Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2009 г. N 15АП-7740/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-7812/2008-65/189

20 января 2009 г.

15АП-7740/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика - директора Сидорова В.И., представителя Волкова В.В. по доверенности от 13.11.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Форта-стиль"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 по делу N А32-7812/2008-65/189

по иску Администрации муниципального образования город Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Форта-стиль"

о расторжении договора инвестирования,

принятое в составе судьи Непранова Г.Г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Сочи (далее Администрация МО г.Сочи) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТА СТИЛЬ" (далее ООО "ФОРТА СТИЛЬ") о расторжении договора инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями на ул.Южной, Нагорной и Первомайской в Центральном районе города Сочи Краснодарского края N 29-УПГР от 26.05.2005.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств, послужившим основанием для обращения к ООО "ФОРТА СТИЛЬ" с предложением расторгнуть договор инвестирования от 26.05.2005. Поскольку ответчик уклонился от подписания соглашения о расторжении договора аренды, Администрация в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в суд с настоящим требованием.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что земельные участки, предоставленные в аренду по договору инвестирования от 26.05.2005, расположены во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, ввиду чего являются федеральной собственностью. У Администрации МО г.Сочи отсутствуют полномочия по распоряжению спорными земельными участками, в связи с чем, договор инвестирования от 26.05.2005 о предоставлении в аренду земельных участков под строительство многоквартирных домов является ничтожным. Поскольку реализация договора инвестирования N 29-УПГР от 26.05.2005 невозможна без предоставления уполномоченным органом земельных участков для строительства, спорный договор является недействительным в целом (ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требование о расторжении недействительного договора не подлежат удовлетворению в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТА СТИЛЬ" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило отменить судебный акт в части выводов о признании договора инвестирования N 29-УПГР от 26.05.2005 недействительным. Признавая спорный договор недействительным, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, поскольку Администрация МО г.Сочи не заявляла о его недействительности. В материалах дела отсутствуют доказательства отнесения спорных земельных участков к федеральной собственности. Кроме того, земельные участки отнесены к землям поселений и не могут являться землями особо охраняемой природной территории. Не представление Администрацией МО г.Сочи доказательств наличия полномочий на распоряжение земельными участками не свидетельствует об отсутствии таких полномочий.

В отзыве Администрация МО г.Сочи просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 отменить, исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указала, что единственным подтверждением права федеральной собственности на спорные земельные участки может являться его государственная регистрация. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства разграничения и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки. Поскольку государственная собственность на земельные участки не разграничена, Администрация МО г.Сочи в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" вправе распоряжаться спорными участками.

В судебном заседании представители ответчика апелляционную жалобу поддержали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, исключив из мотивировочной части решения выводы суда первой инстанции о ничтожности договора инвестирования.

Администрация МО г.Сочи в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрация города Сочи (администрация) и ООО "Форта-стиль" (инвестор) подписали договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями на ул.Южной, Нагорной и Первомайской в Центральном районе города Сочи Краснодарского края N 29-УПГР от 26.05.2005 (л.д.9-22).

В статье 3 договора инвестирования от 26.05.2005 реализация договора была установлена в три этапа. В качестве одного из условий реализации первого этапа работ в пункте 3.1.5. договора была предусмотрена обязанность ООО "ФОРТА СТИЛЬ" по подготовке строительных площадок: отселение жителей, вывод пользователей и собственников, снос ветхого и аварийного жилья за счет собственных средств инвестора и/или привлеченных средств.

В связи с неисполнением ООО "ФОРТА СТИЛЬ" пункта 3.1.5. договора инвестирования от 26.05.2005 Администрация МО г.Сочи предложила ответчику расторгнуть спорный договор в течение 10 дней (письмо от 24.10.2006 N 6971/02-35.2, л.д.23-26).

Не получив ответа на указанное письмо, Администрация МО г.Сочи обратилась в суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу статей 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжению подлежит заключенный в установленном порядке и действительный договор.

Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной, поскольку без такой оценки невозможно установить, повлекла ли конкретная сделка правовые последствия или нет. Таким образом, выяснение вопроса о недействительности ничтожной сделки должно являться предметом судебного рассмотрения в споре по требованиям, основанным на сделке, в том числе о расторжении договора.

В пункте 2.1. договора инвестирования от 26.05.2005 предметом договора стороны указали - реализацию Инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов на площадках по адресам: Г.Сочи, ул.Южная, д. 15; ул.Нагорная, д.11,11а, 11б, 11в; ул.Первомайская, д.N 11,11а, 13.

По условиям договора инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить строительство многоквартирных домов со строено-пристроенными помещениями в городе Сочи по указанным выше адресам; а администрация обязалась предоставить обществу в аренду земельные участки на период проектирования и строительства объектов и осуществить содействие обществу в пределах своих полномочий (пункты 2.2., 2.4. договора инвестирования).

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Данная статья не содержит положений о том, что в законе, признающем право федеральной собственности на земельные участки, должен содержаться перечень конкретных участков, их месторасположение и площадь. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п.1 ст.2 указанного Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

Согласно статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Согласно п. 4 ст. 31 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.94 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.93 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

В настоящее время отсутствует Постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны, в связи с чем, при определении таких границ надлежит руководствоваться указанными выше решениями исполнительного комитета.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях"). Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорные земельные участки, расположенные, в черте города-курорта Сочи, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В договоре инвестирования от 26.05.2005 N 29-УПГР также указано на расположение спорных земельных участков во второй зоне санитарной охраны курорта. При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорных земельных участков в границах санитарной охраны курорта федерального значения противоречат представленным в материалы дела документам, в которых стороны сами подтвердили расположение земельных участков во второй зоне санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктами 6 и 8 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступившем в законную силу 16.12.2008, подтверждено право федеральной собственности на земельные участки, расположенные в курортах федерального значения, установленного законодательством до вступления в силу указанного закона.

Федеральный закон от 09.12.2008 N 244-ФЗ, регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность не применим к спорным правоотношениям, поскольку в момент заключения спорного договора инвестирования (26.05.2005) не действовал, из его содержания не следует, что он имеет обратную силу. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАССКО от 17 декабря 2008 года по делу N А32-22185/2007.

По смыслу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" право федеральной собственности может быть признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения. Право собственности Российской Федерации на спорный участок возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", с момента вступления закона в силу.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

Согласно абз. 3 п. 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом было преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Муниципальное образование г. Сочи не является собственником земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорных земельных участков в аренду или наделение органов местного самоуправления г.Сочи полномочиями, на предоставление спорных земельных участков в аренду.

При таких обстоятельствах условия договора инвестирования от 26.05.2005 N 29-УПГР, в части предоставления Администрацией МО г.Сочи в аренду ответчику земельных участков, расположенных во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Между тем, исполнение обязанностей инвестора по спорному договору обусловлено предоставлением ответчику уполномоченным органом в аренду земельных участков для строительства. Следовательно, ничтожность условий договора инвестирования от 26.05.2005 N 29-УПГР о предоставлении ООО "ФОРТА СТИЛЬ" в аренду земельных участков под строительство исключает возможность реализации спорного договора. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор инвестирования в строительство многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями на ул.Южной, Нагорной и Первомайской в Центральном районе города Сочи Краснодарского края N29-УПГР от 26.05.2005 является недействительным в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, требование о расторжении ничтожного договора инвестирования N 29-УПГР от 26.05.2005 не подлежит удовлетворению, поскольку спорный договор не породил у подписавших его сторон никаких прав и обязанностей, за исключением юридических последствий недействительности такого договора.

Разграничение государственной собственности на землю, является самостоятельным основанием возникновения права собственности Российской Федерации на земельные участки, законодательством предусмотрен иной порядок получения земельных участков в собственность Российской Федерацией, чем в случае отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации в силу закона, в связи с чем, на момент заключения оспариваемого договора инвестирования от 26.05.2005, положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о праве органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками до разграничения государственной собственности на землю к спорным правоотношениям были не применимы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорные земельные участки не могут относиться к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, поскольку отнесены к иной категории земель - землям поселений отклоняются судом апелляционной инстанции. По смыслу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земли поселений могут одновременно относиться и к землям особо охраняемых природных территорий. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАССКО от 22 мая 2008 года N Ф08-2762/2008.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2008 по делу N А32-7812/2008-65/189 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко