Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2009 г. N 15АП-5481/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5339/2008-35/121

13 марта 2009 г.

15АП-7632/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

от ответчика: Сафарян О.Р. по доверенности от 05.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубик"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2008 по делу N А32-5339/2008-35/121,

по иску МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска"

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Рубик", г.Новороссийск

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и штрафа,

принятое в составе судьи Моргунова С.В.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рубик" о расторжении договора аренды муниципального помещения N 1640 от 22.11.2005г.; обязании ответчика освободить путем выселения нежилое муниципальное помещение по адресу: г.Новороссийск, ул.Видова, 160; взыскании долга по арендной плате в сумме 77568 руб. и штрафных санкций в сумме 22425 руб.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, предусмотренных ст. 614 ГК РФ и п.3.2 договора аренды N 1640 от 22.11.2005г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2008г. исковые требования удовлетворены полностью.

ООО "Рубик" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2008г отменить, производство по делу прекратить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец безосновательно завысил сумму иска. По условиям договора аренды N 1640 от 22.11.2005 размер ежемесячной арендной платы составляет 2960 руб. Дополнительным соглашением N 3-350 от 30.06.2006г. размер арендной платы увеличен до 3319 руб. В продлении срока аренды ответчику было отказано, однако, разъяснено, что согласно ст. 610, п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды N 1640 от 22.11.2005 возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок. Ответчик признает задолженность в сумме 33000 руб., которую обязуется погасить до конца третьего квартала 2008 г.

МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г.Новороссийска" представило письменное ходатайство в котором просило уточнить наименование истца на МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г.Новороссийск" на основании свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ от 21.03.2008 серии 23 N 007097357; приобщить к материалам дела доказательства публикации постановлений Главы администрации г.Новороссийска об изменении ставок арендной платы и рассмотреть апелляционную жалобу ответчика в отсутствие его представителя. В ходатайстве МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г.Новороссийск" изложило просьбу об оставлении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2008 без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

Протокольным определением суда от 06.03.2009 ходатайства об уточнении наименования истца по делу на МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г.Новороссийск" удовлетворено.

Представитель МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г.Новороссийск" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившегося истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилое подвальное помещение литер А помещение N 1 общей площадью 89,7 кв.м., расположенное в жилом доме, расположенном по адресу: г.Новороссийск, ул.Видова 160 находится в муниципальной собственности муниципального образования город-герой Новороссийск, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 26.02.2008 N 583 (л.д.11).

Между МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" (арендодатель) и ООО "Рубик" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых муниципальных помещений (зданий, объектов, сооружений), расположенных на территории города Новороссийска и его населенных пунктов от 22.11.2005 N 1640, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение площадью 89,7 кв.м., расположенное по адресу г. Новороссийск, ул. Видова, 160 (л.д.12-14).

Спорное имущество было передано ООО "Рубик" по акту передачи-приема от 01.11.2005 (л.д.17).

В пункте 4.1 спорного договора срок аренды установлен с 01.11.2005 по 31.09.2006.

Согласно пункту 5.2 договора аренды от 22.11.2005 N 1640 ставки арендной платы устанавливаются администрацией города и подлежат корректировке в одностороннем порядке, определенном в пункте 1.5. договора, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать арендную плату за аренду нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений), расположенных на территории г.Новороссийска и его населенных пунктах в течении действия настоящего договора аренды, на основании постановлений органов местного самоуправления. Арендодатель уведомляется о новых ставках арендной платы через средства массовой информации (газета "Новороссийский Рабочий").

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 22.11.2005 N 1640, а именно: ввиду несвоевременного внесения арендной платы истец обратился к ООО "Рубик" с претензией от 23.08.2006 N 6-1.11/4939 (л.д.18). Истец указал на необходимость ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 3756 руб. и возможность расторжения договора аренды от 22.11.2005 N 1640, в случае неисполнения данного требования.

Получение ответчиком претензии истца от 23.08.2006 N 6.1.11/4939 подтверждается уведомлением о вручении от 26.08.2006 (л.д.19) и не оспаривается ООО "Рубик".

Платежным поручением от 25.12.2006 N 116 ООО "Рубик" перечислил в счет арендной платы по договору аренды N 1640 от 22.11.2005 денежные средства в сумме 3319 руб.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 3-350 от 30.06.2006 к договору аренды от 22.11.2006, согласно которому был установлен размер арендной платы в сумме 3319 руб. в месяц (л.д.45).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик продолжал пользоваться спорным нежилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды N 1640 от 22.11.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Между тем, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключаю возможности сторонам договора обратиться в суд требованием о расторжении договора аренды в общем порядке.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя возможно досрочное расторжение судом договора аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт нарушения условий договора в части своевременного внесения арендной платы ответчик не отрицает. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в расчете задолженности по договору аренды от 22.11.2005 N 1640 истец необоснованно завысил размер ежемесячной арендной платы, установленной сторонами договора.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктам 3.2. и 5.1 договора аренды N 1640 от 22.11.2005 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца (л.д.9-10) задолженность ответчика перед истцом по договору аренды от 22.11.2005 N 1640 за период с 2005-2008 годах по состоянию на 01.03.2008 составляет 77568 рублей.

Суд установил, что расчет размера задолженности по арендной плате был произведен истцом:

с 08.02.2005 в соответствии со ставкой арендной платы, установленной постановлением главы администрации г.Новороссийска N 192 от 04.02.2005 (опубликовано в газете "Новороссийский рабочий" от 08.02.2005);

с 04.02.2006 в соответствии со ставкой арендной платы, установленной постановлением главы администрации г.Новороссийска N 118 от 24.01.2006 (опубликовано в газете "Новороссийские вести" от 04.02.2006 N 03 (209));

с 08.05.2007 в соответствии со ставкой арендной платы, установленной постановлением главы администрации г.Новороссийска N 1170 от 27.04.2007 (опубликовано в газете "Новороссийские вести" от 08.05.2007 N 40 (332)).

Поскольку доказательства того, что постановления главы администрации г.Новороссийска от 04.02.2005 N 192, от 24.01.2006 N 118, от 27.04.2007 N 1170 были в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия органами местного самоуправления г.Новороссийска нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за аренду недвижимости, являющейся муниципальной собственностью, в спорный период, не представлены, расчет задолженности ООО "Рубик" по арендной плате по договору от 22.11.2005 N 1640 соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Арендная плата за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является устанавливаемой уполномоченными на то муниципальными органами. Следовательно, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. Таким образом, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАССКО от 17 октября 2007 года N Ф08-6803/2007.

Кроме того, в силу пункта 1.5. договора аренды от 22.11.2005 N 1640, согласно которому арендодатель уведомляется о новых ставках арендной платы через средства массовой информации (газета "Новороссийский Рабочий"), следовательно, оформление дополнительного соглашения при увеличении органом местного самоуправления ставок арендной платы не требуется.

ООО "Рубик" в спорный период пользовалось спорным объектом недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном постановлениями главы администрации г.Новороссийска от 04.02.2005 N 192, от 24.01.2006 N 118, от 27.04.2007 N 1170 не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и абзацем 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. В силу пункта 8.1 договора аренды от 22.11.2005 N 1640 в случае несоблюдения или неисполнения условий договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной арендной платы. На момент обращения с иском размер ежемесячной арендной платы составил 7475 руб. (постановление главы администрации г.Новороссийска от 27.04.2007 N 1170), следовательно, сумма штрафа за несоблюдение ответчиком условий договора составляет 22425 руб.

В пункте 7.2. договора аренды от 22.11.2005 N 1640 стороны установили, что невнесение арендатором арендной платы в установленный срок и по требованию арендодателя (пункты 3.2, 3.17 договора) является основанием для досрочного расторжения договора.

Поскольку претензия истца N 6-1.11/4939 от 23.08.2006 свидетельствует о соблюдении МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" требований части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, материалами дела подтверждается и не отрицается ответчиком наличие задолженности более чем за 2 месяца подряд, суд первой обосновано взыскал с ответчика 77568 руб., штраф в сумме 22425 руб. и удовлетворил требования о расторжении договора аренды от 22.11.2005 N1640.

Прекращение договора аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора возвратить полученное по договору имущество, в связи с чем, требования истца об освобождении спорного помещения также подлежат удовлетворению.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2008 по делу N А32-5339/2008-35/121 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко