Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г. N 15АП-2602/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-4632/2008-35/123

29 декабря 2008 г.

15АП-7793/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Островский-47"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 сентября 2008 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 (судья Моргунов С.В.)

по иску Товарищества собственников жилья "Островский-47"

к ответчикам Муниципальному образованию город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, индивидуальному предпринимателю Купрадзе М.Д.

при участии третьего лица УФРС по КК Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании недействительной записи о праве собственности и договора аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Островский-47" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам муниципальному образованию город-курорт Сочи, комитету по управлению имуществом администрации г. Сочи (далее - КУИ г. Сочи, комитет) и индивидуальному предпринимателя Купрадзе М.Д. (далее - предприниматель) о признании недействительным свидетельства серии 23 АД N 348572 от 27.12.2007г. о государственной регистрации права собственности на нежилые подвальные помещения N N 12, 13, 15, 22, 23 общей площадью 104,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47, выданное муниципальному образованию город-курорт Сочи; признании недействительным договора аренды N 1/67-07 от 13.08.2007г., заключенный между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д.

Впоследствии истец изменил предмет иска, просил суд признать недействительной запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2007г. N 23-23-50/054/2007-367 о государственной регистрации права собственности на указанные помещения, признать недействительным договор аренды N 1/67-07 от 13.08.2007г., заключенный между КУИ г. Сочи и Купрадзе М.Д, признать недействительным решение Малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов N 192 от 29.04.1992г. в качестве основания регистрации нежилых помещений N 12,13,15,22,23 общей площадью 104,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Островского, 47.

Определением суда от 28 мая 2008 г. принято изменение предмета иска в части просьбы признать недействительной запись (вместо свидетельства), ходатайство о принятии нового требования оставлено без удовлетворения (т.1, л.д.98).

Истец полагает, что администрация распорядилась не своим имуществом, поскольку в силу ст. 36 ЖК РФ подвалы отнесены к общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФРС по КК Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением арбитражного суда от 23 сентября 2008 г. исковые требования ТСЖ оставлены без удовлетворения. Решение суда мотивировано указанием на следующие обстоятельства: лицо, оспаривающее зарегистрированное право собственности, должно доказать наличие у него прав на спорное имущество. Свидетельство о регистрации права является правоподтверждающим документом, не порождает каких-либо прав у его владельца и не может быть оспорено в судебном порядке. Возможность оспаривания установлена в отношении самого зарегистрированного права. Оспариваемый договор аренды заключен со стороны арендодателя собственником имущества в лице органа местного самоуправления г.Сочи (КУИ г.Сочи), несоответствия данного договора закону судом не установлены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит признать недействительным зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения и признать недействительным договор аренды, заключенный между комитетом и предпринимателем. Апелляционная жалоба мотивирована указанием на то, что в спорных помещениях проходят инженерные коммуникации, государственная регистрация права собственности на помещения, в которых проходят инженерные коммуникации, невозможна согласно ст.36 ЖК РФ. Истец полагает, что он оспаривает само зарегистрированное право на спорные помещения. Договор аренды истец полагает ничтожным, поскольку подвальными помещениями имеют право распорядиться только собственники жилых помещений. Указание в решении суда на необходимость признания общедолевой собственности полагает неосновательным, так как собственник не обязан обращаться в суд с иском о признании права на то, что ему принадлежит по закону, в качестве такого закона истец указывает на ст. 36 ЖК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу администрации, полученному по электронной почте, администрация просит в удовлетворении жалобы отказать. Согласно доводам отзыва на жалобу, сквозное прохождение магистральных трубопроводов по помещениям цокольного этажа не означает, что эти помещения в силу жилищного законодательства переходят в собственность жильцов многоквартирного дома, поскольку водопроводные и канализационные стояки проходят и в самих квартирах. В помещениях, переданных предпринимателю в аренду, инженерные коммуникации отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в настоящее время право собственности на спорные помещения зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи (т.1, л.д.22).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Требуя признать недействительной запись в реестре, истец добивается устранения внешней легитимации права ответчика - муниципального образования.

Однако подрывать основание чужого права либо внешнюю легитимацию в виде записи в реестре может только тот субъект, который сам является правообладателем относительно спорного объекта.

Поскольку согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, ТСЖ само не может претендовать на признание за ним права на помещения в жилом доме.

Участвуя в деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в жилом доме, ТСЖ в рассматриваемой ситуации должно было обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), расположенных по адресу г. Сочи, ул. Островского, 47, на спорные нежилые помещения и признании недействительным права собственности муниципального образования на данные помещения путем погашения соответствующей записи в реестре.

Вместо данного надлежащего способа защиты ТСЖ вначале пыталось оспорить свидетельство о регистрации права собственности муниципального образования, затем - запись в реестре.

Согласно законодательству РФ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 Закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

По смыслу указанных норм в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Статья 12 ГК РФ и Закон о регистрации не устанавливает такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным акта государственной регистрации права.

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке могут быть оспорены также отказ от государственной регистрации и уклонение от нее. Сама запись о государственной регистрации в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ не может быть признана недействительной.

Свидетельство о государственной регистрации носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Под оспариванием зарегистрированного права не может пониматься признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права, или записи в ЕГРП, поскольку такие требования свидетельствуют о ненадлежащем способе защиты гражданских прав.

Данная позиция получила отражение в практике Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа и Федерального арбитражного суда Московского округа (постановление ФАС СЗО от 21 марта 2007 г. по делу N Ф04-1172/2006 (31928-А67-20) и постановление ФАС МО от 31 декабря 2004 г. N КГ-А40/12151-04). Наличие иных позиций в практике окружных судов не выявлено.

В апелляционной жалобе истец полагает, что оспаривает само зарегистрированное право на спорные помещения, при этом, как следует из изложенного в жалобе окончательного требования заявителя, истец пытается заменить предмет иска на стадии апелляционного рассмотрения.

В силу п.1 ст.49 АПК РФ истец праве изменить предмет иска исключительно в суде первой инстанции.

Суд первой инстанции предлагал истцу уточнить предмет иска, в том числе неоднократно указывал на необходимость задуматься над тем, какой нормой закона предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным свидетельства о регистрации права, (т.1, л.д.2, 67). Меняя предмет иска на признание недействительной записи, истец должен был задаться тем же вопросом.

Апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции предоставил истцу все возможности для корректного обозначения способа защиты и предмета иска.

Неспособность истца сформулировать способ защиты не может быть восполнена судом за счет нарушения принципа состязательности

Кроме того, истцу, претендующему на применение положений ст.36 Жилищного кодекса РФ, следует озаботиться доказательственной базой: надлежит доказать, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, подпадают под режим общей долевой собственности, не являются обособленными объектами права (самостоятельными помещениями), в каждом из них проходят инженерные сети, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации; в силу закона каждое из них не может находится в единоличной собственности отдельных лиц.

Данные обстоятельства имеют значение для решения вопроса о том, имелись ли препятствия для государственной регистрации спорных помещений как обособленных объектов права (позиция получила отражение в постановлении ФАС СКО от 18 сентября 2007 г. N Ф08-5412/07).

Единственным представленным истцом доказательством является указание на наличие инженерных коммуникаций в части подвала, истец ссылается на приложение к акту N 000937 проведения мероприятия по государственному контролю от16.04.2008г., в котором указано, что "часть подвала, где проходят инженерные коммуникации, сдана в аренду КУМИ г.Сочи, проход к теплоузлу заложен кирпичной перегородкой, вход закрыт железной дверью" (т.1, л.д.80).

Согласно позиции администрации, ответу комитета председателю ТСЖ, в сдаваемых в аренду помещениях не имеется инженерного оборудования, обслуживающего более одного помещения, отсутствуют инженерные коммуникации, обеспечивающие тепло-, водоснабжение и энергоснабжение всего дома (запорная арматура, вентили, электрощитовая и т.д.) - т.1, л.д.78.

О назначении экспертизы ТСЖ в суде первой инстанции не ходатайствовало, что с учетом положения п.3 ст.268 АПК РФ, устанавливающей пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, исключает ее назначение апелляционным судом, даже если бы исковые требования истец сформулировал корректно.

Как верно указал суд первой инстанции, доводы истца о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу жильцов дома, расположенного по адресу г.Сочи, ул.Островского, 47, могут быть использованы для отдельного требования о признании права на общее имущество подвальных помещений и для оспаривания оснований государственной регистрации права муниципальной собственности на эти помещения.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому истец не обязан обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), расположенных по адресу г. Сочи, ул. Островского, 47, на спорные нежилые помещения.

Во-первых, если доводы истца со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ верны (что не доказано в рамках настоящего дела), собственником является не ТСЖ, а собственники помещений.

Во-вторых, в настоящее время право на спорные объекты зарегистрировано в реестре за ответчиком - муниципальным образованием, регистрация в реестре в силу п.1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поэтому право общей долевой собственности жильцов на спорные объекты не может быть презюмировано, в случае его действительного наличия подлежит установлению решением суда по соответствующему иску ТСЖ.

Истец не лишен возможности корректно сформулировать исковые требования, просить суд при новом обращении с иском о назначении экспертизы.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно. При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены или изменения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 сентября 2008 г. по делу N А32-4632/2008-35/123 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко