Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2009 г. N 15АП-3318/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-17756/2007-9/423

24 февраля 2009 г.

15АП-3318/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2008 г. по делу N А32-17756/2007-9/423 (Судья Черненко А.В.)

по иску Администрации г. Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью фирма "Фортуна"

при участии третьих лиц МУ "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи", Территориального управления ФАУГИ по Краснодарскому краю

о сносе самовольной постройки

установил:

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Фортуна" (далее - общество) о сносе самовольной постройки.

Исковые требования мотивированы тем, что обществом осуществлено самовольное строительство: в Центральном районе г.Сочи по ул.Конституции, 44 на земельном участке площадью 412 кв.м. возведено семиэтажное сооружение, без проектной документации и разрешения на строительство. Истец просил суд обязать общество снести за свой счет 7-этажную самовольную постройку, расположенную по адресу: город Сочи, Центральный район, ул.Конституции, 44 и привести земельный участок в первоначальное состояние.

В служебной записке архитектурно-земельной инспекции от 18.04.2007г., адресованной главе администрации Центрального района г. Сочи, указывается на отступление обществом от проекта: по проекту сооружение должно быть размером в плане 19,5 х 20,0 в осях и состоять из 2-х полуподземных этажей и 2-х этажей выше уровня земли (всего 4 этажа) - т.1, л.д.11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУ "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи".

В отзыве на иск ответчик просит в иске отказать и приводит следующие доводы:

- земельный участок для целей строительства предоставлен обществу в установленном порядке; 23 августа 2000 г. составом межведомственной комиссии при Администрации города Сочи был подписан акт выбора земельного участка для строительства выставочного павильона;

- обществом получены положительные заключения комитета по архитектуре и градостроительству, ФГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в городе Сочи", МУП "Управление Жилищно-коммунального хозяйства", Муниципального института генплана, иных уполномоченных организаций;

- постановлением главы г.Сочи от 05.02.2003г. N 73/8 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, разрешено проектирование на нем выставочного павильона;

- 11 марта 2003 г. главным архитектором г.Сочи утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование (строительство) выставочного павильона;

- заключен договор N 4900002993 от 31 декабря 2003 г. о предоставлении обществу земельного участка в аренду; постановлением главы г.Сочи N 585 от 20 апреля 2007 г. срок действия договора аренды земельного участка площадью 412 кв.м установлен до 1 апреля 2009 г.

Ответчик также ссылается на договор инвестирования в строительство выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров по ул.Конституции СССР, 44 в Центральном районе города Сочи, заключенный между администраций в лице заместителя главы города Сочи Величко П.Ю. и обществом от 30 января 2007 г., согласно которому общество (инвестор) обязуется за счет собственных и /или привлеченных средств произвести финансирование строительства объекта - выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров общей площадью 1 814 кв.м. на земельном участке общей площадью 412 кв.м, расположенном в Центральном районе г.Сочи по ул.Конституции СССР, 44, кадастровый номер 23:49:02 05 019:0008, вторая зона горно-санитарной охраны курорта. Данный договор приобщен к материалам дела (т.1, л.д.34-42).

Позиция ответчика состоит в том, что спорный объект возведен им на земельном участке, выделенном администрацией для строительства с соблюдением градостроительных правил и норм.

Решением суда от 18 марта 2003 г. в иске отказано. Суд подтвердил, что строительство осуществлено без разрешения на строительство, при этом пришел к выводу, что общество было лишено возможности получить разрешение на строительство по независящим от него причинам, с заявлением о выдаче разрешения на строительство общество обращалось пять раз, письма оставлены администрацией без ответа, ответчик осуществлял строительство объекта с ведома и согласия соответствующих органов с 2002 г., истец не пояснил суду, по какой причине на протяжении столь длительного времени он не обращался в суд с иском о сносе объекта самовольной постройки.

Администрация г. Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, в жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, иск администрации удовлетворить.

Основным доводом жалобы является указание на осуществление ответчиком строительства без разрешения на строительство, которое требуется законодателем императивно.

В отзыве на жалобу общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 11 июня 2008 г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 01 июля 2008 г.; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (ныне Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, далее - Территориальное управление).

Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в материалах дела документов: договоров N 4900002993 от 31 декабря 2003 г., N 4900004163 от 15 февраля 2008 г. о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, договора инвестирования от 30 января 2007 г., заключения комитета архитектуры и градостроительства от 21 мая 2004 г., иных документов, пришел к выводу, что для предоставленного обществу земельного участка установлен режим второй зоны горно-санитарной охраны курорта (т.1, л.д.35, 68,70,80 , т.2, л.д.18).

От Территориального управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором даны следующие пояснения. Заключенный между Администрацией г. Сочи и ООО фирма "Фортуна" договор от 31.12.2003г. N 4900002993 аренды земельного участка, площадью 412 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 44, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку действующим законодательством установлен статус особо охраняемых природных территорий г. Сочи; курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи имеют федеральное значение; особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью. Следовательно, правом распоряжения данным земельным участком орган местного самоуправления - Администрация г. Сочи не наделен. На момент предоставления спорного земельного участка полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности осуществлял Департамент имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений РФ от 09.04.2001г. N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации". На момент рассмотрения дела судом первой инстанции полномочиями по управлению и распоряжению федеральным имуществом на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление, действующее на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденном Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005г. N 37.

Относительно спорного объекта Территориальное управление пояснило следующее. Исходя из норм действующего законодательства, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством объектов недвижимости и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Тем самым, Администрация г.Сочи вправе заявлять требование о сносе самовольной постройки.

Представитель ответчика в судебном заседании 1 июля 2008 г. представил фотоснимки спорного объекта, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июня 2008 г. по делу N А32-9215/2008-15/149 о принятии искового заявления ООО фирма "Фортуна" к Администрации г. Сочи о признании права собственности и ходатайствовал о приостановлении производства по делу.

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу было удовлетворено, поскольку из представленных ответчиком копии определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июня 2008 г. по делу N А32-9215/2008-15/149, копии искового заявления и ходатайства следует, что ООО фирма "Фортуна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации г. Сочи о признании права собственности на объект: "Выставочный павильон строительных и хозяйственных материалов", расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 44.

Производство по делу N А32-17756/2007-9/423 по иску Администрации г.Сочи к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Фортуна" при участии третьих лиц МУ "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи", Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю было приостановлено до разрешения дела N А32-9215/2008-15/149.

Решением арбитражного суда от 1 ноября 2008 г. по делу N А32-9215/2008-15/149 отказано в иске общества к Администрации г.Сочи и Территориальному управлению о признании права собственности общества на нежилые помещения выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров, расположенные по адресу: г.Сочи, ул.Конституции, 44, проведении государственной регистрации данного объекта. Суд констатировал, что спорный объект является самовольной постройкой, при этом предусмотренные ст. 222 ГК РФ условия для признания на него права собственности общества отсутствуют.

Определением апелляционного суда от 27 января 2009 г. производство по делу в апелляционной инстанции возобновлено, судебное заседание назначено на 20 февраля 2009 г.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание 20 февраля 2009 г. в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

В суд поступила телеграмма с ходатайством отложить рассмотрение апелляционной жалобы и указанием на обжалование решения арбитражного суда от 1 ноября 2008 г. по делу N А32-9215/2008-15/149 в суд апелляционной инстанции.

Данное ходатайство судом отклонено. Сведения о принятии апелляционной жалобы на решение арбитражного суда от 1 ноября 2008 г. по делу N А32-9215/2008-15/149 у суда отсутствуют, равно как и доказательства его обжалования. С учетом того, что решение вынесено 1 ноября, у ответчика было достаточно времени для подачи апелляционной жалобы, не дожидаясь возобновления производства по настоящему делу. Апелляционный суд приходит к выводу, что ходатайство ответчика направлено на необоснованное затягивание рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Материалы дела свидетельствуют о том, что спорный объект является самовольной постройкой, возведен без соблюдения предусмотренных законодательством административных предпосылок.

Во-первых, спорный объект возведен обществом без оформления в надлежащем порядке разрешения на строительство.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Исключения для спорного объекта не установлено.

Кроме того, согласно заключению Комитета архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, проект выставочного павильона согласован на условиях, что строение должно быть размером в плане 19,5 х 20,0 в осях и состоять из 2-х полуподземных этажей и 2-х этажей выше уровня земли (всего 4 этажа). Из материалов данного дела и решения суда по делу N А32-9215/2008 следует, что данные параметры обществом нарушены.

Во-вторых, спорный объект возведен без оформления в надлежащем порядке землеотвода.

Земельный участок площадью 412 кв.м. в Центральном районе г.Сочи по ул.Конституции 44, кадастровый N 23:49:02 05 019:0008 в соответствии с законодательством, действующим в момент заключения договора аренды N4900002993 от 31 декабря 2003 г. и договора инвестирования от 30 января 2007 г., относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса РФ). Из действующих в момент подписания данных договоров нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре, поэтому апелляционный суд не принимает довод апелляционной жалобы об отсутствии достаточных доказательств нахождения спорного земельного участка в границах зоны санитарной охраны курорта.

Данный вывод основан на положениях:

- постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;

- распоряжения Правительства РФ от 12 апреля 1996 N 591-р, принятому в соответствии с Указом Президента РФ от 06 июля 1994 г. N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральному закону от 23 февраля 1995 г. N26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г.Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;

- пункта 6 ст.2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти;

- статьи 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в переделах их компетенции в соответствии со ст.9,10,11 ЗК РФ.

Согласно п.8 ст.2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.

Согласно п.3 ст.214 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Кодекса. В соответствии с п.1 ст.125 Кодекса органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст.12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Таким образом, не будучи собственником, Администрация города Сочи не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду либо по иному договору, в том числе договору инвестирования в строительство.

Договор аренды от N 4900002993 от 31 декабря 2003 г. в отношении земельного участка площадью 412 кв.м. в Центральном районе г.Сочи по ул.Конституции 44, кадастровый N 23:49:02 05 019:0008 и договор инвестирования в строительство выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров по ул.Конституции СССР, 44 в Центральном районе города Сочи от 30 января 2007 г., не соответствуют требованиям закона, а именно требованиям п.1 ст.125, ст.209, п.3 ст.214 Гражданского кодекса РФ.

Принятие Федерального закона N 244-ФЗ от 3 декабря 2008 г. данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

Констатация самовольного характера постройки является безусловным и достаточным основанием для сноса такого объекта по иску уполномоченного лица.

Количество обращений общества за разрешением на строительство, если оно выдано не было, данного обстоятельства не меняет.

Равно не может служить блокирующим снос обстоятельством оставление администрацией писем общества с просьбой выдать разрешение на строительство без ответа.

Общество, полагая, что данные действия администрации незаконны, не лишено было право оспорить их в судебном порядке.

В определении от 11 июня 2008 г. апелляционный суд требовал от администрации города Сочи дать пояснения по ряду обстоятельств, в частности:

- об обстоятельствах распоряжения земельным участком, отнесенным к ведению федеральных органов, о цели предоставления земельного участка, причинах, по которым обществу не выдано разрешение на строительство;

- о том, в каких целях был подписан договор инвестирования в строительство выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров по ул.Конституции СССР, 44, в Центральном районе города Сочи, каким образом администрация полагала выполнять данный договор;

- о том, по какой причине администрация не выполняла свои обязанности по контролю за застройкой территории города до тех пор, пока ответчик не возвел многоэтажный спорный объект, по какой причине данный объект замечен администрацией только в сентябре 2007 г. и только в сентябре 2007 г. администрация приняла во внимание отсутствие разрешение на строительство.

Определение администрацией не выполнено.

Однако оценка правомерности действий должностных лиц администрации города Сочи и своевременности выполнения возложенных на них обязанностей для рассмотрения вопроса о самовольной постройки правового значения не имеет.

Не имеют правового значения и представленные в материалы дела тексты договоров от 15 февраля 2008 г. N 4900004163 и N 4900004164 (т.1, л.д.70, 102); администрация пояснений по факту заключения этих договоров суду не дала, однако характеристик самовольной постройки спорного объекта они не снимают.

Поскольку в данном случае установлено лицо, осуществившее самовольную постройку, в соответствии с нормами ст.222 ГК РФ постройка подлежит сносу данным лицом или за его счет.

Администрация надлежащим образом легитимирована как истец.

В соответствии со ст.11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом РФ контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления. Муниципальное образование вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Из положений ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Градостроительного кодекса РФ следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Иск об освобождении земельного участка предъявлен администрацией в соответствии с ее полномочиями по контролю за использованием земель на территории муниципального образования.

Поскольку констатация самовольного характера постройки является безусловным и достаточным основанием для сноса такого объекта по иску уполномоченного лица, наличие самовольной постройки на земельном участке создает угрозу охраняемых законом интересов иных лиц, решение суда подлежит отмене, в связи с неверным применением положений ст. 222 ГК РФ.

Описание постройки дано в служебной записке директора муниципальной архитектурно-земельной инспекции города Сочи от 18.04.2007г., акте осмотра объекта строительства от 19.03.2007г. (т.1, л.д.11-13), подтверждается представленными ответчиком апелляционному суду фотографиями (т.3,л.д.104-106).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2008 г. по делу N А32-17756/2007-9/423 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Обязать общество с ограниченной ответственностью фирма "Фортуна" осуществить за свой счет снос самовольно возведенной 7-этажной постройки выставочного павильона, расположенной на земельном участке по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул.Конституции, 44, в трехмесячный срок со дня принятия постановления.

В случае неисполнения постановления в установленный срок Администрация г.Сочи вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика ООО "Фортуна" со взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с ООО "Фортуна" в доход федерального 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска, принятие обеспечительных мер, рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов Л.А.Захарова