Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2009 г. N 15АП-6949/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-17072/2007-22/254

13 февраля 2009 г.

15АП-8201/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от ответчика: директора Мазан Любови Александровны, представителя Вартанова Валериана Оганесовича - доверенность от 03.04.2007 г., представителя Гончаровой Натальи Данииловны - доверенность от 02.02.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Андрей"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15 июля 2008 г. по делу N А32-17072/2007-22/254,

принятое судьей Чуприной Т.В.,

по иску Администрации муниципального образования Кореновский район

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Андрей"

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании недействительным зарегистрированного права собственности и сносе объектов самовольного строительства,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Кореновский район (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Андрей" (далее - Общество) о признании недействительным зарегистрированного права собственности и сносе следующих объектов как самовольных построек:

- незавершенное строительством административное здание литер В2, площадью 28,7 кв.м.,

- незавершенное строительством здание склада литер Б1, площадью 150,9 кв.м.;

а также о сносе следующих объектов как самовольных построек:

- незавершенного строительством здания кафе литер Д согласно данным технического паспорта площадью 23,8 кв.м.,

- склада (навесов для торговли на улице по ул. Красной, 49 В в г. Кореновске Краснодарского края, обозначенные в техническом паспорте как склад - объект незавершенный строительством, литер З, площадью 253 кв.м. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 155, 161)).

В отношении склада литер А1, площадью 86 кв.м., истец заявил отказ от иска.

Исковые требования мотивированы тем, что спорные объекты являются самовольными постройками, поскольку возведены без разрешения на строительство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15 июля 2008 г. исковые требования удовлетворены, отказ от иска принят судом. Решение мотивировано тем, что Общество осуществляло строительство спорных объектов без оформления разрешения на строительство, государственная регистрация права собственности произведена в отсутствие необходимой документации. Суд также указал, что ответчик не предоставил доказательств, продления договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные объекты.

Не согласившись с вынесенным судебным актом. Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- в силу ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, возобновлен на неопределенный срок, что установлено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2005 г. по делу А32-12989/2005-31/358;

- спорные объекты были возведены в предусмотренные законом сроки;

- при регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, не было заявлено возражений;

- на момент начала строительства отсутствовало понятие разрешения на строительство, иные необходимые документы ответчиком были получены;

- в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано, истек срок исковой давности;

- в феврале 2007 года новым единственным учредителем Общества стала Мазан Л.А., которая является добросовестным приобретателем;

- Общество неоднократно обращалось с целью надлежащего оформления документации на строительство, однако ему отказывали;

- губернатор Краснодарского края неоднократно объявлял амнистию самовольным застройщикам, что не учтено судом, снос спорных объектов является рейдерским захватом, нарушена ст. 1 Протокола N 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве изложены, в частности, следующие доводы:

- регистрация права собственности осуществлена Обществом на основании постановления главы г. Кореновская от 14.11.1997 N 555, которым была разрешена только разработка проектно-изыскательской документации - поэтому основания для регистрации права собственности отсутствовали;

- фундаменты части спорных строений имеют дефекты, несовместимые с дальнейшим строительством;

- получение разрешения на строительство требовалось в силу положений Закона РФ от 14.07.1992 "Об основах градостроительства в РФ".

В судебном заседании представители Общества изложили содержание апелляционной жалобы; Администрация и Росрегистрация, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечили; в отзыве на апелляционную жалобу Администрация просила рассмотреть дело в отсутствие представителя; дело рассмотрено в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 45 минут 06 февраля 2009 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей заявителя апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 18.12.1996 N 1 индивидуальное частное предприятие "Любава" (правопредшественник Общества - постановление от 21.12.2000 N 781 о регистрации ООО "Андрей", созданного в порядке реорганизации ИЧП Вартанова "Любава" и изменении фирменного наименования - т. 1 л.д. 27 - далее Общество) приобрело продовольственный склад общепита площадью 86 кв.м., которому в последующем присвоен литер А1 (т. 1 л.д. 42-44).

Для целей расширения склада Обществу был определен земельный участок площадью 1 100 кв.м. (акт выбора земельного участка под строительство от 26.06.1997 N 6 - т. 1 л.д. 103-104, т. 3 л.д. 10-12, постановление главы администрации г. Кореновска от 03.10.1997 N 445 - т. 1 л.д. 105).

По договору аренды от 28.10.1997 N 118 Обществу был предоставлен земельный участок площадью 1114 кв.м. для размещения складского помещения оптовой торговли сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 29-31).

Постановлением главы администрации города Кореновска от 14.11.1997 N 555 Обществу была разрешена разработка проектно-изыскательской документации для строительства оптовой базы на отведенном земельном участке площадью 968 кв.м. (т. 1 л.д. 41). В соответствии с п. 2.2. постановления, на Общество была возложена обязанность до начала строительства в инспекции ГАСН получить разрешение на производство строительных работ.

В материалах дела имеется копия постановлением главы администрации города Кореновска от 14.11.1997 N 555 иного содержания - без указания на необходимость получения разрешения на производство строительных работ (т. 1 л.д. 106). Однако в судебном заседании суда апелляционной инстанции Обществом была представлена надлежащим образом заверенная копия указанного постановления с отметками филиала Росрегистрации по Кореновскому району, соответствующая копии на листе дела 41 в первом томе. Общество не смогло пояснить, кем была представлена копия, расположенная на листе дела 106 в томе 1, согласилось, что содержание данной копии не соответствует действительности. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает достоверными копию, расположенную на листе дела 41 в первом томе, а также полученную судом апелляционной инстанции в судебном заседании.

17 декабря 1998 г. Обществу было выдано архитектурно-планировочное задание (т. 1 л.д. 26-28).

В материалы дела также представлен проект базы оптовой торговли (т. 1 л.д. 131-139).

Иной разрешительной документации на строительство Обществом получено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Архитектурно-планировочное задание выдается по заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства (далее - орган архитектуры и градостроительства), в соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах градостроительства в Российской Федерации" (п. 3 ст. 3 Федерального закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Разрешение на строительство выдается соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 3 Федерального закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" была предусмотрена обязанность на получение разрешения на строительства после разработки архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Архитектурно-планировочное задание было выдано Обществу 17.12.1998 г. (т. 2 л.д. 26).

На указанный момент был введен в действие Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, в силу п. 3 ст. 72 которого его положения также подлежат применению при регулировании возникших отношений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998).

Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (п. 5 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998).

Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998). В силу п. 1 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998, разрешение на строительство должно было быть выдано органом местного самоуправления.

Однако разрешение на строительство получено не было. На необходимость получения разрешения на строительство указано в постановлении главы администрации города Кореновска от 14.11.1997 N 555, на момент издания указанного постановления разрешения на строительство выдавались органами архитектуры, при таких обстоятельствах данное постановление не может рассматриваться как разрешение на строительство (т. 1 л.д. 41).

Поскольку разрешение на строительство Обществом получено не было - спорные объекты являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Вывод суда первой инстанции в данной части соответствует материалам дела, нормам материального права, а доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.

19 апреля 2002 г. на основании постановления главы администрации города Кореновска от 14.11.1997 N 555 за Обществом произведена государственная регистрация права собственности на незавершенное строительством здание склада лит. Б1 площадью 150,9 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АА N 571283 от 22.04.2002 - т. 1 л.д. 45), а также на незавершенное строительством административное здание лит. В2, площадью 28,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 23-АА N 571282 - т. 1 л.д. 46).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент совершения регистрационных действий, в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Обществом не была представлена утвержденная проектно-сметная документация, разрешение на строительство. Следовательно, оснований для проведения государственной регистрации объектов незавершенного строительства не имелось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно погасил (аннулировал) право собственности на указанные объекты.

В силу ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В материалы дела представлены акты обследования земельного участка от 06.08.2007 N 337 (т. 1 л.д. 6-9), от 04.12.2007 N 620 (т. 1 л.д. 147-150), от 18.03.2008 N 153 (т. 2 л.д. 5-8), а также технические паспорта (т. 1 л.д. 50-57) и фотографии, подтверждающие наличие на земельном участке спорных объектов.

При вынесении решения о сносе суд первой инстанции исходил из отсутствия у Общества прав на земельный участок, на котором расположены объекты самовольного строительства, и отсутствии доказательств, свидетельствующих о намерении собственника земельного участка предоставить ответчику земельный участок.

Данный вывод суда первой инстанции оспаривается ответчиком.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что на момент окончания срока действия договора аренды (28.10.2002 г.) арендодатель возражал против продолжения использования Обществом земельного участка. Отсутствуют доказательства и последующего расторжения договора. При таких обстоятельствах довод об отсутствии прав на земельный участок является преждевременным.

Однако по договору аренды от 28.10.1997 N 118 земельный участок в указанном размере (1114 кв.м.) предоставлялся для строительства. В силу неполучения разрешения на строительство срок на строительство установлен не был, однако не мог превышать трех лет. С момента предоставления земельного участка для строительства прошло более 10 лет, однако объекты строительства возведены чуть более, чем уровень ленточного фундамента.

В связи с регистрацией права собственности на объекты самовольного строительства, Администрация без констатации факта самовольного строительства возведенных объектов и их сноса не может изъять часть земельного участка, предоставленную собственно для строительства (968 кв.м.), а не для размещения существовавшего склада лит. А1.

Поскольку Администрация является уполномоченным органом собственника земельного участка, заинтересована в изъятии земельного участка для более рационального землепользования, Обществом не реализована имевшаяся у него возможность на строительство, и в настоящее время такая правовая возможность утрачена - суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о сносе объектов самовольного строительства.

При этом отклоняются судом апелляционной инстанции доводы о пропуске срока исковой давности. В силу п. 2 ст. 198 ГК РФ заявление об истечении срока исковой давности может быть заявлено только в суде первой инстанции до вынесения решения, однако Общество не указало: когда и каким образом было сделано соответствующее заявление в суде первой инстанции.

Кроме того, в данном случае требование о погашении (аннулировании) регистрационной записи и сносе объектов самовольного строительства, относится к таким способам защиты права собственности, которые не соединены с лишением владения земельным участком (ст. 304 ГК РФ). Однако на данные требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Доводы о неоднократном обращении в Администрацию с целью оформления разрешительной документации на строительство отклоняются судом апелляционной инстанции. Действующее законодательство предусматривает определенные административные процедуры, соблюдение которых необходимо для получения разрешений, лицензий. Заинтересованное лицо не может ссылаться на наличие обращений в государственные органы, если при этом не соблюдены требования предусмотренных законом административных процедур (заявление должно иметь соответствующие реквизиты, направляться в уполномоченный орган с приложением необходимых документов).

Представленные письма с просьбой "об обновлении строительных документов" (т. 1 л.д. 58-61) не соответствуют требованиям административного законодательства. Несоблюдение Обществом административных процедур, не может служить извинительным основанием при рассмотрении спора о сносе объектов самовольного строительства.

Не имеют правового значения ссылки заявителя апелляционной жалобы на нормы международного права, поскольку нормы международного права не регулируют вопросы сноса самовольных построек.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения и не относятся к предмету доказывания, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, в целом верно применены нормы материального и процессуального права, преждевременный вывод об отсутствии арендных отношений не привел к принятию неправильного, неправосудного решения, требования ч. 4 ст. 270 АПК РФ не нарушены, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, уплачиваемой при подаче апелляционной жалобы, возлагаются на Общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 июля 2008 г. по делу N А32-17072/2007-22/254 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина