Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2009 г. N 15АП-8727/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А01-1122/2008-14

03 февраля 2009 г.

15АП-8727/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца (ответчика по встречному иску): Жукова Г.Н., доверенность от 01.07.2008г.; от ответчика (истца по встречному иску): не явился, извещен;

Территориальное управление ФАУГИ по РА ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Готовой Ларисы Адхамовны

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 06 ноября 2008 г. по делу N А01-1122/2008-14 (судья Аутлева Р.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Черняк Татьяны Степановны

к ответчику индивидуальному предпринимателю Готовой Ларисе Адхамовне

о взыскании 176 396 руб. и обязании освободить занимаемый земельный участок

по встречному иску индивидуального предпринимателя Готовой Ларисы Адхамовны к ответчикам индивидуальному предпринимателю Черняк Татьяне Степановне, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея

о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и обязании заключить договор аренды

установил:

Индивидуальный предприниматель Черняк Татьяна Степановна обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея к индивидуальному предпринимателю Готовой Ларисе Адхамовне о задолженности в сумме 166 230 руб., убытков в сумме 10 166 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 7 500 руб., а всего 183 896 руб., обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок, убрав принадлежащий предпринимателю Готовой Л.А. павильон - кафе "Двое" с торгового места N 60 "а", а также павильон - магазин "Куры-гриль" с торгового места N 46, расположенные на территории земельного участка с кадастровым номером 01:08:0519000:0001, находящегося по адресу г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407-г, общей площадью 11775 кв.м.

Иск обоснован указанием на факт заключения между сторонами договоров аренды, наличием задолженности по арендной плате и истечением срока действия договоров.

Индивидуальный предприниматель Готова Лариса Адхамовна обратилась к индивидуальному предпринимателю Черняк Татьяне Степановне, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея (далее - Территориальное управление) со встречным исковым заявлением о признании частично недействительным договора аренды земельного участка от 22.12.06 N 7, в части принадлежащих ей объектов и обязании ТУ Росимущества по РА заключить с ней договор аренды. Встречное исковое заявление принято к производству определением от 05.08.2008г.

Встречный иск обоснован указанием на то, что 17.10.03 между Хакуем В.К. и Готовой Л.А. был заключен договор купли - продажи, согласно которому она приобрела торговый павильон N 40 общей площадью 30 кв.м. и договор купли - продажи от 13.06.06 между Морозовой Р.П. и Готовой Л.А., согласно которому истица по встречному иску приобрела торговый павильон N 60 общей площадью 90,2 кв.м., находящиеся по адресу г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407 Г. Правовое обоснование своих требований истица по встречному иску усмотрела в предписаниях п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего исключительное право граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Решением от 06 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности в сумме 166 230 руб., в части требования о взыскании убытков отказано по мотиву недоказанности, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Готова Лариса Адхамовна обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, производство по делу прекратить. Апелляционная жалоба мотивирована указанием на то, что ответчица по первоначальному иску не является индивидуальным предпринимателем, в связи с чем спор неподведомственен арбитражному суду. Кроме того, считает необоснованным отказ в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на то, что заявительница жалобы не была извещена о проведении аукциона по аренде земельного участка, на котором расположены принадлежащие заявительнице торговые павильоны. Заявитель жалобы указывает также на фиктивность договоров аренды.

В отзыве на жалобу истица по первоначальному иску Черняк Т.С просит судебный акт оставить в силе. Указывает на необоснованность довода о фиктивности фактически исполнявшихся сторонами договоров, считает, что жалоба построена на неправильном толковании норм земельного законодательства. Кроме того, отзыв на жалобу содержит ходатайство взыскать с Готовой Л.А. в пользу Черняк Т.С. расходы на оплату услуг представителя.

В отзыве на жалобу Территориальное управление также просило в удовлетворении жалобы отказать.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Территориальным управлением и предпринимателем Черняк Т.С. заключен договор N 7 от 22.12.2006г. аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. На основании данного договора предпринимателю Черняк предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 01:08:0519000:0001, находящийся по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407-г, для размещения торгового центра "Восход" в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 11 775,0 кв.м. Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.01.2007 г., регистрационный номер 01-01-01/001/2007-81.

В материалах дела имеются два договора от 11 февраля 2007 г., обозначенные как договоры аренды, по условиям которых предприниматель Черняк Т.С. (арендодатель) передает предпринимателю Готовой Л.А. (арендатор), а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование места в ряду площадью 90 кв.м. и площадью 20 кв.м., с целью установки временных торговых объектов для торговли товарами, по адресу: г.Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407-г. Срок аренды - с 1 января 2007 г. по 31 мая 2007 г. Арендная плата составляет 120 руб. за 1 кв.м. в месяц и является неизменной в течение 3 месяцев с момента подписания договора (пункт 3.4.), данное условие договора нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства (протокол судебного заседания от 29.10.08).

Период взыскания заявлен истцом с 1 августа 2007 г. по 1 июля 2008 г. применительно к кафе "Двое", с 1 марта 2008 г. по 1 июля 2008 г. применительно к магазину "Куры-гриль".

Условия представленных договоров между истцом и ответчиком по вопросу о порядке определения арендной платы нуждаются в толковании.

Предприниматель Черняк Т.С. требует оплаты, исходя из расчета 120 руб. за 1 кв.м., занимаемый каждым из объектов предпринимателя Готовой Л.А.

8 июня 2008 г. Черняк Т.С. уведомила Готову Л.А. о проведении обмера торговых мест, на которых находятся торговые помещения кафе "Двое" и магазин "Куры-гриль", расположенные по адресу г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407-г, и предложила прибыть по месту нахождения помещений 11 июля 2008 г.

Согласно акту обмера торговых мест от 11.06.08 комиссией, в отсутствие предпринимателя Готовой Л.А., установлено, что площадь кафе "Двое" составляет 114,15 кв.м. и площадь магазина "Куры-гриль" составляет 32,4 кв.м., тогда как в тексте договоров при описании торговых мест площадь кафе "Двое" указана как 90 кв.м., площадь магазина "Куры-гриль" - 20 кв.м.

В представленных ответчицей договорах купли-продажи торговых павильонов, установленных, как следует из встречного иска, на торговых местах в пределах предоставленного истице земельного участка, указана площадь, которая превышает площадь 20 и 90 кв.м. (л.д.50,51). Возражений по вопросу о площади павильонов, установленной посредством обмера, ответчица суду первой инстанции не привела. Суду апелляционной инстанции соответствующие возражения также не представлены.

При оценке текстов договоров апелляционный суд учитывает, что одним из доказательств по делу являются объяснения сторон.

В судебном заседании суда первой инстанции представители обеих сторон пояснили суду, что размер арендной платы составляет 120 руб. за 1 кв.м., подтвердили наличие между сторонами договорных отношений.

При таких обстоятельствах, с учетом принципа состязательности сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки обстоятельств взаимоотношений между истцом и ответчиком, отличной от оценки, данной судом первой инстанции. Как и суд первой инстанции, апелляционный суд исходит из наличия у ответчицы Готовой обязанности по оплате в размере 120 руб. за 1 кв.м., занимаемый каждым из павильонов, установленных пользователем.

Рассматриваемые договоры содержат элементы договоров субаренды земельного участка, с предоставлением участка в пользование без владения. Подобная договорная конструкция предусмотрена ст. 606 ГК РФ. Договором аренды, заключенным предпринимателем Черняк с собственником земельного участка, предусмотрено получение согласия на субаренду. Суд апелляционной инстанции учитывает, что в отзыве на жалобу Территориальное управление поддерживает решение суда, договор аренды заключен с предпринимателем Черняк для целей размещения торгового центра. Кроме того, применительно к субаренде земельных участков получение согласия арендодателя нормой закона не предусмотрено (п.6 ст.22 ЗК РФ). Получение согласия в данном случае является договорной обязанностью арендатора, соответственно, не получив специального согласия, арендатор нарушает договор аренды, но не закон, поэтому сам по себе факт неполучения согласия не влечет ничтожности договора субаренды.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы о фиктивности представленных в материалы дела договоров аренды по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 161 АПК РФ заявление о фальсификации доказательств должно быть сделано в письменной форме, после чего суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления для обеих сторон, осуществляет проверочные мероприятия.

В суде первой инстанции соответствующего заявления ответчицей по первоначальному иску сделано не было. Не подано такое заявление, оформленное по правилам ст. 161 АПК РФ, и суду апелляционной инстанции.

Апелляционный суд также учитывает, что ответчица по первоначальному иску не оспаривает, что принадлежащие ей павильоны находятся на земельном участке, арендованном истицей. Согласно договору аренды предприниматель Черняк по сути выступает организатором торговли на предоставленном ей земельной участке. Так, положения п.6.2.7. договора аренды возлагают на предпринимателя Черняк обязанность выполнять условия эксплуатации подземных наземных коммуникаций, п.6.2.11 - выполнять действия по благоустройству участка, п.6.2.16 договора аренды возлагает на предпринимателя Черняк обязанности по обеспечению на территории торгового центра установленных санитарных требований и норм.

Осуществляя торговлю на земельном участке, предоставленном предпринимателю Черняк в аренду с возложением на арендатора обязанностей, направленных, в том числе, на обеспечение условий торговли, ответчик по первоначальному иску потребляет оказываемую истцом услугу, поэтому отношения сторон носят смешанный характер.

В обоснование размера взыскиваемых сумм Черняк представила в дело договоры аренды, заключенные с другими предпринимателями в отношении иных торговых мест на том же земельном участке, арендованном истицей (л.д.103-119). Из содержания указанных договоров видно, что арендная плата составила для иных предпринимателей, имеющих торговые места на земельном участке, арендованном Черняк, 150 руб. за 1 кв.м. в месяц.

При таких обстоятельствах взысканная судом сумма определена верно, взыскание соответствует потребленному ответчиком положительному эффекту, возмездно-эквивалентным началам гражданского правоотношения.

Апелляционный суд отклоняет довод о неподведомственности спора арбитражному суду, поскольку в материалы дела представлена выписка из ЕГРИП, из которой следует, что Готова Лариса Адхамовна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с 18.02.2004 г.

Оговоренный договорами срок использования торговых мест закончился, истец по первоначальному иску обращался к ответчику с указанием на необходимость заключения новых договоров - л.д.18. В связи с тем, что новые договоры заключены не были, ответчик уклонялся от платы за пользования земельным участком, истец предварительно требовал от ответчика заключить договор или освободить земельный участок, более чем за месяц уведомил ответчика об обращении в суд с соответствующим требованием (что означает соблюдение требования заблаговременного предупреждения контрагента об отказе от договорных отношений, даже если исходить из того, что отношения сторон были продлены на неопределенный срок), суд обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Черняк об освобождении земельного участка.

Встречный иск отклонен судом правомерно.

Материально-правовое обстоятельство своих встречных требований Готова Л.А. усмотрела в том факте, что 17.10.03 между ней и Хакуем В.К. был заключен договор купли - продажи, согласно которому она приобрела торговый павильон N 40 общей площадью 30 кв.м. и 13.06.06 договор купли - продажи между ней и Морозовой Р.П., согласно которому она приобрела торговый павильон N 60 общей площадью 90,2 кв.м., находящиеся по адресу г. Майкоп, ул. Шоссейная, квартал 407-г. Истица по встречному иску, ссылаясь на предписания пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что у нее имеется исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, поскольку она является собственником зданий, строений, сооружений.

Пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. Приведенные предписания земельного законодательства обеспечивают практическую реализацию принципа единства правовой судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного. Следовательно истица по встречному иску должна доказать, что принадлежащие ей торговые павильоны являются объектами недвижимости, созданными в установленном законом порядке и введенными в гражданский оборот.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принадлежащие Готовой Л.А. торговые павильоны не отвечают признакам объекта недвижимости и являются временными сооружениями - этот вывод следует из текстов вышеупомянутых договоров купли-продажи (л.д.50-51). Суд первой инстанции обоснованно указал, что истица по встречному иску не выполнила обязанность по доказыванию того, что данные объекты являются недвижимостью, и право на них приобретено и зарегистрировано в установленном порядке.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В представленном истицей по первоначальному иску отзыве на жалобу содержится ходатайство взыскать с Готовой Л.А. в пользу Черняк Т.С. расходы на оплату услуг представителя в сумме 7 000 рублей.

В соответствии о ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны в разумных пределах. Обоснованность ходатайства о взыскании судебных расходов подтверждается материалами дела. По договору на оказание юридических услуг от 20.06.08, заключённому между ИП Черняк Т.С. (заказчик) и ООО Юридическое бюро "БРиК" (бюро), заказчик поручил, а бюро приняло на себя обязанность по оказанию юридических услуг при рассмотрении в арбитражном суде настоящего дела. За услуги, оказываемые бюро в арбитражном суде апелляционной инстанции, заказчик уплачивает исполнителю 7 000 руб. (пункт - 4.2 договора, л.д. 96). Оплата заказчиком исполнителю за предоставленные юридические услуги в сумме 7 000 руб. подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 24 от 26.01.2009 г. и кассовым чеком от того же числа. Взыскиваемые судебные расходы апелляционный суд считает соразмерными и разумными, что подтверждается прейскурантом минимальных цен на юридические услуги адвокатов Адвокатской палаты Республики Адыгея от 28.03.07. (л.д.101). С учетом изложенного, апелляционный суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчицы по первоначальному иску судебных расходов на представителя в апелляционной инстанции в размере 7 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 06 ноября 2008 г. по делу N А01-1122/2008-14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Готовой Ларисы Адхамовны в пользу Черняк Татьяны Степановны расходы на оплату услуг представителя в сумме 7 000 рублей

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко