Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2009 г. N 15АП-4915/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5531/2008-53/51

04 марта 2009 г.

15АП-4915/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от заявителя: представителя Глаголько Павла Николаевича - доверенность от 11.01.2009 г.,

от заинтересованного лица: представитель Петросян Никтары Александровны - доверенность от 11.01.2009 г. N 4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25 июня 2008 г. по делу N А32-5531/2008-53/51,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

по заявлению закрытого акционерного общества "Кубаньгрузсервис"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

о признании незаконными действий по уклонению от государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Кубаньгрузсервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - Росрегистрации), выразившегося в уклонении от государственной регистрации права и обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности заявителя на объект недвижимости: нежилое здание торгово-производственного центра литера А, а, а1, а2, над/А, над /а, над /а1, над /а2, общей площадью 1201,3 кв.метра, расположенное в городе Краснодаре по ул. Сормовской, 4.

Заявленные требования мотивированы тем, что Росрегистрация направила Обществу уведомление, в котором сообщило о приостановлении государственной регистрации права на заявленные объекты и предложило представить следующие разрешительные документы:

- разрешение на строительство (реконструкцию);

- разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

- распоряжение на ввод в эксплуатацию;

- акт приемки объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Однако компетентный орган - Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом сообщил Обществу, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении реконструируемого истцом нежилого здания с пристройками не требуется, а распоряжение на ввод в эксплуатацию и акт приемки объекта в эксплуатацию действующим законодательством не предусмотрены. В связи с чем, Общество посчитало действия Росрегистрации незаконными и обратилось с настоящим заявлением.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2008 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что в результате проведения реконструкции внешние границы спорного строения не изменились, увеличение площади объекта произошло посредством надстройки помещений, которые в целом повторяют контуры первого этажа; поэтому конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания не затронуты, а следовательно в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество предоставило все необходимые документы для проведения государственной регистрации права, оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росрегистрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, в заявленных требованиях отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд неполно выяснил обстоятельства имеющие значение для дела. В апелляционной жалобе указано, что в результате реконструкции объекта его площадь увеличилась с 750,6 кв.м. до 1201,3 кв.м. путем возведения новых объектов (второго этажа), которые не являются вспомогательными сооружения к основному объекту. Данные сооружения не могут не затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности реконструируемых объектов.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве также указано, что согласно технического заключения от 12.11.2007, подготовленного ГУП Краснодарский проектный институт Краснодарского края "Крайжилкоммунпроект", выстроенная надстройка не повлияла на несущую способность нежилого здания, не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции здания находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям СНиП 2.08.02* "Общественные здания и сооружения", СНиП 2.02.01-83* "основания зданий и сооружений" и СНиП 21.01.-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Росрегистрации изложила содержание апелляционной жалобы, представитель Общества - отзыва на апелляционную жалобу. Департамент, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 18 часов 05 минут 25 февраля 2009 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке в г. Краснодаре, Карасунский округ, ул. Сормовская, 4, в том числе нежилого здания с пристройками - торговое, литеры А, а, а1, а2, общей площадью 750,6 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АА N 955875 от 03.03.2003 - т. 1 л.д. 74).

Общество владеет и пользуется земельным участком под объектами недвижимости на основании договора аренды от 22.10.1996 г. N 1157, заключенного сроком до 06.08.2011 г. (т. 1 л.д. 77-83). В связи с чем 18.04.2003 года в ЕГРП сделана запись о государственной регистрации права аренды за номером 23-01.00-43.2003-256 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ N 042170 от 21.04.2003 - т. 1 л.д. 76).

13 декабря 2007 года Общество обратилось в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание торгово-производственного центра литер А, а, а1, а2, над/А, а, а1, а2, общей площадью 1201,3 кв.м. на государственную регистрацию были представлены следующие документы:

- градостроительное заключение N 23/6839 от 20.11.2007 г. (т. 1 л.д. 10),

- технический паспорт от 31.08.2007 г. (т. 1 л.д. 11-43).

Уведомлением от 11.01.2008 г. N 15-94/136 Росрегистрация уведомила Общество о приостановлении государственной регистрации до 11.02.2008 г. и необходимости предоставления дополнительных документов:

- разрешения на строительство (реконструкцию),

- разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости,

- распоряжение на ввод в эксплуатацию,

- акт приемки объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Посчитав указанные действия неправомерными, Общество обратилось в арбитражный суд.

Из технического паспорта от 21.08.2007 г., выданного ФГУП "Ростехинвентаризация", следует, что заявленный объект недвижимости образован в результате осуществления надстройки второго этажа над литерами А, а, а1, а2; общая площадь надстройки составила 473,9 кв.м. (т. 1 л.д. 13, 15).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу ч. 1, 10-11 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, документом, удостоверяющим выполнение строительства и реконструкции в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По мнению Общества и Департамента, для реконструкции заявленного объекта выдача разрешения на строительство не требовалось.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Под реконструкцией законодатель понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Следовательно, надстройка второго этажа представляет собой реконструкцию объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, при изменении объектов капитального строительства получение разрешения на строительство не требуется при одновременном соблюдении двух условий:

- изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов,

- изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 П.6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" утверждены градостроительные регламенты для различных территориальных зон.

Как следует из письма Департамента, заявленный объект недвижимости расположен в производственной территориальной зоне.

Для данной производственной зоны в градостроительном регламенте установлены только виды разрешенного использования. В то же время, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства не установлены. Соответствующие предельные параметры и ограничения по мере их разработки будут включаться в соответствующие градостроительные регламенты (п. 22 решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 П.6).

Таким образом, применение исключения, предусмотренного п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, невозможно, поскольку отсутствует одно из условий, допускающих его применение: предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Иное толкование означало бы, что до утверждения предельных параметров разрешенного строительства, поскольку ограничительные условия применения исключительной нормы отсутствуют, то исключение применялось бы вместо общего правила; это бы приводило к возможности надстройки неограниченного количества этажей, к несоблюдению отступов от границ земельных участков, красных линий и иных ограничений, которые проверяются при выдаче разрешения на строительство.

В то же время, в силу прямого указания закона (п. 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации") вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил.

Как следует из заключения эксперта и не оспаривается лицами, участвующими в деле, реконструкция объекта была осуществлена в 2005-2007 г. (т. 2 л.д. 114), т.е. в период действия иной исключительной нормы, которая не устанавливала требования соблюдения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу принципа правовой определенности, само по себе принятие правил землепользования и застройки в случае, когда градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны не установлены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, а соответствующая реконструкция начата до принятия правил землепользования и застройки - не может означать прекращение действия положений иной исключительной нормы п. 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" - т.е. необходимость получения разрешения на строительство, если на момент начала строительства получение такого разрешения не требовалось, а факт нарушения предельных параметров строительства и реконструкции оценить невозможно в связи с отсутствием предельных параметров.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности применения к спорным правоотношениям положений п. 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 14.01.2009 г. N 2854/7-3/16., произведенная реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 4, путем надстройки лит. "над/А, а, а/1, а/2" не затрагивает установленные Градостроительным регламентом конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности конструкции исследуемого здания в целом; произведенная реконструкция, путем надстройки лит. "над/А, а, а/1, а/2", нежилого строения: двухэтажного здания лит. "А" с двухэтажными пристройками лит. "а", лит. "а-1", лит. "а-2", расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 4 - соответствует действующим градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам.

Выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Указанные обстоятельства были известны Росрегистрации на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации на основании градостроительного заключения от 20.11.2007 N 23/6839с (т. 1 л.д. 10).

В соответствии с постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 23.10.2008 N 3555 "Об утверждении некоторых форм градостроительных заключений" Департамент является органом уполномоченным констатировать, что произведенная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий и не нарушает строительные нормы и правила. При этом глава муниципального образования подтвердил компетенцию Департамента в отношении градостроительных заключений, выданных до вступления в силу указанного постановления (п. 3 постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 23.10.2008 N 3555).

Таким образом, у Росрегистрации не было оснований требовать предоставления разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имелось.

В силу ч. 3 ст. 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

Росрегистрация не доказала правомерность требования от заявителя дополнительных документов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконными, как несоответствующими Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Градостроительному кодексу РФ, действия заинтересованного лица.

Суд первой инстанции правильно определил предмет доказывания, не допустил нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июня 2008 г. по делу N А32-5531/2008-53/51 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина