Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2009 г. N 15АП-7545/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5124/2008-39/95

18 февраля 2009 г.

15АП-7545/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии: от истца: Школьник М.И., паспорт, доверенность; от ответчика Администрации г. Сочи Картакаев Т.К., паспорт, доверенность; от Кубанского управления Росохранкультуры Бреус Т.А., паспорт, доверенность; от Минприроды Пилюгин А.А., паспорт, доверенность; иные лица, участвующее в деле, представителей не направили, извещены, Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, ФГУ "Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса" просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своих представителей

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации г. Сочи (ответчик),

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2008 г.

по делу N А32-5124/2008-39/95 (судья Колодкина В.Г.),

по иску: общества с ограниченной ответственностью "СПБ Капитал Инвест"

к ответчикам: Администрации г. Сочи, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Департаменту по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края

при участии третьих лиц: ФГУ "Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса", Министерства природных ресурсов и экологии России, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Управления по охране, реставрации эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края, Кубанского управления федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере связи, массовых коммуникаций и охраны культурного наследия, общества с ограниченной ответственностью "БХИ-Сочи", общества с ограниченной ответственностью "КубаньСтройИнвест", общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи", общества с ограниченной ответственностью "СГС-Инвест-Консалтинг", Администрации Краснодарского края

о признании недействительными торгов - аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СПБ Капитал Инвест" (далее ООО "СПБ Капитал Инвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации г. Сочи, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Департаменту по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края с иском, в котором просило:

- признать недействительными торги-аукцион по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка площадью 12 990 кв.м., с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074 для строительства многоэтажного жилого комплекса по ул. Я.Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи, проведенные 24 сентября 2007 г. Сочинской городской комиссией по инвестиционной деятельности;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 4900004326 от 05.10.2007г. площадью 12 990 кв.м., с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074, заключенный между Администрацией г. Сочи и ООО "СПБ Капитал Инвест" по итогам аукциона от 24. 09. 2007 г.;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды N 4900004326 от 05.10.2007г. земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074 в виде возврата ООО "СПБ Капитал Инвест" перечисленных обществом денежных средств по договору аренды N 4900004326 от 05.10.2007г. в сумме 166 000 000 рублей;

- взыскать с надлежащего ответчика в пользу ООО "СПБ Капитал Инвест" 166 000 000 рублей, перечисленных в качестве арендной платы по договору аренды N 4900004326 от 05.10.2007г (с учетом уточнения исковых требований и отказа от иска в части, в соответствии со ст. 49 АПК РФ - т.2, л.д.42,48, т. 3 л.д.5, 23).

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ФГУ "Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса", г. Сочи, Министерство природных ресурсов и экологии РФ, г. Москва, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, г. Краснодар, Управление по охране, реставрации эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края, г. Краснодар, Кубанское управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере связи, массовых коммуникаций и охраны культурного наследия, г. Краснодар, ООО "БХИ-Сочи", г. Сочи, ООО "КубаньСтройИнвест", г. Сочи, ООО "КоммСтрин-Сочи", г.Сочи, ООО "СГС-Инвест-Консалтинг", г. Сочи, Администрация Краснодарского края.

В обоснование иска общество указало на то, что между ООО "СПБ Капитал Инвест" и Администрацией г. Сочи заключен договор N 4900004326 от 05.10.2007г. аренды недвижимого имущества, по условиям которого администрация передала обществу из муниципальных земель в аренду сроком на 3 года земельный участок, площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074 для строительства многоэтажного жилого комплекса по ул. Я. Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи. Единый земельный участок, площадью 12 990 кв.м., ранее, как это следует из данных кадастрового учета, представлял собой два смежных земельных участка площадью 9390 кв.м. и 3600 кв.м. каждый, с присвоенными им кадастровыми номерами 23:49:03 02 015:0001 и 23:49:03 02 015:0002. Данные участки входят в состав парка, являются особо охраняемой природной территорией и частью памятника культуры федерального значения, находятся в федеральной собственности. На момент проведения 24.09.2007 г. аукциона по продаже права аренды земельного участка, а также последующего заключения с обществом договора аренды, администрация г.Сочи не сообщила участникам аукциона информацию о наступивших юридических фактах, существование которых влечет недействительность торгов, ничтожность договора аренды N 4900004326 от 05.10.2007г. земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074.

В отзыве на иск Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере связи, массовых коммуникаций и охраны культурного наследия по Краснодарскому краю просило исковые требования удовлетворить (т.1, л.д.159).

В отзыве на иск Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю просило исковые требования удовлетворить.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2008 г. заявленные исковые требования к Администрации г.Сочи удовлетворены. Признаны недействительными торги-аукцион по продажи прав на заключение договора аренды земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074 для строительства многоэтажного жилого комплекса по ул. Я. Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи, проведенные 24 сентября 2007 г. Сочинской городской комиссией по инвестиционной деятельности. Признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 4900004326 от 05.10.2007г. площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074, заключенный между администрацией г. Сочи и ООО "СПБ Капитал Инвест" по итогам аукциона от 24.09.2007г. Применены последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды N 4900004326 от 05.10.2007г. земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074 в виде взыскания с Муниципального образования г. Сочи за счет казны муниципального образования г. Сочи в пользу ООО "СПБ Капитал Инвест" перечисленных обществом денежных средств по договору аренды N 4900004326 от 05.10.2007г. в сумме 166 000 000 рублей. В удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края и Департамента по финансам по Краснодарскому краю отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2008 года, полагает, что размеры, границы конкретных земельных участков, позволяющие индивидуализировать их в качестве объектов федеральной собственности законодательством об особо охраняемых природных территориях не определены. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорного земельного участка в границах зоны санитарной охраны курорта.

В отзывах на жалобу ООО "СПБ Капитал Инвест", Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, ФГУ "Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса", Кубанское управление Росохранкультуры просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Кубанского управление Росохранкультуры просил уточнить название организации: вместо Управление Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Краснодарскому краю (Управление Россвязьохранкультуры по Краснодарскому краю) - Кубанское управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (Кубанское управление Росохранкультуры).

Ходатайство судом удовлетворено.

Представитель Администрации города Сочи поддержал доводы апелляционной жалобы. Просил отложить рассмотрение апелляционной жалобы, полагает, что предоставленный обществу земельный участок не относится к территории парка "Дендрарий", указал на то, что администрацией с целью обоснования данного обстоятельства направлены запросы.

Представитель истца против отложения рассмотрения апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на жалобу. Пояснил, что строительство жилого комплекса на предоставленном по оспоренному договору земельном участке уничтожит парк "Дендрарий". Освоение земельного участка невозможно. Представил суду на обозрение выкопировку из генплана города.

Представители Кубанского управления Росохранкультуры и Минприроды просили отставить решение арбитражного суда Краснодарского края без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Сочи без удовлетворения.

Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края, ФГУ "Научно-исследовательский институт горного лесоводства и экологии леса" просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Между Администрацией г.Сочи и обществом подписан договор аренды земельного участка N 4900004326 от 05.10.2007г. в отношении земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074., расположенного в Хостинском районе г.Сочи., ул.Яна Фабрициуса, согласно условиям договора - в зоне памятника архитектуры и градостроительства "Парк "Дендрарий"", в курортно-рекреационной зоне, на срок 3 года для строительства многоэтажного жилого комплекса. Договор подписан по итогам торгов от 24.09.2007г., предметом которых выступало право на заключение договора аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в реестре.

Согласно договору аренды и кадастровому плану земельного участка земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т.1, л.д.25, 30).

Общество перечислило администрации г. Сочи в качестве арендной платы и задатка для участия в торгах 16 000 000 и 150 000 000 рублей, всего 166 000 000 рублей, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями платежных поручений, ответом исполнителя бюджета - УФК по Краснодарскому краю (т.1, л.д.42-45, т.2, л.д.66 146).

В соответствии с действующим в момент проведения торов и подписания договора аренды законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса РФ). Из действующих в момент подписания данного договора нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре, поэтому апелляционный суд не принимает довод апелляционной жалобы об отсутствии достаточных доказательств нахождения спорного земельного участка в границах зоны санитарной охраны курорта.

Данный вывод основан на положениях:

- постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;

- распоряжения Правительства РФ от 12 апреля 1996 N 591-р, принятому в соответствии с Указом Президента РФ от 06 июля 1994 г. N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральному закону от 23 февраля 1995 г. N26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г.Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;

- пункта 6 ст.2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти;

- статьи 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в переделах их компетенции в соответствии со ст.9,10,11 ЗК РФ.

Согласно п.8 ст.2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.

Согласно п.3 ст.214 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Кодекса. В соответствии с п.1 ст.125 Кодекса органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст.12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Таким образом, не будучи собственником, Администрация города Сочи не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду, в том числе посредством проведения торгов.

Договор аренды земельного участка N 4900004326 от 05.10.2007г. в отношении земельного участка площадью 12 990 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074., расположенный в Хостинском районе г.Сочи., ул.Яна Фабрициуса не соответствует требованиям закона, а именно требованиям п.1 ст.125, ст.209, п.3 ст.214 Гражданского кодекса РФ. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности этого договора (в силу ст.168 ГК РФ).

Принятие Федерального закона N 244-ФЗ от 3 декабря 2008 г. данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

Кроме того, границы и размер земельного участка, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, утверждены постановлением главы города Сочи от 16.11.2005г. N 3322.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2008 г. по делу N А32-13068/2007-14/213 по заявлению Кубанского управления федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере связи, массовых коммуникаций и охраны культурного наследия к администрации города Сочи признано недействительным как противоречащее ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", Земельному кодексу РФ постановление главы Администрации г.Сочи от 16.11.205г. N 3322 "Об утверждении границ и размеров земельного участка для размещения комплексной застройки с целью проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе города Сочи" в редакции постановления от 31.01.2006г. N 213.

Единый земельный участок, площадью 12 990 кв.м., кадастровый номер 23:49:03 02 015:0074, право аренды в отношении которого было приобретено истцом с торгов, ранее, как это следует из данных кадастрового учета, представлял собой два смежных земельных участка площадью 9390 кв.м. и 3600 кв.м. каждый, с присвоенными им кадастровыми номерами 23:49:03 02 015:0001 и 23:49:03 02 015:0002.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 марта 2008 г. по делу N А32-13068/2007-14/213 установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:03 02 015:0001 и 23:49:03 02 015:0002 примыкают друг к другу и составляют участок с кадастровым номером 23:49:03 02 015:0074, который полностью входит в массив площадью 48,8 га, отведенный для организации парка "Дендрарий", объекта культурного наследия федерального значения (т.1, л.д.162).

В соответствии с ч.1 ст.16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными. В соответствии с п.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В деле N А32-13068/2007-14/213 участвовали как истец, так и ответчик, поэтому обстоятельства, получившие закрепление как установленные в данном постановлении, являются для настоящего дела преюдициально установленными, не могут быть оспорены и опровергнуты в ином процессе.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела. Отложение приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2008 г. по делу N А32-5124/2008-39/95 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В.Галов М.В. Ильина