Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2009 г. N 15АП-7781/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-16208/2008-28/263

06 марта 2009 г.

15АП-7781/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2009 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Н.

судей Гуденицы Т.Г., Колесова Ю.И.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей,

при участии:

от ООО "АМД-Строй": Добрынина П. А. паспортные данные сверены, доверенность от 2.09.2008 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АМД-Строй"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 октября 2008 года по делу N А32-16208/2008-28/263

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АМД-Строй"

к заинтересованному лицу - администрации муниципального образования г. Краснодар

при участии третьих лиц - Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар, Потребительского гаражно-строительного кооператива N 91 Западного административного округа г. Краснодара

о признании незаконным отказа и о понуждении заключения договора,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АМД-Строй" (далее - общество, ООО "АМД-Строй") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации МО г. Краснодар (далее - администрация) о признании незаконным отказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар N 15030.49 от 14.07.2008 года, об обязании администрации муниципального образования город Краснодар в двухнедельный срок предоставить земельный участок, площадью 1 439 кв.м., кадастровый номер 23:43:02 06 097:0033, расположенный по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.им.Буденного, 8/ ул. им Тургенева, 9, для завершения строительства 2-этажных гаражей боксового типа, в собственность за плату, заключить договор купли-продажи земельного участка.

Требования мотивированы тем, что земельный участок, расположенный под объектом недвижимости ООО "АМД-Строй", сформирован, имеет кадастровый паспорт, обществом в администрацию представлен весь пакет документов в соответствии с требованиями действующего законодательства, следовательно, отказ администрации в предоставлении земельного участка, мотивированный тем, что объект не завершен строительством, не обоснован.

Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен строительно-гаражный кооператив N 91 Западного административного округа г.Краснодара.

Решением суда от 13 октября 2008 года заявленные требования оставлены без удовлетворения. Решение мотивировано тем, что к заявлению не были приложены документы по перечню, утвержденному приказом Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 года N 370, зарегистрированным в Минюсте Российской Федерации 28.11.2007 года N 10555, неуказание на этот факт в ответе органа местного самоуправления на заявление общества не является основанием признать отказ незаконным, так как администрация сослалась на основание отказа, которое посчитала более существенным. Факт незавершенности строительства объекта является самостоятельным основанием отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений; объекты незавершенного строительства являются отдельной категорией недвижимости и к зданиям, сооружениям, строениям не относятся.

Не согласившись с указанным выводом, ООО "АМД-Строй" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Податель жалобы настаивает на том, что администрация в качестве основания отказа не сослалась на непредставление требуемого для передачи земельного участка в собственность пакета документов, следовательно, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт непредставления не доказан. Отказ по основанию, указанному в письме администрации, не соответствует пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, где установлен закрытый перечень оснований отказа и пункту 4 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Суд не дал оценки доводам общества на этот счет, чем нарушил требования пункта 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подменил одно материально-правовое требование - признание незаконным отказа другим - признание незаконным бездействия, выразившегося в ненаправлении заявителю проекта-договора купли-продажи (4 абзац страницы 3 оспариваемого решения суда). Также податель жалобы полагает неверным толкование судом норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая собственника объекта незавершенного строительства имеющим право на приватизацию земельного участка под объектом наряду с собственниками достроенных зданий и сооружений, ссылается на письмо Департамента имущественных и земельных отношений Минэкономразвития России, изложенной в письме от 02.06.08 года N Д08-1593, а также на практику арбитражных судов России.

В письменных пояснениях третье лицо - ПГСК N 91 поддерживает доводы апелляционной жалобы и просит отменить решение суда, как незаконное.

В судебном заседании представитель общества огласил доводы апелляционной жалобы. На вопрос суда, переоформлено ли право аренды на общество, как это требовал договор купли-продажи расположенного на участке незавершенного строительством объекта, представитель общества пояснил, что не переоформлено, т.к. иначе общество утратило бы право на выкуп земельного участка. На вопрос суда, какова степень готовности незавершенного строительством здания гаража на момент обращения в администрацию, представитель общества сообщил, что она составляет 9%, пояснив при этом, что по существующей арбитражной практике, земельный участок предоставлялся в собственность при наличии на нем незавершенного строения со степенью готовности даже в 4%.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 26.09.2007 г., N 26/09, заключенному между ПГСК N 91 (Продавец) и ООО "АМД-Строй" (Покупатель), ООО "АМД-Строй" приобрел в собственность незавершенное строительством здание гаража литер А, площадью застройки 1037,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. им. Буденного, 8 / ул. им. Тургенева, 9, за покупателем право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15.11.2007г. серии 23 АД N 494925). Согласно свидетельству гараж имеет общую площадь застройки 1 037,9 кв.м., степень готовности 9 %.

Как следует из пояснения представителя общества в суде первой инстанции, имущество представляет собой фундамент, стены и другие конструкции на дату рассмотрения дела не возведены.

Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, сформирован площадью 1439 кв.м., ему присвоен кадастровый номер 23:43:02 06 097:0033.

10.07.2008 г. ООО "АМД-Строй" обратилось в Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар с заявлением о приобретении земельного участка в собственность за плату.

Письмом от 14.07.2008 г. N 15030.49 Департамент сообщил обществу об отказе в предоставлении земельного участка в собственность по причине нахождения на нем незавершенного строительством объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у собственника объекта незавершенного строительства права на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции находит указанный вывод обоснованным.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Из этого следует, что право на приобретение земельного участка в собственность имеют только лица, указанные в абзаце 2 пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса, то есть специального закона.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства.

Как верно указал суд первой инстанции, незавершенное строительство выделено законодателем в отдельную категорию недвижимого имущества и в целях регулирования отношений по приватизации земельных участков не входит в здания, строения и сооружения, поэтому, по общему правилу, не имеет право на приобретение земельного участка в собственность по правилам статьи 36 Кодекса

Изложенное соответствует подходу, определенному Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 (определение о передаче дела в Президиум от 09 сентября 2008 года), где суд, в частности, указал следующее.

Специальными законами, в частности пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена приватизация объектов незавершенного строительства (переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

Указанная позиция законодателя связана с целями комплексного использования земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, что не может быть учтено при незавершенности строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке, в связи с чем право его на выкуп не может быть реализовано до завершения строительства. Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, в частности, статья 30 Земельного кодекса предусматривает, что предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с тем, что положения названных норм в принципе исключают возможность приватизации земельного участка под объектами незавершенного строительства, ссылка подателя жалобы на отсутствие оснований отказа, определенных статьей 28 Земельного кодекса РФ, не могут быть приняты во внимание.

Довод суда об отсутствии доказательств представления обществом полного пакета документов, необходимого для выкупа земельного участка, верен, однако для дела существенного значения не имеет, поскольку основанием отказа послужило не это обстоятельство, а иные причины, указанные выше.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не имеется.

На основании изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 октября 2008 года по делу N А32-16208/2008-28/263 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АМД-Строй" - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Иванова

Судьи

Т.Г. Гуденица Ю.И. Колесов