Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2008 г. N 15АП-7475/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-9906/2008-53/118

17 декабря 2008 г.

15АП-7475/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Болдина А.В., доверенность от 10.01.2008г. N 01-02с/юр;

от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Воронежагропромстройкомплект"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 сентября 2008 г. по делу N А32-9906/2008-53/118 (судья Пристяжнюк А.Г.)

по иску открытого акционерного общества "Воронежагропромстройкомплект"

к ответчику Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьего лица Администрации МО город-курорт Анапа

о государственной регистрации перехода права собственности

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Воронежагростройкомплект" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее регистрационная служба) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - отдельно стоящий летний дом Литера Р1, общей площадью 69,4 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пос.Витязево, пр.Южный, 33. Иск мотивирован указанием на следующие обстоятельства: данный объект недвижимости был приобретен истцом по договору купли-продажи, заключенному с ЗАО СОМУ-2 "Сантехмонтаж", однако документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на данный объект, отсутствуют. Продавец был ликвидирован. Истец просит применить по аналогии закона положения п.3 ст. 551 ГК РФ и зарегистрировать переход права собственности на объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация МО город-курорт Анапа.

В отзыве Администрация МО город-курорт Анапа просила отказать обществу в удовлетворении исковых требований, указала на то, что разрешение на строительство летнего домика администрацией не выдавалось, земельный участок для строительства не отводился. Полагает, если летний домик является объектом недвижимости, он относится к самовольным постройкам (л.д.57).

Решением от 2 сентября 2008 г. суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд указал на следующие обстоятельства: истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о создании объекта - летнего домика как капитального сооружения в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о самовольном характере постройки.

Суд также указал на предъявление иска к ненадлежащему ответчику, поскольку ответчикам по таким искам должен быть орган местного самоуправления или государственной власти, в чьем ведении находится земельный участок, на котором расположен объект.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, просит решение отменить, требование о регистрации перехода права удовлетворить. Жалоба мотивирована указанием на следующие обстоятельства: продавец приобрел объект на основании договора, регистрация перехода права собственности не могла быть осуществлена по причине отсутствия регистрирующего органа, после заключения договора, ввода в эксплуатацию и приема-передачи летнего домика по акту ЗАО "СОМУ-2 Сантехмонтаж" фактически приняло и эксплуатировало данный объект недвижимости, летний домик является объектом недвижимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции общество поддержало доводы жалобы. Ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Истец ссылается на необходимость применения по аналогии закона положений ст. 551 ГК РФ.

В качестве обстоятельств, обосновывающих исковые требования, истец ссылается на договор купли-продажи от 5 мая 2004 г. и факт ликвидации продавца по решению суда в связи с банкротством.

Судебно-арбитражная практика признает возможность применения положений ст. 551 ГК РФ по аналогии при ликвидации стороны сделки, направленной на отчуждение объекта недвижимости.

Однако при применении судом в подобной ситуации положений ст. 551 ГК РФ по аналогии закона суду следует оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора (подобный подход получил отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03).

Апелляционный суд учитывает функциональное назначение положений ст.551 ГК РФ.

Положения пункта 3 данной статьи предусматривают вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон договора от регистрации.

Данному положению корреспондирует норма п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой по общему правилу государственная регистрация права проводится на основании заявления обеих сторон сделки.

Из положений § 8 главы 30 ГК РФ следует обязанность продавца недвижимости обеспечить не только фактическую передачу объекта покупателю, но и перенесение на него титула собственника, равно как обязанность покупателя этот титул принять, совершив необходимые действия по получению легитимации. Способ зашиты, предусмотренный в п.3 ст. 551 ГК РФ, направлен на восполнение неисправности стороны договора купли-продажи недвижимости.

Анализ рассматриваемого способа защиты позволяет сделать вывод, что предусмотренное в ст. 551 ГК РФ решение суда о регистрации перехода права собственности не заменяет всего пакета документов, необходимого для регистрации права приобретателя в реестре. Данный способ защиты не тожественен признанию права собственности. Посредством его применения могут быть устранены негативные последствия отсутствия только одного документа из подлежащих представлению для целей регистрации - совместного заявления праводателя и правоприобретателя, подаваемого в порядке ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Апелляционный суд исходит из недопустимости расширительного применения положений п.3 ст. 551 ГК РФ. При ином подходе применение данных положений позволяло бы обойти положения Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о предоставлении для целей регистрации необходимых документов. Достаточно было бы инициировать процесс, в котором истец утверждает о факте уклонения, а ответчик "защищается" от требований, признавая при этом факт уклонения, либо процесс после ликвидации праводателя.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Из данного положения Закона следует, что при отсутствии регистрации права предшественника в реестре ограничится простым применением п.1 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона нельзя. Именно потому, что в данном случае проверке подлежит не только факт совершения сделки и невозможность подачи совместного заявления, но и наличие права собственности на объект недвижимости у предшественника, включая надлежащее введение этого объекта в оборот. В противном случае подобные иски станут прикрытием узаконения самозастроя. При подобном подходе также не исключена регистрация в реестре со ссылкой на ст. 551 ГК РФ объектов, которые вовсе не могут быть отнесены к недвижимым.

Истец просит зарегистрировать переход права, между тем в связи с отсутствием в реестре регистрации права предшественника простая ссылка на его ликвидацию недостаточна для подтверждения наличия у истца законного интереса, подлежащего защите заявленным способом.

В данном случае наличие либо отсутствие подлежащего защите интереса может быть выявлено только посредством исследования оснований для возникновения права предшественника на объект недвижимости. По сути, речь идет о признании права собственности (в ряде случаях при подобных обстоятельствах истец обращался именно с иском о признании права - постановление ФАС СКО от 26.04.2007г. N Ф08-2153/2007).

В качестве документов, обосновывающих наличие права собственности у продавца, в материалы дела представлены:

- договор от 9 марта 1994 г. о долевом участии в строительстве базы отдыха в п.Витязево между ТОО "Слава" и АОЗТ "СОМУ-2 Сантехмонтаж" согласно которому АОЗТ "СОМУ-2 Сантехмонтаж" обязуется обеспечить ТОО "Слава" материалами, а ТОО "Слава" обязуется, в частности, передать на баланс АОЗТ СОМУ-2 "Сантехмонтаж" коттедж (л.д.41); индивидуализации коттеджа договор не устанавливает;

- утвержденный директором ЗАО "СОМУ-2 Сантехмонтаж" акт от 15 мая 2000 г., согласно которому жилые помещения летнего домика оборудованы необходимым имуществом, летний домик Р1 в эксплуатацию готов (л.д.42);

- выписку из технического паспорта литера Р1 - летний дом (л.д.85);

- справку филиала ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" от 18.08.2008г. N 2855 согласно которой объект "База отдыха", расположенный по адресу: Краснодарский край, с.Витязево, пр-кт Южный, 33 зарегистрирован в архиве Филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" за инв. N 20191, субъект - ЗАО "СОМУ-2 Сантехмонтаж" (л.д.57).

В апелляционной инстанции заявитель жалобы также ссылается на акт приема-передачи и ввода в эксплуатацию летнего домика от 14 июля 1999 г., подписанный между ТОО "Слава" и ЗАО "СОМУ-2 Сантехмонтаж".

Данные документы не подтверждают создание объекта недвижимости в установленном порядке.

Как верно указал суд первой инстанции, акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию истцом не представлены.

В то же время, регулируя отношения между субъектами градостроительной деятельности, Закон РФ от 14 июля 1993 г. N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации" (действовавший в период создания объекта) в качестве основных правовых документов, регулирующих отношения субъектов градостроительной деятельности, называл, в частности, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке земельного участка, разрешение на проведение проектно - изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы о регистрации договора в архиве Филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация".

Регистрация объектов в органах БТИ носила технический, а не правоустанавливающий характер.

Апелляционный суд также отклоняет довод заявителя жалобы о том, что представленные документы достаточны для подтверждения наличия у истца титула законного владельца и регистрации его права в реестре.

Представленные истцом акты о готовности летнего домика к эксплуатации и отсутствии у сторон ТОО "Слава" и ЗАО "СОМУ-2 Сантехмонтаж" претензий друг у другу свидетельствует лишь об исполнении гражданско-правовых обязательств сторон, но не о наличии административных предпосылок, необходимых для ввода в оборот нового объекта недвижимости.

В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве причины отказа указано на непредставление каких-либо правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие права собственности на указанный объект за продавцом (л.д.67).

Представленная в материалы дела копия договора аренды от 27.08.2001г. N 114, заключенного между Администрацией города-курорта Анапа и АОЗТ "СОМУ-2 Сантехмонтаж" легитимацию объекта не обеспечивает, поскольку, во-первых, договор заключен после приобретения продавцом спорного объекта; возникновение прав на земельный участок после создания объекта недвижимости без соблюдения надлежащих административных предпосылок дает основание только для попытки легализации объекта в порядке ст. 222 ГК РФ. Во-вторых, в рассматриваемый период времени администрация полномочиями по распоряжению земельным участком в границах города-курорта Анапа не обладала в связи с его отнесением к объектам федеральной собственности.

Суд предпринял все возможные меры для выяснения обстоятельств дела, предлагал истцу представить доказательства возникновения у продавца права собственности на спорное имущество.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что договор заключен истцом в мае 2004 г., деятельность продавца прекращена 22 сентября 2005 г. (л.д.19). Контрагенты по договоры имели достаточный запас времени для регистрации договора. Обращением за регистрацией перехода права собственности после ликвидации контрагента со ссылкой на применение ст. 551 ГК РФ по аналогии закона истец пытается легализовать объект в упрощенном порядке, без соблюдения требований ст. 222 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 2 сентября 2008 г. по делу N А32-9906/08-53/118 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко