Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2009 г. N 15АП-6544/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-16915/2008-28/237

25 марта 2009 г.

15АП-8635/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2009 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Т.И.,

судей Гуденица Т.Г., Ивановой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манджиевым П.С.,

при участии:

от ОАО "Краснодарзернопродукт": представителя по доверенности от 12.05.2008 г. Ревиной О.В., паспорт 0305 N 068878, выдан 18.09.2003 г. УВД Западного округа г. Краснодара;

главы муниципального образования г. Краснодар: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 75417);

от администрации г. Краснодар: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 75418);

от индивидуального предпринимателя Рыжак Игоря Владимировича и от ТСЖ "Маяк": представителя по доверенностям от 01.10.08 и от 15.09.2008 г. N 23 АВ 825738 Фроловой И.Г., паспорт 0305 N 183978, выдан УВД Карасунского округа 28.11.2003 г.;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 75421);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарзернопродукт"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2008 г. по делу N А32-16915/2008-28/237 по заявлению открытого акционерного общества "Краснодарзернопродукт" к главе муниципального образования г. Краснодар, администрации г. Краснодар, при участии индивидуального предпринимателя Рыжак Игоря Владимировича, ТСЖ "Маяк" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, о признании недействительным постановления главы муниципального образования и договора аренды земельного участка, принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Краснодарзернопродукт" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 "О предоставлении гражданину И.В. Рыжак и ТСЖ "Маяк" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара" и договора аренды от 14.10.2004 г. N 4300012946 земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. 1-го Мая, 186 общей площадью 6346 кв. м, кадастровый номер 23:43:0142045:374, заключенного на основании постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 "О предоставлении гражданину И.В. Рыжак и ТСЖ "Маяк" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в силу приобретения физическими и юридическими лицами права собственности на все жилые помещения в строящемся доме, ОАО "Краснодарзернопродукт", не являющееся собственником указанного жилого дома, утратило права на спорный земельный участок, в связи с чем оспариваемыми постановлением и договором не нарушаются права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с принятым судебным актом ОАО "Краснодарзернопродукт" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования, сославшись на то, что незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, является собственностью общества, право собственности на незавершенный строительством объект не отчуждалось, право ООО "Краснодарзернопродукт" постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок в порядке, предусмотренном законом, не отменено, функции заказчика по строительству жилого дома не передавались. По мнению заявителя, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что в результате разборки двух блок-секций незавершенного строительством объекта в осях 4-7 общество утратило право собственности на объект незавершенный строительством, так как ООО "Краснодарзернопродукт" был приватизирован объект незавершенный строительством в осях 1-3, в отношении которых разборка или изменение несущих конструкций не производилась, что подтверждается судебными актами по делу N А32-3682/2003-28/99-2004-42/376 и проведенной в рамках указанного дела судебно-строительной экспертизой. Заявитель жалобы также указывает, что письмо ГАСХ, на которое ссылается суд первой инстанции, являлось предметом оценки при рассмотрении дела N А32-3682/2003-28/99-2004-42/376, в ходе которой экспертами и судом сделан вывод о том, что в данном письме отсутствуют указание, в каких осях были выполнены работы по устранению брака. Кроме того, заявитель жалобы сослался на необоснованность вывода суда о том, что все жилые помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности за физическими и юридическими лицами, так как часть судебных актов, которыми были признаны права собственности на квартиры отменено, а другие оспариваются заявителем в установленном порядке, при этом окончательные судебные акты не приняты.

Администрация муниципального образования г. Краснодар в своем отзыве на апелляционную жалобу ООО "Краснодарзернопродукт" не согласилась с доводами заявителя, полагая, что основания для признания недействительными оспариваемого постановления и договора аренды отсутствуют, так как на момент их принятия право собственности физических и юридических лиц было признано на основании судебных актов, вступивших в законную силу. То обстоятельство, что в настоящее время часть данных актов отменена, по мнению администрации, не может служить основанием для удовлетворения заявления.

Третьими лицами отзыв на апелляционную жалобу ООО "Краснодарзернопродукт" не представлен.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторно рассматривает дело.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ТСЖ "Маяк" и индивидуального предпринимателя Рыжак И.В. в судебном заседании не согласился с доводами ООО "Краснодарзернопродукт", пояснив, что объект незавершенный строительством, приватизированный обществом, был разобран на основании предписания ГАСХ, на его месте построен новый.

Представители заинтересованных лиц и ТУ ФАУГИ по КК в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения заявленных ООО "Краснодарзернопродукт" требований.

Как следует из материалов дела, решениями исполкома Горсовета от 26.11.1976 г. N 550/11 и от 23.02.1979 г. N 91/7 Краснодарскому комбинату хлебопродуктов была разрешена разработка проекта строительства 9 этажного здания общежития на 600 мест в Прикубанском районе г. Краснодара по ул. 1 Мая.

28.01.1983 г. решением Краснодарского городского Совета народных депутатов N 55/5 Краснодарскому комбинату хлебопродуктов был отведен земельный участок, общей площадью 4 547 кв.м. для строительства здания общежития в соответствии с разработанным строительным проектом.

14.08.1987 г. решением N 332/26 Краснодарского городского Совета народных депутатов было разрешено строительство жилого дома с прирезкой территорий индивидуальных домовладений, прилегающих к участку с южной стороны.

19.10.1983 г. и 11.05.1984 г. на основании решений N 488/3 и N 202/1 Краснодарского городского Совета народных депутатов Краснодарскому комбинату хлебопродуктов было выделено заимообразно 14 квартир для расселения семей со строительной площадки по ул. 1-го Мая.

Задолженность за предоставленные квартиры была погашена Краснодарским комбинатом хлебопродуктов в полном объеме, что подтверждается решением Краснодарского городского Совета народных депутатов от 09.08.1991 г. N 421.

06.09.1989 г. Краснодарскому комбинату хлебопродуктов выдан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации, согласно которому комбинат получил на праве бессрочного пользования земельный участок общей площадью 9 116 кв.м.

Строительство начато подрядчиком СМУ-7 ПО "Сургутнефтегаз" в 1987 г.

В последствии на основании судебного решения договор подряда на строительство между ОАО "Краснодарзернопродукт" и СМУ-7 ПО "Сургутнефтегаз" был расторгнут в связи с неудовлетворительным ведением строительных работ.

На основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края N 5/153 от 11.05.1993 г., а также приказа N 1-л от 09.07.1993 г. Краснодарский комбинат хлебопродуктов был преобразован путем приватизации в АООТ "Краснодарзернопродукт".

18.09.1996 г. приказом N 160-л АООТ "Краснодарзернопродукт" преобразовано в ОАО "Краснодарзернопродукт".

Незавершенный строительством жилой дом по ул. 1-го Мая в городе Краснодаре был приватизирован истцом в 1993 г., что подтверждается планом приватизации Краснодарского комбината хлебопродуктов и внесен в уставной капитал общества.

29.12.1994 г. АООТ "Краснодарзернопродукт" заключило с ООО "Стройдормашсервис" (ООО "СДМ-Сервис") договор о совместной деятельности по совместному строительству и финансированию на долевых началах 153-квартирного дома по ул. 1-го Мая в г. Краснодаре.

Указанный договор по решению Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-6425/2000-28/169 от 16.06.2000 г. был расторгнут.

Судом было указано, что согласно ст. 24 ЖК РСФСР, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств предприятий распределяется для заселения, между участниками строительства пропорционально переданным ими средствами.

Заключенный администрацией города Краснодара 28.05.2001 г. договор аренды с ООО "Фирма "СДМ-Сервис" на часть земельного участка, расположенного по ул. 1-го Мая общей площадью 6 893,7 кв.м., принадлежащего ОАО "Краснодарзернопродукт" на праве постоянного (бессрочного) пользования общей площадью 9 116 кв.м. был решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2001 г. по делу N А-32-14311/2001-21/324 признан недействительным.

24.05.2002 г. решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А-32-21102/2002-21/459 ООО "СДМ-Сервис" был обязан передать всю строительную документацию и незавершенный строительством объект ОАО "Краснодарзернопродукт"; суд обязал ООО "СДМ-Сервис" устранить все препятствия в пользовании земельным участком и освободить его от техники и построек.

14.05.2008 г. ООО "Краснодарзернопродукт" стало известно, что часть земельного участка, принадлежащего ОАО "Краснодарзернопродукт", расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. 1-го Мая, 186, прошла процедуру межевания, поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:0142045:374 и передана на основании оспариваемых постановления и договора в аренду ТСЖ "Маяк" и индивидуальному предпринимателю Рыжак И.В., в связи с чем общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу приобретения физическими и юридическими лицами права собственности на все жилые помещения в строящемся доме, ОАО "Краснодарзернопродукт", не являющееся собственником указанного жилого дома, утратило права на спорный земельный участок, в связи с чем оспариваемыми постановлением и договором не нарушаются права и законные интересы заявителя.

Между тем указанный вывод суда первой инстанции является необоснованным и не соответствует фактическим обстоятельствам по делу по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в 1993 году заявителем был приватизирован объект незавершенный строительством (жилой дом по ул. 1-го Мая в городе Краснодаре), что подтверждается планом приватизации N 70, утвержденным 05.05.1993 г. зам. председателя комитета по управлению госимуществом Краснодарского края (том 1, л.д.48).

Спорный земельный участок, предоставленный в аренду оспариваемыми постановлением и договором аренды ТСЖ "Маяк" и ИП Рыжак И.В., входит в земельный участок, предоставленный заявителю в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилого дома на основании решений Краснодарского городского совета народных депутатов от 28.01.1983 г. N 55/5 и от 14.08.1987 г. N 332/26.

Оспариваемым постановлением от 03.09.2004 г. N 2487 указанные акты, на основании которых земельный участок был предоставлен заявителю, отменены, однако право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Краснодарзернопродукт" не было прекращено в установленном законом порядке в соответствии со статьей 45 Земельного кодекса РФ, которой установлены основания прекращения такого права. Согласно пункту 3 статьи 45 Земельного кодекса РФ решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в случаях его принудительного прекращения, принимается судом в соответствии со статьей 54 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, учитывая, что объект незавершенного строительства является собственностью ООО "Краснодарзернопродукт", а также наличие у общества права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, предоставленный для завершения строительства многоэтажного жилого дома, администрация г. Краснодара была не вправе передавать спорный участок в аренду третьим лицам.

Ссылка суда первой инстанции на то, что право собственности заявителя на объект незавершенный строительством было прекращено, вследствие того, что данный объект был разобран, а на его месте построен новый, так как был признан ГАСХ не соответствующим строительным нормам, противоречит материалам дела. Судом не принято во внимание, что обществом был приватизирован незавершенный строительством объект в осях 1-3. Из письма ГАСХ следует, что дефекты, устранение которых было предписано произвести, обнаружены в осях 4-7. Кроме того, судом не учтено, что данное письмо являлось предметом оценки при рассмотрении дела N А32-3682/2003-28/99-2004-42/376, согласно которой в данном письме инспекции ГАСХ N 23/1-352/5-137 от 21.04.2003 г. отсутствуют указания о том, в каких осях были выполнены работы по устранению брака.

Вывод суда первой инстанции о том, что на жилые помещения многоквартирного дома, расположенного на спорном участке, приобретены в собственность физическими и юридическими лицами, вследствие чего они в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ имеют право на земельный участок, является необоснованным, так как часть решений о признании права собственности на квартиры в данном доме отменены, другие судебные акты обжалованы заявителем в установленном законом порядке.

Так, в частности, постановлением ФАС СКО от 21.08.2008 г. по делу N А32-1195/2008-15/42 отменено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2008 г., которым, в свою очередь, было признано право собственности ООО "Фирма "Эпсилон-В" на двухкомнатную квартиру N 144, общей площадью 60,14 кв. м в жилом доме N 186 по ул. 1 Мая в г. Краснодаре.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 21.06.2007 г. было отказано в удовлетворении заявления ТСЖ "Маяк" об изменении порядка и способа исполнения решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.09.2006 г. путем передачи в собственность ТСЖ 28 квартир указанного жилого дома с указанием состава и номеров.

Таким образом, суд первой инстанции необоснованно сослался на то, что факт приобретения физическими и юридическими лицами права собственности на жилые помещения в строящемся доме установлен.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Следовательно, только в случае отчуждения всего здания к новому собственнику переходят права на весь земельный участок, на котором расположено здание, и который необходим для использования данного недвижимого имущества. Из материалов дела видно, что ТСЖ "Маяк" и Рыжак И.В. не являются собственниками всего неоконченного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке.

В силу изложенных обстоятельств, оспариваемое постановление, которым был предоставлен в аренду Рыжак И.В. и ТСЖ "Маяк" спорный земельный участок, входящий в состав земельного участка, принадлежащего ООО "Краснодарзернопродукт" на праве постоянного (бессрочного) пользования, и которое не было прекращено в установленном законом порядке, не соответствует вышеназванным действующим правовым нормам и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ч. 2 ст. 201 АПК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным в том случае, если он не соответствует закону или иным правовым актам и одновременно указанным актом нарушены гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица.

В соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные ООО "Краснодарзернопродукт" требования о признании недействительными постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 и договора аренды от 14.10.2004 г. N 4300012946 земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. 1-го Мая, 186 общей площадью 6346 кв. м, кадастровый номер 23:43:0142045:374, заключенного на основании постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 - удовлетворению.

Принимая во внимание, что заинтересованные лица в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобождены от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, уплаченная заявителем государственная пошлина по заявлению в сумме 4000 рублей (платежное поручение от 24.07.2008 г. N 1403) и государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей (платежное поручение от 02.12.2008 г. N 2275) подлежит возврату ООО "Краснодарзернопродукт" из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2008 г. по делу N А32-16915/2008-28/237 отменить.

Признать недействительным постановление главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 "О предоставлении гражданину И.В. Рыжак и ТСЖ "Маяк" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара".

Признать недействительным договор аренды от 14.10.2004 г. N 4300012946 земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. 1-го Мая, 186 общей площадью 6346 кв. м, кадастровый номер 23:43:0142045:374, заключенный на основании постановления главы муниципального образования г. Краснодар от 03.09.2004 г. N 2487 "О предоставлении гражданину И.В. Рыжак и ТСЖ "Маяк" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара".

Возвратить ОАО "Краснодарзернопродукт" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение заявления - 4000 рублей, и 1000 рублей по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.И. Ткаченко

Судьи

Т.Г. Гуденица Н.Н. Иванова