Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. N 15АП-178/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-23567/2007-47/281

17 февраля 2009 г.

15АП-178/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца - администрации МО г. Сочи: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление N 227);

от ответчика - ООО "Урожай": явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще;

от третьего лица - ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление N 229),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урожай"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28 ноября 2008 года по делу N А32-23567/2007-47/281,

принятое в составе судьи Волкова Я.Е.

по иску администрации муниципального образования г. Сочи

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Урожай"

при участии третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

о сносе самовольной постройки

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урожай" (далее - ответчик) об обязании ООО "Урожай" привести земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:004 002 0021:0040 и 23:49:004 002 0021:0039 расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, причал N 352 в первоначальное состояние, а так же об обязании ООО "Урожай" снести за свой счет самовольно возводимое на земельных участках, расположенных по ул. Просвещения, причал N 352 в Адлерском районе города Сочи 3-х этажное строение с эксплуатируемой кровлей, размерами 48, 8 м. х 18 м. Исковые требования мотивированы тем, что возводимое ООО "Урожай" строение возводится в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, в связи с чем, в соответствии со ст.222 ГК РФ, строение признается самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2008 г. к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции истец и ответчик заключили мировое соглашение от 26.06.2008 г. и представили его на утверждение суда. В тексте мирового соглашения было указано, что ответчик обязуется в срок до 31.12.2008 г. получить разрешение на строительство в установленном порядке, а администрация г.Сочи обязуется не принимать мер по сносу спорного строения в судебно порядке.

В утверждении указанного мирового соглашения было отказано, так как суд первой инстанции установил, что мировое соглашение нарушает права и законные интересы РФ в лице ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю, так как спорный земельный участок находится в федеральной собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 ноября 2008 года исковые требования администрации МО г.Сочи были удовлетворены: суд обязал ООО "Урожай" привести земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:004 002 0021:0040 и 23:49:004 002 0021:0039 расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, причал N 352 в первоначальное состояние и обязал ООО "Урожай" снести за свой счет самовольно возводимое на земельных участках, расположенных по ул. Просвещения, причал N 352 в Адлерском районе города Сочи 3-х этажное строение с эксплуатируемой кровлей, размерами 48, 8 м. х 18 м.

Решение мотивировано тем, что администрация г.Сочи не имела права на предоставление земельных участков ООО "Урожай" в аренду , в силу чего договоры аренды от 17.11.2000 г. N 2024 и от 17.11.2000 г. N 2025 являются недействительными (ничтожными) сделками. Но, несмотря на то, что земельные участки под возведенным объектом недвижимости находятся в федеральной собственности, администрация г.Сочи в силу ст.8 Градостроительного кодекса РФ и ст.16 ФЗ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" имеет право на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Общество с ограниченной ответственностью "Урожай" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило его отменить и утвердить мировое соглашение, прекратить производство. В апелляционной жалобе заявителем приведены следующие доводы, по которым он считает решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2008 г. незаконным и необоснованным:

- суд, отказывая в утверждении мирового соглашения, пришел к выводу, что в случае его утверждения, будут нарушены интересы Российской Федерации в лице ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю, однако, в чем выразится это нарушение, не указал;

- суд не исследовал письмо N 675 С от 21.03.2005 г., в связи с чем судом сделан неверный вывод о возведении постройки ответчиком в отсутствие отвода земельного участка под строительство, либо создание объекта;

- вывод суда о признании договоров аренды земельных участков ничтожными - преждевременный, т.к. в соответствии с принятым 03.12.2008 г. законом, которым внесены изменения в ФЗ " Об особо охраняемых природных территориях", земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, передаются в собственность субъектов РФ либо собственность поселений, муниципальных районов или городских округов;

- не соответствует действительности вывод суда в части этажности подлежащего сносу строения - вместо 2-х этажей указано 3-х этажное строение.

В судебное заседание лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, не явились. От администрации г.Сочи и ООО "Урожай" в день судебного заседания поступили ходатайства, в которых они просят отложить рассмотрение апелляционной жалобы на более поздний срок в с целью предоставления сторонам возможности разрешить спор во внесудебном порядке путем заключения мирового соглашения (у мирового соглашения от 26.06.2008 г. истек срок действия).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленное ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы на более поздний срок с целью предоставления сторонам возможности разрешить спор во внесудебном порядке путем заключения мирового соглашения не подлежит удовлетворению, так как в случае заключения мирового соглашения между администрацией г.Сочи и ООО "Урожай" будут нарушены права Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю как собственника земельных участков, на которых расположено возводимое ООО "Урожай" здание кафе. В силу пункта 6 статьи 141 Арбитражного процессуального кодекса РФ , арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Изучив материалы дела и представленные сторонами ходатайства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Сочи от 12.10.2000г. N 771/52 между Администрацией города Сочи и ООО "Урожай" был заключен договор аренды земельного участка от 17.11.2000г. N 2024 расположенного по адресу города Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения во второй санитарной зоне площадью 618 кв.м. со сроком действия с 01.11.2000г. по 01.11.2049г. и договор аренды земельного участка от 17.11.2000г. N 2025 земельного участка расположенного по адресу города Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения в первой санитарной зоне площадью 517 кв.м. со сроком действия с 01.11.2000г. по 01.11.2025г. Земельным участкам присвоены кадастровые номера, соответственно 23:49:004 002 0021:0040 и 23:49:004 002 0021:0039.

В ходе проверки, проведенной отделом градостроительства и земельно- имущественных отношений администрации Адлерского район города Сочи было установлено, что на предоставленных ответчику земельных участка ООО "Урожай" ведется строительство капитального 3-х этажного строения с эксплуатируемой кровлей, размерами 48, 8 м. х 18 м. в соответствии с проектом, но без разрешения на строительство.

По факту проведенной проверки директору ООО "Урожай" было предъявлено требование N 160 от 14.09.2007г. об устранении нарушений градостроительного законодательства в срок до 14.10.2007г.

Ответчик требование N 160 от 14.09.2007г. в установленный срок не исполнил, о чем был составлен акт от 07.11.2007г. N 139.

Судом первой инстанции верно сделан вывод, что договоры аренды земельного участка от 17.11.2000г. N 2024 и от 17.11.2000г. N 2025 являются ничтожными сделками (ст.166,168 ГК РФ), поскольку указанный земельный участок на момент заключения договора являлся федеральной собственностью.

Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретной форме (уровню) собственности в случае, предусмотренном федеральным законом.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.6 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях (в редакции, действовавшей на момент заключения договора и разрешения спора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п.1 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.7 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п.4 ст.31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с п.2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации" охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение), являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности..

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения - п.2 ст.32 Закона об особо охраняемых природных территориях. В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на день заключения договора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу закона и не зависит от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанные земельные участки, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, причал N 352, согласно ст.17 Земельного кодекса Российской Федерации относились к федеральной собственности на день заключения договоров аренды. При таких условиях орган местного самоуправления (администрация г.Сочи) не вправе был распоряжаться земельными участками.

Право распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Поскольку правом заключить договор аренды обладает собственник или уполномоченное лицо (ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договоры аренды земельного участка от 17.11.2000 г. N 2024 и от 17.11.2000 г. N 2025 следует квалифицировать как противозаконные сделки, а, следовательно, в силу предписания статей 166 и 168 Гражданского кодекса - ничтожную.

Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Кодекса. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Спорные земельные участки, расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, причал N 352, относятся к первой и ко второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, границы которых установлены в Приложении N 3 к постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма" (постановление не отменялось и до утверждения нового положения на основании Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" оно подлежит применению для обеспечения непрерывности правового регулирования).

В апелляционной жалобе ООО "Урожай" ссылается на Федеральный закон от 03 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступивший в силу 19 декабря 2008 года.

Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8-10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды от 17.11.2000 г. N 2024 и от 17.11.2000 г. N 2025 и день вынесения решения суда первой инстанции собственником спорных земельных участков являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанными земельными участками администрацией города Сочи.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом. Ничтожные договоры аренды не породили у ООО "Урожай" права владения и пользования спорными земельными участками, а, следовательно, ответчик осуществляет строительство на земельных участках, не отведенных для этих целей в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а также без получения на это необходимых разрешений.

Частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

На строительство объекта ООО "Урожай" не получено надлежащих разрешений.

Отсутствие права на земельный участок и неполучение надлежащих разрешений на строительство объекта означает, что спорный объект является самовольной постройкой.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности" заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

При таких обстоятельствах, администрация города Сочи и суд первой инстанции правомерно оценили возведение объекта без получения надлежащих разрешений как самовольное строительство.

Довод ООО "Урожай" о том, что возможность получения такого разрешения не утрачена и что он уже обращался за таким разрешением в администрацию г.Сочи, но ему отказали в выдаче разрешения, не влияет на правовую квалификацию постройки как самовольной. На момент разрешения дела арбитражным судом первой инстанции такого разрешения на строительство не имелось, а потому оснований для отказа в удовлетворении иска администрации г.Сочи к ООО "Урожай" у суда первой инстанции не было.

Как установлено судом первой инстанции, спорные земельные участки, в отношении которых ООО "Урожай" были заключены договоры аренды, находятся в федеральной собственности и распоряжение ими на территории Краснодарского края принадлежит Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Однако, согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. Согласно пункту 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к компетенции поселений отнесено осуществление земельного контроля за использованием земель поселений.

Согласно части 1 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Исходя из изложенного следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Поэтому у органов местного самоуправления (в данном случае у администрации г.Сочи) имеется публично-правовой интерес для предъявления иска о сносе самовольных построек.

Довод ООО "Урожай" об отказе в утверждении мирового соглашения является необоснованным. Заключенная администрацией г.Сочи сделка является недействительной в силу ничтожности, отсюда, утверждение мирового соглашения противоречит требованиям норм Арбитражного процессуального кодекса.

Правом распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, которое обладает всеми правами собственника (ст.608 Гражданского кодекса РФ) и, следовательно, предоставлением земельных участков в аренду, администрацией как ненадлежащим арендодателем нарушены права ТУ ФАУГИ как собственника на распоряжение имуществом.

Указанный в апелляционной жалобе довод заявителя о неправильном указании судом этажности подлежащего сносу строения (вместо 2-х этажей указано 3-х этажное строение), признается судом несостоятельным. Из материалов дела следует, что подлежит сносу строение в целом как самовольная постройка, возведенная в нарушение установленных законом правил. Кроме того, из представленной в материалы дела фотографии спорного строения суд не может сделать вывод о наличии в нем двух этажей, так как фотография объекта сделана только с одной стороны здания (том дела 1, л.д. 31). К тому же, в акте, составленном администрацией Адлерского района города-курорта Сочи от 14.09.2007 г., указано на осуществление строительства капитального 3-х этажного строения.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28 ноября 2008 года по делу N А32-23567/2007-47/281, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя. При подаче апелляционной жалобы ООО "Урожай" уплатило государственную пошлину в размере 1000 рублей, что подтверждается квитанцией N 946114133 от 19.12.2008 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, (272 - только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 ноября 2008 года по делу N А32-23567/2007-47/281 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Урожай" - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина