Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2009 г. N 15АП-808/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-6626/2008

12 марта 2009 г.

15АП-808/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-риэлторской фирмы "Гарант"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27 ноября 2008 г. по делу N А32-6626/2008,

принятое судьей Карпенко Т.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью строительно-риэлторской фирмы "Гарант"

к ответчику администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

при участии третьих лиц: муниципального унитарного Ремонтно-эксплуатационного предприятия города-курорта Геленджик

Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю,

общества с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Надым"

о признании права собственности на техническую комнату,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительно-риэлторская фирма "Гарант" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно перепланированную техническую комнату с обустройством санузла, общей площадью 15,3 кв.м., расположенную на первом этаже в доме N 7 микрорайона "Северный" г. Геленджика Краснодарского края (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 128, 133)).

Исковые требования мотивированы тем, что правопредшественниками Общества (кооперативом "Темп", а затем производственно-коммерческой фирмой "Оксана") в соответствии с договором о совместном участии в строительстве 40-квартирного дома от 10.11.1993 г. с ПО "Надымгазпром" было осуществлено строительство многоквартирного дома; в собственность правопредшественников передано 3 жилые квартиры под офис и техническая комната. Впоследствии квартиры были переданы в муниципальную собственность, а техническая комната осталась в собственности Общества. Данная комната образована путем перепланировки за счет уменьшения площади одной из квартир и представляла собой комнату мастера. На настоящий момент комната используется для размещения филиала Общества по работе с гражданами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное Ремонтно-эксплуатационное предприятие города-курорта Геленджик (далее - МУРЭП), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Росимущество), общество с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Надым" (далее - ООО "Газпром добыча Надым").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 ноября 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, а потому в качестве ответчика должно быть привлечено Росимущество; спорное помещение состоит из колясочной площадью 12,2 кв.м. и санитарного узла, площадью 2,4 кв.м. - т.е. общего имущества многоквартирного дома, и не может быть передано в собственность истца; истец основывает свое право на договоре, предусматривающем передачу помещений от ПО "Надымгазпром", доказательства исполнения договора в материалы дела не представлены, поэтому истец вправе воспользоваться обязательственно-правовым, а не вещно-правовым иском. Суд также указал, что действующим законодательством не предусмотрено сохранение в судебном порядке нежилых помещений в перепланированном виде.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- постановлением администрации г. Геленджика от 09.01.1996 было установлено, что дом сдан в эксплуатацию, что свидетельствует о получении разрешения на строительство и согласования проекта строительства до его начала;

- земельный участок был предоставлен правопредшественникам истца для строительства многоквартирного дома в установленном порядке, Росимущество не предоставило документов, подтверждающих право федеральной собственности на спорный земельный участок;

- поскольку именно администрация г. Геленджик выделяла земельный участок для строительства и заявляет о своем праве собственности на спорное помещение - истец обоснованно заявил иск к Администрации;

- суд ошибочно пришел к выводу, что действующим законодательством не предусмотрено сохранение в судебном порядке нежилых помещений в перепланированном виде, осуществленном самовольно.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом; от ООО "Газпром добыча Надым" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя; дело рассмотрено в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Геленджика от 24.02.1992 N 377 кооперативу "Темп" было согласовано место размещения земельного участка для целей строительства многоквартирного дома (т. 1 л.д. 160). Постановлением главы администрации г. Геленджика от 26.01.1993 N 164 указанный земельный участок предоставлен кооперативу "Темп" для строительства многоквартирного дома, кооперативу предписано получить разрешение на строительство (т. 1 л.д. 161).

Кооператив "Темп" является правопредшественником производственно-коммерческой фирмы "Оксана" - индивидуального частного предприятия Красносельского В.А. (постановление главы администрации г. Геленджика от 12.04.1994 N 739 "О регистрации производственно-коммерческой фирмы "Оксана" - индивидуального частного предприятия Красносельского В.А., правопреемника реорганизованных путем слияния коммерческой фирмы "Оксана" и кооператива "Темп" - т. 1 л.д. 81).

14 января 1998 г. производственно-коммерческая фирма "Оксана" - индивидуальное частное предприятие Красносельского В.А. было реорганизовано путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью строительно-риэлторскую фирму "Гарант" (истца) (свидетельство N 05/98 от 14.01.1998 о прекращении деятельности предприятия - т. 1 л.д. 48, свидетельство N 03/098 серия ОРП N 2346 от 14.01.1998 о государственной регистрации предприятия - т. 1 л.д. 49).

Таким образом, истец является универсальным правопреемником кооператива "Темп" и производственно-коммерческой фирмы "Оксана" - индивидуального частного предприятия Красносельского В.А. (далее - Общество).

Для целей осуществления строительства, получения финансирования работ, Общество заключало договоры с ПО "Надымгазпром" от 12.03.1992 (т. 1 л.д. 63-65), от 10.11.1993 (т. 1 л.д. 52-55).

Постановлением главы администрации г. Геленджика от 04.11.1994 N 2484 констатировано завершение строительства многоквартирного дома и принято решение о поквартирном распределении всех 40 квартир - Обществу было предоставлено 6 квартир, в том числе 3 квартиры под оборудование офиса (т. 1 л.д. 140).

В заявлении об уточнении исковых требований Общество указывает, что спорное помещение было образовано путем самовольной перепланировки одной из предоставленных под офис квартир: трехкомнатная квартира N 3 была переоборудована в однокомнатную, и образована техническая комната с санузлом как комната мастера (т. 1 л.д. 128).

Однако данное утверждение истца не основано на материалах дела.

Согласно техническому паспорту спорного помещения, составленному по состоянию на 16.03.1994 г. (дату первичного технического учета), спорное помещение площадью 15,3 кв.м. являлось колясочной - общим имуществом многоквартирного дома (т. 1 л.д. 112-116).

Впоследствии Общество, выполнив дополнительные кирпичные перегородки и установив двери для обустройства санузла, стало использовать спорное помещение (разъяснение к заключению ООО "Архи-Строй" по обследованию комнаты, представленное Обществом - т. 1 л.д. 107, заключение ООО "Архи-Строй" по обследованию комнаты N 1 - т. 1 л.д. 99-100, технический паспорт спорного помещения по состоянию на 04.05.2008 - т. 1 л.д. 86-91).

В апелляционной жалобе Общество также ссылается, что получило спорное помещение по договору с ПО "Надымгазпром" на основании приказа ПО "Надымгазпром" от 12.12.1994 N 242 (т. 2 л.д. 10). В материалы дела предоставлена копия приказа (т. 1 л.д. 58).

Однако согласно отзыву на исковое заявление ООО "Газпром добыча Надым" от 16.10.2008 N 24/10076 Обществу всего было передано 9 квартир, однако техническая комната, на которую претендует истец, никому не распределялась. В отзыве также указано, что приказ от 12.12.1994 N 242 отсутствует (не существует), в то же время имеется приказ от 13.09.1994 N 242 "О выдаче ссуды на строительство и приобретение квартир", приказа от даты 12.12.1994 г. не существует (т. 1 л.д. 175).

Таким образом, поскольку факт передачи спорного помещения Обществу подтверждается только копией приказа от 12.12.1994 N 242, оригинал которого отсутствует, и наличие указанного приказа опровергается материалами дела - суд не может считать доказанным факт передачи спорного помещения Обществу по договору (ч. 6 ст. 71 АПК РФ). Кроме того, ПО "Надымгазпром" не могло передать спорное помещение, поскольку не располагало правом распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Следовательно, факт возникновения права собственности на спорное помещение - колясочную - при возведении многоквартирного дома истцом не доказан.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что действующим законодательством не предусмотрено сохранение в судебном порядке нежилых помещений в перепланированном виде, осуществленном самовольно. Вместе с тем данное толкование, основанное на буквальном тексте закона, расходиться со сложившимся толкованием статьи 222 ГК РФ (соответствующее толкование дано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2008 N Ф08-1237/08).

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на реконструкцию. Согласно статье 51 названного Кодекса выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объекта капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом. К реконструкции зданий, помещений, осуществленной без получения на это необходимых разрешений, могут быть по аналогии закона применены положения ст. 222 ГК РФ (ст. 6 ГК РФ).

В то же время право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение перепланированного помещения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что право собственности на спорное помещение за истцом не может быть признано в любом случае, поскольку это нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц - собственников помещений многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, спорное помещение на момент ввода дома в эксплуатацию являлось колясочной - т.е. помещением обслуживающим более одной квартиры, более одного жилого помещения в данном доме. Следовательно, спорное помещение является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Распоряжение общим имуществом, в том числе его реконструкция, было возможно только с согласия всех сособственников (ст. 246 ГК РФ).

Действующее законодательство также предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Обществом не оспаривается, что переоборудование колясочной осуществлено самовольно, согласие собственников помещений в многоквартирном доме получено не было и не испрашивалось.

При таких обстоятельствах в иске отказано правомерно. Поскольку у истца право собственности на спорное помещение отсутствует, то у суда нет оснований давать оценку притязаниям Администрации на спорное имущество.

Судом первой инстанции верно определен предмет доказывания и установлены обстоятельства дела, в целом правильно применены нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции обосновано указал на отнесение спорного помещения к общему имуществу в многоквартирном доме, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы, возлагаются на Общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 ноября 2008 г. по делу N А32-6626/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина