Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 г. N 15АП-4808/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5829/2008-39/111

25 декабря 2008 г.

15АП-4808/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ильиной М.В., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Ардаков Антон Викторович, паспорт, доверенность от 01.08.2008г. N 41-ю

Бурштейн Вячеслав Марксович, паспорт, доверенность от 06.02.2008г. N 2-ю;

Малышев Сергей Дмитриевич, паспорт, доверенность от 11.10.2008г. N 80-ю;

от ответчика: Шапошников Виктор Тимофеевич, паспорт, доверенность от 17.01.2008г. б/н

от эксперта ООО "ЦСЭ по Южному округу": Кононенко Наталья Валентиновна, удостоверение N 112 от 01.05.2005г.

представитель ООО "ЦСЭ по Южному округу" Мамай Виктор Иванович, удостоверение адвоката N 1356 от 05.12.2002г., доверенность от 10.01.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. по делу N А32-5829/2008-39/111

по иску открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Станк"

об освобождении земельного участка,

принятое судьей Колодкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш", обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Станк" об освобождении земельного участка площадью 263978,85 кв.м., кадастровый номер 23:43:04 03 17:006, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, путем демонтажа склада сборно-разборного общей площадью 1619 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.12.2005г. истец продал ответчику указанный склад, являющийся объектом движимого имущества. Поэтому указание в договоре купли-продажи от 27.12.2005г. на приобретение покупателем права пользования земельным участком общей площадью 7 840 кв.м под приобретаемыми объектами, включая склад литер Щ, противоречит действующему законодательству. Поэтому истец потребовал от ответчика в досудебном порядке освобождения земельного участка от сборно-разборного склада литер Щ, однако указанное требование ответчиком выполнено не было, что послужило основанием обращения с иском. Полагает, что нахождение сборно-разборного склада ответчика, являющегося движимым имуществом, на арендуемом истцом земельном участке нарушает его права как титульного владельца земельного участка площадью 263978,85 кв.м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. по делу N А32-5829/2008-39/111 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов нахождением на земельном участке спорного склада, приобретенного ответчиком в комплексе с другими объектами недвижимого имущества, а также того, каким образом выбранный им способ защиты в виде демонтажа приобретенного ответчиком объекта приведет к восстановлению его права аренды на земельный участок, границы которого претерпели изменение в результате приобретения ответчиком в собственность объектов недвижимости.

Кроме того, суд отметил, что заключенный сторонами договор купли-продажи от 27.12.2005 г., одним из условий которого являлась передача прав и обязанностей по использованию части земельного участка под отчуждаемыми объектами с согласованием его границ и площади, соответствует принципу свободы договора и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств несоответствия данного условия действующему законодательству, истцом суду не представлено. Дополнительно суд указал, что решением арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-8602/2007-36/266, вступившим в законную силу, истцу было отказано в признании недействительными сделок купли-продажи, в том числе и от 27.12.2005 г., в части перехода к ответчику прав пользования земельным участком, на котором находится отчужденное имущество.

Не согласившись с указанным решением, открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш" обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции. Заявитель указывает, что спорный склад является объектом движимого имущества, и государственная регистрация прав на него не могла изменить характеристику физических свойств объекта. Истец полагает, что поскольку им был продан движимый объект, ответчику не мог быть передан больший объем прав, нежели имелось у истца.

Указывает на неправильное применение судом ст. 236, 421 ГК РФ. Полагает, что регулирование отношений, связанных с правом пользования земельным участком под приобретенным объектом, по усмотрению сторон договора недопустимо, ввиду наличия прямой законодательной регламентации по указанному вопросу (ст. 36 ЗК РФ, 552 ГК РФ).

Отмечает, что согласно п. 6.2. договора купли-продажи от 27.12.2005г. право аренды земельного участка под проданными объектами недвижимости подлежит оформлению в установленном законом порядке, ввиду чего ссылка суда на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятельна, соответствующее волеизъявление истца отсутствовало.

Также полагает необоснованной ссылку суда на отказ истцу в иске о признании недействительным договора от 27.12.2005г. в части условия о возникновении у покупателя прав на земельный участок под складом в рамках дела N А32-8602/2007-36/266, поскольку в настоящем деле дано иное правовое обоснование заявленным требованиям. Истец полагает доказанным нарушение своих прав нахождением на земельном участке, предоставленном истцу, движимого имущества ответчика.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик полагает, что истцом документально не подтверждено наличие установленных ст. 304, 305 ГК РФ условий для подачи негаторного иска. Полагает подтвержденным статус спорного объекта как недвижимого имущества на основании текста договора купли-продажи, технического паспорта. Указывает, что зарегистрированное право собственности ответчика на склад не оспорено, полагает Решение Арбитражного суда от 20.10.2007г. по делу N А32-8602/2007-36/266 преюдициально установившим статус склада в качестве недвижимого объекта. Ссылается на письма истца N ОКС от марта 2006 г. и N 1023 от 12.12.2006г. в подтверждение признания истцом прекращения у него права аренды на земельный участок площадью 7 840 кв.м и перехода этого права к истцу. Полагает заявленный иск злоупотреблением правом в силу наличия у ответчика прав на земельный участок ввиду нахождения на нем иных объектов недвижимости, в связи с чем удовлетворением негаторного иска права истца не будут восстановлены.

В судебном заседании стороны поддержали приведенные доводы.

Учитывая, что заявленные в настоящем деле требования напрямую связаны с решением вопроса о наличии у спорного объекта статуса движимого либо недвижимого имущества, определением от 15.09.2008г. суд удовлетворил ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы для разрешения следующих вопросов:

1) обладает ли склад сборно-разборный литер "Щ", кадастровый (условный) номер 23-23-01/486/2005-032, находящийся по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, в соответствии с конструктивными особенностями и инженерными решениями признаками объекта недвижимого имущества?

2) одномоментно ли возводилась стена из шлакоблоков внутри по периметру склада сборно-разборного литер "Щ" с его основными стенами?

При назначении экспертизы суд исходил из того, что осуществление государственной регистрации права собственности на объекты не может служить безусловным подтверждением отнесения их к недвижимому имуществу. Имущество является недвижимым не в силу оформления прав на него в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, а в силу присущих ему физических признаков - прочной связи с землей, капитальности строения, прочности конструкций, из которых оно возведено и пр. Наличие бетонного фундамента и полов само по себе не означает наличие статуса недвижимого имущества. Соответственно для установления наличия признаков недвижимого имущества необходимы специальные познания в области строительства.

В заключении судебной строительно-технической экспертизы N 162/100/1 от 15.10.2008г. ООО "Центр судебных экспертиз" сделаны следующие выводы:

Склад литер Щ кадастровый (условный) номер 23-23-01/486/2005-032, находящийся по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, в соответствии с конструктивными особенностями и инженерными решениями обладает признаками недвижимого имущества.

Определить, одномоментно ли возводилась стена из шлакоблоков внутри по периметру склада сборно-разборного литер "Щ" с его основными стенами не представляется возможным ввиду неполучения от суда разрешения на частичное разрушение объекта. В судебном заседании эксперт дополнительно указала, что отсутствие возражений сторон на такое частичное разрушение равно как и указание в определении суда на обязанность сторон содействовать эксперту не могли быть восприняты как разрешение суда на использование методов исследования, предполагающих частичное разрушение объекта.

В заключении эксперты указали, что спорный объект представляет собой жесткозащемленное каркасно-металлическое здание, пространственная жесткость которого обеспечивается за счет сваренных в многопролетную систему колонн (замоноличенных в своем основании), ферм, балок, ригелей и диафрагм жесткости, к которым на болтовых соединениях крепится металлическая обшивка стен и кровля из стальных профилированных листов. Здание установлено на ленточный бетонный фундамент, в наличии бетонная отмостка_ полы - бетонные, толщина и прочность которых обеспечивает движение грузового транспорта повышенной тоннажности.

Демонтаж конструкций здания (кроме обшивки: стен и кровли) невозможен без повреждения основных конструктивных элементов: требуется обрезка замоноличенного основания колонн, обрезка сварных соединений остальных конструкций металлического каркаса здания, что приведет к их полной непригодности и сделает сборку каркаса здания с сохранением несущих способностей конструкций невозможным при создании аналогичного строения. В случае переноса здания требуется создание металлического каркаса из новых конструктивных элементов, кроме обшивки стен и кровли, где потери будут составлять примерно 35% (в связи с застарелостью болтовых соединений и необходимостью их обрезки). На л.д. 135 т. 4 экспертами приведена таблица, отражающая предполагаемые потери при демонтаже, остаточную степень сохранности и удельный вес конструктивных элементов при определении итоговой величины. Из указанной таблицы следует, что при перемещении спорного объекта остаточная степень сохранности конструктивных элементов переносимого склада составит 14,8 %.

Рыночная стоимость склада определена экспертами в размере 19 611 000 руб., а стоимость объекта после его перемещения с учетом расходов на перемещение 26 281 094 руб. Эксперты указали, что перенос объекта на новое место повлечет за собой несоразмерность ущерба, причиняемого имуществу перемещением, и утрату его индивидуальных характеристик после перемещения в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Эксперты отметили неразрывную связь объекта с землей на основании визуального выявления наличия бетонного ленточного фундамента (с указанием на прилагаемые фотографии (л.д. 132 т. 4.)) и совпадения указанного с данными технического паспорта (л.д. 57 т.2);

В ходе проведения экспертизы установлено подведение к объекту стационарных коммуникаций (электроосвещение, электроснабжение силового оборудования (кранбалки, станки), обеспечение строения системой тушения при пожаре (водопровод, гидрант), которая подключена к общезаводской сети подземной прокладкой по территории).

Поскольку истец не согласился с выводами экспертов, представил материалы письменной консультации НПП ООО "ЮрИнСтрой" N 784а/16.1 от 14.11.2008г. по поводу экспертного заключения, а также ходатайствовал об обязании экспертов предоставить пояснения по вопросам истца в отношении представленного заключения, суд вызвал экспертов для дачи пояснений в судебное заседание.

От ООО "ЦСЭ по ЮО" поступило ходатайство о допуске к участию в судебном заседании консультанта по экспертно-правовой работе Мамай В.И., в связи с тем, что в консультации НПП ООО "ЮрИнСтрой" затронуты организационно-правовые вопросы судебно-экспертной деятельности. Указанное ходатайство было удовлетворено судом при отсутствии возражений сторон.

Истцом были поставлены следующие вопросы эксперту:

- Что собой представляет характеристика "вес", приведенная экспертами в таблице проводимых корректировок (страница 29 заключения) сразу после характеристики "цена после корректировки"?

- Чем руководствовались эксперты, используя для сравнимых (сопоставимых) объектов недвижимости различные показатели характеристики "вес" (для объекта площадью 262,3 кв. м - 3, 250 кв. м - 2, 268 кв. м - 1)?

- Что собой представляет характеристика "общий вес" и почему ее значение равно 6 (шести)?

- Что собой представляет использованная экспертами методика определения средневзвешенного значения цены (в заключении не приведен соответствующий расчет (формула), в связи с чем не ясно, каким образом сформировалась рыночная стоимость объекта сравнительным подходом)?

- Чем руководствовались эксперты, распределяя определенные веса полученных в соответствии с использованными методами результатов расчетов (страница 47 заключения)?"

На указанные вопросы эксперт представил письменные ответы. В частности эксперт указал, что классификация вводимых поправок основана на учёте внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам. Поскольку к объектам сравнения применялось различное количество корректировок, то в конце расчётов на странице 29 заключения эксперт для согласования результатов применил метод определения средневзвешенного значения цены. Поскольку к объекту - аналогу N 1 применялось наименьшее количество корректировок (по 4-м пунктам - условия продажи, конструктив здания, различия в коммуникациях, площади), поэтому он имеет наибольший удельный вес 3. К аналогу N 2 применялись корректировки по 5 пунктам (условия продажи, конструктив здания, отдельный въезд, коммуникации, площадь помещений), ему присвоен удельный вес 2. К объекту - аналогу N 3 присвоен удельный вес 1, т.к. к нему применялось наибольшее количество корректировок по 6 пунктам (условия продажи, конструктив здания, отдельный въезд, состояние объекта, коммуникации, площадь). Соответственно общий вес всех объектов сравнения составил 6 единиц. После этого на заключительном этапе скорректированная стоимость объекта (с учетом выполненных корректировок) умножается на удельный вес, присвоенный экспертом. Данные показатели суммируются по всем объектам аналогам и делятся на общий вес (в данном случае 6). Результат - рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки.

Кроме того, были дополнительно разъяснены на основе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 года N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 24.07.2007 года N 220-ФЗ, а также Стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2 и ФСО N 3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N N 254-256 понятие и соотношение затратного, сравнительного и доходного методов (подходов) оценки. Эксперт указал, что результатам расчетов, полученным в соответствии с использованными методами, были присвоены следующие веса: затратный подход - 10%, сравнительный подход - 60%, доходный подход 30%. Данное суждение основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и суждениях эксперта, в результате накопленного опыта.

В судебном заседании представитель экспертного учреждения представил пояснения относительно замечаний НПП ООО "ЮрИнСтрой". В отношении замечания об отсутствии в заключении сведений об экспертах в полном объеме представитель ЦСЭ пояснил, что в заключении указаны сведения об экспертах: Ф.И.О. отчество (в законе нет ссылки, в каком это виде это должно быть сделано (полностью или сокращено)); об образовании, стаже работы, стаже экспертной работы. АПК РФ не содержит требований к образованию, которым должен обладать эксперт. В силу ст. 41 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", статья 13 названного закона, не распространяет свое действие на негосударственных экспертов. Каждое Министерство (юстиции, МВД) содержит свои требования к экспертам. В ЦСЭ ЮО, в соответствии с инструкцией по организации производства судебных экспертиз в ЦСЭ ЮО, утвержденную приказом N 66 от 13.09.07г, судебным экспертом может быть гражданин РФ, имеющий высшее или средне-специальное образование, но при этом стаж работы по специальности должен быть свыше 5 лет, имеющий право допуска на производство экспертиз, выданный аттестационно-экзаменационной комиссией ЦСЭ ЮО или другим экспертным учреждением.

В связи с изложенным дополнительно представил излечение из названной Инструкции, документы, подтверждающие квалификацию экспертов: Сертификат Кононенко Н.В. о прохождении обучения 2006 г., выданный СРО НК "Межрегиональный союз оценщиков", Диплом Кононенко Н.В. о присвоении права самостоятельного производства судебных строительно-технических и оценочных экспертиз от 01.10.2007г., Аттестат оценщика недвижимого имущества, выданный Кононенко Н.В. 11.10.2008г., Свидетельство Ткачева В.Н. о присвоении права самостоятельного производства судебных строительно-технических экспертиз от 09.01.2008г.). При этом отметил, что ни АПК РФ, ни Закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" указаний на включение в заключение судебного эксперта сведений о наличии у эксперта права самостоятельного производства судебной экспертизы не содержит. Такие допуски выданы экспертно-аттестационной комиссией ЦСЭ ЮО. В каждой системе экспертных учреждений (Минюста, МВД, ФСБ и т.д.) имеются свои комиссии, аттестующие только своих экспертов.

Относительно неуказания организационно-правовой формы ЦСЭ ЮО также пояснил, что ни АПК РФ, ни закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" указаний на обязательность включения в заключение организационно-правовой формы экспертного учреждения, не имеет. Представил изменения в учредительные документы от 26.06.2006г. с отметкой регистрирующего органа, из которых следует, что ЦСЭ ЮО является обществом с ограниченной ответственностью.

В отношении замечания по отсутствию сведений о лицензировании пояснил, что перечень видов деятельности, на осуществление которой требуется лицензия, содержится в ст. 17 закона "О лицензировании". Судебно-экспертная деятельность в этом перечне отсутствует. При этом ЦСЭ ЮО, как юридическое лицо, имеет лицензию на занятие оценочной деятельностью. Представил копию лицензии N 012063 от 24.05.2005г. со сроком действия по 24.05.2010г.

В отношении замечания по использованной методике экспертного исследования указал, что на государственном уровне не утверждена методика по определению обладания объекта признаками недвижимого имущества. Ни одна экспертная методика не зарегистрирована на государственном уровне (за исключением определения рыночной стоимости имущества, в отношении которой установлены стандарты оценки ФСО N 1, ФСОN 2,ФСО N 3) по следующим основаниям : 1) Законодательство РФ (в том числе АПК РФ и закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ") не содержит обязательного указания на регистрацию экспертной методики где-либо. 2) Не может быть применено к экспертным методикам Постановление Правительства РФ N 1009 от 13.08.97г "Об утверждении правил подготовки нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации", поскольку в соответствии с данным постановлением государственной регистрации в Минюсте подлежат нормативные акты, которые должны обладать следующими признаками: а) изданы федеральными органами исполнительной власти б) устанавливают, изменяют или отменяют правовые нормы в) имеют общеобязательный характер, подкрепленный принудительной силой государства. Экспертная методика таких признаков не имеет 3) не подлежат экспертные методики и сертифицированию, поскольку указанное не предписано законом "О техническом регулировании" от 27.12.2002г N 184-ФЗ и Перечнем по обязательной сертификации продукции, работ и услуг, утвержденным Постановлением Госстандарта N 64 от 30.07.02г. На практике экспертные методики разрабатываются экспертными учреждениями на основе специальных познаний в той или иной сфере. Представил копию методики, разработанной ЦСЭ ЮО, по установлению наличия либо отсутствия признаков недвижимости у исследуемого объекта.

Относительно замечания об отнесении исследуемого вопроса к компетенции экспертов-строителей пояснил, что эксперты Ткачев В.Н. и Кононенко Н.В. состоят в ЦСЭ ЮО в должности экспертов-строителей. При этом нормативными актами не определен круг полномочий эксперта-строителя (его компетенция), в каждом экспертном учреждении она определяется на уровне приказов.

В отношении замечания о недостаточности документов для производства исследования отметил, что каждый эксперт при производстве исследования, в зависимости от опыта, сам определяет достаточно ли ему документов для производства исследования. Законодательством не определен круг документов, необходимый для производства того или иного исследования.

Кроме того, экспертом и представителем экспертного заключения были даны ответы на иные вопросы суда и сторон, что отражено в протоколе судебного заседания от 18.12.2008г.

Так, на вопрос суда о том, насколько влияет наличие либо отсутствие возведенной по периметру склада стены из шлакоблоков на вывод о капитальности строения, эксперт пояснила, что имеющаяся у нее практика исследования аналогичных объектов показывает, что такие стены типичны для строений подобного рода, как правило, возводятся при строительстве объекта и служат для предохранения прочности обшивки от динамических повреждений. Кроме того, стена возведена непосредственно на бетонном полу без фундамента, что может быть установлено визуально, имеет чисто технологическое назначение. Ее отсутствие не повлияло бы на вывод экспертов.

Относительно исследования прочности связи спорного объекта с землей указала, что визуального осмотра было достаточно для того, чтобы установить наличие фундамента. Дополнительно пояснила, что установленное ею укрепление колонн в фундаменте соответствует требованиям СНиП для возведения таких строений в целях придания им устойчивости. Также указала, что подземное исследование фундамента было невозможным в отсутствие документации, позволяющей установить месторасположение подземных коммуникаций, поскольку имелась угроза их нарушения.

Приводя доводы против принятия экспертного заключения в качестве доказательства, подтверждающего наличие признаков недвижимого имущества у спорного объекта, истец указал на несогласие с использованием экспертами юридического критерия, поскольку правовые выводы надлежит делать суду, а не экспертам. Кроме того, указал, что эксперты необоснованно приняли во внимание соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя от 25.10.06 по договору аренды от 28.04.2000, которое в отличие от названного договора аренды не прошло государственную регистрацию, в связи с чем оно не имеет правового значения и, следовательно, не может приниматься во внимание, равно как не мог быть принят во внимание и представленный ответчиком кадастровый план, поскольку границы участка не утверждены уполномоченным органом в установленном порядке. Спор по заявлению компании о признании незаконным бездействия администрации г. Краснодара, выразившегося в неподписании постановления об утверждении границ вновь сформированных земельных участков находится на рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края. Указали, что в настоящее время в г. Краснодаре, по ул. Сормовской, 3 в пределах территории общества существует только один земельный участок площадью 263 978,85 кв. м (кадастровый номер 23:43:04 03 17:006). Также истец полагает, что такие критерии объекта как "Подведение к объекту стационарных коммуникаций", "Отнесение объекта к основным фондам", капитальность строения и классификация объекта в качестве основных средств согласно сформировавшейся судебной практики ни сами по себе, ни в совокупности не могут безусловно свидетельствовать о том, что спорный объект является недвижимостью.

Представители истца заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы ввиду того, что применение технических критериев в заключении не приведено, при составлении экспертного заключения допущены нарушения, фундамент оценен только визуально, в то время как для оценки прочности связи с землей необходимо проводить исследование фундамента.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Краснодарсельмаш" (продавец) и ООО ПК "Станк" (покупатель) 27.12.2005г. был заключен договор купли-продажи недвижимости (т. 1 л.д. 26-34), в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание "Прачечная спецодежды" литер Г общей площадью 110,2 кв.м.,

- нежилое здание спецпожаротушения литер Г31 общей площадью 141,9 кв.м.,

- нежилое помещение "Красного уголка" литер Г29 общей площадью 41,2 кв.м.,

- нежилое здание склада сборно-разборного литер Щ общей площадью 1619,6 кв.м., всего общей площадью 1930,7 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 263978,85 кв.м, кадастровый номер 23:43:04 03 17:006 по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3.

Истец является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 28.04.2000 N 4300006732 (т. 1 л.д. 7-25).

Имущество передано покупателю по акту от 27.12.2005г. Переход права собственности на спорный склад литер Щ зарегистрирован ГУ ФРС по Краснодарскому краю 29.12.2005г., регистрационная запись N 23-23-01/486/2005-032, о чем выдано свидетельство серии 23-АА N 583274.

Согласно п. 6.2. договора купли-продажи покупатель в порядке ст. 552 ГК РФ приобретает право пользования земельным участком площадью 7840 кв.м под приобретенными объектами недвижимости.

Вопрос о недействительности указанного пункта - признании недействительным перехода к ООО ПК "Станк" прав и обязанностей ОАО "Краснодарсельмаш" по договору аренды земельного участка N 4300006732(637) от 28.04.2000 г. на земельный участок площадью 7840 кв.м. - рассматривался в рамках дела N А32-8602/2007-36/266 по иску ОАО "Краснодарсельмаш". Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 октября 2007 г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.

Спора между сторонами относительно принадлежности либо обладания статусом недвижимой вещи иных приобретенных объектов не имеется.

Факт принадлежности спорного склада литер Щ ответчику на праве собственности истцом не оспаривается. Иск заявлен в качестве негаторного, основанного на утверждении истца об отсутствии статуса недвижимого имущества у спорного объекта и наличии прав землепользования у истца.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; при этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия полагает доказанным статус склада литер Щ как объекта недвижимого имущества на основании установленного экспертным путем признака прочной связи спорного склада с землей и несоразмерности ущерба назначению объекта при его перемещении. При этом суд руководствуется выводами экспертизы о том, что демонтаж конструкций склада невозможен без повреждения основных конструктивных элементов (кроме обшивки: стен и кровли, степень сохранности которых составит 35%), при перемещении спорного объекта остаточная степень сохранности конструктивных элементов переносимого склада составит 14,8 % (л.д. 135 т. 4). При этом склад после перемещения утратит присущие ему индивидуальные характеристики в такой степени, что подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Судебная коллегия отклоняет приведенные истцом возражения по определению экспертами стоимости объекта для целей сравнения со стоимостью его перемещения, ввиду того, что ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации использует понятие "несоразмерного ущерба назначению объекта при его перемещении", из чего следует, что изменение стоимостных показателей не играет столь существенной роли в сравнении с указанием на низкую остаточную степень сохранности объекта при его перемещении. Фактически экспертами сделан вывод о невозможности перемещения склада, использования его конструктивных элементов для возведения такого же объекта с сохранением параметров и назначения без привлечения более 85% новых материалов.

Апелляционный суд отклоняет и доводы ответчика о том, что эксперты отметили указание на наличие бетонного фундамента в техническом паспорте, представленным ответчиком по состоянию на 2006 г. (т. 2 л.д. 55-60) и не учли, что в техническом паспорте представленным истцом (т. 2 л.д. 9-13) сведения о фундаменте отсутствуют. В материалы дела истцом представлена (при подаче иска) помимо двух указанных копия технического паспорта спорного склада литер Щ по состоянию на 2002 год, т.е. до момента совершения покупки, с указанием на наличие бетонного фундамента (т. 1 л.д. 55.). Кроме того, эксперт указал на визуальную возможность определения наличия ленточного бетонного фундамента, что явствует из фотографии на л.д. 132 в т. 4.

Судебная коллегия с учетом дополнительно представленных документов соглашается с доводами экспертов о соблюдении при производстве экспертизы ст.ст. 83, 86 АПК РФ и норм Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" относительно квалификации экспертов, статуса экспертного учреждения и содержания экспертизы. Согласно ст. 41 указанного закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность указанных лиц, императивно распространяется действие лишь тех норм закона, которые прямо в нем названы (ст.ст. 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24 и 25).

Доводы истца о наличии оснований усомниться в беспристрастности экспертов апелляционный суд отклоняет как неподтвержденные в нарушение статьи 65 АПК РФ допустимыми доказательствами.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ для производства повторной экспертизы. Истец не привел доводов, позволяющих усомниться в обоснованности выводов эксперта относительно невозможности перемещения объекта с сохранением его назначения (ввиду сохранности в целях дальнейшего использования лишь 14 % конструкций склада) не указал на наличие противоречий в выводах эксперта по указанному вопросу.

При установлении признаков недвижимого имущества у спорного склада литер Щ доводы истца о допущенных при государственной регистрации перехода права собственности нарушениях не имеют значения для рассмотрения настоящего спора с учетом отсутствия возражений истца относительно принадлежности ответчику спорного склада на праве собственности.

По смыслу ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации продавец недвижимого имущества не вправе заявлять негаторный иск к приобретателю указанного имущества даже в случае, когда земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующего объекта, еще не сформирован и права приобретателя на землю не могут быть в достаточной мере конкретизированы. Поэтому основания для удовлетворения заявленного иска и апелляционной жалобы отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора с учетом установленного статуса недвижимой вещи у спорного объекта.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. по делу N А32-5829/2008-39/111 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина В.В. Галов