Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2009 г. N 15АП-764/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-12971/2008

04 марта 2009 г.

15АП-764/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Галовым В.В.,

при участии:

от истца: представителя Бирюкова Евгения Александровича - доверенность от 12.02.2009 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Механизированная колонна N 62"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12 декабря 2008 г. по делу N А32-12971/2008,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

по иску открытого акционерного общества "Механизированная колонна N 62"

к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

при участии третьего лица Администрации города-курорта Анапа

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Механизированная колонна N 62" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Росимущество) о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества базы отдыха "Дорожник", расположенные на земельном участке площадью 8 400 кв.м. в прибрежной полосе ст. Благовещенской, г. Анапы, Краснодарского края, с кадастровым номером 23:37:02 03 002:0007:

- незавершенный строительством спальный корпус литер Б1, общей площадью по наружному обмеру 234 кв.м., с мансардой 234 кв.м., с процентом готовности 59,5%;

- незавершенный строительством спальный корпус литер Д1, общей площадью по наружному обмеру 249,9 кв.м. с мансардой 249,9 кв.м., с процентом готовности 59,5%;

- законченный строительством санитарный хозяйственный блок литер А1, общей площадью 47,5 кв.м.;

- законченную строительством проходную литер Е1, общей площадью 16,8 кв.м.;

- законченный строительством торговый павильон литер Ж1, общей площадью 10,5 кв.м.;

- законченный строительством магазин литер З1, общей площадью 35,5 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что Общество в порядке приватизации получило объекты недвижимости базы отдыха "Дорожник". В целях реконструкции базы отдыха Обществом был выполнен проект в соответствии со строительным паспортом, получено разрешение на строительство. Общество обратилось в Федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты. Однако в регистрации права собственности было отказано по мотиву неточностей в оформлении документов. С отказом в государственной регистрации права собственности истец не согласен, считает, что предоставил все необходимые документы для проведения государственной регистрации, и просит признать право собственности на объекты на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города-курорта Анапа (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 декабря 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что спорные объекты являются самовольными постройками, поскольку договор аренды земельного участка под объектами строительства ничтожен, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ не тождественно разрешению на строительство, форма которого утверждена Правительством РФ, отсутствует разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- суд применил закон, не подлежащий применению, с обратной силой - Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 г., которое на момент выдачи разрешения на строительство не действовало;

- суд ошибочно констатировал ничтожность договора аренды земельного участка, который 14.01.2003 г. прошел государственную регистрацию. 16.08.2008 г. Росимущество обеспечило государственную регистрацию права федеральной собственности и уведомило стороны о том, что арендная плата подлежит направлению в федеральный бюджет по указанным реквизитам;

- судом не учтено целевое назначение земельного участка именно для размещения базы отдыха;

- ответчиком не доказано отнесение земли к особо охраняемой природной территории на момент заключения договора аренды;

- истцом представлены все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, однако ввиду отказа в государственной регистрации, признание права собственности на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ возможно в судебном порядке.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель Общества изложил содержание апелляционной жалобы, иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечили; от Росимущества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя; дело рассмотрено в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 25.11.2002 N 250 Обществу предоставлен земельный участок площадью 8 400 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная полоса, с кадастровым номером 23:37:02 03 002:0007, для размещения базы отдыха "Дорожник", сроком до 05.12.2011 года (т. 1 л.д. 78-82). В связи с чем, 14.01.2003 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации N 23-01.26-3.6.2002-239 (свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АА N 825443 от 15.01.2003 - т. 2 л.д. 27).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости (летние домики), принадлежащие Обществу на праве собственности и полученные истцом в порядке приватизации (свидетельства о государственной регистрации права - т. 2 л.д. 1-25, свидетельство о собственности N 28, выданное Фондом имущества Республики Адыгея 15.07.1994 - т. 2 л.д. 26). Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспариваются.

05.03.2004 г. Обществу выдан Акт на проектирование объекта, согласно которому предусматривалась реконструкция базы отдыха "Дорожник", предполагающая поэтапный снос временных спальных домиков и строительство двух спальных корпусов, санитарного блока, проходной и магазина на 2 рабочих места (т. 1 л.д. 85-86).

16.04.2004 г. Обществом получено Архитектурно-планировочное задание, в п. 5 которого также отражено содержание работ по реконструкции базы отдыха "Дорожник" (т. 1 л.д. 87-90).

В связи с чем, постановлением главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 24.05.2004 N 613/1 Обществу разрешено выполнение проекта реконструкции базы отдыха дорожник (т. 1 л.д. 71).

В материалы дела представлено также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 08.02.2004 N 26, выданное инспекцией архитектурно-строительного надзора г. Анапа (т. 1 л.д. 29).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что разрешение от 08.02.2004 N 26 является документом, предоставляющим Обществу право выполнения подготовительных или основных строительно-монтажных работ, и не подменяет собой разрешение на строительство, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 366/1.

Вместе с тем, судом не учтено правовое регулирование, действовавшее на момент выдачи разрешения от 08.02.2004 N 26.

К спорным отношениям подлежит применению Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ форма разрешения на строительство устанавливается указанным Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Однако Постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 23.06.2000 N 571-П "О Положении о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае" форма разрешения на строительство не утверждена, но предусмотрены требования к содержанию разрешения на строительство (п. 2 раздела II Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае).

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением главы администрации края от 28.02.2002 N 213 "Об утверждении формы разрешения на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае".

В соответствии с V разделом "Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае" для целей получения разрешения на строительство местный орган архитектуры и градостроительства рассматривает представленные документы в соответствии с требованиями, указанными в пункте 2 раздела IV указанного Положения, и при отсутствии замечаний по представленным документам готовят проект распоряжения исполнительного органа местного самоуправления о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости.

В положении также отмечено, что исполнительный орган государственной власти Краснодарского края и исполнительные органы местного самоуправления могут делегировать свои полномочия по выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости соответственно территориальному или местным органам архитектуры и градостроительства (абз. 4 п. 2 раздела II "Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае").

Кроме того, в любом случае проверка представленных заказчиком документов, в том числе касающихся соблюдения градостроительных требований по использованию земель, охраны окружающей природной среды, экологической безопасности, санитарных правил, иных требований органов государственного контроля и надзора, а также оформление документов для получения разрешения на строительство проводятся территориальным и местными органами архитектуры и градостроительства (п. 5 раздела II "Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае").

Разрешение на строительство является основанием для получения заказчиком разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выдаваемого территориальным и местными органами государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (п. 14 раздела I "Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае").

Таким образом, органом ответственным за выдачу разрешения на строительство в указанный период являлся местный орган государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации - Инспекция архитектурно-строительного надзора г. Анапа.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 08.02.2004 N 26, выданное инспекцией архитектурно-строительного надзора г. Анапа, по форме и содержанию соответствует положениям приказа Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" и предусматривает проведение всех строительно-монтажных работ по реконструкции базы отдыха "Дорожник" в соответствии с индивидуальным проектом, разработанным Кубанским государственным университетом.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у Общества разрешительной документации, необходимой для проведения реконструкции базы отдыха "Дорожник".

По завершении реконструкции базы отдыха "Дорожник" Обществу необходимо обратиться в органы местного самоуправления для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Необоснованный отказ в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Общество основывает свои требования на п. 1 ст. 218 ГК РФ: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества возникает с соблюдением установленных законом административных процедур введения объекта в эксплуатацию и его государственной регистрации.

Порядок регистрации права собственности на созданные объекты недвижимого имущества установлен ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Истец представил копию уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.04.2008 N 26/021/2008-484 (т. 1 л.д. 21). Однако истец не представил доказательств обжалования указанного решения органа государственной власти.

Таким образом, истец не доказал невозможность регистрации права в административном порядке, а также невозможность в административном порядке в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ ввести реконструированные объекты в эксплуатацию (соответствующая правовая позиция была высказана в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2008 N Ф08-361/08, от 30.10.2007 N Ф08-7263/07).

В любом случае, отсутствие необходимых документов для государственной регистрации права собственности не может служить основанием для признания права собственности в судебном порядке на основании ст. 218 ГК РФ.

В случае отсутствия необходимых разрешений на строительство - Общество не лишено права требовать признания права собственности на заявленные объекты на основании ст. 222 ГК РФ.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о ничтожности договора аренды.

Согласно градостроительного заключения от 15.03.2005 N 718 муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа" (т. 1 л.д. 84), заключения по отводу земельного участка под строительство от 05.04.2004 N 76 (т. 1 л.д. 91), заключения о возможности и условиях застройки участка от 30.03.2003 N 37 (т. 1 л.д. 92), арендованный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Анапа.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Согласно п. 6 ст. 2 указанного закона, в редакции действовавшей на момент заключения договора, особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п. 1 ст. 2 Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 указанного закона отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Земельные участки, находившиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являлись федеральной собственностью в силу Закона об особо охраняемых природных территориях и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у Комитета по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа полномочий на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, и наличие соответствующих полномочий оспаривалось Росимуществом в отзыве на исковое заявление - то у суда первой инстанции имелись основания для вывода о ничтожности договора аренды.

Однако письмом N 09-07/12608 Росимущество обращалось к администрации муниципального образования город-курорт Анапа с требованием заключить соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды (т. 2 л.д. 50). В указанном письме Росимущество не оспаривает действительность договора аренды и полномочия Комитета по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа на его заключение.

Кроме того, в силу положений ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Общество не лишено право обратиться с заявлением в уполномоченный орган за предоставлением земельного участка под приватизированными объектами недвижимости.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды является преждевременным, однако не влияет на разрешение спора по существу, поскольку истец обратился с ненадлежащим способом защиты при том правовом основании возникновения права собственности, на которое указывает Общество (ст. 218 ГК РФ).

С учетом изложенного, поскольку истец не доказал невозможность регистрации права собственности в административном порядке, считает, что представленные документы достаточны для регистрации права собственности, и просит применить ненадлежащий способ защиты при данном правовом основании - суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении искровых требований.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, в целом верно применены нормы материального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 декабря 2008 г. по делу N А32-12971/2008-53/167 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина