Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2009 г. N 15АП-557/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-14128/2008

27 февраля 2009 г.

15АП-557/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от ОАО "Электроаппарат" - представитель Рекрут Виктория Анатольевна (доверенность от 18 июля 2008 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Икрянова Е.А.)

от 08 декабря 2008 г. по делу N А53-14128/2008

по иску Администрация города Ростова-на-Дону

к ответчику : открытому акционерному обществу "Электроаппарат",

при участии муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону", Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области,

о сносе самовольной постройки,

по встречному иску открытого акционерного общества "Электроаппарат" к Администрации города Ростова-на-Дону о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Электроаппарат", третьи лица: МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города", УФРС по Ростовской области об обязании снести самовольную постройку- нежилое помещение литер "ЯА" общей площадью 282,2кв.м., расположенную по адресу: г.Ростов-на-Дону. Пр. Нагибина,40. Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком было возведено капитальное строение лит. "ЯА" площадью 282, 2 кв.м. на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 40. Земельный участок ответчику для целей строительства не отводился, разрешение на строительство капитального объекта ответчику не выдавалось. Спорное строение является самовольной постройкой. 12.01.2004 года ответчик заключил с Панченко Ю.В. договор купли-продажи самовольной постройки. Договор является ничтожной сделкой в силу ст. ст. 166, 167, 168, 222 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения. Указанные выше обстоятельства установлены в решении Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 29.09.2006 года, вступившем в законную силу 11.12.2006 года. Согласно п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившие в законную силу решения суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим деле. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет. Наличие самовольной постройки нарушает интересы муниципального образования в сфере распоряжения земельными участками в пределах городской черты и в сфере регулирования планировки и застройки города. Положения п. 2 ст. 222 ГК РФ о сносе самовольной постройки лицом, ее осуществившим, является разновидностью негаторного иска. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Наличие у Администрации города материального права на заявление требований, с которыми она обратилась в суд, основано на п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ, ст.ст. 11, 29 Земельного Кодекса РФ, ст. 72 ФЗ "О местном самоуправлении", ст. 16 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Ответчик иск не признал, заявив, что не осуществлял самовольное строительство спорного объекта недвижимости, заявил встречный иск о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - Павильон ПК-2, литер "ЯА" общей площадью 255,2кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр. Нагибина,40 на основании договора купли-продажи от 07.11.2005г. Встречные исковые требования мотивированы тем, что 07.11.2005г. между ОАО "Электроаппарат" и ФГУП "Электроаппарат" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - Павильона ПК-2 литер "ЯА", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 40, общей площадью 255,2 кв.м. Согласно названному договору ФГУП "Электроаппарат" в лице конкурсного управляющего (Продавец) обязуется передать ОАО "Электроаппарат" (Покупателю) в собственность названное имущество, а Покупатель принять и оплатить его. Стороны исполнили свои обязательства по указанному договору надлежащим образом, что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества к договору от 07.11.2005г. и платежным поручением N 034 от 13.01.2006г. Продавец - ФГУП "Электроаппарат" владел и пользовался проданным имуществом - Павильона ПК-2 литер "ЯА", с 1985 года на праве хозяйственного ведения в силу ст. 114, 295 ГК РФ и п. З.1., 3.3. Устава ФГУП "Электроаппарат". 25 февраля 2004 года в рамках судопроизводства по делу N А53-14246/2001-С2-8 решением Арбитражного суда Ростовской области ФГУП "Электроаппарат" признан несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство. Договор заключен в рамках конкурсного производства. Продавец по сделке - ФГУП "Электроаппарат" 20.12.2006г. ликвидирован на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 14.12.06. по делу N А53-14246\2001-С2-8. Таким образом, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации и отсутствия государственной регистрации ранее возникшего вещного права государственная регистрация сделки, требующей государственной регистрации, и переход права собственности на недвижимость производятся на основании решения суда.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 8 декабря 2008 года постановлено Администрации города Ростова-на-Дону в иске о сносе самовольной постройки отказать, встречное исковое требование ОАО "Электроаппарат" о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, Администрация города Ростова-на-Дону обжаловала решение в порядке апелляционного производства и просила решение отменить. В качестве оснований к отмене решения в апелляционной жалобе указывается неправильное выяснение юридически значимых обстоятельств дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что он не может являться надлежащим ответчиком по требованию о регистрации перехода права собственности. Арбитражный суд не принял во внимание, что факт того, что спорный объект является объектом самовольного строительства, преюдициально установлен в решении Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.09.2006 года по иску Панченко Ю.В. к Администрации города, в котором ОАО "Электроаппарат" участвовал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. В указанном решении установлено, что павильон расположен на земельном участке общего пользования, за пределами территории ОАО "Электроаппарат" и в установленном порядке земельный участок для целей строительства не выделялся. Арбитражный суд не дал оценки письмам ОАО "Электроаппарат", в которых оно признавало, что павильон не относится к объектам недвижимого имущества и намеревалось изменить его статус.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ОАО "Электроаппарат", в котором указывается на законность решения арбитражного суда. ОАО "Электроаппарат" считает, что выводы Ворошиловского районного суда являются не установлением фактических обстоятельств дела, а правовой квалификацией, которая не является обязательной для арбитражного суда. Ранее спорный павильон находился в собственности федерального государственного унитарного предприятия "Электроаппарат" и относился к основным средствам. Поскольку имущество приобретено по договору купли-продажи у конкурсного управляющего, покупатель - ОАО "Электроаппарат" стал собственником. В связи с ликвидацией продавца единственным доступным для ОАО способом легитимации стал иск о государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается судебной практикой. Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону потребовал письмом от 4 декабря 2008 года заключения договора аренды под спорным павильоном. Указанный павильон неоднократно использовался в качестве избирательного участка, о чем Администрация города знала и активно использовала для указанных целей в процессе выборов.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ОАО "Электроаппарат" поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу. Представитель Администрации города Ростова-на-Дону не явился, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы надлежаще извещен. Представитель третьих лиц- Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону и Управления Федеральной регистрационной службы не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены.

По делу был объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 18 февраля 2009 года, о чем размещено объявление на официальном сайте суда. Также представитель ОАО "Электроаппарат" и опоздавший в судебное заседание представитель Администрации города уведомлены о перерыве под расписку к протоколу судебного заседания.

Выслушав представителя ОАО "Электроаппарат", оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на земельном участке общего пользования в городском сквере, расположенном по улице Михаила Нагибина,40 в городе Ростове-на-Дону находится строение - торговый павильон литер ЯА общей площадью 282,2 кв. метра.

Из технического паспорта, составленного муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости города Ростова-на-Дону по состоянию на 15 ноября 2002 года (т.1, л.д.13-23) следует, что указанный объект отвечает признакам объекта капитального строительства: имеет бетонный и кирпичный фундамент, стены из металлических рам, обложенных кирпичом и иные конструктивные признаки капитальной постройки.

Администрация города Ростова-на-Дону, обращаясь с иском о сносе указанной самовольной постройки, указывает, что она возведена без получения надлежащего разрешения и без надлежащего землеотвода.

Как признала в судебном заседании апелляционного суда представитель ОАО "Электроаппарат", доказательств получения земельного участка для целей строительства павильона у Общества не имеется, в муниципальных архивах таковое постановление не найдено. При этом представитель ссылается на устное объяснение бывшего главы Ворошиловского района о том, что якобы в 1984 году он- глава- такое разрешение давал. Указанный довод отклоняется апелляционным судом как недостоверный. Наличие землеотвода должно быть подтверждено надлежащим документом. Кроме того, Ворошиловский район города Ростова-на-Дону был создан указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 28 августа 1985 года, а органы власти района были созданы к концу указанного года. Также органом власти на уровне района выступали Совет народных депутатов и исполнительный комитет районного Совета. Должность главы Администрации в качестве органа власти в районе (городе) была введена только Указом Президента РСФСР от 25 ноября 1991 года N 239 "О порядке назначения глав администраций". При таких обстоятельствах утверждение о разрешении главы Администрации Ворошиловского района в 1984 году является недостоверным. Кроме того, из технического паспорта следует, что спорный павильон был возведен в 1980 году.

В 1980 году, когда был возведен указанный павильон, действовал Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 года. Согласно ст.84 указанного Кодекса предоставление земельных участков в городах осуществлялось на основании решений исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся. Доказательств того, что исполнительный комитет Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов принимал такое решение, в материалах дела не имеется. Также отсутствуют доказательства введения здания в эксплуатацию в установленном порядке. По состоянию на 1980 год вопросы принятия в эксплуатацию законченного строительством здания регулировались постановлениями Совета Министров СССР от 22 января 1966 года N 57 и от 13 июля 1970 года N 538, а также постановлениями Совета Министров РСФСР от 3 марта 1966 года N 208 и от 5 августа 1970 года N 473. Указанными нормативными актами был введен дифференцированный порядок приемки здания комиссией в зависимости от стоимости строительства, вида народного хозяйства, цели эксплуатации. Однако и для построек, используемых в хозяйственных целях организации, был установлен порядок утверждения акта комиссии решением исполнительного комитета районного (городского) совета депутатов трудящихся. Аналогичные нормы были предусмотрены и в принятом позднее постановлении Совета Министров РСФСР от 8 июня 1981 года N 302 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов". Доказательств утверждения акта решением (распоряжением) исполкома суду не предоставлено.

Довод ОАО "Электроаппарат" о том, что указанный павильон законно возведен, не может быть принят апелляционным судом. При отсутствии отвода земельного участка для целей размещения объекта в установленном порядке возведенное строение является самовольным. Весь указанный период времени действовало и действует в настоящее время постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", последние изменения в данное постановление были внесены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 года N 726. Указанное постановление применяется судами с оговоркой о том, что решение о сносе может вынести только суд (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2007 года N Ф08-6960/2006). Из содержания данного постановления следует, что осуществить самовольную застройку могут и юридические лица (пункты 5-7).

Как следует из письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 20 февраля 2008 года ( л.д.43), строение площадью 282,2 кв.м. по адресу: ул.М.Нагибина,40, возведено на земельном участке общего пользования, в непосредственной близости от сквера и за границами земельного участка, предоставленного ОАО "Электроаппарат". Факт расположения павильона на земельном участке, являющемся муниципальной собственностью, и примыкающему к земельному участку, принадлежащему ОАО "Электроаппарат", подтверждается письмом генерального директора указанного Общества от 12 марта 2007 года на имя мэра города Ростова-на-Дону ( л.д.45), а также схемой (л.д.47).

При таких обстоятельствах указанный павильон отвечает признакам самовольной постройки, поскольку государственное предприятие "Электроаппарат" возвело указанное сооружение без получения надлежащего землеотвода и без получения разрешения на строительство, за пределами территории предприятия, в городском сквере на земельном участке общего пользования. То обстоятельство, что указанная самовольная постройка была учтена в качестве основных средств предприятия, закреплена на праве хозяйственного ведения, а затем продана в ходе конкурсного производства, не может создать никакого титула на земельный участок без воли муниципального образования как собственника земельного участка. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Таким образом, поскольку самовольная постройка не может быть объектом гражданского оборота (прямо изъята из оборота согласно пункту 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор купли-продажи от 7 ноября 2005 года является ничтожной сделкой. Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сам по себе факт включения спорного павильона в распоряжения Комитета по управлению имуществом и Минимущества России на основании сведений, представленных государственным предприятием, никак не может легализовать самовольную постройку, поскольку она не способна к гражданскому обороту и ею распоряжаться нельзя.

Поскольку встречный иск ОАО "Электроаппарат" о государственной регистрации перехода права собственности основан на ничтожной сделке, для отказа в удовлетворении встречного иска указанного обстоятельства (ничтожности сделки) достаточно.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что довод апелляционной жалобы Администрации города о том, что она является ненадлежащим ответчиком по данному иску, а надлежащим ответчиком должна является Федеральная регистрационная служба, не может быть признан правильным. Федеральная регистрационная служба не имеет каких-либо вещно-правовых притязаний на объекты недвижимости. Арбитражный суд Ростовской области правильно указал, что в порядке аналогии закона при ликвидации продавца в договоре купли-продажи недвижимого имущества надлежащим ответчиком должна быть Администрация муниципального образования, поскольку муниципальное образование имеет приоритетное право на приобретение в муниципальную собственность безхозяйной недвижимой вещи согласно статье 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Ростова-на-Дону не утратила владение земельным участком общего пользования (улица и городской сквер), на котором расположен объект самовольного строительства, а потому согласно ст.222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации вправе требовать освобождения части земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, путем сноса самовольной постройки. На негаторные иски исковая давность не распространяется (ст.208 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как следует из протоколов судебного заседания от 17 сентября 2008 года, 14 октября 2008 года, 11 ноября 2008 года, 25 ноября 2008 года, представитель ОАО "Электроаппарат" не заявлял о применении исковой давности по иску Администрации города, равно как не подавал письменных ходатайств о применении срока исковой давности.

С учетом выводов, к которым пришел апелляционный суд, довод апелляционной жалобы об отсутствии преюдициального значения решения Ворошиловского районного суда от 29 сентября 2006 года правового значения не имеет, равно как и соответствующий довод апелляционной жалобы. Апелляционный суд самостоятельно установил фактические обстоятельства дела и дал им правовую оценку.

Указание в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону письмом от 4 декабря 2008 года требовал оформить договор аренды не означает, вопреки мнению ОАО "Электроаппарат", легализации самовольной постройки, кроме того, договор аренды не был заключен.

Использование спорного павильона в качестве избирательного участка не предусмотрено гражданским законодательством в качестве основания возникновения права собственности, равно как и основания легализации самовольной постройки.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции неполностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы материального права, решение Арбитражного суда Ростовской области подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.

Поскольку Администрация города Ростова-на-Дону была освобождена от уплаты государственной пошлины как при предъявлении иска, так и при подаче апелляционной жалобы, соответствующая государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ОАО "Электроаппарат" согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 8 декабря 2008 года по делу А53-14128/08-С2-11 отменить и принять новый судебный акт.

Иск Администрации города Ростова-на-Дону удовлетворить.

Обязать открытое акционерное общество "Электроаппарат" снести самовольную постройку - нежилое помещение литер "ЯА" общей площадью 282,2 кв.метра, расположенную в городе Ростове-на-Дону, проспект Нагибина,40, в течение двух месяцев со дня принятия данного постановления.

В случае неисполнения постановления суда в течение установленного срока Администрация города Ростова-на-Дону вправе осуществить соответствующие действия за счет открытого акционерного общества "Электроаппарат" со взысканием с него необходимых расходов.

Открытому акционерному обществу "Электроаппарат" в удовлетворении встречного иска к Администрации города Ростова-на-Дону о государственной регистрации перехода права собственности на павильон ПК-2 литер "ЯА", расположенный в городе Ростове-на-Дону, проспект Нагибина,40, - отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Электроаппарат" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина