекращая свое обязательство по возврату указанной суммы. Ввиду произведенного зачета истец указал на необходимость уменьшения взыскиваемой суммы, с чем согласился суд первой инстанции.

Доводы о том, что тем самым ответчик лишился возможности индексации зачтенной суммы и суд неправомерно отклонил ходатайство об индексации, также необоснованны. Соответствующее требование было заявлено ответчиком в отдельном иске, поданном в Арбитражный суд Краснодарского края в декабре 2007 года по делу N А-32-24664/2007-32/516 (то есть ранее иска, заявленного по настоящему делу).

Апелляционный суд также отклоняет доводы ответчика о том, что суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание расчет стоимости произведенных ответчиком с согласия истца работ по реконструкции помещения в размере 5 805 927 руб. Требования ООО "Тима" о возмещении убытков в размере затрат на реконструкцию здания магазина по ул. Пластунской 53/3 в г. Сочи заявлены в Арбитражный суд Краснодарского края отдельным иском в декабре 2007 г., соответственно суд первой инстанции правомерно не принял к расчету указанные суммы.

Отказ суда в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды обусловлен истечением срока его действия. При этом суд правомерно применил положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что арендованное имущество подлежит возврату по окончании срока действия договора.

Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой установил фактические обстоятельства дела, правильно определил характер спорных правоотношений сторон и предмет доказывания по делу, правильно применил нормы материального права. Указанные ответчиком процессуальные нарушения не являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не привели к принятию неправильного решения.

Уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство общества ограниченной ответственностью "ТИМА" о приостановлении производства по делу отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008г. по делу N А32-5066/2007-60/45 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе