Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2008 г. N 15АП-6285/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-5221/2008-С2-32

07 ноября 2008 г.

15АП-6285/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: директор Калатозишвили С.Г.,

от ответчиков:

Комитета по управлению имуществом г. Гуково - Малиненко Э.В. по доверенности от 17.01.2008 N 22,

от третьих лиц:

Администрации г. Гуково - Малиненко Э.В. по доверенности от 28.10.2008 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Блик"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 по делу N А53-5221/2008-С2-32

по иску общества с ограниченной ответственностью "Блик", г.Гуково

к Комитету по управлению имуществом г. Гуково,

муниципальному унитарному предприятию "Архитектурно-градостроительное бюро", г.Гуково

при участии третьих лиц: Администрации г. Гуково,

открытого акционерного общества "Гуковуголь",

Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Грищенкова С.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Блик" (далее ООО "Блик") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Гуково (далее КУИ г.Гуково), муниципальному учреждению "Архитектурно-градостроительное бюро" о признании права собственности на здание механического цеха литер "Д", площадью 585 кв.м. и пристройки литер "Д1", площадью 44,6 кв.м., расположенные по адресу: Ростовская область, г.Гуково, ул.Бетонная в порядке статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнений первоначально заявленных требований согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 67-68)).

Определениями суда от 28.04.2008 и от 27.05.2008 к участию в деле в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрация г. Гуково, открытое акционерное общество "Гуковуголь".

В судебном заседании от 04.08.2008 произведена процессуальная замена ответчика муниципальное учреждение "Архитектурно-градостроительное бюро" на муниципальное унитарное предприятие "Архитектурно-градостроительное бюро".

КУИ г.Гуково в отзывах от 09.04.2008 N 382, от 26.03.2008 N 535, Администрация г.Гуково в отзывах от 13.05.2008, от 29.05.2008 N 820 пояснили, что признают право собственности ООО "Блик" на спорное недвижимое имущество.

Управление Федеральной регистрационной службы в ходатайстве от 15.07.2008 N 08-12/3630 указало, что в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорные объекты недвижимого имущества.

МУП "Архитектурно-градостроительное бюро" в письменных пояснениях сообщило, что рассмотрение вопроса о признании права собственности не входит в его компетенцию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2008 в иске отказано. Решение суда мотивировано отсутствием оснований для признания права собственности за истцом в порядке статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Блик" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило отменить оспариваемый судебный акт полностью. Заявитель жалобы указал, что по договору от 06.05.1999 истец приобрел в собственность на безвозмездной основе сохранившуюся постройку западной части завода, снятую с баланса предприятия в 1979 году. Данное сооружение было частично восстановлено ООО "Блик" в 2007 году. Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о ничтожности данной сделки, поскольку срок исковой давности по применению последствий ее ничтожности истек. В настоящее время составлены проект договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект и межевое дело, в связи с чем, истец просит признать за ним право собственности на спорный объект.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация г.Гуково указала на то, что суд первой инстанции обосновано признал спорный объект самовольной постройкой, основания для признания права собственности на данный объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель КУИ г.Гуково и Администрации г.Гуково указала, что требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку правовые основания для признания права собственности отсутствуют. Пояснила, что Администрацией г.Гуково вопрос об изъятии спорного здания не ставится, право истца на спорный объект не оспаривается.

МУП "Архитектурно-градостроительное бюро", ОАО "Гуковуголь", Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в судебное заседание не явились, отзыв на апелляционную жалобу не представили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Блик" и Гуковским заводом ЖБШК ОАО "Гуковуголь" был подписан договор от 06.05.1999, по условиям которого истцу была передана в собственность на безвозмездной основе часть сохранившейся постройки в западной части завода ЖБШК, снятая с баланса завода в 1979 году. Указанное имущество было передано ООО "Блик" по акту приема-передачи от 07.05.1999.

Из пояснений истца следует, что в период с 1999 года по 2007 года ООО "Блик" произвело реконструкцию и частичную достройку объекта. Согласно техническому паспорту государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области по состоянию на 12.11.2007 спорный объект представляет собой здание механического цеха литер "Д", площадью 585 кв.м. с пристройкой литер "Д1", площадью 44,6 кв.м., расположенные по адресу: Ростовская область, г.Гуково, ул.Бетонная.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора. Между тем, в материалы дела не представлены доказательства принадлежности спорного объекта на праве собственности заводу ЖБШК ОАО "Гуковуголь".

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой по аналогии закона к спорным правоотношениям, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив условия договора от 06.05.1999 суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его незаключенности, ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определить расположение передаваемого истцу в собственность объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, адреса, площади и технические характеристики объекта. Незаключенный договор не влечет переход прав в связи с чем не является основанием для признания права собственности истца на спорный объект недвижимости в порядке пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о необоснованном признании договора от 06.05.1999 ничтожным отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку нарушение норм права, регулирующих порядок заключения договоров, свидетельствуют о незаключенности договора, а не о его ничтожности. Судом первой инстанции выводы о ничтожности договора от 06.05.1999 не сделаны.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно указанной норме закона право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

Доказательства получения истцом разрешения на реконструкцию спорного объекта в материалы дела не представлены.

Статьями 28-29 Земельного кодекса РСФСР, действовавшими на момент заключения договора аренды от 11.02.1998 N 184, а также статьями 30,34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством. Доказательства выделения истцу земельного участка под строительство спорного объекта в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку ООО "Блик" осуществило реконструкцию спорного объекта без получения разрешения на строительство, на земельном участке не отведенном для такого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание механического цеха литер "Д", площадью 585 кв.м. и пристройки литер "Д1", площадью 44,6 кв.м., расположенные по адресу: Ростовская область, г.Гуково, ул.Бетонная является самовольной постройкой, следовательно правовые основания для признания за истцом права собственности на спорный объект в порядке, установленном пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации также отсутствуют.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, доказательства принадлежности ответчику земельного участка под самовольной постройкой на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования либо выделения в установленном порядке земельного участка для строительства фактически возведенного капитального строения в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы о наличии проекта договора аренды земельного участка под самовольной постройкой правового значения не имеет, поскольку намерение государственного или муниципального органа предоставить земельный участок под самовольной постройкой в аренду не является достаточным основанием, для признания за истцом права собственности на спорный объект.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлены.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном порядке разрешительной документации на строительство, документов, необходимых для оформления права собственности на возведенный им объект, в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Блик" направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Между тем, арбитражный суд не вправе подменять функции специальных административных органов.

Более того, из материалов дела усматривается, что право собственности на спорный объект недвижимости истца не оспаривается ни ответчиком, ни третьими лицами. Истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал нарушения его прав лицами, привлеченными к участию в деле в качестве ответчиков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 по делу N А53-5221/2008-С2-32 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко