Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2008 г. N 15АП-6952/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-7563/2008-28/149

12 ноября 2008 г.

15АП-6952/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей: Ильиной М.В., Пономарёвой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от Торшиной Ж.С.: представителя по доверенности N 23 АВ 191012 от 21.05.2008г. Никонорова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Торшиной Жужаны Серапионовны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2008 года по делу N А32-7563/2008-28/149

по иску заместителя прокуратура Краснодарского края в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

к ответчикам: администрации города-курорта Сочи, закрытому акционерному обществу "Совлинк", индивидуальному предпринимателю Торшиной Жужане Серапионовне

о признании недействительными договора аренды земельного участка и зарегистрированного права аренды на земельный участок,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края, действуя в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - истец), обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города-курорта Сочи, закрытому акционерному обществу "Совлинк", индивидуальному предпринимателю Торшиной Жужане Серапионовне (далее - ответчики) о:

- признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией г-к Сочи и ЗАО "Совлинк" договора аренды N 4900003844 от 17.04.2006 земельного участка общей площадью 575 кв. м., с кадастровым номером 23:49:02 03 028:0005, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная 33/3;

- признании недействительным права аренды индивидуального предпринимателя Торшиной Жужаны Серапионовны на земельный участок площадью 575 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 33/3, с кадастровым номером 23:49:02 03 028:0005 - записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23-23-50/068/2006-726 от 20.12.2006 г.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок в силу действующего законодательства относится к особо охраняемым природным территориям курорта федерального значения Сочи и является федеральной собственностью.

Администрация г-к Сочи, распорядившись спорным земельным участком, превысила свои полномочия, так как вопросы распоряжения федеральной собственностью находятся в исключительном ведении Российской Федерации.

В связи с этим, указанный договор аренды земельного участка является ничтожным в силу положений норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку у ЗАО "Совлинк" по ничтожной сделке не возникло прав арендатора, оно не могло передавать свои права другому лицу, в том числе, ИП Торшиной Ж.С., которая также не стала надлежащим арендатором по оспариваемому договору.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2008 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Судебный акт мотивирован следующим:

- Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" определено, что курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

В силу положений Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Земельного кодекса Российской Федерации особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Спорный земельный участок находится в границах первой зоны и второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения и является федеральной собственностью;

- ввиду того, что администрация распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, договор аренды от 17.04.2006 года является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- поскольку договор аренды недействителен, ничтожным также является и договор от 23.11.2006 года о передаче прав и обязанностей арендатора ИП Торшиной Ж.С., так как он является производным от основанного договора;

- у ИП Торшиной Ж.С. права и обязанности из договора аренды не возникли, в связи с чем, требование о признании недействительным зарегистрированного за ней права аренды подлежит удовлетворению.

С принятым судебным актом не согласилась ИП Торшина Ж.С., в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим:

- под понятием курорт действующее законодательство подразумевает природный объект, а не муниципальное образование в его границах. Поэтому является недопустимым распространять правовой режим курортов федерального значения, расположенных на территории муниципального образования, на всю территорию муниципального образования города Сочи.

Исключительно к федеральной собственности могут быть отнесены не все земли, расположенные в границах муниципального образования, а только те земельные участки, которые отведены под курорты, расположенные в особо охраняемых природных территориях. Город-курорт Сочи следует рассматривать как субъект права, а не особо охраняемый природный объект права;

- к числу особо охраняемых природных территорий отнесена не вся территория города-курорта Сочи, а только курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Сочи. В перечне видов курортов, закрепленных в ФЗ от 23.02 1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" отсутствует понятие "город-курорт" как единая особо охраняемая природная территория в границах муниципального образования;

- Городское Собрание Сочи, действующее в пределах своей компетенции, решением от 26 апреля 2007 года N 84 признало утратившим силу решение исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 6 апреля 1977 года N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", которым устанавливались границы округа и зон санитарной охраны Сочинского курорта, а также режим охранных зон. В связи с этим, указанное решение исполнительного комитета не подлежит применению при регулировании спорных отношений;

- при отсутствии в кадастровом плане земельного участка сведений о том, что такой участок относится к особо охраняемым природным территориям, а также при отсутствии в ЕГРП сведений о зарегистрированных обременениях на земельный участок, такой участок нельзя рассматривать как имеющий ограничения в гражданском обороте. В силу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок отнесённый к зоне особо охраняемой территории не может относиться к иным категориям земель;

- спорный земельный участок не состоит на государственном кадастровом учёте особо охраняемых природных территорий, а отнесён к категории земель населенных пунктов;

- ИП Торшина Ж.С. приобрела право собственности на здание кафе "Уют", расположенное на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи, заключённого с ЗАО "Совлинк". Также между обществом и предпринимателем был заключён договор о передаче прав по договору аренды земельного участка. В связи с этим, и в силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчица является законным арендатором земельного участка;

- Торшина Ж.С. приобретала спорный земельный участок в качестве физического лица. Данный участок не используется ответчицей для предпринимательских целей, в связи с чем, настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Торшиной Ж.С. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2008г. отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец, администрация города-курорта Сочи, закрытое акционерное общество "Совлинк" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора.

От истца в адрес суда поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке, определённом нормами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП Торшиной Ж.С., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Сочи N 3444 от 07.12.2005г. ЗАО "Совлинк" под реконструкцию кафе "Уют" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 575 кв.м., расположенный в первой (70 кв.м.) и во второй (505 кв.м.) зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в зоне курортных парков и других зелёных насаждений общего пользования, по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, 33/3 (14-17).

На основании указанного постановления между администрацией г. Сочи и ЗАО "Совлинк" заключён договор аренды N 4900003844 от 17.04.2006г., по условиям которого обществу сроком до 07.12.2008г. был предоставлен в аренду спорный земельный участок, имеющий кадастровый номер 23:49:02 03 028:0005 (л.д. 10-13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка на нём регистрирующего органа.

11.09.2006г. между ЗАО "Совлинк" и ИП Торшиной Ж.С. заключён договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в том числе, здания кафе "Уют", расположенного на спорном земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, дом 33/3 (л.д. 44-50).

23.11.2006г. между ЗАО "Совлинк" и ИП Торшиной Ж.С. заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого общество передало предпринимателю все свои права и обязанности, основанные на договоре аренды земельного участка N 4900003844 от 17.04.2006г., заключённого с администрацией г. Сочи.

Указанный договор прошёл государственную регистрацию в УФРС по Краснодарскому краю, о чём регистратором 20.12.2006г. в ЕГРП учинена регистрационная запись N 23-23-50/068/2006-726.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 7 статьи 2 и пункта 4 статьи 31 названного Закона и пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и статьей 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района).

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

До введения в действие названных Законов границы округа санитарной охраны курорта Сочи (границы курорта Сочи) в соответствии с действовавшим в то время порядком утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорт", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

В связи с отсутствием на дату рассмотрения дела постановления Правительства Российской Федерации, устанавливающего границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, при определении таких границ надлежало руководствоваться указанными решениями Сочинского исполнительного комитета.

Довод заявителя жалобы о том, что решение от 06.04.1977 N 142 признано утратившим силу, в связи с чем, не подлежит применению при регулировании спорных правоотношений, судом не принимается, поскольку на дату заключения оспариваемого договора аренды земельного участка N 4900003844 от 17.04.2006г. и его государственной регистрации указанное решение не было отменено. Как указал заявитель жалобы, решение N 142 от 06.04.1977 отменено решением городского собрания г. Сочи от 26.04.2007 N 84. Следовательно, администрация г. Сочи, как и ЗАО "Совлинк", не могла не знать, что земельный участок является федеральной собственностью, в связи с чем, она не вправе им распоряжаться по своему усмотрению.

Спорный земельный участок находятся в границах в первой (70 кв.м.) и во второй (505 кв.м.) зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, что подтверждается данными кадастрового учета (л.д. 22-23), самим постановлением главы администрации г. Сочи N 3444 от 07.12.2005г. и договором аренды земельного участка. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Указание в кадастровом плане об отнесении спорного земельного участка к категории земель поселений не может препятствовать отнесению земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий. Земельный участок является землей особо охраняемых природных территорий в силу приведенных выше нормативных актов. Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Данная статья не содержит положений о том, что в законе, признающем право федеральной собственности на земельные участки, должен содержаться перечень конкретных участков, их месторасположение и площадь. По смыслу упомянутой статьи и Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" право федеральной собственности может быть признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что спорный участок нельзя относить к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, ввиду того, что он не состоит на государственном кадастровом учёте особо охраняемых природных территорий, подлежит отклонению. Как подлежит отклонению и довод о том, что земельный участок не может являться федеральной собственность, ввиду того, что в ЕГРП отсутствуют сведения об этом.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что Арбитражный суд Краснодарского края обоснованно пришёл к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка N 4900003844 от 17.04.2006г. в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, заключая его, администрация г. Сочи распорядилась имуществом, относящемся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий. Указанный договор аренды не соответствует положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ввиду того, что договор аренды земельного участка N 4900003844 от 17.04.2006г. является ничтожной сделкой, то и опосредованный им договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.11.2006г., заключённый между ЗАО "Совлинк" и ИП Торшиной Ж.С., также является ничтожным.

Из содержания норм ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация, как таковая, не устанавливает право на недвижимое имущество, основанием для государственной регистрации права служат юридические факты, с которыми гражданское законодательство связывает возникновение гражданских прав.

Поскольку ИП Торшина Ж.С. не приобрела прав на спорный земельный участок ввиду ничтожности договора от 23.11.2006г., суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное требование о признании недействительным зарегистрированного за ней права аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции рассмотрел неподведомственный ему спор, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели).

Как следует из материалов дела, Торшина Ж.С. имеет статус индивидуального предпринимателя (л.д. 51-54).

Здание, приобретённое ответчицей у ЗАО "Совлинк" по договору купли-продажи от 11.09.2006г., и расположенное на спорном земельном участке, представляет собой кафе.

Торшиной Ж.С. не представлено доказательств изменения назначения здания. Использование же кафе по его целевому назначению предполагает осуществление Торшиной Ж.С. предпринимательской деятельности. Следовательно, спор, касающийся прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект недвижимого имущества, с участием ИП Торшиной Ж.С. на стороне ответчиков, является подведомственным арбитражному суду.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, дал им надлежащую правовую оценку. Предусмотренные законом основания для отмены либо изменения решения отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2008 года по делу N А32-7563/2008-28/149 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Торшиной Жужаны Серапионовны - без удовлетворения,

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.В. Ильина И.В. Пономарева