Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2009 г. N 15АП-856/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-14045/2008

30 марта 2009 г.

15АП-856/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Щербакова Александра Наумовича - доверенность от 11 января 2009 года,

ответчика: представителя Милькиса Бориса Револьдовича - ордер адвоката N 114/08,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Шахты

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22 декабря 2008 года по делу N А53-14045/2008,

принятое судьей Соколовой Т.Б.,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Шахты

к ответчику индивидуальному предпринимателю Сайкевич Татьяне Леонидовне

о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее -Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сайкевич Татьяне Леонидовне (далее - Предприниматель) о взыскании по договору аренды от 01.01.2005 N 266:

в доход бюджета города Шахты 177 958 руб. 96 коп. задолженности за пользование муниципальным нежилым помещением за период с 01.12.2006 по 30.06.2008, а также 10 143 руб. 29 коп. пени за просрочку оплаты за период с 01.02.2005 по 30.06.2008,

в доход консолидированного бюджета Ростовской области 85 468 руб. 01 коп. задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2005 по 30.06.2008, а также 15 831 руб. 74 коп. пени за период с 01.02.2005 по 08.07.2008.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды от 01.01.2005 N 266 Предпринимателю были переданы муниципальные нежилые помещения для использования под художественный салон. Однако Предприниматель несвоевременно вносит арендную плату, в связи с чем Комитет обратился с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 декабря 2008 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания 10 143 руб. 29 коп. пени за просрочку оплаты за пользование нежилыми помещениями, в остальной части в иске отказано. Решение мотивировано следующим:

- ответчик признал пеню за просрочку оплаты за пользование нежилыми помещениями (в данной части иск удовлетворен);

- истец признал, что задолженность за пользование земельным участком отсутствует;

- истец не доказал правомерность применения коэффициента 1,8, поскольку не доказал, что Предприниматель ведет реализацию предметов искусства и антиквариата, наличие задолженности по арендной плате в целом также не доказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции изменить, взыскав в доход бюджета задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в полном объеме в соответствии с расчетом истца. Апелляционная жалоба мотивирована, что материалами дела доказывается реализация Предпринимателем произведений искусства на правах комиссионера, следовательно, при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент 1,8.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая, что предприниматель при продаже предметов искусства выступает как комиссионер, однако реализация товара предполагает, что правом собственности на товар должен обладать продавец, коим комиссионер не является.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основания.

Как следует из материалов дела, по договору аренды нежилых муниципальных помещений от 01.01.2005 N 266 (далее - Договор аренды от 01.01.2005 N 266) Комитет передал во временное владение и пользование Предпринимателю нежилое здание (помещение), расположенное по адресу: г. Шахты, ул. Советская, 24, общей площадью 350,4 кв.м. (т. 1 л.д. 13-15). Срок договора определен с 01.01.2005 по 31.12.2010. В связи с чем 29.06.2005 внесена запись о государственной регистрации договора аренды N 61-61-49/049/2005-271.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца признал, что задолженность по арендной плате за землю у ответчика отсутствует. Данное обстоятельство отражено в протоколе судебного заседания от 25.11.2008 (т. 1 л.д. 132), от 11.12.2008 (т. 1 л.д. 179), в решении суда первой инстанции и в апелляционной жалобе не оспаривается.

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика признал обоснованными требования о взыскании пени за просрочку оплаты за период с 01.02.2005 по 30.06.2008 в сумме 10 143 руб. 29 коп. (т. 1 л.д. 76-77). Суд первой инстанции принял признание иска и, руководствуясь ч. 3 ст. 49, ч. 4 ст. 170 АПК РФ, удовлетворил исковые требования в признанной части.

Решение суда первой инстанции обжалуется лишь в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением за период с 01.12.2006 по 30.06.2008. В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не возражали против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика признал, что на 01.01.2008 года задолженность по платежам составляла 223 руб. 54 коп. (т. 1 л.д. 76). Соответствующие обстоятельства отражены в расчете истца (т. 1 л.д. 22), и признаны сторонами в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Таким образом, между сторонами существует спор о размере арендной платы, подлежащей внесению ответчиком за период с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г.

В соответствии с п. 3.1. Договора аренды от 01.01.2005 N 266 ставки арендной платы устанавливаются в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области", решением Шахтинской городской Думы от 23.12.2004 N 564 "О внесении изменений и дополнений в "Положение об аренде нежилого муниципального фонда и иного имущества города Шахты", утвержденное решением Шахтинской городской Думы от 26.04.2001 N 25".

Условиями договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативных актов.

Кроме того, согласно сложившейся правоприменительной практике арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами; по смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, устанавливающего ставки арендной платы (соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.10.2007 N Ф08-5403/07). Федеральный арбитражный суд округа призван обеспечить единство судебной практики в рамках одного судебного округа. В связи с чем, у суда апелляционной инстанции нет оснований для иного толкования положений ст. 424 ГК РФ и отступления от практики, сформированной окружным судом.

В соответствии с п. 2.1. "Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Шахты, утв. решением Шахтинской городской Думы от 26.04.2001 N 25 (ред. от 25.10.2007), (далее - Методика расчета арендной платы), годовая арендная плата без учета НДС, перечисляемая арендатором в городской бюджет, определяется по формуле:

Абюд = S x А' (руб.),

где S - общая площадь объекта (помещения), передаваемого в аренду, (кв.м);

А' - годовая арендная плата без учета НДС за 1 кв.м общей площади объекта (помещения), (руб.), определяемая по формуле

А' = А'базij x Кт x Ктд x Кмн,

где А'базij - базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещения), соответствующих оценочной зоне и категории объекта (567 - отдельно стоящие и встроенные помещения);

Кт - коэффициент типа здания (1,1 - прочее непроизводственного назначения);

Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора (1,8 - художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию произведений искусства и антиквариата);

Кмн - коэффициент местонахождения объекта (помещения) (1,2 - 2 зона);

К объемам нежилого фонда, находящимся в муниципальной собственности г. Шахты, используемым на условиях аренды для оптовой и розничной торговли, в том числе аптекам, применяются к базовой величине годовой арендной платы повышающие коэффициенты (Кп = 1,2 - п. 11 таблицы 3).

Ответчиком оспаривается применение коэффициента типа деятельности арендатора равного 1,8. По мнению ответчика, при расчете арендной платы применению подлежит коэффициент типа деятельности арендатора равный 1,0 и установленный для выставочных залов, не ведущих реализацию (п. 8.8. таблицы 2 Методики расчета арендной платы).

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.

В материалы дела представлены агентские договоры, заключаемые в течение 2008 года Предпринимателем с собственниками произведений искусства, по условиям которых Предприниматель (агент) принимал обязательства обеспечивать хранение, демонстрацию и отчуждение произведений искусства. Так п. 2.3. агентских договоров прямо предусмотрено, что агент, продавший имущество по цене, ниже согласованной с принципалом, обязан возместить последнему разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене. Агент обязан перечислять денежные средства, причитающиеся Принципалу, в течение месяца с момента их получения (п. 2.6 агентских договоров).

В отзывах на исковое заявление и в тексте апелляционной жалобы Предприниматель также признает, что осуществляла продажу предметов искусства на условиях договора комиссии.

Глава 30 ГК РФ (купля-продажа) допускает реализацию товара как принадлежащего продавцу (находящегося в собственности продавца), так и не принадлежащего продавцу, если у продавца имеются соответствующие полномочия в силу закона или договора. В силу ст. 990 ГК РФ по договору комиссии собственник имущества может наделить комиссионера правом отчуждать его имущество от имени комитента. Указанные полномочия могут быть предоставлены и по агентскому договору (ст. 1011 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией понимается, в частности, передача права собственности на товар. Поскольку договор купли-продажи направлен на отчуждение имущества, передачу права собственности - то, независимо от того, отчуждает ли продавец свое имущество или чужое, он осуществляет реализацию товара.

Кроме того, в материалы дела представлен акт проверки правомочности и эффективности использования муниципальных, нежилых зданий и строений от 10.12.2008 (т. 1 л.д. 140), к которому приложены квитанция от 10.12.2008, товарный чек от 10.12.2008, копии фотографий, подтверждающий факт продажи половника с выставки с авторской росписью (т. 1 л.д. 141-146), что также свидетельствует о реализации товаров в художественном салоне.

Следовательно, истец при расчете арендной платы правильно применил коэффициент типа деятельности арендатора равный 1,8 и установленный для художественных салонов, выставочных залов, ведущих реализацию произведений искусства и антиквариата.

Таким образом, годовая арендная плата за 2008 год на 01.01.2008 г. составляла 566 467 руб. 29 коп. (350,4 кв.м. х 567 х 1,1 х 1,8 х 1,2 х 1,2).

С 08 февраля 2008 года вступила в силу новая редакция Методики расчета арендной платы, с учетом изменений и дополнений, внесенных решением Шахтинской городской Думы от 31.01.2008 N 412.

В соответствии с п. 3.1. "Положения об аренде нежилого муниципального фонда и иного имущества города шахты", утв. решением Шахтинской городской Думы от 26.04.2001 N 25 (ред. от 31.01.2008), Комитет при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений арендную плату должен устанавливать:

а) на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при оформлении после 01 февраля 2008 года вновь заключаемых договоров аренды и вносимых в них изменений;

б) в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Шахты (приложение N 1 к Положению об аренде нежилого муниципального фонда и иного имущества города Шахты), при внесении изменений в заключенные до 1 февраля 2008 года договоры аренды - в период до истечения срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, Комитет обратился за оценкой рыночно обоснованного размера арендной платы. Отчет об оценке N 61/08-100 был получен 10.03.2008 (т. 1 л.д. 62). Комитет направил Предпринимателю проект дополнительного соглашения к Договору аренды от 01.01.2005 N 266 (т. 1 л.д. 63-64). Однако Предприниматель отказался от заключения данного соглашения.

Поскольку Договор аренды от 01.01.2005 N 266 заключен до 01.02.2008 г., и Предприниматель не принял условия дополнительного соглашения, дополнительное соглашение не заключено - арендную плату следует рассчитывать в соответствии с Методикой расчета арендной платы по ранее приведенной формуле. При этом не подлежит применению п. 3.5. "Положения об аренде нежилого муниципального фонда и иного имущества города шахты", поскольку уменьшение арендной платы до 80% применяется только к рыночной стоимости арендной платы, определенной оценщиком, а не на основании Методики расчета арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы, подлежащей внесению Предпринимателем за период с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. составил 282 457 руб. 66 коп. (566 467 руб. 29 коп. / 365 х 182).

Сумма задолженности подлежит увеличению на 223 руб. 54 коп. задолженности за предыдущий период, признанной обеими сторонами.

Согласно расчету истца в спорном периоде ответчиком уплачено 30 000 руб.

Однако ответчиком представлены платежные поручения на сумму 55 254 руб.: N 6 от 14.02.2008 на сумму 6 000 руб., N 7 от 04.03.2008 на сумму 6 000 руб., N 18 от 14.04.2008 на сумму 6 000 руб., N 24 от 15.05.2008 на сумму 6 000 руб., N 27 от 04.06.2008 на сумму 6 000 руб., N 31 от 04.07.2008 на сумму 25 000 руб., N 55 от 17.09.2008 на сумму 254 руб.

Истец не признает платежи от 04.07.2008 и 17.09.2008, указывая, что они произведены за другой период. Однако в платежных поручениях не указано, за какой период внесена арендная плата. Следовательно, основной долг по арендной плате должен погашаться последовательно, если из закона, назначения платежа или обстоятельств дела не следует иного.

Таким образом, размер задолженности Предпринимателя за пользование муниципальными нежилыми помещениями по Договору аренды от 01.01.2005 N 266 за период с 01.12.2006 по 30.06.2008 года на момент вынесения решения судом первой инстанции составил 227 427 руб. 20 коп.

Истцом испрашивается сумма в размере 177 958 руб. 96 коп. Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению на испрашиваемую сумму.

Отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд первой инстанции указал на невозможность однозначно установить задолженность по арендной плате за спорный период, в связи с чем посчитал задолженность недоказанной.

Однако суд не проверил расчет истца в соответствии с муниципальными нормативными актами, не выяснил спорный период и не установил размер платежей произведенных ответчиком - неполностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. Поэтому решение суда первой инстанции подлежит изменению в части удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым муниципальным помещением за спорный период, а также в части расчета государственной пошлины.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы за подачу апелляционной жалобы (1 000 рублей) возлагаются на Предпринимателя. При подаче искового заявления и апелляционной жалобы Комитету была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Соответственно 6 262 руб. 04 коп. государственной пошлины подлежат взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 декабря 2008 года по делу N А53-14045/2008 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сайкевич Татьяны Леонидовны (ОГРН 304615518100076) в доход бюджета города Шахты 177 958 рублей 96 копеек задолженности за пользование муниципальным нежилым помещением за период с 01.12.2006 по 30.06.2008, 10 143 рубля 29 копеек пени за просрочку оплаты за период с 01.02.2005 по 30.06.2008, а всего 188 102 (сто восемьдесят восемь тысяч сто два) рубля 25 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сайкевич Татьяны Леонидовны (ОГРН 304615518100076) в доход федерального бюджета 6 262 (шесть тысяч двести шестьдесят два) рубля 04 копейки государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина