Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. N 15АП-8044/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-13740/2008-50/89

29 декабря 2008 г.

15АП-8044/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2008 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от ответчика - ООО "Торговый центр "Ареда" - представитель Ишина Я.В. (доверенность от 24 декабря 2008 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Ареда"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Анциферов В.А.)

от 10 октября 2008 года по делу N А32-13740/2008-50/89

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Ареда", Администрации города Сочи,

о признании недействительным зарегистрированного права аренды,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Сочи и обществу с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Ареда", в котором просило признать недействительным зарегистрированное право аренды ООО "Торговый центр "Ареда" на земельный участок площадью 1093 кв.м., расположенный в красных линиях улиц Чебрикова-Руставели в Центральном районе города Сочи (кадастровый номер 23:49:02 05 026:0171) (N записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 июля 2007 года N 23-23-50/026/2007-259). При рассмотрении дела в связи с переименованием органа государственной власти уточнено название истца - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2008 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Торговый центр "Ареда" обжаловал решение в порядке апелляционного производства. Заявитель жалобы просит решение суда отменить, в иске отказать. Основанием к отмене решения ответчик полагает следующие обстоятельства. Спорный земельный участок впервые предоставлен Обществу в 1999 году. Впоследствии неоднократно заключались договоры аренды, которые продлялись Администрацией города Сочи. На основании постановления Администрации г.Сочи от 28 мая 2007 года, продлившего срок аренды до 1 февраля 2010 года, 5 июня 2007 года заключен договор аренды сроком до 1 февраля 2010 года, который в установленном порядке зарегистрирован Федеральной регистрационной службой. Арбитражным судом не дана полноценная оценка постановлению главы г.Сочи от 28 мая 2007 года. Не установлена принадлежность спорного земельного участка Российской Федерации. При предъявлении иска об оспаривании зарегистрированного права истец не заявлял требования о признании недействительным договора аренды от 5 июня 2007 года. Арбитражный суд признал в резолютивной части признал недействительным договор аренды. Не были заявлены требования о признании недействительным постановления главы г.Сочи от 28 мая 2007 года N 708, о признании незаконными действий регистрирующего органа и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. Истец не обосновал: каким образом констатация недействительного права аренды приведет к восстановлению его права. Истец не представил суду постановление Правительства РФ от 3 апреля 2008 года N 234, которым установлен запрет на согласование сделок с земельными участками. Истец не представил доказательств принадлежности спорного земельного участка к федеральной собственности. Соответствующие работы по установлению границ курорта не были проведены. Решение суда не соответствует Федеральному закону "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". Отсутствует утвержденное положение о курорте Сочи. Полномочия по распоряжению земельным участком принадлежит Администрации города Сочи. Арбитражный суд также не учел, что ранее уже заключались договоры аренды указанного участка с Администрацией города Сочи, которые были предметом исследования в судах.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ООО "Торговый центр "Ареда" поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец - Территориальное управление Росимущества и ответчик - Администрация города Сочи о месте и времени судебного заседания уведомлены ( почтовые извещения N 67320 и 67329), представителей в суд не направили. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как усматривается из материалов дела, 5 июня 2007 года между Администрацией города Сочи и ООО "Торговый центр "Ареда" заключен договор аренды земельного участка N 4900004212, с кадастровым номером 23:49:0205 026:0171, площадью 1093 кв.метра, по улице Чебрикова- Руставели в Центральном округе города Сочи (л.д.24-30).Указанный участок расположен в границах красных линий ул.Чебрикова-Руставели, во второй зоне округа санитарной охраны. Договор аренды зарегистрирован 6 июля 2007 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю за номером 23-23-50/026/2007-259.

Указанные фактические обстоятельства правильно установлены арбитражным судом первой инстанции и не оспариваются сторонами.

Полагая, что регистрация аренды как обременения земельного участка нарушает права собственника - Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с указанным иском.

Апелляционный суд находит, что арбитражный суд правомерно удовлетворил иск.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не является федеральной собственностью, а поэтому иск не подлежит удовлетворению, аналогичен доводу отзыва на иск. Надлежащая правовая оценка дана в решении суда первой инстанции, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции нет.

Пункт 10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретной форме (уровню) собственности в случае, предусмотренном федеральным законом.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент заключения договора и разрешения спора (далее Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.6 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п.1 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.7 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п.4 ст.31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение

В соответствии с п.2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации" охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение), являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности..

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения - п.2 ст.32 Закона об особо охраняемых природных территориях. В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" ( в редакции, действовавшей на день заключения договора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. На основании данных законодательных актов следует вывод, что курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях, находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу закона и не зависит от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок согласно ст.17 Земельного кодекса Российской Федерации относится к федеральной собственности. При таких условиях орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы об отнесении земельного участка к муниципальной собственности на основании Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" не вытекают из содержания закона.

Право распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Поскольку правом заключить договор аренды обладает собственник или уполномоченное лицо (ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правильно квалифицировал сделку как противозаконную, а, следовательно, в силу предписания статей 166 и 168 Гражданского кодекса - ничтожную.

Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Кодекса. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий. Отсутствие регистрации конкретного земельного участка в кадастре в качестве земельного участка особо охраняемой территории не влияет на его статус, поскольку данные кадастра носят учетный, а не правоустанавливающий характер.

Несостоятелен довод ответчика об отсутствии у города Сочи статуса курорта и отсутствии границ курорта.

Спорный земельный участок относится ко второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, границы которой установлены в Приложении N 3 к постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма". Указанное постановление не отменялось ни Правительством СССР, ни Правительством Российской Федерации (после прекращения СССР). Не противоречит указанное постановление и ныне действующим федеральным законам. Поэтому до утверждения нового положения на основании Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" оно подлежит применению для обеспечения непрерывности правового регулирования. Соответствующие доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для существования режима курорта и режима санитарной охраны являются результатом субъективной оценки апеллянта, неправильно толкующем положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах, постановления Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 года N 1425.

О правильности вывода арбитражного суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относится к федеральной форме собственности свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступивший в силу 19 декабря 2008 года. Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8-10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды и день вынесения решения суда собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии правового интереса в оспаривании зарегистрированного права аренды и отсутствии эффективного восстановления права апелляционным судом отклоняется. Собственник имеет юридический интерес в том, что снять со свого имущества незаконно наложенное правовое обременение, каковым является право аренды. Признание недействительным зарегистрированного права аренды и означает достижение указанной цели.

Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что решение суда незаконно, поскольку истцом не ставился вопрос о недействительности договора аренды, о применении реституции и о признании недействительным постановления Главы города Сочи.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом. Только в отношении оспоримых сделок необходима защита субъективных прав путем предъявления иска, для ничтожных сделок достаточно констатации такой недействительности, что и сделал суд в описательной части решения.

Вопрос о применении последствий недействительности сделки является способом защиты гражданских прав ( ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который в силу ст.9 Гражданского кодекса может быть реализован только волей и интересом носителя соответствующего права. Кроме того обстоятельства, что истец не испрашивал реституцию, применение реституции в силу императивного предписания пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только между участниками сделки. Территориальное управление Росимущества участником сделки не было и не может испрашивать реституцию на себя.

Таким образом, поскольку договор аренды от 5 июня 2007 года является ничтожной сделкой, правовых последствий в виде возникновения права аренды он породить не способен, а поэтому истец правомерно потребовал признать недействительным зарегистрированное право аренды, указывая на отсутствие должного правового титула.

Поскольку постановление Главы города Сочи от 28 мая 2007 года N 708 нарушило право федерального собственника, оно не подлежит применению и не порождает правовых последствий. Довод апелляционной жалобы о том, что необходимо было оспаривать указанное постановление отдельным требованием, надуман. В соответствии с частью 2 статьи 120 Конституции Российской Федерации суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом. Этому положению корреспондирует статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившая одним из способов защиты гражданских прав неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Довод апелляционной жалобы о непредставлении истцом арбитражному суду постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 года N 234, является надуманным, поскольку указанное постановление регулирует иные отношения, связанные с обеспечением жилищного строительства, что для участка, расположенного на красных линиях исключено. Кроме того, указанное постановление никак не влияет на вопрос оценки действительности договора аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что ранее с 1999 года на указанный земельный участок заключались договоры аренды, оценка которым давалась в судебных актах, отклоняется апелляционным судом. Предметом данного иска являются только и исключительно правоотношения, связанные с заключением договора аренды от 5 июня 2007 года, а не ранее заключавшихся договоров, прекративших свое действие. Обсуждение вопроса законности или незаконности ранее заключавшихся договоров выходит за пределы заявленного иска и не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Арбитражный суд Краснодарского края правильно установил фактические обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права. Оснований для отмены или изменения судебного решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не установил. Отсутствие указания в резолютивной части решения на то, какая именно запись о праве аренды и на основании какого именно договора аренды подлежит погашению, на что указала представитель ответчика, не порочит решение, поскольку соответствующие сведения ясны из описательной части решения. Кроме того, в случае неясности при исполнении решения суд вправе разъяснить его в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 октября 2008 года по делу А32-13740/2008-50/89 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина