Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2008 г. N 15АП-5429/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А01-788/2008-12

03 декабря 2008 г.

15АП-5429/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2008 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Величко М. Г., Захаровой Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ООО "Нарт": директора Хаткова А. Б., представителя по доверенности от 15.05.2008 Метова А. И.,

от администрации МО "Город Майкоп": Зехова А.Н. по доверенности N 965 от 08.04.2008г.,

от КУИ администрации МО "Город Майкоп": Меркушева Ю.Н. по доверенности N 1081 от 28.03.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Нарт"

к ответчикам: Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп", администрации муниципального образования "Город Майкоп"

при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея,

о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Нарт" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Комитет), администрации муниципального образования "Город Майкоп (далее - администрация) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.12.2005 N 102 к договору аренды земельного участка от 22.10.2004 N 003272 и признании действующим с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.10.2004 N003272 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л. д. 39)).

Исковые требования мотивированы тем, что обществом по договору купли-продажи от 01.07.2004 N 1, заключенному с ООО "Формула", приобретено в собственность здание склада, расположенное на земельном участке площадью 18097 кв. м. по адресу: г. Майкоп, ул. Шовгенова/Строителей, 313/2.

Распоряжением администрации N 4888-р от 19.10.2004 у ООО "Формула" изъята часть земельного участка от площади 18098 кв. м. (9472 кв. м. с кадастровым номером 01:08:05 02 005:0013) и передана обществу в аренду сроком на 25 лет для размещения производственной базы. На основании указанного распоряжения между Комитетом и обществом 22.10.2004 был заключен договор аренды N 003272, зарегистрированный в установленном законом порядке.

11.10.2005 администрацией принято распоряжение N 5090-р об изъятии у общества части земельного участка: площадью 5867 кв. м. и 993 кв. м. (дорога общего пользования), на основании которого 16.12.2005 заключено дополнительное соглашение N 102 к договору аренды N003272 от 22.10.2004 о его расторжении.

Дополнительное соглашение является недействительным по следующим основаниям:

- оно противоречит распоряжению администрации от 11.10.2005 N 5090-р, так как распоряжением у общества изымалась только часть земельного участка, а не весь земельный участок общей площадью 9472 кв. м.

- на изъятом земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества. В результате изъятия земельного участка общество лишилось права на земельный участок под этими объектами, что противоречит статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество просило признать дополнительное соглашение N 102 от 16.12.2005 недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и как последствие его недействительности признать договор аренды земельного участка N003272 от 22.10.2004 действительным и действующим с момента его заключения.

Решением от 01 июля 2008 года суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 решение суда отменено по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Адыгея (далее ТУ ФАУФИ по РА), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска. Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции общество уточнило исковые требования и просило признать дополнительное соглашение недействительным также по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершённое истцом под влиянием заблуждения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца уточнили заявленные требования и просили признать недействительным дополнительное соглашение N 102 от 16.12.2005 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершённое истцом под влиянием заблуждения. Доводы общества мотивированы тем, что общество заблуждалось относительно последствий заключения дополнительного соглашения, не предполагало, что вообще лишится прав на земельный участок. Воля общества не была направлена на полное прекращение договорных отношений.

Представитель администрации заявленные исковые требования признал, пояснил, что администрация не давала Комитету распоряжений по расторжению договора аренды земельного участка N 003272 от 22.10.2004 в полном объёме. Воля администрации была направлена на расторжение указанного договора только в части изымаемых земельных участков. Следовательно, дополнительное соглашение N 102 от 16.12.2005 было заключено комитетом с превышением его полномочий и без учёта распоряжения администрации от 11.10.2005 N5090-р, в связи с чем, указанная сделка является недействительной.

Представитель комитета поддержал доводы, приведённые представителем администрации.

ТУ ФАУФИ по Республике Адыгея явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представило письменный отзыв, в котором указало, что с момента подписания сторонами дополнительного соглашения обязательства сторон по договору аренды от 22.10.2004 прекратились. Земельные участки, образованные в результате разделения участка общей площадью 9472 кв. м., являлись свободными от прав ООО "Нарт" и могли быть предоставлены в аренду с соблюдением правил, установленных статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательства соблюдения процедуры выделения земельных участков для строительства в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, отсутствуют. У администрации отсутствовали основания для издания распоряжения от 29.12.2005 N 6727-р "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Нарт" строительства автомойки на 2 поста, ремонтной мастерской, магазина автозапчастей, автокомиссионного магазина, кафе, офиса по улице Шовгенова/Строителей, 313/2 в квартале П-13 города Майкопа". ТУ ФАУФИ по РА просило в удовлетворении заявленного иска отказать, также просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

УФРС по РА отзыв на исковое заявление не представило, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, будучи уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ТУ ФАУФИ по РА и УФРС по РА.

Дело рассмотрено с объявлением перерыва в судебном заседании с 21.11.2008 до 28.11.2008.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является собственником здания склада, расположенного на земельном участке площадью 18097 кв. м. по адресу: г. Майкоп, ул. Шовгенова/Строителей, 313/2 (л. д. 25 том 1). Объект недвижимости приобретен обществом у ООО "Формула" по договору купли-продажи от 01.07.2004 (л. д. 26-27 том 1).

Распоряжением администрации N 4888-р от 19.10.2004 у ООО "Формула" изъята часть земельного участка от площади 18098 кв. м. (9472 кв. м. с кадастровым номером 01:08:05 02 005:0013) и передана обществу в аренду сроком на 25 лет для размещения производственной базы. На основании указанного распоряжения между Комитетом и обществом 22.10.2004 был заключен договор аренды N 003272, зарегистрированный в установленном законом порядке (л. д. 8-17, 20-21 том 1). Целевое назначение использования земельного участка определено для размещения производственной базы, при этом часть земельного участка площадью 5856 кв. м., являющаяся водоохраной зоной р. Псенафы, ограничена в использовании.

11.10.2005 администрацией принято распоряжение N 5090-р об изъятии у общества части земельного участка: площадью 5867 кв. м. и 993 кв. м. (дорога общего пользования), на основании которого 16.12.2005 заключено дополнительное соглашение N 102 к договору аренды N003272 от 22.10.2004 о его расторжении (л. д. 18-19, 24 том 1).

Общество оспаривает дополнительное соглашение N 102 от 16.12.2005 к договору аренды от 22.10.2004 как заключенное под влиянием заблуждения и с нарушением норм Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Как следует из материалов дела, общество 30.03.2005 обратилось к главе МО "Город Майкоп" с заявлением об отказе от части земельного участка, находящегося в пользовании общества на основании договора аренды N 003272 от 22.10.2004, в связи с невозможностью использования указанной части земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды (для размещения производственной базы), поскольку часть земельного участка является водоохраной зоной и часть занимает дорога общего пользования (л. д. 42 том 1).

На основании указанного письма 11.10.2005 администрацией принято распоряжение N 5090-р об изъятии у общества части земельного участка: площадью 5867 кв. м. (водоохранная зона) и площадью 993 кв. м. (дорога общего пользования). В пунктах 4 и 5 распоряжения было указано об утверждении новых границ выделяемых земельных участков: площадью 229 кв. м. для размещения здания склада и 2383 кв. м. для размещения производственной базы, обществу поручено получить кадастровые планы земельных участков и обратиться в Комитет по управлению имуществом для оформления правового статуса земельных участков (пункт 6 распоряжения) (л. д. 18-19 том 1).

13.12.2005 общество обратилось в Комитет по управлению имуществом администрации МО "Город Майкоп" с заявлением о расторжении договора аренды, в связи с изъятием части земельного участка, одновременно оформив заявление о заключении договора аренды земельного участка (л. д. 40, 46 том 1).

16.12.2005 между Комитетом и обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 003272 от 22.10.2004 (л. д. 24 том 1). Однако новый договор аренды на земельные участки площадью 2383 кв. м. и 229 кв. м. не был заключен по не зависящим от общества обстоятельствам, тогда как земельные участки, как объекты аренды, уже были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет 11.10.2005. В последующем заключение договора стало невозможным, в связи с передачей земельных участков в федеральную собственность.

Указанные фактические обстоятельства свидетельствуют, что у общества и администрации МО "Город Майкоп" не имелось воли на полное прекращение договорных отношений по аренде ранее предоставленных обществу земельных участков, а имелась воля на прекращение арендных отношений на часть земельных участков, что в судебном заседании подтвердил представитель администрации. Представитель администрации также пояснил, что Комитетом при подписании дополнительного соглашения превышены полномочия, действительная воля администрации была искажена.

Таким образом, при подписании соглашения от 16.12.2005 общество заблуждалось относительно последствий заключения такого соглашения, не предполагало, что лишится прав на земельный участок полностью. Волеизъявление истца не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишить себя права аренды на земельный участок полностью и не предполагал, что Комитет не оформит своевременно права на вновь сформированные земельные участки.

Заблуждение общества относительно существа соглашения о расторжении договора и последствий его подписания имеет существенное значение, поскольку оно лишилось права на земельные участки, на одном из которых располагается объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, а на другом начато строительство объектов недвижимости.

Дополнительное соглашение является недействительным также по следующему основанию.

Общество является собственником здания, расположенного на земельном участке площадью 229 кв. м., что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2004, договором купли-продажи от 01.07.2004. На земельном участке площадью 2383 кв. м. обществом начато строительство комплекс зданий.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования собственника объекта недвижимости.

Лишение общества права на пользование земельным участком нарушает установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственников объектов недвижимости получить в пользование земельные участки под объектами недвижимости.

Таким образом, дополнительное соглашение от 16.12.2005 противоречит требованиям статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает преимущественное право общества на приобретение земельного участка в пользование.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из изложенного, дополнительное соглашение от 16.12.2005 является недействительной сделкой, исковые требования общества подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 270 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

признать недействительным дополнительное соглашение от 16 декабря 2005 года N 102 к договору аренды земельного участка от 22 октября 2004 года N003272, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Нарт" и администрацией муниципального образования "Город Майкоп".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Г. Величко Л.А. Захарова