Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2008 г. N 15АП-5024/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3604/2008-39/54

19 декабря 2008 г.

15АП-5024/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от ответчика - представитель Васильев В.Ф. (доверенность от 15 июля 2008 года), представитель Стаченуо Л.Л.. (доверенность от 29 сентября 2008 года)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Карапетян Тамары Георгиевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Колодкина В.Г.)

от 23 июня 2008 г. по делу N А32-3604/2008-39/54

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику : предпринимателю Карапетян Тамаре Георгиевне,

об освобождении земельного участка и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к предпринимателю Карапетян Тамаре Георгиевне об освобождении земельного участка и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка закончился, однако ответчик не освобождает земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2008 года исковые требования удовлетворены в части обязания ответчика освободить земельный участок. В части требования об аннулирован записи об аренде в Едином государственном реестре праве на недвижимое имущество в иске отказано по мотиву предъявления иска к ненадлежащему ответчику. В части удовлетворения исковых требований судебный акт мотивирован тем, что договор аренды прекратился, а ответчик не исполнил обязанность по возвращению арендованного имущества.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель Карапетян Т.Г. обжаловала решение арбитражного суда и просила о его отмене и об отказе в иске по следующим основаниям. Исковое заявление в арбитражный суд подписано неуполномоченным лицом. Уведомление о прекращении договора аренды Карапетян Т.Г. не получила, кроме того, подписавший его зам.главы города Краснодара Майченко В.Ф. не получал надлежащих полномочий от главы города. Поэтому договор аренды нельзя считать прекратившимся. Кроме того, Карапетян Т.Г. не получала никаких уведомлений из суда, поэтому не участвовала в судебном заседании и не могла защищать свои интересы. На спорном земельном участке находится здание магазина, являющееся объектом недвижимости, и требование об освобождении земельного участка могло быть предъявлено только путем изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такого решения в установленном законом порядке принято не было.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика Карапетян Т.Г - Васильев В.Ф. и Стаценко Л.Л. поддержали доводы апелляционной жалобы.

Истец - Администрация муниципального образования город Краснодар - о месте и времени судебного заседания уведомлена, представителя в апелляционный суд не направила. В отношении истца дело рассмотрено в его отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей ответчика, приняв в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительно представленные материалы, копии которых согласно почтовым квитанциям направлены истцу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения иска об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное положение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Краснодара от 10 июля 2002 года N 1090 (т.1, л.д.58) между Администрацией города Краснодара и предпринимателем Карапетян Тамарой Георгиевной был заключен договор аренды земельного участка от 13 марта 2003 года, согласно которому предприниматель получила в аренду земельный участок площадью 49 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Гоголя между улицами Красноармейской и Коммунаров для размещения магазина в нежилом строении (кадастровый номер участка 23:43:03 03 066:0109). Срок аренды установлен до 10 июля 2007 года ( т.1, л.д.11-13). При этом этом в акте приема-передачи указано, что на арендованном земельном участке расположено капитальное строение (т.1, л.д.14). Поскольку по окончании срока аренды предприниматель продолжила пользование земельным участком, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

Администрация муниципального образования город Краснодар письмом от 25 июля 2007 года N 8570/05, подписанном заместителем главы В.Ф.Майченко, известила Карапетян Т.Г. о том, что в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывается от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указанное письмо вручено Карапетян Т.Г. 19 сентября 2007 года, что подтверждено почтовым уведомлением Краснодарского почтамта.

Полагая, что в связи с прекращением договора арендатор обязан возвратить арендованный земельный участок, Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с вышеуказанным иском в арбитражный суд.

Апелляционный суд находит, что вывод арбитражного суда первой инстанции о необходимости освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для использование, является преждевременным.

Из имевшихся в суде первой инстанции материалов следует, что магазин, принадлежащий предпринимателю Карапетян Т.Г., обладает признаками недвижимого имущества и является капитальным строением. Так, уже в договоре аренды указано, что земельный участок предоставляется для размещения магазина в нежилом строении, а в акте приема-передачи от 13 марта 2003 года прямо указано, что на участке расположено капитальное строение. В акте обследования земельного участка от 29 апреля 2008 года, составленном работниками Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, указано, что на спорном земельном участке расположено нежилое капитальное строение литер К16.ю принадлежащее Карапетян Т.Г. на основании договора купли-продажи от 15 января 2001 года ( т.1, л.д.35). Указание относительно размещения магазина Карапетян Т.Г. в нежилом строении имеется и в пункте 6 постановления Главы Администрации города Краснодара от 10 июля 2002 года N 1090 ( т.1, л.д.58). С учетом имеющейся в деле информации апелляционный суд признал необходимым в порядке части 2 статьи 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять и исследовать письменные доказательства, представленные ответчиком в апелляционный суд.

Из акта купли-продажи от 1 июня 1994 года, заключенного между Фондом имущества города Краснодара и торговым предприятием "Арбат", следует, что покупатель приобрел здание магазина N 12 и иные здания и сооружения согласно приложению ( т.1, л.д.203-205), в том числе, литер А (киоск "Кубань", расположенный на кооперативном рынке). Указанный договор зарегистрирован в Фонде имущества г.Краснодара 1 июля 1994 года и 7 июля 1994 года в Бюро технической инвентаризации города Краснодара. Согласно справке филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по г.Краснодару от 13 октября 2008 года впоследствии указанный киоск по договору купли-продажи от 12 мая 1996 года перешел в собственность Хуаде Д.З. 15 января 2001 года Хуаде Д.З продал указанный магазин Карапетян Т.Д. ( т.2, л.д.24).Из технического паспорта, составленного в 2002 году, следует, что нежилые помещения литер "К16" по улице Гоголя между улицами Красноармейской и Коммунаров в районе Кооперативного рынка имеют кирпичные стены

Таким образом, удовлетворение требования об освобождении земельного участка влечет собой ни что иное как снос указанного капитального строения, что сопряжено с прекращением права собственности на строение. Судьба капитальных строений в договоре аренды при прекращении действия договора не оговорена.

Доказательств нетождественности объекта, приобретенного в 1994 году, и нынешнего здания истец не предоставил и не ссылался на это обстоятельство ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции. Более того, истец знал о существовании указанного здания, поскольку сам предоставил земельный участок под ним в аренду под капитальное строение, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 13 марта 2003 года.

При таких обстоятельствах апелляционный суд должен презюмировать указанную тождественность. Администрация муниципального образования город Краснодар ссылается на на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, как следует из материалов дела, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления в аренду, то оснований для применения способа защиты, предусмотренного ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку у собственника объекта недвижимого имущества имеется исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании договора купли-продажи или в аренду до 1 января 2010 года (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Указанное право установлено законом и не может быть прекращено волей Администрации муниципального образования. Таким образом, заявляя об отказе от права аренды, Администрация муниципального образования не учитывает специфики правового регулирования земельных отношений, установленных статьей 36 Земельного кодекса в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Вместе с тем Администрация муниципального образования не лишена возможности в другом процессе, доказывать нетождественность приобретенного по договору купли-продажи киоска и нынешнего здания, а также доказывать признаки самовольной постройки. Указанные вопросы в рамках настоящего иска с учетом заявленного предмета и основания иска, а также предписаний статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о состязательности и распределении обязанности по доказыванию не могут исследоваться ни судом первой, ни апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик Карапетян Т.Г. не знала о судебном разбирательстве по данному делу, подлежат отклонению. Согласно почтовому уведомлению N 36661 она была извещена о предварительном судебном заседании 9 апреля 2008 года (т.1, л.д.21), получив копию определения суда 7 марта 2008 года. О месте и времени проведения судебного разбирательства 16 июня 2008 года Карапетян Т.Г. была уведомлена путем вручения копии судебного определения 15 мая 2008 года, что подтверждено почтовым уведомлением N 19091. Апелляционный суд отклоняет объяснения Карапетян Т.Г. и ее родственников о том, что они не получали указанных заказных писем суда, поскольку указанные объяснения даны лицами, заинтересованными в отрицании указанных обстоятельств в целях отмены решения суда. На запрос апелляционного суда Краснодарский почтамт сообщил, что заказное письмо N 350000 94 36661 ( что соответствует почтовому идентификатору заказного письма Арбитражного суда Краснодарского края), поступившее на имя Карапетян Т.Г., вручено 7 марта 2008 года свекрови Карапетян. Заказное письмо N 350000 97 19091 на имя Карапетян Т.Г, вручено 15 мая 2008 года, сыну Карапетян Т.Г. Такое вручение совместно проживающим совершеннолетним членам семьи соответствует правилам, установленным для обработки заказных писем и бандеролей категории "Судебное", в рамках Содружества Независимых Государств 22 апреля 1992 года ( с изменениями от 14 ноября 1992 года) Советом глав Администраций связи Регионального содружества в области связи были приняты Почтовые правила, пункт 90 которых допускает вручение заказных писем совершеннолетним членам семьи адресата. Данные Правила являются международным договором межведомственного характера, который был заключен и введен в действие с 1 января 1993 года Министерством связи Российской Федерации ( приказ от 14 ноября 1992 года N 416) на основании ст.17 Закона СССР от 6 июля 1978 года "О порядке заключения, исполнения и денонсации международных договоров СССР" и постановления Совета Министров СССР от 28 августа 1980 года N 743 "О порядке заключения, исполнения и денонсации международных договоров межведомственного характера". Таким образом, правилом международного договора, применимым на территории Российской Федерации в силу пункта 2 ст.7 ГК РФ, установлена возможность вручения заказного письма совершеннолетнему члену семьи адресата.

При таких обстоятельствах ходатайство представителя ответчика о назначении почерковедческой экспертизы подписи Карапетян Т.Г. на почтовых уведомлениях отклоняется как беспредметное, а факт надлежащего ее уведомления как о предварительном, так и о судебном заседании апелляционный суд считает доказанным.

Довод апелляционной жалобы о неуведомлении Карапетян Т.Г. об отказе от договора аренды опровергается наличием почтового уведомления от 19 сентября 2007 года ( т.1, л.д.5) Доказательств того, что указанное заказное письмо ей не вручалось, Карапетян Т.Г. не представила, к администрации почтамта о проведении служебного расследования не обращалась. Кроме того, о воле арендодателя, направленной на отказ от договора, Карапетян Т.Г. также могла узнать из копии искового заявления, которое ей отправлено заказным письмом от 28 февраля 2008 года ( т.1, л.д.19). Неубедительным является и довод о том, что письмо с уведомлением должен подписать только лично глава города Краснодара, а не его заместитель. Действующее законодательство порядок подписания подобного рода уведомлений не регламентирует. Заместитель главы города действовал в пределах служебной компетенции, определенной главой города. Доказательств того, что волеизъявление, выраженное в письме, подписанном заместителем главы города, противоречит воле главы города, не представлено. Не противоречит закону ситуация, когда устное волеизъявление главы города оформляется в виде письма от имени Администрации, подписанного заместителем главы города.

В отношении второго заявленного требования - об аннулировании записи в Едином государственном реестре о регистрации права аренды на земельный участок- в удовлетворении иска арбитражным судом первой инстанции отказано правильно. Предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ оснований для аннулирования записи не имеется. Государственная регистрация аренды как обременения произведена путем регистрации договора аренды согласно ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Внесение записи о прекращении аренды осуществляется не путем аннулирования ранее произведенной записи, а путем погашения ранее внесенной регистрационной записи, осуществляемой на основании заявления ( пункты 22-23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 года N 135.

При таких обстоятельствах, когда решение суда первой инстанции об освобождении земельного участка вынесено по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, решение суда в этой части подлежит отмене. В иске об освобождении земельного участка с приведением его в первоначальное состояние надлежит отказать, соответственно отказав и во взыскании судебных расходов с Карапеятн Т.Г. в пользу Администрации. В части отказа в удовлетворении иска об аннулировании записи о регистрации права аренды решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 июня 2008 года по делу А32-3604/2008-39/54 отменить в части, и Администрации муниципального образования город Краснодар в иске к предпринимателю Карапетян Тамаре Георгиевне об освобождении земельного участка и взыскании с нее судебных расходов отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина