Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2008 г. N 15АП-4754/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-15538/2007-39/362

02 декабря 2008 г.

15АП-4754/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Андреева Валерия Игоревича - доверенность от 01.09.2008 N 115,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04 июня 2008 г. по делу N А32-15538/2007-39/362,

принятое судьей Колодкиной В.Г.,

по иску Жилищно-строительного кооператива "На Одесской"

к ответчику Администрации города Сочи

при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю,

Администрации Центрального района города Сочи,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив "На Одесской" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи (далее - Администрация) о признании права собственности на следующие помещения, находящиеся в восьми этажном с цоколем и мансардой жилом многоквартирном доме, расположенном по ул. Одесской, в Центральном районе г. Сочи Краснодарского края, участки застройки N 1 и N 2:

Цокольный этаж литер А 1 помещения:

N 1 площадью 3,1 кв.м.;

N 2 площадью 3,6 кв.м.;

N 3 площадью 23,0 кв.м.;

N 4 площадью 3,6 кв.м.;

N 5 площадью 17,3 кв.м.;

N 6 площадью 20,2 кв.м.;

N 7 площадью 3,6 кв.м.;

N 8 площадью 11,9 кв.м.;

N 9 площадью 19,6 кв.м.;

N 10 площадью 32,9 кв.м.;

N 11 площадью 3,4 кв.м.;

N 12 площадью 19,5 кв.м.;

N 13 площадью 3,0 кв.м.;

N 14 площадью 24,9 кв.м.;

N 15 площадью 19,6 кв.м.;

N 16 площадью 51,6 кв.м.;

N 17 площадью 7,0 кв.м.;

N 18 площадью 142,9 кв.м.

По первому этажу литер А:

Квартира N 1 общей площадью 42,8 кв.м. в том числе жилой 18,0 кв.м.;

Квартира N 2 общей площадью 55,8 кв.м. в том числе жилой 27,8 кв.м.;

Квартира N 3 общей площадью 47,6 кв.м. в том числе жилой 25,2 кв.м.;

Квартира N 4 общей площадью 64,4 кв.м. в том числе жилой 34,3 кв.м.;

Квартира N 5 общей площадью 72,1 кв.м. в том числе жилой 52,6 кв.м.;

Квартира N 6 общей площадью 45,9 кв.м. в том числе жилой 23,4 кв.м.;

Квартира N 7 общей площадью 35,2 кв.м. в том числе жилой 14,2 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Коридор площадью 44,9 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Подсобное помещение площадью 2,0 кв.м.;

Подсобное помещение площадью 5,1 кв.м.

По второму этажу литер А:

Квартира N 8 общей площадью 43,4 кв.м. в том числе жилой 21,0 кв.м.;

Квартира N 9 общей площадью 55,1 кв.м. в том числе жилой 28,8 кв.м.;

Квартира N 10 общей площадью 47,3 кв.м. в том числе жилой 24,1 кв.м.;

Квартира N 11 общей площадью 47,8 кв.м. в том числе жилой 26,7 кв.м.;

Квартира N 12 общей площадью 43,2 кв.м. в том числе жилой 12,3 кв.м.;

Квартира N 13 общей площадью 72,5 кв.м. в том числе жилой 52,4 кв.м.;

Квартира N 14 общей площадью 47,5 кв.м. в том числе жилой 16,6 кв.м.;

Квартира N 15 общей площадью 35,3 кв.м. в том числе жилой 15,4 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 31,4 кв.м.

По третьему этажу литер А:

Квартира N 16 общей площадью 43,3 кв.м. в том числе жилой 27,2 кв.м.;

Квартира N 17 общей площадью 55,6 кв.м. в том числе жилой 28,1 кв.м.;

Квартира N 18 общей площадью 47,6 кв.м. в том числе жилой 25,6 кв.м.;

Квартира N 19 общей площадью 48,5 кв.м. в том числе жилой 27,2 кв.м.;

Квартира N 20 общей площадью 42,8 кв.м. в том числе жилой 15,4 кв.м.;

Квартира N 21 общей площадью 72,9 кв.м. в том числе жилой 52,4 кв.м.;

Квартира N 22 общей площадью 46,3 кв.м. в том числе жилой 13,8 кв.м.;

Квартира N 23 общей площадью 35,9 кв.м. в том числе жилой 16,6 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 30,9 кв.м.;

По четвертому этажу литер А:

Квартира N 24 общей площадью 43,3 кв.м. в том числе жилой 27,2 кв.м.;

Квартира N 25 общей площадью 55,6 кв.м. в том числе жилой 28,1 кв.м.;

Квартира N 26 общей площадью 48,1 кв.м. в том числе жилой 25,3 кв.м.;

Квартира N 27 общей площадью 49,6 кв.м. в том числе жилой 26,9 кв.м.;

Квартира N 28 общей площадью 36,7 кв.м. в том числе жилой 15,0 кв.м.;

Квартира N 29 общей площадью 130,7 кв.м. в том числе жилой 95,3 кв.м.;

Квартира N 30 общей площадью 35,9 кв.м. в том числе жилой 15,4 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 26,1 кв.м.

По пятому этажу литер А:

Квартира N 31 общей площадью 45,7 кв.м. в том числе жилой 42,2 кв.м.;

Квартира N 32 общей площадью 63,9 кв.м. в том числе жилой 31,0 кв.м.;

Квартира N 33 общей площадью 48,7 кв.м. в том числе жилой 25,3 кв.м.;

Квартира N 34 общей площадью 50,5 кв.м. в том числе жилой 21,1 кв.м.;

Квартира N 35 общей площадью 40,4 кв.м. в том числе жилой 30,1 кв.м.;

Квартира N 36 общей площадью 85,1 кв.м. в том числе жилой 63,7 кв.м.;

Квартира N 37 общей площадью 49,4 кв.м. в том числе жилой 38,9 кв.м.;

Квартира N 38 общей площадью 37,7 кв.м. в том числе жилой 22,0 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 30,9 кв.м.

По шестому этажу литер А:

Квартира N 39 общей площадью 45,5 кв.м. в том числе жилой 20,4 кв.м.;

Квартира N 40 общей площадью 62,7 кв.м. в том числе жилой 31,4 кв.м.;

Квартира N 41 общей площадью 48,9 кв.м. в том числе жилой 25,3 кв.м.;

Квартира N 42 общей площадью 49,4 кв.м. в том числе жилой 26,2 кв.м.;

Квартира N 43 общей площадью 37,3 кв.м. в том числе жилой 16,3 кв.м.;

Квартира N 44 общей площадью 85,0 кв.м. в том числе жилой 63,8 кв.м.;

Квартира N 45 общей площадью 49,1 кв.м. в том числе жилой 15,9 кв.м.;

Квартира N 46 общей площадью 37,4 кв.м. в том числе жилой 16,4 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 30,9 кв.м.

По седьмому этажу литер А:

Квартира N 47 общей площадью 45,7 кв.м. в том числе жилой 42,2 кв.м.;

Квартира N 48 общей площадью 63,2 кв.м. в том числе жилой 35,1 кв.м.;

Квартира N 49 общей площадью 48,9 кв.м. в том числе жилой 25,3 кв.м.;

Квартира N 50 общей площадью 49,8 кв.м. в том числе жилой 20,5 кв.м.;

Квартира N 51 общей площадью 44,7 кв.м. в том числе жилой 18,7 кв.м.;

Квартира N 52 общей площадью 83,3 кв.м. в том числе жилой 48,7 кв.м.;

Квартира N 53 общей площадью 49,7 кв.м. в том числе жилой 26,1 кв.м.;

Квартира N 54 общей площадью 35,7 кв.м. в том числе жилой 15,2 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 30,9 кв.м.

По восьмому этажу литер А:

Квартира N 55 общей площадью 45,7 кв.м. в том числе жилой 42,2 кв.м.;

Квартира N 56 общей площадью 63,5 кв.м. в том числе жилой 30,7 кв.м.;

Квартира N 57 общей площадью 48,9 кв.м. в том числе жилой 25,3 кв.м.;

Квартира N 58 общей площадью 49,4 кв.м. в том числе жилой 26,2 кв.м.;

Квартира N 59 общей площадью 45,1 кв.м. в том числе жилой 24,5 кв.м.;

Квартира N 60 общей площадью 136,4 кв.м. в том числе жилой 107,0 кв.м.;

Квартира N 61 общей площадью 33,0 кв.м. в том числе жилой 14,2 кв.м.;

Лестничная клетка площадью 16,4 кв.м.;

Лифт. Шахта площадью 2,7 кв.м.;

Коридор площадью 24,5 кв.м.;

Подсобное помещение площадью 3,7 кв.м.;

Мансарда этаж литер А2 помещения:

N 1 площадью 84,3 кв.м.;

N 2 площадью 18,6 кв.м.;

N 3 площадью 20,2 кв.м.;

N 4 площадью 35,4 кв.м.;

N 5 площадью 50,1 кв.м.;

N 6 площадью 3,3 кв.м.;

N 7 площадью 2,8 кв.м.;

N 8 площадью 46,7 кв.м.;

N 9 площадью 27,3 кв.м.;

N 10 площадью 38,2 кв.м.;

N 11 площадью 43,8 кв.м.;

N 12 площадью 12,6 кв.м.;

N 13 площадью 5,9 кв.м.;

N 14 площадью 11,9 кв.м.;

N 15 площадью 13,4 кв.м.;

N 16 площадью 1,7 кв.м.;

N 17 площадью 0,9 кв.м.;

N 18 площадью 1,4 кв.м.;

N 19 площадью 1,4 кв.м.;

N 20 площадью 2,7 кв.м.;

Крыльцо площадью 18,8 кв.м.;

Всего по дому 3228,4 кв.м.

Площадь здания 4492,3 кв.м. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 17-27)).

Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановлений главы администрации Центрального района г. Сочи N 395/1 от 09.06.2003 г. и N 395/2 от 09.06.2003 г. смежные земельные участки (кадастровые номера 23:49:02 05 028:0016, 23:49:02 05 028:0015) были предоставлены гражданам для индивидуального жилищного строительства. Граждане передали свои права по договору аренды Бровцеву В.С., который на основании разрешения на строительство начал возведение индивидуального жилого дома - пятиэтажного здания с цоколем. Зарегистрировав право собственности на незавершенный строительством объект, Бровцев В.С. на основании постановления главы Центрального района г. Сочи заключил договор о выкупе земельных участков. После чего 25.05.2007 г. по договору купли-продажи передал права на земельный участок и объект незавершенного строительства Кооперативу. Кооператив, не получив разрешение на строительство и не изменив вид разрешенного использования земельного участка, осуществило строительство (надстройку) девятиэтажного жилого дома. Поскольку надстройка этажей осуществлена без получения разрешения на строительство - то истец просит признать право собственности на помещения многоквартирного дома на основании ст. 222 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (в процессе рассмотрения дела переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, далее - Росимущество), Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю (далее - Служба приставов), Администрация Центрального района города Сочи (далее - Администрация Центрального района).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04 июня 2008 г. исковые требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что строительство осуществлено собственником земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, с соблюдением строительных норм и правил, и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росимущество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объект индивидуального жилищного строительства не может превышать трех этажей, поэтому строительство 5-ти этажного индивидуального жилого дома само по себе противоречило действующему законодательству;

- постановления Администрации Центрального района о предоставлении земельных участков в аренду и собственность являются незаконными, а заключенные на основании них договоры - ничтожными сделками, поскольку указанные земельные участки в силу закона являются федеральной собственностью - особо охраняемой природной территорией - курортом, и Администрация Центрального района не обладала полномочиями по распоряжению указанными земельными участками;

- в соответствии со ст. 27 ЗК РФ спорные земельные участки ограничены в обороте и не подлежат отчуждению в частную собственность;

- поскольку истец не обладает правами на земельные участки - оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имелось.

В отзыве на апелляционную жалобу Кооператив просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Кооператива изложил содержание отзыва на апелляционную жалобу и дополнительного обоснования предъявления иска к Администрации города Сочи. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в соответствии с положения ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 г. N 395/1 Мавроматис Юлии Эдуардовне сроком на 5 лет был предоставлен в аренду земельный участок площадью 483 кв.м., расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 25). В последующем данному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 028:0016.

Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 г. N 395/2 Бондарчуку Максиму Николаевичу сроком на 5 лет был предоставлен в аренду смежный земельный участок площадью 532 кв.м., расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 26). В последующем данному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 028:0015.

В связи с чем, с указанными гражданами были заключены договоры аренды земельных участков N 012 от 12.02.2004 г. с Мавроматис Ю.Э. и N 1 от 13.01.2004 г. с Бондарчуком В.Н.

На основании договоров от 06.12.2005 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды Мавроматис Ю.Э. и Бондарчук В.Н. передали свои права и обязанности Бровцеву В.С. (договоры от 06.12.2005 г. прошли государственную регистрацию за N 23-23-50/066/2005-025 и 23-23-50/066/2005-024).

Постановлением главы администрации Центрального района города Сочи от 23.12.2005 г. N 1451 Бровцеву Владимиру Сергеевичу разрешено строительство пятиэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома на указанных земельных участках (т. 1 л.д. 27).

Письмом от 26.06.2006 г. N 123 Кооператив обратился в Администрацию г. Сочи с заявлением об изменении вида целевого использования двух принадлежащих Кооперативу земельных участков с "индивидуального жилищного строительства" на "эксплуатацию многоквартирного жилого дома" (т. 1 л.д. 87). Как следует из искового заявления, ответа на данное письмо не последовало. Еще ранее Кооператив предоставлял проектную документацию девятиэтажного жилого дома для получения заключения от органов пожарного надзора (заключение N 23/9.42Н-556 от 10.04.2006 г. - т. 1 л.д. 88). Данные обстоятельства свидетельствуют о согласованных действиях Бровцева В.С. и Кооператива с целью получения земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома в нарушение установленного законом порядка предоставления земельных участков.

Постановлениями главы администрации Центрального района города Сочи от 21.11.2006 г. N 1163 и от 21.11.2006 г. N 1164 указанные земельные участки предоставлены в собственность Бровцеву В.С. (т. 1 л.д. 28-29).

В связи с возведением пятиэтажного жилого дома с цоколем и мансардой с увеличением количества этажей до девяти без получения разрешения на строительство Администрация Центрального района обратилась в Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края с иском к Бровцеву В.С. о сносе самовольной постройки. Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.08.2007 г. по делу N 2-1525/07 исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд констатировал, что возведенное строение является самовольной постройкой (т. 1 л.д. 99-102).

Однако 21.06.2007 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2007 г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к Кооперативу на незавершенный строительством объект площадью застройки 599,4 кв.м. (запись за N 23-23-50/023/2007-487) (свидетельство о государственной регистрации 23АД N 175256 - т. 1 л.д. 30), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0015 (запись за N 23-23-50/023/2007-486) (свидетельство о государственной регистрации 23АД N 175252 - т. 1 л.д. 31), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0016 (запись за N 23-23-50/023/2007-485) (свидетельство о государственной регистрации 23АД N 175771 - т. 1 л.д. 32).

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности послужило основанием для отмены решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21.08.2007 г. по вновь открывшимся обстоятельствам (определение о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам от 17.10.2007 г. - т. 2 л.д. 14).

08.08.2007 г. Кооператив обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства.

Определением от 21.12.2007 года Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края оставил без рассмотрения исковое заявление Администрации Центрального района к Бровцеву В.С. о сносе самовольной постройки.

Оценив указанные выше обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Администрация Центрального района незаконно, не обладая на то полномочиями, распорядилась объектами федеральной собственности, ограниченно оборотоспособными земельными участками - особо охраняемой природной территорией курорта федерального значения. В силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ, ст. 12, 168, 166 ГК РФ суд не применяет акты органа местного самоуправления, противоречащие закону, и констатирует отсутствие правовых последствий, предусмотренных ничтожными сделками.

Земельные участки с кадастровым номером 23:49:02 05 028:0015 и 23:49:02 05 028:0016 находятся в федеральной собственности.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Согласно п. 6 ст. 2 указанного закона особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п. 1 ст. 2 Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 указанного закона отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится, по общему правилу, к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Как следует, из постановлений Администрации Центрального района застроенные земельные участки находятся во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Сочи установлены решением Сочинского горисполкома от 6 апреля 1977 года N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны сочинского курорта", решением Сочинского горисполкома от 02 марта 1987 года N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", и в Приложении N 3 к постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма". Таким образом, указанные земельные участки являются федеральной собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью). При этом ни истец, ни Администрация Центрального района не предоставили доказательств наличия у Администрации Центрального района полномочий по распоряжению земельными участками, принадлежащими Российской Федерации.

Более того, в соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ указанные земельные участки являются ограниченными в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку Администрация Центрального района не обладала полномочиями по распоряжению указанными земельными участками, и данные земельные участки являются ограниченными в обороте - распоряжения Администрации Центрального района от 09.06.2003 г. N 395/1, от 09.06.2003 г. N 395/2, от 23.12.2005 г. N 1451, от 21.11.2006 г. N 1163 и от 21.11.2006 г. N 1164 противоречат закону и не применяются судом апелляционной инстанции (ст. 12 ГК РФ). Соответственно, недействительными являются договоры аренды и купли-продажи, заключенные во исполнение недействительных ненормативных правовых актов (указанная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2007 г. N Ф08-3524/2007), а также в нарушение указанных норм законодательства (ст. 168 ГК РФ).

При этом суд вправе дать оценку ничтожной сделке как одному из доказательств по делу независимо от того, предъявлялись ли требования о признании данных договоров недействительными (ст. 166 ГК РФ, ст. 71 АПК РФ, п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав - информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 г. N 13) и привлечены ли к участию в деле стороны сделки. Соответствующие доводы отзыва на апелляционную жалобу являются ошибочными и отвергаются судом апелляционной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия зарегистрированного права собственности истца на земельные участки. Однако данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании норм процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право как на объект недвижимого имущества. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.

Таким образом, истец не обладает правами на земельные участки, расположенные под объектом самовольного строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Поскольку истец не обладает правами на земельные участки под объектом самовольного строительства - то исковые требования не могут быть удовлетворены.

Положительное решение вопроса о признании права собственности на объект самовольного строительство не возможно без решения вопроса о предоставлении прав на земельный участок, под ним расположенный. Действующее законодательство наделяет Росимущество полномочиями собственника в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (п. 5.3, 5.6, 5.36, 5.37.2 Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"), учитывая особую ценность земельных участков в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов федерального значения, возлагает на Росимущество обязанность по осуществлению контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков (п. 5.8. Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом"). Соответственно решение о предоставлении земельного участка в границах курорта федерального значения, особо охраняемой природной территории должно быть принято уполномоченным органом государственной власти (Росимуществом), а не администрацией Центрального района города Сочи или судом.

Кооператив вправе обратиться в Росимущество с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды для целей строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, а в случае отказа - обжаловать его в суд; при этом судом будут проверены основания (мотивы) такого отказа.

Поскольку иск предъявлен к Администрации города Сочи, не уполномоченной осуществлять права собственника земельного участка - ненадлежащему ответчику, в иске следует отказать (соответствующая правовая позиция высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ф08-3680/2008 от 03.07.2008 г.).

При таких обстоятельствах, в иске о признании права собственности на объект самовольного строительства во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в центре города Сочи (по ул. Одесской) должно быть отказано.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального права (суд посчитал установленными обстоятельства, подлежащие исследованию), не применены нормы материального права, подлежащие применению - решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на истца: 1 000 рублей - за подачу апелляционной жалобы + 1 000 рублей за подачу заявления о принятии обеспечительных мер.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 июня 2008 г. по делу N А32-15538/2007-39/362 отменить и принять новый судебный акт.

В иске Жилищно-строительному кооперативу "На Одесской" к Администрации города Сочи о признании права собственности на помещения, находящиеся в восьми этажном с цоколем и мансардой жилом многоквартирном доме, расположенном по ул. Одесской, в Центральном районе г. Сочи Краснодарского края, участки застройки N 1 и N 2, площадью 483 кв.м. и 532 кв.м с кадастровыми номерами 23:49:02 05 028:0015 и 23:49:02 05 028:0016 - отказать.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "На Одесской" (ОГРН 1062317003187) в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.В. Ильина М.Н. Малыхина